RELATÓRIO DO ADMINISTRADOR

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1 BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO PROGRESSIVO CNPJ nº / Administração CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Av. Paulista, andar São Paulo/SP CEP Fone: (11) RELATÓRIO DO ADMINISTRADOR Em atenção ao disposto no Artigo 39, Inciso V, alínea b, da Instrução CVM 472/08, apresentamos o relatório do administrador do BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO PROGRESSIVO ( Fundo ), cujo início das atividades se deu em 06 de dezembro de I Descrição dos negócios realizados no semestre. O BB Fundo de Investimento Imobiliário Progressivo foi constituído sob a forma de condomínio fechado em 26 de julho de 2004 e iniciou suas atividades em 6 de dezembro de 2004 (primeira integralização de cotas), com prazo indeterminado de duração, em conformidade com a Instrução nº 472/2008 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). No primeiro semestre de 2012 foram auferidos R$ ,10 (dez milhões, trezentos e cinquenta e sete mil novecentos e setenta e oito reais e dez centavos) como receita de aluguel do Edifício Sede I, R$ ,74 (treze milhões duzentos e vinte e três mil setecentos e quarenta e dois reais e setenta a quatro centavos) como receita de aluguel do Centro Administrativo do Andaraí e R$ ,41 (duzentos e noventa e seis mil, quatrocentos e dezesseis reais e quarenta e um centavos) como receita de operações financeiras. II Programa de investimentos para o semestre seguinte. Atualmente estão em andamento as obras (i) de reforma das fachadas dos blocos 2, 3, 4, 5, 6, 7 e 8 do CARJ; (ii) de impermeabilização da cobertura do bloco 2 do CARJ e; (iii) da reforma das esquadrias das fachadas do Ed. Sede I, todas aprovadas nas Assembleias Gerais Extraordinárias de Cotistas realizadas em nov/11 e jan/12. Foram contratadas as obras (i) de substituição dos telhados dos blocos 4 e 5 e (ii) impermeabilização das caixas d água e áreas externas da cobertura dos blocos 4 e 5, ambas no CARJ. Também foi firmado o contrato de desmontagem das telhas autoportantes da cobertura do Bloco 2 do CARJ, que permitirá a conclusão da obra de impermeabilização. Todas as obras serão suportadas pelo fundo de reserva, não afetando o rendimento dos cotistas. Além disso, foi contratada uma empresa para a elaboração dos projetos de impermeabilização das cisternas e da área do piso central do CARJ, Os laudos de avaliação dos dois imóveis já foram entregues e em breve serão iniciadas as tratativas para negociar a revisão dos valores do aluguel junto ao Banco do Brasil. III Informações, acompanhadas das premissas e fundamentos utilizados em sua elaboração, sobre: a) conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário em que se concentrarem as operações do Fundo, relativas ao exercício. 1

2 O mercado imobiliário brasileiro vem sinalizando significativo crescimento nos últimos anos, e apesar das diversas incertezas no cenário econômico mundial, com o advento de grandes eventos previstos no Brasil, a se destacar a Copa do Mundo de 2014 e a Olimpíada do RIO de 2016, serão efetuados grandes investimentos nas regiões onde os imóveis pertencentes ao Fundo estão localizados. Os imóveis foram adquiridos pelo fundo com base em laudos de avaliação emitidos por Patrimônio Engenharia Ltda., para o Edifício Sede I e Symetron Engenharia Ltda., para o Centro Administrativo do Andaraí. Em 27 de junho de 2005, encerrou-se a distribuição secundária das cotas do Fundo e a partir de 18 de julho de 2005, as cotas do Fundo passaram a ser negociadas na SOMA Sociedade Operadora do Mercado de Ativos. Em 2011 os imóveis foram reavaliados, conforme descrito abaixo. Centro Administrativo do Andaraí O complexo Comercial está localizado na Zona Norte do Rio de Janeiro, região que possui uma ocupação mista entre os usos comercial/serviços, institucional e residencial. Entre os usos encontrados na região podemos citar agências bancárias, shopping center, comércio local, edifícios residenciais, entre outros. Destacam-se no entorno imediato o Shopping Center Boulevard Iguatemi Rio e o hipermercado Guanabara. A região é amplamente servida por diversas linhas de ônibus regulares que fazem a ligação com o centro e outros pontos da cidade. Quanto ao sistema de transporte por metrô, a estação mais próxima é a Saens Peña, localizada a cerca de 2 km (Linha 1) e a Maracanã, localizada a cerca de 2 km (Linha 2) da propriedade. O segmento de imóveis comerciais apresentou nos últimos anos um significativo aquecimento, causado principalmente pela vinda de grandes empresas atraídas pelas privatizações e pelo aquecimento da economia fluminense, e esbarrou na baixa oferta de empreendimentos de bom padrão. O mercado de grandes espaços na cidade vinha apresentando um aumento de demanda constante, acompanhando o atual ritmo de crescimento da economia nacional. Tal posição conjuntural levou a uma forte especulação no segmento, com majorações substanciais nos preços praticados pelos agentes em suas ofertas, acima da curva histórica local. Quanto à locação, o mesmo fenômeno repetiu-se, com uma especulação mais aguda. No caso específico do Centro Administrativo do Andaraí, por tratar-se de empreendimento corporativo de excelência, em bom estado de conservação, e dotado de um grande número de vagas de garagem, suas unidades poderão apresentar boa liquidez para a hipótese de locação, principalmente se for considerada a possibilidade de compartilhamento dos blocos em unidades autônomas. Quanto às condições de liquidez para venda das unidades que compõe o conjunto empresarial, na hipótese de transformação do imóvel em conjunto multiempresarial, estas deverão apresentar média performance no mercado específico. Edifício Sede I O imóvel situa-se na Quadra 04 Bloco A do Setor Bancário Sul, onde a atividade predominante é bancária, comercial / serviços. Suas principais vias de acesso são Eixo Rodoviário Sul, Eixinho L e as vias L-1 e BS-S1. A sua localização é central com relação ao Plano Piloto, beneficiada pela proximidade da Estação Rodoviária do Plano Piloto, do Setor 2

