Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha CNPJ: /

Transcrição

1 Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha CNPJ: / (Administrado pela Caixa Econômica Federal) Em milhares de reais Fluxo de caixa das atividades operacionais Pagamento de taxa de administração (28.903) Pagamento de despesas com serviços de controladoria (58) Pagamento de despesas com serviços de custódia (373) Pagamento de consultoria (143) Pagamento de taxa de fiscalização da CVM (39) Pagamento de custódia de títulos (10) Pagamento de despesas com auditoria (42) Pagamento de despesas cartorárias (1) Outros (89) Caixa líquido das atividades operacionais (29.658) Fluxo de caixa das atividades de investimento Recebimento Torna parceria SPE Barao Vendas de unidades 158 Pagamento de CEPAC ( ) Recebimento de dividendos Venda de Letras de Crédito Imobiliário Recebimento de juros com operações compromissadas 399 Caixa líquido das atividades de investimentos Variação líquida de caixa e equivalentes de caixa Caixa e equivalentes de caixa - início do período Caixa e equivalentes de caixa - fim do período

2 CAIXA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PORTO MARAVILHA CNPJ nº / Administração CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Av. Paulista, º andar São Paulo/SP CEP Fone: (11) RELATÓRIO DO ADMINISTRADOR SEMESTRE FINDO EM 30 DE JUNHO DE 2016 Em atenção ao disposto no Artigo 39, Inciso IV, alínea b, da Instrução CVM 472/08, apresentamos o relatório do administrador do CAIXA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PORTO MARAVILHA ( Fundo ), cujo início das atividades se deu em 27 de maio de I Descrição dos negócios realizados no semestre Nos termos do edital de leilão dos CEPAC, parte dos recursos do Fundo foi transferida ao Fundo de Investimento Imobiliário da Região do Porto ( FII RP ) para o pagamento das contraprestações devidas em função dos serviços e obras implementados e para as demais despesas previstas na Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio de Janeiro ( OUCPRJ ). O empreendimento imobiliário Porto Atlântico Leste, desenvolvido em consórcio pela Odebrecht Realizações Imobiliárias, a Performance e o Fundo, por meio de sua SPE, tem gerado receita desde o primeiro semestre de No primeiro semestre de 2016, foram distribuídos R$ ,93 para o Fundo. No primeiro semestre de 2016, o Fundo recebeu R$ ,34 referentes às parcelas de pagamento pela venda de unidades hoteleiras do empreendimento Holiday Inn Porto Maravilha. II Programa de investimentos para o semestre seguinte Para o próximo semestre o Fundo continuará transferindo parte dos seus recursos ao FII RP como pagamento da obrigação contraída com a aquisição dos CEPAC no leilão realizado pelo FII RP que direcionará o valor ao pagamento das contraprestações devidas, em função dos serviços e obras implementados, e para as demais despesas previstas na OUCPRJ, por conta e ordem da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro ( CDURP ). O Fundo poderá adquirir, ao longo do prazo da OUCPRJ, os imóveis que foram integralizados pela CDURP no FII RP. Nos termos de sua política de investimento, o Fundo objetiva, no próximo semestre, realizar operações imobiliárias no âmbito da OUCPRJ, mediante a aquisição e alienação de bens e direitos, incluídos entre estes os CEPAC, imóveis e outros ativos que venham a fazer parte de seu patrimônio. 1

