10 DIREITO DE CONSTRUIR

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1 SUMARIO Nota Prévia 7 Capítulo 1 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O DIREITO DE PROPRIEDADE 1. O direito de propriedade O domínio no Código Civil de O condomínio Aposse O solo e as riquezas naturais O espaço aéreo Posição atual do direito de propriedade 27 Capítulo 2-O DIREITO DE CONSTRUIR E SEUS LIMITES 1. O fundamento do direito de construir A liberdade de construir O conceito de normalidade no direito de construir A proteção à segurança, ao sossego e à saúde dos vizinhos Segurança Sossego Saúde A proteção ao bem-estar social A construção de habitações populares 44 Capítulo 3 - RESTRIÇÕES DE VIZINHANÇA AO DIREITO DE CONSTRUIR 1. Generalidades Vizinhança Restrição de vizinhança Relatório de Impacto de Vizinhança Restrições legais de vizinhança Limites entre prédios Distância entre construções 53

2 10 DIREITO DE CONSTRUIR 2.3 Tapumes divisórios: muros e cercas Tapume Muro divisório Cerca divisória Paredes divisórias Paredes translúcidas Invasão de área vizinha. Janela. Eirado. Terraço. Varanda. Abertura para luz Invasão de área Telhado Janela, eirado, terraço, varanda Abertura para luz e ventilação Armários embutidos. Aparelhos térmicos e higiénicos. Substâncias corrosivas Árvores limítrofes Águas pluviais, correntes e subterrâneas Construções prejudiciais à vizinhança Entrada em prédio vizinho para construções, reparações e limpeza Passagem forçada Restrições especiais de condomínio edilício Restrições convencionais de vizinhança Restrições individuais Restrições gerais Construções em desacordo com as restrições de vizinhança 4.1 Demolição Indenização Ações cabíveis 85 Capítulo 4 - LIMITAÇÕES ADMINISTRATIVAS AO DIREITO DE CONSTRUIR 1. Generalidades Conceito de limitação administrativa Natureza jurídica das limitações administrativas As limitações administrativas como fonte de direito subjetivo para os vizinhos O poder de polícia como fundamento das limitações administrativas As principais limitações administrativas Limitações urbanísticas Natureza das limitações urbanísticas 108

3 SUMARIO Plano Diretor Regulamentação edilícia Delimitação da zona urbana Traçado urbano Arruamento Alinhamento Nivelamento Circulação Salubridade Segurança Funcionalidade Uso e ocupação do solo urbano Zoneamento Loteamento Estética urbana Limitações de higiene e segurança Limitações militares Património histórico e tombamento 3.1 Património histórico Tombamento Processo Indenização Omissão O Estatuto da Cidade Instrumentos de planejamento Instrumentos tributários Instrumentos jurídicos Desapropriação Servidão administrativa Limitações administrativas Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano Instituição de unidades de conservação Instituição de zonas especiais de interesse social Concessão de direito real de uso Concessão de uso especial para fins de moradia Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios Usucapião especial de imóvel urbano Direito de superfície Direito de preempção Outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso 171

4 '2 DIREITO DE CONSTRUIR Transferência do direito de construir Operações urbanas consorciadas Regularização fundiária Assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos Referendo popular e plebiscito Consórcio imobiliário Instrumentos ambientais Diretrizes 179 Capitulo 5 - SERVIDÕES ADMINISTRATIVAS E DESAPROPRIAÇÃO Servidões administrativas 1.1 Conceito Instituição Indenização Desapropriação Conceito Características Requisitos constitucionais Normas básicas Casos de desapropriação Declaração expropriatória Processo expropriatório Indenização Pagamento da indenização Desvio de finalidade Retrocessão Anulação da desapropriação Desistência da desapropriação Desapropriação sancionatória 210 Capítulo 6 CONTROLE DA CONSTRUÇÃO E PROTEÇÃO AMBIENTAL 1. Controle da construção 1.1 Considerações gerais Controle da construção pelo Município "IZ~^Z^*Z^^ Planos urbanísticos Código de Obras 216

5 SUMÁRIO Aprovação de projeto Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança e Estudo Prévio de Impacto Ambiental Alvará Embargo de obra Demolição compulsória de obra Demolição de obra licenciada Demolição de obra clandestina Demolição de obra em ruína Proteção ambiental Controle da poluição 231 Capitulo 7 - CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO E CONTRATO CONEXOS À CONSTRUÇÃO Contratos de construção de obra particular 1.1 Conceito Caracteres Partes contratantes Execução e inexecução do contrato Contratos de construção "in specie" Contrato de construção por empreitada Disposições legais sobre a empreitada Obrigações das partes entre si e perante terceiros Riscos da execução da empreitada Execução, entrega e recebimento da obra empreitada Fixação e pagamento do preço da empreitada Direito de retenção do empreiteiro-construtor Acréscimos nas obras empreitadas Modificações no projeto original Suspensão da construção pelo empreitador Suspensão da construção pelo empreiteiro Extinção do contrato de empreitada Contrato de construção por administração Contratos de construção de obra pública Contrato de empreitada Modalidades 265

