Valéria das Graças Vasconcelos

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A BNDU 9607 RUA GERALDO MAGELA DE ALMEIDA Nº135 APTO 604 ED.CASTANHA DO PARÁ BAIRRO MANACÁS BELO-HORIZONTE/MG Valéria das Graças Vasconcelos CREA/MG: /D IBAPE 1 /MG: 650, Entidade Federativa Nacional que congrega as entidades estaduais formadas por profissionais e empresas atuantes nas áreas de avaliações e perícias de engenharia, participante do Colégio das Entidades Nacionais CDEN órgão consultivo do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia CONFEA, filiado a organismos internacionais que tratam do aprimoramento dos profissionais, como a UPAV (Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación) e de normas internacionais de Avaliação, como o IVSC (International Valuation Standards Council), para. Perícias de Engenharia na Construção Civil para CE 002: Comissão de Estudo de MEMBRO DA COMISSÃO TÉCNICADE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para. RELATORA NA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para.relatora NA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para. 1 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias. As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 1

2 CAPA As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 2

3 INSERIR LOGO FORNECEDOR 9607 Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A CNPJ / Data Base: Tipo de Imóvel: Apartamento Uso do Imóvel: Residencial 04/12/2018 Endereço Completo: Rua Geraldo Magela de Almeida, 135 Nº: Apto: 604 Bairro: Manacás Município: Belo Horizonte UF: MG CEP: Metodologia ABNT NBR 14653: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Idade Imóvel: 9 Grau de Fundamentação ABNT NBR 14653: II Grau de Precisão ABNT NBR 14653: Metragens III Área Terreno Total: Área Construída Total (m²)*: Matrícula: 1.370,30 IPTU/ITR: DOCTO NÃO FORNECIDO Levantamento Planialtimétrico: DOCTO NÃO FORNECIDO Empregada na avaliação: 1.370,30 Matrícula: 70,61 IPTU: DOCTO NÃO FORNECIDO Planta/Layout: DOCTO NÃO FORNECIDO Contrato: DOCTO NÃO FORNECIDO Empregada na avaliação: 70,61 Inserir Foto do Imóvel Avaliando Observações impactantes na avaliação De acordo com a matrícula, o imóvel possui uma área privativa total real de 70,613 m 2 ; área de uso comum real de 55,35 m 2 e área real total de 125,963 m 2. Não foi fornecida guia de IPTU do imóvel; Foi realizado somente vistoria externa do imóvel. O estado de conservação do imóvel foi considerado como regular. Número de vagas: 02. Todas as informações foram retiradas da matrícula, laudo anterior realizado em Julho de 2017 e através de imóveis paradigmas ofertados na região e no mesmo condomínio do avaliando. Diagnóstico de mercado: Recessivo, mas com viés de ligeira recuperação. Inserir Foto do Imóvel Avaliando Indício de contaminação ambiental Não foi observado nenhum indício de contaminação ambiental. Vale observar que não foi viabilizado vistoria interna. Resumo de Valores Terreno/Terra Nua Valor de Mercado: R$ Valor de Liq. Forçada: R$ % Desc: Construções e Benfeitorias Averbadas Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de Liq. Forçada: R$ ,00 % Desc: Construções e Benfeitorias Não Averbadas Valor de Mercado: R$ Valor de Liq. Forçada: R$ % Desc: Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de Liq. Forçada: R$ ,00 % Desc: 24,58% 24,58% Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 54 Data avaliação: 04/12/2018 Assinatura Avaliador Data da vistoria: 21/11/2018 Nome Avaliador: VALERIA G. VASCONCELOS CREA Resp.: 74578/D ART nº: Telefone: (31) valeria@avaliper.com.br 3