3 III Informações, acompanhadas das premissas e fundamentos utilizados em sua elaboração, sobre: a) conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário em que se concentrarem as operações do Fundo, relativas ao exercício O mercado imobiliário O mercado imobiliário é um dos setores mais complexos da economia, sendo de grande importância para o desenvolvimento socioeconômico brasileiro. No primeiro semestre de 2016, começa-se a observar sinais de perda de força da recessão econômica, apesar do cenário ainda marcado por incertezas. Destacam-se os seguintes aspectos: (i) crescimento do PIB ainda negativo, com projeção de permanecer negativa no encerramento de 2016; (ii) depreciação da taxa de câmbio no primeiro semestre de 2016, porém com recuperação e sem perspectivas de flutuações drásticas como as observadas em 2015; (iii) aumento da inflação, com projeções acima do centro da meta em 2017 e 2018; (iv) estabilidade da taxa Selic; e (v) contração do consumo privado, em linha com os dados de crédito, emprego e renda. A perspectiva é de recuperação da atividade econômica à medida que a confiança das famílias e empresas se fortaleça. Relativamente ao Rio de Janeiro, o semestre é marcado pela expectativa de reflexos positivos das Olimpíadas para a cidade e pela conclusão das principais obras de infraestrutura e de urbanização da Região do Porto, além do início da operação do VLT Veículo Leve sobre Trilhos, permitindo a percepção do desenvolvimento da área e a atração de público para o local. Ainda assim, constata-se a postergação das decisões de investimentos e de oferta de unidades imobiliárias em função das condições mercadológicas. Apesar disso, devem ser considerados o aspecto cíclico do mercado imobiliário e as especificidades da Região do Porto, avaliando-se a dinâmica de revitalização de grandes regiões urbanas e a geração de valor para estas áreas no longo prazo. Em virtude das grandes extensões de terrenos na região e do potencial construtivo permitido pela legislação da Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio de Janeiro, há ainda oportunidades em novos mercados, como o de grandes complexos de uso misto. Os CEPAC O termo CEPAC significa Certificado de Potencial Adicional de Construção. Sua emissão ocorre no âmbito dos municípios, em operações urbanas consorciadas, e são utilizados como pagamento à contrapartida de outorga onerosa de potencial adicional de construção. 2

4 Os CEPACs, de emissão da Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro no âmbito da OUCPRJ, foram utilizados pela CDURP na integralização de cotas do FII RP e, em 13 de junho de 2011, foram objeto de leilão público quando foram, então, arrematados pelo Fundo. Região Portuária do Rio de Janeiro A totalidade de CEPACs emitida pela Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro será utilizada no incremento do coeficiente de aproveitamento dos terrenos localizados na Área de Especial Interesse Urbanístico ( AEIU ) da Região do Porto do Município do Rio de Janeiro. A região da OUCPRJ apresenta atualmente condições de ocupação decorrentes diretamente de seu histórico e das políticas de renovação urbana implementadas no Rio de Janeiro, a partir, principalmente, do início do século XX. A área que era predominantemente formada por armazéns desocupados, galpões e linhas ferroviárias de alimentação ao porto desativadas ou subutilizadas, ruas quase sem calçadas, moradias em estado precário, iluminação pública deficiente, grandes avenidas com tráfego pesado e desconexão econômica e social com o restante do Município, passa por um processo de revitalização. Dentre as principais obras, destacam-se as de melhoria do sistema viário, exemplificadas pela demolição da Perimetral, a utilização da Via Expressa e pelas alças de ligação do Viaduto do Gasômetro, bem como pela urbanização de todo o perímetro da AEIU. Exercem papel fundamental no desenvolvimento da região os novos empreendimentos imobiliários, estando alguns deles já em processo de construção, além daqueles com previsão de lançamento, em razão da expectativa de aumento da circulação de pessoas, impulsionando novos investimentos e contribuindo para a valorização imobiliária do entorno. b) o valor de mercado dos ativos integrantes do patrimônio do Fundo Os CEPACs foram adquiridos pelo Fundo pelo valor unitário de R$ 545,00 (quinhentos e quarenta e cinco reais). Em outubro de 2012, houve a reavaliação do preço dos CEPACs, considerando-se os compromissos e obrigações assumidos pela CDURP no Contrato de PPP firmado no âmbito da OUCPRJ, que serão pagos pelo FII RP por conta e ordem da CDURP, a título de pagamento dos compromissos inerentes a OUCPRJ. Assim, a partir de outubro de 2012 o valor unitário do CEPAC passou a ser R$ 1.132,07 (um mil cento e trinta e dois reais e sete centavos). Após nova reavaliação, a partir de julho de 2013, o CEPAC passou a ter como valor unitário R$ 1.179,07. Em 31 de dezembro de 2014, o valor unitário do CEPAC passou para R$ 1.516,92, passando a partir do exercício de 2014 a ser registrado por seu valor de mercado. Já em 2015, o valor unitário do CEPAC foi reavaliado, novamente pelo seu valor de mercado, encerrando o exercício com R$ 1.592,85. 3

