O crédito imobiliário assegurou a expansão

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1 E ntrevista I Marcos Yunes e Marcelo Yunes O crédito imobiliário assegurou a expansão É invejável a sociedade dos irmãos Yunes Marcos, (quase) formado em Engenharia Naval e Marcelo, advogado, que fundaram a Yuni Incorporadora há 16 anos e dela fizeram uma empresa de ponta. A formação dos sócios (Marcos é o presidente e Marcelo, o CEO) tem tudo a ver com a trajetória da companhia. Ela permitiu que a empresa ganhasse as feições desejadas desde o início das operações, em fins do século passado ser uma boutique imobiliária, hoje capaz de incorporar edifícios de porte, que ajudam a moldar a feição de São Paulo, como enfatizaram os condutores da empresa, nesta entrevista à REVISTA DO SFI, em meados de junho, entre um e outro dia de grandes manifestações populares na Capital de São Paulo. A estruturação jurídica dos negócios imobiliários, a cargo de Marcelo, é um dos instrumentos básicos para o negócio. Marcos Os irmãos Marcos (à esq.) e Marcelo: boutique imobiliária SFI - 3

2 Marcelo Yunes: repor o landbank agregou a experiência financeira obtida na distribuidora de valores Tecbens, especializada em fundos de investimento. Quando os Yunes decidiram juntar esforços para construir, o objetivo era mais modesto: atender à demanda de investidores privilegiados por exemplo, o pai José Yunes, um conhecido advogado paulista (e ex-parlamentar), interessado em aplicar em imóveis de renda. Muitos prédios hoje vistos como de pequeno porte, alguns com 10 a 15 andares, em especial, na região do Itaim, um bairro valorizado de São Paulo, foram então construídos pelos irmãos Yunes. Em geral, dado o volume de recursos necessário para cada empreendimento, eles reuniam participantes para se associar ao projeto. Ficavam, afinal, com um ou dois andares uma ou duas lajes, na linguagem imobiliária, enquanto os demais eram destinadas a parceiros-investidores. Tudo dentro de uma formatação jurídica muito comum, até hoje, a algumas das maiores incorporadoras paulistanas, que a cada lançamento reúnem um grupo seleto de aplicadores prontos para participar do negócio desde o início, com a expectativa de alcançar boa rentabilidade. Até hoje, as parcerias têm peso decisivo na vida da Yuni Incorporadora e da Atua, subsidiária do grupo e constituída em A Yuni constrói, em especial, apartamentos para a classe média alta ou alta, ou ergue edifícios comerciais destinados a empresas de porte. A Atua está voltada para moradias com áreas menores, para as famílias de renda média-média ou média baixa. A oferta de crédito farto, tanto para os incorporadores, no Plano Empresário, como para os mutuários finais, foi essencial para alavancar as operações imobiliárias. Assim o crédito é visto por Marcos Yunes. Foi em meados da década passada, quando percebemos que o crédito imobiliário voltava a ser oferecido em grande escala, que decidimos ampliar as operações, afirma. A seguir, os pontos principais da entrevista dos irmãos Yunes a Fábio Pahim Jr., editor da REVISTA DO SFI: Um pouco de história Para nós, o apetite pelo mercado imobiliário chegou cedo, há cerca de 20 anos. Começamos a nos interessar por projetos específicos, escolhidos cuidadosamente, sempre com parceiros, afirma Marcos. O primeiro prédio de porte que construímos foi o L Obelisque, um edifício de apartamentos na Rua Curitiba, defronte ao Parque Ibirapuera. Em 2001 (quando ainda atuava na área financeira, na distribuidora de valores Tecbens), começamos a conversar mais. A distribuidora fazia a gestão de fundos, era uma espécie de family office, uma boutique de aplicações. Mas, as transformações tornaram o negócio mais adequado aos grandes bancos. A empresa imobiliária original chamou-se Quality e o objetivo era construir imóveis de renda. Foi só a partir de 2004, 4 - SFI