4 4 LAUDO DE AVALIAÇÃO Cliente BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A CPF/CNPJ / Endereço nº Complemento Bairro RUA GERALDO MAGELA DE ALMEIDA Município UF 135 APTO: 604 CEP MANACÁS BELO HORIZONTE MG IMÓVEL ÁREA - m² Tipo de Imóvel APARTAMENTO TIPO 1.370,30 Padrão Construtivo NORMAL Terreno F. Ideal (%) Testada (m) Formato 0, ,00 IRREGULAR Construção - ÁREAS AVERBADAS Autônoma Área privativa Área Comum Área total ÁREA PRIVATIVA TOTAL ÁREA GARAGEM ÁREA DE USO COMUM Total 70,61 0,00 0,00 70,61 Construção - ÁREAS NÃO AVERBADAS 0,00 20,70 34,65 55,35 70,61 20,70 34,65 125,96 ÁREA PRIVATIVA TOTAL ÁREA GARAGEM 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 ÁREA DE USO COMUM Total 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 AVALIAÇÃO Valor Adotado R$ ,00 Empresa / CREA / Assinatura Conservação REGULAR Idade Aparente 9 Topografia DECLIVE VALOR LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ ,00 CREA/MG Data BELO HORIZONTE, 04/12/2018 ENGº CIVIL VALERIA G. VASCONCELOS CREA/MG 74578/D LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Contratante e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel.

5 COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE CÔMODO QTDE PAREDES PISOS TETO ESQUADRIAS Sala de Estar NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Sala de Jantar NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Sala de TV NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Escritório NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Lavabo NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Suite NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Banheiro Suite NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Dormitório NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Banheiro Social NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Cozinha NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Área de Serviço NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Sacada NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Canil NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Varanda NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Garagem Coberta *** *** *** *** *** Garagem Descobert *** *** *** *** *** Uso da unidade avalianda: Posição (andar): Fechamento das paredes Nº pvtos unid auton: ESQUADRIAS ALUMÍNIO QTDE SUB-SOLO *** Características do Condomínio Descrição *** ESTRUTURA TÉRREO *** *** FECHAMENTO ANDAR TIPO *** *** COBERTURA *** *** Nº DE ELEVADORES Uso do Prédio RESIDENCIAL Conserv Áreas Comuns Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X") Piscina Salão de festas Sauna Depósito individual Play Ground Gerador Guarita Vigilância Churrasqueira Quadra Esportiva Apto. do zelador Lavanderia Descrição suscinta do imóvel LAUDO EXPEDITO ( (NÃO FOI VIABILIZADA VISTORIA INTERNA): DE ACORDO COM O LAUDO REALIZADO EM JULHO DE 2017 O IMÓVEL POSSUI SALA PARA 02 AMBIENTES, VARANDA, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 02 VAGAS DE GARAGEM. PISOS: CERÂMICA, LAMINADO DE MADEIRA. ELEVADOR E ÁREA DE LAZER. MICRO-REGIÃO Rede de água X Águas pluviais X Rede de gás Guias e sargetas Rede de esgoto X Rede telefônica X Asfalto X Passeio X Rede elétrica X Iluminação pública X Paralelepípedo Fossa ocupação predominante padrão construtivo densidade demográfica tráfego no trecho RESIDENCIAL NORMAL MÉDIA MÉDIO Serviços Públicos e Comunitários: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando Coleta de Lixo Transporte Coletivo Comércio Local Rede Bancária X Centros de Ensino X Shopping Center X Parque Clube X Rede de Segurança X X Praia Lazer X X Rede de Saúde X PARTICULARIDADES (marcar com "X") risco ambiental favela vista permanente vista do mar histórico de alagamento rede alta tensão córrego feira livre parque 5

