Direitos de vizinhança

Transcrição

1 Direitos de vizinhança CONCEITO São regras que limitam o direito de propriedade a fim de evitar conflitos entre proprietários de prédios, respeitando, assim, o convívio social. Constituem obrigações propter rem (que acompanham a coisa). Art "O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha". INTERESSANTE: De acordo com o professor universitário Carlos Edison do Rêgo Monteiro, o direito de vizinhança é o ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de interesses causados pelas recíprocas interferências entre propriedades imóveis próximas (O Direito de Vizinhança no Novo Código Civil). Além disso, ele explica que o direito de vizinhança não tem o objetivo de criar vantagens para os proprietários, mas evitar prejuízos; ao contrário das servidões, que visam a conferir mais vantagens para os proprietários. Procura-se, mediante as normas que compõem as relações de vizinhança, coibir as interferências indevidas nos imóveis vizinhos, afirma o professor. OS ATOS PREJUDICIAIS À PROPRIEDADE PODEM SER: - Ilegais: quando configurar ato ilícito; - Abusivos: aqueles que causam incômodo ao vizinho, mas estão nos limites da propriedade (barulho excessivo, por exemplo); - Lesivos: que causam dano ao vizinho, porém não decorre de uso anormal da propriedade (indústria cuja fuligem polui o ambiente, por exemplo)

2 SOLUÇÕES Art do NCC: "Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas, se tornarem possíveis" Art do NCC. Porém, se não for possível que o dano seja reduzido a um nível normal de tolerância, determinará o juiz a cessação da atividade causadora do incômodo (fechamento da indústria, p.ex.). Deve-se observar, no entanto, que se a atividade for de interesse social, determina-se que o causador do dano pague indenização ao vizinho. Art do NCC "O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente". O Direito de Vizinhança se aplica segundo a legislação do NCC aos casos abaixo: ÁRVORES LIMÍTROFES Art do NCC "A árvore, cujo o tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes". Art NCC O proprietário do terreno invadido pelas raízes ou ramos de árvore que ultrapassarem a estrema do prédio, cortá-los até o plano divisório. Tem direito, também, o vizinho aos frutos que caírem naturalmente no solo de seu imóvel, se este for particular. Já se cair em propriedade pública, o proprietário continuará sendo seu dono. Cabe lembrar que, sendo comum a árvore, os frutos e o tronco, pertencem a ambos os proprietários e, por isso, não pode um deles arrancá-lo sem o consentimento do outro.

3 PASSAGEM FORÇADA Art do NCC "O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário". Este direito só será válido se o encravamento for natural e absoluto, portanto, se houver uma saída mesmo que penosa, não pode o proprietário exigir do vizinho outra passagem. Cabe ressaltar ainda que se houver alienação parcial do prédio e uma das partes ficar sem acesso à via pública, cabe a outra parte tolerar a passagem (art , 2º do CC). Se não houver acordo, o juiz determinará a passagem pelo imóvel que mais facilmente prestá-la. Não se confunde passagem forçada com servidão de passagem, já que esta constitui direito real sobre coisa alheia e provém geralmente de um contrato. DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES O proprietário deve tolerar a passagem de cabos e tubulações em proveito de seus vizinhos, mediante recebimento de indenização que atenda também a desvalorização da área remanescente, caso seja impossível que a passagem seja feita de outro modo, ou se muito oneroso (art do CC). Pode o proprietário exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso, bem como depois seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel, como prevê o parágrafo único do art do CC. Assim como é facultado ao mesmo que exija a realização de obras de segurança quando as instalações oferecerem grave risco (art do mesmo diploma legal). DAS ÁGUAS De acordo com o art do CC "o dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior".

4 Prevê ainda o art do mesmo código o direito às sobras das águas nascentes e pluviais dos prédios inferiores, que poderão utilizá-las através de servidão. Não pode o proprietário do prédio superior poluir as águas indispensáveis às necessidades primordiais dos possuidores dos imóveis inferiores e deverá recuperar ou ressarcir os danos pelas demais que poluírem, conforme dispõe o art do CC. Estabelece também o art do mesmo diploma que "o proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido". LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DIREITO DE TAPAGEM Preceitua o art do CC: "o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. É interesse do dono de um prédio que se estabeleça os limites extremos de sua propriedade". A ação cabível para solucionar as confusões entre as linhas divisórias é a demarcatória, que não se confunde com ações possessórias e reivindicatórias. Interposta tal ação o juiz delimitará as áreas de acordo com a posse justa e, no caso da mesma não ser provada, o terreno será dividido em partes iguais entre os prédios ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro (art do CC). Entende-se que os tapumes pertencem a ambos os proprietários confinantes que, por isso, devem arcar com as despesas de conservação e construção em partes iguais. Porém, para "a construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas".

5 DIREITO DE CONSTRUIR 1. Limitações e responsabilidades Argúi o art do CC que "o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos". Assim, todo o proprietário deve ressarcir o seu vizinho pelos danos causados pela construção, podendo este último valer-se da ação de indenização, na qual provará a ocorrência do dano e o nexo de causalidade com a construção. Cabe lembrar que os construtores, arquitetos e empresas que prestam serviços de construção civil respondem solidariamente com os proprietários pelos danos causados pela obra, já que são técnicos habilitados para realizá-la. Se os danos decorrem de imperícia ou negligência do construtor, pode o proprietário que pagar sozinho valer-se de ação regressiva contra àquele. 2. Devassamento da propriedade vizinha Prescreve o art do CC "é defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho", com a finalidade de resguardar a intimidade a intimidade das famílias. No entanto, não estão proibidas pequenas aberturas para luz e ventilação. Pode o proprietário "no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho", conforme previsto no art do CC. Entretanto, em se tratando de aberturas ou vãos para luz, poderá o vizinho levantar sua edificação ainda que vede a claridade do outro (art , parágrafo único do CC). Já na zona rural não de pode levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho (art do CC). 3. Águas e beirais Estabelece o art do Código Civil que "o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho", portanto, as águas pluviais devem ser despejadas no solo do

6 proprietário e não no do vizinho, já que este só está obrigado a receber as águas que naturalmente correm para seu prédio. 4. Paredes divisórias Não se confunde com os muros divisórios, que são elementos de vedação regulamentados junto aos tapumes. As paredes divisórias integram a estrutura do edifício e constituem elemento de vedação e sustentação. Cabe ao confinante que primeiro construir a possibilidade de "assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce" (art do CC). 5. Uso do prédio vizinho Dispõe ao art do CC que "o proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para: I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório; II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente". A única restrição que pode o proprietário fazer é a estipulação de horários, por exemplo. Além disso, o vizinho que causar dano ao penetrar no imóvel tem o dever de repará-lo.