3 com a expansão do crédito imobiliário, que decidimos expandir as operações. Desde então mais de 80 empreendimentos foram feitos, cerca de 60% residenciais e 40%, comerciais. Amigos se tornaram coinvestidores. Alguns até hoje nos acompanham, diz Marcos. Nesse período, outras companhias tornaram-se sociedades abertas, com milhares de acionistas e foram para o mercado de capitais. Nós partimos para parcerias com grupos de investidores com vistas a conseguir alavancagem. Para cada real nosso, os investidores colocavam três reais. Com a expansão da empresa, as necessidades de capital se tornaram cada vez maiores e o Fundo GTIS, de Nova York, tornou-se parceiro da Yuni, apostou muito na nossa operação. Com o GTIS foram feitos 19 empreendimentos e éramos então uma empresa pequena, com apenas oito pessoas. Os irmãos Yunes sabiam onde queriam chegar. Para alcançar o objetivo, ficavam com 5% a 10% de cada negócio, sem contar as receitas provenientes da taxa de administração e da performance. O projeto era buscar capacidade de investimento. Um parceiro forte Em 2010, a Yuni recebeu capital de um grande investidor, o Grupo VR, de Abram Sajzman, que detém 49% das ações da companhia, revela Marcelo. A parceria foi muito interessante, trouxe credibilidade e terrenos de land bank (banco de áreas, indispensável para manter um horizonte de investimentos de médio e longo prazo). Após o ingresso da VR na sociedade, em três anos 30 empreendimentos foram feitos. Deixamos de fazer prédios (relativamente) pequenos. E nos voltamos para mais um mercado a cidade de Santos onde fizemos um empreendimento onde estava localizado o antigo Clube Caiçara, em 2007, e há pouco lançamos mais um, na Avenida Presidente Wilson, entre os canais 1 e 2, segundo Marcelo. A incorporadora, hoje Temos uma governança corporativa rigorosa, como se fôssemos uma companhia aberta ou até mais. Mas não há planos para abrir o capital. No mercado de capitais captamos recursos, lançamos cédulas de crédito (CCBs) de R$ 50 milhões, com o BTG, outra de R$ 50 milhões, com o Bradesco, e uma terceira de mesmo valor, com o Votorantim, hoje em parte amortizadas. A relação com o banco é um aprendizado, observa Marcos. Sem metas rígidas de lançamentos, de VGV (valor geral de vendas) ou de metragem a ser construída, cada projeto é tratado como uma empresa à parte. A formatação jurídica escolhida é a da Sociedade de Propósito Específico (SPE), ou seja, é como se fosse uma outra companhia. Memorial descritivo, engenharia, custo, venda, pós-venda, entrega, garantia para o comprador é tudo diferente emprendimento a empreendimento. Marcos Yunes: apetite pelo mercado SFI - 5

4 Attílio Em 2012, foram lançados empreendimentos com VGV de R$ 1,2 bilhão, dos quais 80% realizados. Cerca de 40% deles estão em construção. Por intermédio da Atua, construímos apartamentos em São Paulo na faixa de R$ 250 mil a R$ 300 mil, com um, dois ou três dormitórios e áreas de 45 m 2 a 70 m 2. O landbank, ou o banco de terrenos, permite lançar empreendimentos no valor de R$ 4 bilhões, nos próximos dois anos e meio. Como nota Marcelo Yunes: Entre a compra de um lote e o lançamento do empreendimento há um período longo, é preciso repor rapidamente cada área utilizada. A vocação A vocação da Yuni é buscar empreendimentos em áreas bem localizadas, de preferência, próximas da Avenida Faria Lima, onde é possível sofisticar um pouco. Mas também foram lançados edifícios em bairros mais distantes, como na Vila Carrão ou no Tatuapé. Na Avenida do Estado será erguido um empreendimento com 2,4 mil apartamentos. Outro, na Marginal Pinheiros, o Habitat, fica defronte ao Parque Burle Marx e combina apartamentos, áreas comerciais e de serviços, o chamado multiuso. Os produtos No portfólio de empreendimentos concebidos pela Yuni estão projetos conhecidos pela arquitetura e pelos detalhes. Deles participaram profissionais e escritórios como Pablo Slemenson, Gianfranco Vannucchi, Jonas Birger, Marcio Curi, Croce, Aflalo&Gasperini e Marc Rubin. Um ensaio fotográfico com profissionais conhecidos foi apresentado no lançamento do edifício Marquise Ibirapuera, parceria com R. Yazbek. A Método construiu o Infinity Tower, de escritórios. Edifícios recentes se tornaram referências (106 Seridó, Pateo Leopoldo, Terraço Leopoldo, Unlimited, em Santos). Visão do futuro Como explica Marcelo Yunes: Em São Paulo, há uma demanda muito grande de imóveis, mas a cidade precisa de um novo Plano Diretor. As operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada já estão em fase de esgotamento, com a redução do estoque de terrenos edificáveis. Uma nova legislação precisaria ser estudada, para permitir um adensamento maior. O modelo atual de crescimento é discutível, com a pulverização da cidade, a proliferação de centros distantes, sem que haja transporte público adequado em especial, sem que haja metrô, para assegurar o transporte eficiente das pessoas. Na falta de sistemas de transporte de massa, melhor seria formar áreas que permitam concentrar residência, comércio e serviços, habitação e empregos próximos, portanto. O que preocupa, completa Marcos Yunes, é o planejamento urbano. A falta de definições tolhe o desenvolvimento do setor imobiliário, que atua no longo prazo, sempre buscando identificar novas áreas para construir. O adensamento de áreas distantes é muito caro. Levando em conta o valor do metro quadrado na Faria Lima, ela é pouco aden- 6 - SFI