6 MEMÓRIA DE CÁLCULO Áreas Compartimento Real Privativa. Equiv. privativa Real comum Equiv. comum Real Total Area p. calculo ÁREA PRIVATIVA TOTAL 70,61 70, ,61 70,61 ÁREA GARAGEM ,70 20,70 20,70 - ÁREA DE USO COMUM ,65 34,65 34,65 - Totais 70,61 70,61 55,35 55,35 125,96 70,61 As áreas cujos padrões sejam diferentes dos demais deverão ser utilizadas equiv. para o cálculo Avaliação Apartamento R$ 4.269,11 x 70,61 m² Total = R$ R$ , ,88 n = 54,00 meses i = 8,50% (Taxa SELIC + 2%) VLF R$ ,00 ÁREA AVERBADA ÁREA NÃO AVERBADA VLF PROPORCIONAL(ÁREA AVERBADA X ÁREA NÃO AVERBADA) = R$ = R$ ,48 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa) Data da vistoria 21/11/18 1 Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2 As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3 As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4 O imóvel possui vaga de garagem? 5 Se tem vagas, elas estão documentadas? 6 O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7 O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8 O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9 O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10 O imóvel possui características uni-familiares? 11 O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12 O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13 O imóvel apresenta condições de habitalidade? 14 O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15 O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo: NÃO X - Não foi fornecido Guia de IPTU do imóvel. - Foi realizada apenas vistoria externa do imóvel avaliando. Para fins de avaliação foram considerados como parâmetros os dados retirados da matrícula, do laudo anterior realizado em julho de 2017 e informações de imóveis paradígmas ofertados na região inclusive no mesmo condomínio do avaliando. - De acordo com a matrícula, o imóvel possui área privativa total real de 125,963 m 2, incluindo as vagas de garagem (n 09 e 10). - O estado de conservação do imóvel foi considerado como regular. - Segundo as Leis n.º de 27 de agosto de 1996, Lei n.º de 21 de dezembro de 2000 e de 20 de julho de 2.010, que dispõe sobre as normas e condições para parcelamento, ocupação e uso do solo urbano do Município de Belo Horizonte e dá outras providências, o imóvel objeto de avaliação enquadra-se como sendo ZAP (Zona de Adensamento Preferencial), enquadramento Coeficiente de Aproveitamento = 1,7. - Foram computados como corretos os elementos documentais consultados e as informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis. - Considera-se o imóvel livre e desimpedido de quaisquer ônus. - O trabalho e os resultados finais obedecem a condições pré-combinadas entre as partes contratantes; são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização em conexão com qualquer outro ou sua exibição para terceiros. - Laudo de uso restrito, não tendo validade para outros usos ou exibição para terceiros. - Não constaram do escopo os seguintes serviços: - Aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé. - Inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral. - Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensaram-se investigações concernentes a títulos, invasões, hipotecas, superposição de divisas, etc., providências estas consideradas de caráter jurídico-legal. METODOLOGIA UTILIZADA: MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos valores foram ponderados por ESTATÍSTICA DESCRITIVA, para atendimento a exigência do Banco Santander (Brasil) S/A, respeitando os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO definidos na NBR da ABNT. 6

7 ANEXO A CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DE AVALIAÇÃO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 7

8 ANEXO A - CROQUI DE SITUAÇÃO Cliente CPF/CNPJ BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento RUA GERALDO MAGELA DE ALMEIDA 135 APTO: 604 Bairro Município UF CEP MANACÁS BELO HORIZONTE MG

9 ANEXO B FOTOGRAFIA AÉREA As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 9

10 ANEXO B - IMAGEM AÉREA Cliente CPF/CNPJ BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento RUA GERALDO MAGELA DE ALMEIDA 135 APTO: 604 Bairro Município UF CEP MANACÁS BELO HORIZONTE MG

11 ANEXO C ZONEAMENTO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 11

12 ANEXO C - ZONEAMENTO Cliente CPF/CNPJ BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento RUA GERALDO MAGELA DE ALMEIDA 135 APTO: 604 Bairro Município UF CEP MANACÁS BELO HORIZONTE MG

13 ANEXO D MEMORIAL FOTOGRÁFICO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 13

14 ANEXO D - FOTOGRAFIAS Cliente CPF/CNPJ BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento RUA GERALDO MAGELA DE ALMEIDA 135 APTO: 604 Bairro Município UF CEP MANACÁS BELO HORIZONTE MG FACHADA DO IMÓVEL FACHADA DO IMÓVEL (PORTARIA) LOGRADOURO LOGRADOURO INDENTIFICAÇÃO NUMÉRICA (PRÉDIO) PLACA INFORMATIVA (NOME DA RUA) 14