5 No encerramento do ano de 2015, o Fundo detinha dois terrenos sem desenvolvimento: o Gasômetro, com valor de R$ ,00 e parte do Pátio da Praia Formosa, com valor de R$ ,70. Este último imóvel foi loteado e teve duas frações transferidas, para os empreendimentos Porto Vida Residencial e o Hotel IHG. As participações do Fundo nos empreendimentos imobiliários no âmbito da Região do Porto estão contabilizadas pelo valor justo, conforme segue: Imóveis para Renda Projeto Porto Vista, desenvolvido pela Global Equity: R$ ,28 Projeto Pátio da Marítima, desenvolvido pela Tishman Speyer: R$ ,39 Imóveis para Venda Porto Vida Residencial, desenvolvido pelo consórcio Porto 2016: R$ ,96 Holiday Inn Porto Maravilha, desenvolvido pela Odebrecht Realizações Imobiliárias: R$ ,18. O Fundo detém quotas das companhias fechadas: Leste Maravilha Empreendimento Imobiliário Ltda., equivalente a R$ ,83 e Oeste Maravilha Empreendimento Imobiliário Ltda., equivalente a R$ 1.199,00. IV Relação das obrigações contraídas pelo Fundo no período 1º 2016 (R$) Taxa Administração/Custódia/ Controladoria/Escrituração ,37 Taxa CVM ,88 Taxa SELIC 722,95 Taxa CETIP ,76 Serviços de Terceiros ,50 Outras Despesas 525,84 TOTAL ,30 V Rentabilidade Patrimonial nos últimos quatro semestres 4

6 Período Rentabilidade Semestral 2º semestre de ,94% 1º semestre de ,12% 2º semestre de ,93% 1º semestre de ,14% VI Valor patrimonial da cota, por ocasião dos balanços, nos últimos quatro semestres do calendário Data Quantidade de Cotas Valor Patrimonial da Cota (R$) 31/12/ ,213 30/06/ ,215 31/12/ ,238 30/06/ ,240 VII Relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos dois últimos exercícios, especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio semestral em cada exercício 1º 2º 2016 (R$) 2015 (R$) Taxa Administração/Custódia/ Controladoria ,58 0,50% ,27 0,50% Taxa CVM ,88 0,00% ,44 0,00% Taxa SELIC 730,01 0,00% 796,17 0,00% Taxa CETIP 9.628,14 0,00% ,30 0,00% Serviços de Terceiros ,51 0,01% ,98 0,00% Outras Despesas 525,84 0,00% 535,35 0,00% Total ,96 0,51% ,51 0,50% 5

7 1º 2º 2015 (R$) 2014 (R$) Taxa Administração/Custódia/ Controladoria ,54 0,46% ,37 0,53% Taxa CVM ,00 0,00% ,00 0,00% Taxa SELIC 788,29 0,00% 135,59 0,00% Taxa CETIP ,89 0,00% ,04 0,00% Serviços de Terceiros ,10 0,01% 3.923,02 0,00% Outras Despesas 5.615,17 0,00% ,16 0,00% Total ,99 0,47% ,16 0,53% São Paulo, 26 de agosto de 2016 CAIXA ECONÔMICA FEDERAL 6