3 Comercial Sul e da Esplanada dos Ministérios. Nesse setor foram construídos diversos edifícios comerciais com arquitetura não tão moderna, porém de bom padrão construtivo, fazendo com que o local se valorize em relação ao Setor Comercial Sul, que está com ocupação total e apresenta prédios bem mais antigos. A região possui uma ocupação mista entre os usos comercial/serviços e institucional. Entre as atividades encontradas podemos citar agências bancárias, praças de alimentação com lojas de apoio, shopping center, sede de bancos e de escritórios de advocacia, entre outros. A região concentra edifícios de escritórios novos, retrofitados e antigos da época da fundação de Brasília. Destacam-se no entorno imediato o Shopping Conjunto Nacional a 1km do edifício Sede I, a Esplanada dos Ministérios a 800 metros, o Teatro Claudio Santoro, a Catedral Metropolitana de Brasília, os edifícios sedes do TSE, Banco Central do Brasil, Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil (outras duas sedes), entre outros. A Região Central do Plano Piloto é servida por todos os melhoramentos públicos e serviços comunitários de que é dotada a cidade de Brasília, ou seja, abastecimento d água, rede de esgotos, energia elétrica em alta e baixa tensão, rede de águas pluviais, iluminação pública com lâmpadas de vapor de mercúrio, rede de telecomunicações, pavimentação asfáltica, guias e sarjetas, arborização, transporte coletivo (inclusive metrô), serviços públicos de coleta de lixo, correio, segurança pública, escolas do primeiro, segundo graus, cursos superiores, bancos, etc. A diminuição do número de ofertas na região central de Brasília, verificada nos últimos anos, tem acarretado notável valorização nos preços dos imóveis, tornando-os um bom investimento de longo prazo como bem gerador de renda, principalmente no segmento para locação. b) o valor de mercado dos ativos integrantes do patrimônio do fundo. seguintes: O valor de mercado dos imóveis com base no laudo de avaliação realizado em fevereiro de 2011 são os Centro Administrativo do Andaraí: Valor de mercado para venda: R$ ,00 (cento e quarenta e cinco milhões de reais) Edifício Sede I Valor de mercado para venda: R$ ,00 (cento e sessenta milhões de reais) V Relação das obrigações contraídas no período. Taxa Administração/Custódia/ 2012 (R$) ,61 Taxa CVM ,00 Taxa SELIC 712,94 Serviços de Terceiros ,05 Outras Despesas 3.007,47 TOTAL ,07 3

4 V Rentabilidade nos últimos 4 (quatro) semestres. Período Rentabilidade Semestral 2º Semestre de ,36% 1 Semestre de ,82% 2º Semestre de ,29% Semestre de ,45% Acumulado Últimos 4 Semestres 54,92% Rentabilidade apurada com base na relação entre os rendimentos distribuídos por cota e o valor inicial da cota. VI Valor patrimonial da cota, por ocasião dos balanços, nos últimos 4 (quatro) semestres do calendário. Data Quantidade de Cotas Valor Patrimonial da Cota (R$) 31/12/ ,55 30/06/ ,99 30/12/ ,24 29/06/ ,96 VII Relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos 2 últimos exercícios, especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio semestral em cada exercício. Taxa Administração/Custódia/ 2012 (R$) 2º 2011 (R$) ,51 0,64% ,81 0,61% Taxa CVM ,00 0,01% ,00 0,01% Taxa SELIC 712,94 0,00% 707,94 0,00% Serviços de Terceiros ,05 0,84% ,00 0,02% Outras Despesas 7.421,65 0,00% 286,85 0,00% TOTAL ,15 1,49% ,60 0,64% 4

5 Taxa Administração/Custódia/ 2011 (R$) 2º 2010 (R$) ,50 0,23% ,41 0,20% Taxa CVM ,00 0,01% ,00 0,01% Taxa SELIC 701,98 0,00% 586,25 0,00% Serviços de Terceiros ,68 0,04% ,00 0,01% Outras Despesas 8.877,84 0,00% 381,90 0,00% TOTAL ,00 0,29% ,56 0,22% O aumento no pagamento de encargos com serviços de terceiros, observada no semestre de 2012 com relação ao 2 semestre de 2011, ocorreu devido ao pagamento das obras aprovadas na Assembleia Geral de Cotistas realizada em 19/01/2012, cujo valor foi deduzido da reserva especial, não impactando a distribuição de resultados aos cotistas, bem como devido ao pagamento dos serviços de auditoria independente das demonstrações financeiras do exercício findo em 31/12/2011, pagos em duas parcelas nos meses de março e abril de São Paulo, 28 de agosto de 2012 CAIXA ECONÔMICA FEDERAL 5