15 ANEXO E PESQUISA DE MERCADO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 15

16 16 ANEXO E - PESQUISA DE MERCADO Amostra n.º 1 Data 21/11/2018 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: RUA GERALDO MAGELA DE ALMEIDA, 135-1º ANDAR Bairro: MANACÁS Cidade BELO HORIZONTE UF MG Tipo: APARTAMENTO Padrão de construção: MÉDIO Estado de conservação REGULAR Idade Aparente (anos): 9,00 Real Fator Equiv. A. Coberta Padrão 70,61 1,00 70,61 N.º vagas 2,00 A. Coberta de Padrão Diferenciado 0,75 - Valor total (R$) ,00 A. Descoberta - 0,50 - Valor unitário (R$/m²) 4.815,18 TOTAL - m² 70,61 70,61 ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 70,61 Fonte/ telefone: APROVA IMÓVEIS (31) oferta / transação OFERTA APARTAMENTO TIPO COM SALA PARA 02 AMBIENTES, VARANDA, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 02 VAGAS DE GARAGEM. PISOS: PORCELANATO E LAMINADO DE MADEIRA. ELEVADOR E ÁREA DE LAZER. Amostra n.º 2 Data 21/11/2018 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: RUA GERALDO MAGELA DE ALMEIDA, ANDAR Bairro: MANACÁS Cidade BELO HORIZONTE UF MINAS GERAIS Tipo: APARTAMENTO Padrão de construção: MÉDIO Estado de conservação REGULAR Idade Aparente (anos): 9,00 Real Fator Equiv. A. Coberta Padrão 70,61 1,00 70,61 N.º vagas 2,00 A. Coberta de Padrão Diferenciado 0,75 - Valor total (R$) ,00 A. Descoberta - 0,50 - Valor unitário (R$/m²) 4.503,61 TOTAL - m² 70,61 70,61 ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 70,61 Fonte/ telefone: BRUNO CORRETOR DE IMÓVEIS (31) oferta / transação OFERTA APARTAMENTO TIPO COM SALA PARA 02 AMBIENTES, VARANDA, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 02 VAGAS DE GARAGEM. PISOS: PORCELANATO E LAMINADO DE MADEIRA. ELEVADOR E ÁREA DE LAZER. Amostra n.º 3 Data 21/11/2018 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: RUA RAUL SEIXAS, AP 301 Bairro: MANACÁS Cidade BELO HORIZONTE UF MG Tipo: APARTAMENTO Padrão de construção: MÉDIO Estado de conservação REGULAR Idade Aparente (anos): 16,00 Real Fator Equiv. A. Coberta Padrão 65,00 1,00 65,00 N.º vagas 2,00 A. Coberta de Padrão Diferenciado - 0,75 - Valor total (R$) ,00 A. Descoberta 0,50 - Valor unitário (R$/m²) 5.076,92 TOTAL - m² 65,00 65,00 ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 65,00 Fonte/ telefone: SPAZIO IMÓVEIS (31) oferta / transação OFERTA APARTAMENTO TIPO COM SALA PARA 02 AMBIENTES, VARANDA, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS, DEPENDÊNCIA COMPLETA DE EMPREGADA E 02 VAGAS DE GARAGEM. PISOS: PORCELANATO, LAMINADO DE MADEIRA E TÁBUA CORRIDA.