6 14 DIREITO DE CONSTRUIR Caracteres Riscos da execução Regime de tarefa Contratos conexos à construção Contrato de projeto e de fiscalização de obra Contrato de projeto Contrato de fiscalização Contrato de projeto e fiscalização de obra Contrato de financiamento de construção Contrato de trabalho para obra certa Contrato de incorporação de condomínio Contrato de gerenciamento 281 Capítulo 8 - RESPONSAB/L/DADES DECORRENTES DA CONSTRUÇÃO 1. Considerações gerais Fundamentos da responsabilidade Fontes de responsabilidade Causas de isenção de responsabilidade Responsabilidade civil em geral Responsabilidade contratual do construtor A responsabilidade civil no Código de Defesa do Consumidor Responsabilidades decorrentes da construção Responsabilidade pela perfeição da obra no Código Civil Responsabilidade pela perfeição da obra no Código de Defesa do Consumidor Responsabilidade pela solidez e segurança da obra no Código Civil Responsabilidade pela solidez e segurança da obra no Código de Defesa do Consumidor Informações do construtor e obrigações do consumidor Responsabilidade por danos a vizinhos e terceiros Danos a vizinhos Danos a terceiros Responsabil idades da Administração por danos a vizinhos e terceiros Responsabilidade ético-profissional Responsabil idades trabalhista e previdenciária Responsabilidade por fornecimentos Responsabilidade por tributos Responsabilidade administrativa 337

7 SUMARIO Responsabilidade penal por desabamento Crime de desabamento Contravenção de desabamento Contravenção de perigo de desabamento Responsabilidade por construção clandestina 346 Capítulo 9 - AÇÕES DE VIZINHANÇA E PERÍCIAS JUDICIAIS Ações de vizinhança Ação de indenização de danos de vizinhança Ação de nunciação de obra nova Ação demolitória e caução de dano iminente Ação demolitória Caução de dano iminente Ação de construção e conservação de tapumes divisórios Ação de travejamento em parede divisória Ação de passagem forçada Passagem forçada de cabos e tubulações Ação de servidão de água Ações possessórias Ações de demarcação e de divisão Demarcação Divisão Ações de condomínio Venda, locação e administração da coisa comum Venda de quinhão em coisa comum Outras ações de condomínio Ações de loteamento Impugnação Dúvida Adjudicação compulsória Pedido cominatório Pelo vizinho Pela Administração Contra a Administração Perícias judiciais Generalidades Perícia Perito Laudo Exame judicial 389

8 16 DIREITO DE CONSTRUIR 2.3 Vistoria judicial Avaliação judicial Conceito de avaliação Determinação do valor pela avaliação Métodos de avaliação Avaliação de imóveis Imóveis urbanos Imóveis rurais Empreendimentos Outras avaliações 406 Capítulo 10-A CONSTRUÇÃO CIVIL EA REGULAMENTAÇÃO PROFISSIONAL 1. Considerações gerais sobre a construção 1.1 Origens e evolução da construção Aconstrução civil Normas técnicas da construção civil Normas legais da construção Aconstrução civil como atividade técnico-econômica O aspecto técnico O aspecto económico A regulamentação profissional 3.1 A formação dos profissionais da construção civil Antecedentes da regulamentação profissional O Decreto /1933 e a Lei 5.194/ O Conselho Federal de Engenharia e Agronomia Os Conselhos Regionais O Código de Ética Profissional Os profissionais da construção civil Engenheiros Arquitetos Agrónomos Técnicos de nível superior Técnicos de 2 a grau Encarregados e mestres de obras 448 APÊNDICE DE LEGISLAÇÃO CONSTITUIÇÃO DE

9 SUMARIO 17 CÓDIGO CIVIL (DE 2002) (Disposições referentes ao direito de construir) 453 LEI 5.194, DE 24 DE DEZEMBRO DE 1966 (Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo, e dá outras providências) 461 LEI 6.496, DE 7 DE DEZEMBRO DE 1977 (Institui a "Anotação de Responsabilidade Técnica" na prestação de serviços de Engenharia, de Arquitetura e Agronomia; autoriza a criação pelo Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA de uma Mútua de Assistência Profissional, e dá outras providências). 471 LEI , de (Regulamenta o exercício da Arquitetura e Urbanismo; cria o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil CAU/BR e os Conselhos de Arquitetura e Urbanismo dos Estados e do Distrito Federal CAUs; e dá outras providências) 471 índice Alfabetico-Remissivo 483