5 sada. Metrô, só no Largo da Batata o restante da avenida tem de ser percorrido de automóvel ou de ônibus. Ao desconforto trazido pelos prédios que tolhem a vista do apartamento já construído, além de aumentar a circulação de automóveis na área, Marcelo contra-argumenta: Quando o primeiro prédio foi construído, o mesmo desconforto foi sentido pela vizinhança. E as construções são o menor dos fatores de congestionamento, que começa pelo aumento maciço da frota de veículos. Crédito para habitação Em meados da década passada, constituímos a subsidiária Atua. Realizamos muitos empreendimentos para a classe média e agora estamos nos voltando para as faixas de menor renda. Quando o crédito era escasso, financiávamos os compradores dos imóveis em até 72 meses, com as prestações indexadas ao INCC até a conclusão da obra e, depois da entrega das chaves, ao IGP-M. Antes que houvesse crédito imobiliário farto, o custo do dinheiro era muito mais alto, o que limitava os novos lançamentos. O crédito permitiu investir mais em construção. As operações melhoraram muito com a criação do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel, em De fato, nas faixas de renda alta, o crédito imobiliário não é utilizado pelo comprador, mas nas demais faixas, o financiamento é quase total. A construtora usa o Plano Empresário durante a edificação. Submete-se às medições para verificar o andamento da obra e a outros gatilhos, como a performance. Mas o custo é razoável, afirma Marcos Yunes. Residencial ou comercial? Olhamos cada oportunidade. O residencial tem uma demanda mais constante, o comercial é mais cíclico. Procuramos os fundamentos de cada negócio. Mesmo com a economia menos forte, os bons empreendimentos continuam e são bem sucedidos. A economia brasileira O ritmo da atividade é essencial para o vigor do mercado imobiliário, mas este sempre consegue encontrar brechas para se desenvolver, mesmo numa conjuntura difícil. O imóvel é o bem mais importante para as famílias. Hoje, a economia está em sinal de atenção. A taxa de juros em alta causa preocupação. Mas, olhando para trás, é possível notar que o juro já caiu muito, e com isso mais pessoas procuram adquirir o imóvel próprio. Há confiança nos bons projetos, como constatamos num lançamento recente, diz Marcos. Risco de bolha Não acreditamos nisso. A oferta é limitada o bastante, não há superoferta nem superdemanda. Enfim não há, no Brasil, nada do que ocorreu no mercado norte-americano, onde é comum que os compradores façam uma segunda e uma terceira hipotecas de um mesmo imóvel. Aqui, o mais frequente é que os compradores antecipem a quitação. Nossa carteira pós-chave é pequena, as pessoas querem pagar o quanto antes, segundo Marcos Yunes. imobiliário é satisfatória para o mercado, com pagar um juro menor, e da construção civil falso Attílio SFI - 7