17 17 ANEXO E - PESQUISA DE MERCADO Amostra n.º 4 Data 21/11/2018 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: RUA GERALDO MAGELA, AP 201 Bairro: MANACÁS Cidade BELO HORIZONTE UF MG Tipo: APARTAMENTO Padrão de construção: MÉDIO Estado de conservação REGULAR Idade Aparente (anos): 16,00 Real Fator Equiv. A. Coberta Padrão 96,00 1,00 96,00 N.º vagas 2,00 A. Coberta de Padrão Diferenciado 0,75 - Valor total (R$) ,00 A. Descoberta - 0,25 - Valor unitário (R$/m²) 3.281,25 TOTAL - m² 96,00 96,00 ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 96,00 Fonte/ telefone: CONTINENTAL NEG. IMOBILIÁRIOS ( oferta / transação OFERTA APARTAMENTO TIPO COM SALA PARA 02 AMBIENTES, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS, DEPENDÊNCIA COMPLETA DE EMPREGADA E 02 VAGAS DE GARAGEM. PISOS: CERÂMICA. Amostra n.º 5 Data 21/11/2018 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: RUA DR LUIS RATTON, 30 - AP 302 Bairro: MANACÁS Cidade BELO HORIZONTE UF MG Tipo: APARTAMENTO Padrão de construção: MÉDIO Estado de conservação REGULAR Idade Aparente (anos): 15,00 Real Fator Equiv. A. Coberta Padrão 69,76 1,00 69,76 N.º vagas 1,00 A. Coberta de Padrão Diferenciado 0,75 - Valor total (R$) ,00 A. Descoberta 0,50 - Valor unitário (R$/m²) 4.730,50 TOTAL - m² 69,76 69,76 ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 69,76 Fonte/ telefone: PONTA IMÓVEIS ( oferta / transação OFERTA APARTAMENTO TIPO COM SALA DE ESTAR, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 01 VAGA DE GARAGEM. PISOS: PARQUET PAULISTA E CERÂMICA. ELEVADOR E SALÃO DE FESTAS. Amostra n.º 6 Data 21/11/2018 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: RUA MARIA DE SOUZA ALVES, 311-6º ANDAR Bairro: MANACÁS Cidade BELO HORIZONTE UF MINAS GERAIS Tipo: APARTAMENTO Padrão de construção: MÉDIO Estado de conservação REGULAR Idade Aparente (anos): 12,00 Real Fator Equiv. A. Coberta Padrão 69,00 1,00 69,00 N.º vagas 1,00 A. Coberta de Padrão Diferenciado 0,75 - Valor total (R$) ,00 A. Descoberta 0,50 - Valor unitário (R$/m²) 4.057,97 TOTAL - m² 69,00 69,00 ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 69,00 Fonte/ telefone: VIVER IMÓVEIS (31) oferta / transação OFERTA APARTAMENTO TIPO COM SALA DE ESTAR E VARANDA INTEGRADAS, 03 DORMITÓRIOS, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 01 VAGA DE GARAGEM. PISOS: GRANITO, LAMINADO DE MADEIRA E CERÂMICA. ELEVADOR.

18 ANEXO F FOTOGRAFIAS DAS AMOSTRAS As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 18

19 ANEXO F - FOTOGRAFIAS DAS AMOSTRAS Cliente CPF/CNPJ BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento RUA GERALDO MAGELA DE ALMEIDA 135 APTO: 604 Bairro Município UF CEP MANACÁS BELO HORIZONTE MG AMOSTRA Nº 1 AMOSTRA Nº 2 AMOSTRA Nº 3 AMOSTRA Nº 4 AMOSTRA Nº 5 AMOSTRA Nº 6 19

20 ANEXO G CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 20

21 ANEXO G - LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS Cliente CPF/CNPJ BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento RUA GERALDO MAGELA DE ALMEIDA 135 APTO: 604 Bairro Município UF CEP MANACÁS BELO HORIZONTE MG

22 ANEXO H TRATAMENTO ESTATÍSTICO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 22

23 ANEXO - PLANILHA DE CÁLCULOS DADOS COMPARATIVOS LOCAL: RUA GERALDO MAGELA DE ALMEIDA, 135 TIPO DE IMÓVEL: APARTAMENTO: 604 BAIRRO: MANACÁS 02 VAGAS DE GARAGEM CIDADE: BELO HORIZONTE IF: 100 PADRÃO CONSTRUTIVO: NORMAL FONTE/ LOCALIZAÇÃO No. VALOR AREAP IDADE IF FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR VL. UNIT. FONE vagas R$ (m²) ANOS AMOSTRA FONTE ANDAR GARAGEM PADRAO Hoss-Reid EQUIPAMENTOS A. LAZER TRANSP R$ APROVA IMÓVEIS RUA GERALDO MAGELA DE ALMEIDA, 135-1º ANDAR 1 (31) , ,00 70,61 9, ,85 1,05 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1, ,50 MANACÁS APARTAMENTO TIPO COM SALA PARA 02 AMBIENTES, VARANDA, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 02 VAGAS DE GARAGEM. PISOS: PORCELANATO E LAMINADO DE MADEIRA. ELEVADOR E ÁREA DE LAZER. 2 BRUNO RUA GERALDO MAGELA DE ALMEIDA, ANDAR CORRETOR DE IMÓVEIS (31) MANACÁS 1822 APARTAMENTO TIPO COM SALA PARA 02 AMBIENTES, VARANDA, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 02 VAGAS DE GARAGEM. PISOS: PORCELANATO E LAMINADO DE MADEIRA. ELEVADOR E ÁREA DE LAZER. 2, ,00 70,61 9, ,85 1,05 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1, , SPAZIO IMÓVEIS (31) CONTINENTAL NEG. IMOBILIÁRIOS ( PONTA IMÓVEIS ( VIVER IMÓVEIS (31) RUA RAUL SEIXAS, AP 301 MANACÁS APARTAMENTO TIPO COM SALA PARA 02 AMBIENTES, VARANDA, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS, DEPENDÊNCIA COMPLETA DE EMPREGADA E 02 VAGAS DE GARAGEM. PISOS: PORCELANATO, LAMINADO DE MADEIRA E TÁBUA CORRIDA. RUA GERALDO MAGELA, AP 201 MANACÁS APARTAMENTO TIPO COM SALA PARA 02 AMBIENTES, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS, DEPENDÊNCIA COMPLETA DE EMPREGADA E 02 VAGAS DE GARAGEM. PISOS: CERÂMICA. RUA DR LUIS RATTON, 30 - AP 302 MANACÁS APARTAMENTO TIPO COM SALA DE ESTAR, 03 DORMITÓRIOS SENDO 01 SUÍTE, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 01 VAGA DE GARAGEM. PISOS: PARQUET PAULISTA E CERÂMICA. ELEVADOR E SALÃO DE FESTAS. RUA MARIA DE SOUZA ALVES, 311-6º ANDAR MANACÁS APARTAMENTO TIPO COM SALA DE ESTAR E VARANDA INTEGRADAS, 03 DORMITÓRIOS, BANHO SOCIAL, COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E 01 VAGA DE GARAGEM. PISOS: GRANITO, LAMINADO DE MADEIRA E CERÂMICA. ELEVADOR. 2, ,00 65,00 16, ,85 1,03 1,00 1,02 1,08 1,02 1,03 1, ,89 2, ,00 96,00 16, ,85 1,04 1,00 1,00 1,08 1,02 1,03 1, ,03 1, ,00 69,76 15, ,85 1,03 1,05 1,00 1,06 1,00 1,01 1, ,60 1, ,00 69,00 12, ,85 1,00 1,05 1,05 1,04 1,00 1,03 1, ,78 CONSIDERAÇÕES MÉDIA R$ 4.269,11 DESV. PADRÃO R$ 625,99 LIM. SUP. R$ 5.549,84 LIM. INF. R$ 2.988,38 MÉDIA PONDER. R$ 4.269,11 VALOR ÁREA IDADE UNITÁRIO VALOR DO IMÓVEL DO 70,61 9,00 R$ 4.269,11 R$ ,00 IMÓVEL 23

24 Cálculo do Valor de Liquidação Forçada Considerações: Cálculo do valor de liquidação forçada Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado) IPTU 2.257,50 0,01% ao mês Taxa da aplicação financ. 8,50% Taxa Selic+2% Manutenção/administração 0,20% ao mês Inflação média ao ano 4,53% IPCA 12 meses Comissão de venda 0,00% ao mês Custo financeiro 3,80% ao ano Total 1 0,21% ao mês Total 2 0,31% ao mês Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,53% fixas + financeiras Prazo de comercialização 54 meses (deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 75,42% R$ ,00 Diagnóstico de Mercado Nível de Oferta: alto médio/alto X médio médio/baixo baixo Nível de Demanda: alto médio/alto médio X médio/baixo baixo Absorção: rápida normal/rápida normal normal/difícil difícil X Desempenho do Mercado Atual: Aquecido normal/aquecido normal normal/recessivo recessivo X As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 24

25 ANEXO I ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 25

26 Os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO e de PRECISÃO são definidos pelas tabelas 3, 4 e 5 da NBR :2011 da forma abaixo: ITEM DESCRIÇÃO CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO QUANTIDADE MÍNIMA DE DADOS DE MERCADO EFETIVAMENTE UTILIZADOS IDENTIFICAÇÃO DOS DADOS DE MERCADO INTERVALO ADMISSIVEL DE AJUSTE PARA O CONJUNTO DE FATORES TABELA 3 GRAU III II I COMPLETA QUANTO A TODOS OS COMPLETA QUANTO AOS FATORES FATORES ANALISADOS UTILIZADOS NO TRATAMENTO ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADGMA APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS ANALISADAS, COM FOTO E CARACTERÍSTICAS DOS DADOS CORRESPONDENTES AOS FATORES CARACTERÍSTICAS OBSERVADAS ANALISADAS UTILIZADOS PELO AUTOR DO LAUDO 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 TABELA 4 GRAUS III II I Pontos Mínimos Itens Obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no Grau I Observadas as tabelas 03 E 04 da NBR :2011, infere-se o NÍVEL de FUNDAMENTAÇÃO II. Todos, no mínimo no Grau I DESCRIÇÃO TABELA 5 GRAU III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central Observadas a tabela 5 da NBR :2011, infere-se o NÍVEL de PRECISÃO III. As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 26

27 ANEXO J LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 27

28 DATA DA VISITA: NÃO FOI REALIZADA A VISTORIA INTERNA 1.1 Identificação do Imóvel: BNDU Endereço: Rua Geraldo Magela de Almeida N 135 Apto 604 Bairro Manacás belohorizonte/mg 1.3. Uso atual do imóvel: RESIDENCIAL Uso pretendido: RESIDENCIAL 1.4. Coordenadas Geográficas: 22K ,03m E ,06m S 1.5. Foto aérea ou imagem de satélite: Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo J. 1. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1 O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Municípios de São Paulo). Não Sim Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: FEAM Órgão Ambiental Municipal: Nota: Caso a resposta seja sim, favor pular para o item 6, indicando sim na pergunta 6.1. As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 28

29 2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. Não Sim. Que tipo? Quando? 2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Municípios de São Paulo). Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança? Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: FEAM Órgão Ambiental Municipal: As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 29

30 3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe: Ocorrências no imóvel Passado Presente Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento. Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos? Corpos d água (rio, poço, lago, lagoa). Se poço de água, possui outorga? Sim Não Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água. Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível. Outros. Descrever Fontes de Informação: Vistoria no local. Observações e/ou justificativa: As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 30

31 3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, entre outras? Não Sim. Caso afirmativo, indicar: 3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades como: Atividade Existe Não existe Informação não acessível Indústrias. Quais? Mineradora. Qual? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Outros. Descrever Fontes de Informação: Vistoria no local. Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não. As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 31

32 4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins: Uso do imóvel Passado Presente Informação não acessível Indústrias. Quais? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever: Comércio. Que tipo: Outros. Descrever: Fontes de Informação: Vistoria no local. Observações e/ou justificativa: As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 32

33 4.2. Informações ou observações complementares: 5. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 5.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 4.2, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados. 5.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais. 6. RESUMO: 6.1 Indícios de Contaminação no Imóvel: Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 33

34 6.2 No entorno, há logradouros que estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas, conforme relacionado na questão 2.3? Não Sim - Indique o local Não existe lista pública de áreas contaminadas 6.3 No entorno, foram encontradas fontes ou atividades relacionadas às questões 3.2 ou 3.3? Não Sim - Indique o local Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: Valéria G. Vasconcelos AVALIPER LTDA / As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 34

35 BELO HORIZONTE/ /MG RUA MONTES CLAROS Nº LOJA A ANCHIETA ANEXO J - I Foto Aérea e/ou imagem de satélite do imóvel (presente( e passado) As informações prestadas neste documento e os resultados r finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 35

36 ANEXO K ART As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 36

37 A ART SERÁ ANEXADA AO LAUDO FÍSICO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 37