MÓDULO I I - ASPEC SPE TO T S CONTÁBEIS

Transcrição

1 MÓDULO I - ASPECTOS CONTÁBEIS

2 MÓDULO I ASPECTOS CONTABEIS 1-Base Legal Histórico 2-Conceitos 3-Formação do custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária. 4 Normas sobre Estoque de Imóveis 5 Reconhecimento da Receita 6 -Distrato de contrato de compromisso de compra e venda de imóveis 7 -Despesa com comissão de venda 8 -Despesa com propaganda, marketing, promoção e outras atividades correlatas

3 MÓDULO I ASPECTOS CONTABEIS 9 - Gastos diretamente relacionados com a construção do estande de vendas e do apartamento-modelo 10-PermutafísicadeImóveis 11 Diferenças temporárias PIS /COFINS/CSLL/IR 12 Registro de operação de cessão de recebívelimobiliário -OCPC01 13 atualização monetária e dosjurosdas contasareceber de unidades concluídaseentregues -OCPC01 14 Notas Explicativas as Demonstrações Contábeis

4 Contabilidade na Atividade Imobiliária 1 - Base Legal /Histórico Resolução CFC 963/03 ADI SRF nº 18/2005 De acordo com o Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 18/2005, não se aplicam, para fins tributários, as disposições contidas na NBC T Entidades Imobiliárias, aprovada pela Resolução CFC nº 963/2003, revogado pela Resolução CFC nº , de 10 de dezembro de 2009, com vigência a partir de 1º de janeiro de2010, que aprova a IT 13 Contrato de Construção no Setor Imobiliário.

5 Contabilidade na Atividade Imobiliária 1 - Base Legal /Histórico Para fins de determinação do lucro real, base de cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica e da Contribuição Social, a atividade de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis recebe tratamento específico, estabelecido pelos, arts.410a414dorir/1999.

6 Contabilidade na Atividade Imobiliária 1 - Base Legal /Histórico Lei 8.981/1995, Art. 30: As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativa a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativoàsunidades imobiliáriasvendidas.

7 Contabilidade na Atividade Imobiliária 1 - Base Legal /Histórico Lei nº /2009: Art. 299-B. O saldo existente no resultado de exercício futuro em 31 de dezembro de 2008 deverá ser reclassificado para o passivo não circulante em conta representativadereceitadiferida. Parágrafo único. O registro do saldo de que trata o caput deste artigo deverá evidenciar a receitadiferidaeorespectivo custodiferido.

8 Contabilidade na Atividade Imobiliária 1 - Base Legal /Histórico Base legal A Partir de 2010: Ponto de partida: Leis /07 e /09; Princípio de Competência (Resolução CFC 750/93); Normas Brasileiras de Contabilidade: CPC 17 -Resolução CFC 1.411/12 e NBC TG 17; ICPC 02 -Resolução CFC 1.266/09 e ITG 02; OCPC 01 -Resolução CFC 1.154/09 e CTG 01; OCPC 04 -Resolução CFC 1.317/10 e CTG 04. Lei / de Maio de 2014.

9 2 Conceitos Incorporação/Incorporador (Lei nº 4.561/64) Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas,

10 2 Conceitos Incorporação/Incorporador (Lei nº 4.561/64) Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

11 2 Conceitos Venda de Imóveis Próprios Entende-se por venda de imóveis próprios a atividade pela qual o agente econômico nesse caso, pessoa física, pessoa jurídica, nãoresidente ou fundo de investimento imobiliário executa a construção, em nome próprio, de unidade imobiliária autônoma, que posteriormente, será oferecida ao mercado ou, ainda, compra imóvel em nome própriopara, posteriormente,vender.

12 2 Conceitos Loteamento: (Lei 6.766/79) Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

13 2 Conceitos Unidade Imobiliária: A expressão "unidade imobiliária" (ou, simplesmente, unidade) utilizada ao longo deste trabalho compreende: a) o terreno adquirido para venda, com ou sem construção; b) cada lote oriundo de desmembramento de terreno; c) cada terreno decorrente de loteamento; d) cada unidade distinta, resultante de incorporação imobiliária; e) o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma.

14 3- Formação do Custo do Imóvel, Objeto da Incorporação Imobiliária O custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária compreende todos os gastos incorridos para a sua obtenção, independentemente de pagamento, e abrange: a) preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição e regularização; b) custo dos projetos; c) custos diretamente relacionados à construção, inclusive aqueles de preparação do terreno, canteiro de obras e gastos de benfeitorias nas áreas comuns; d) impostos, taxas e contribuições não recuperáveis que envolvem o empreendimento imobiliário, incorridos durante a fase de construção;

15 3- Formação do Custo do Imóvel, Objeto da Incorporação Imobiliária e) encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do empreendimento imobiliário, incorridos durante o período de desenvolvimento do empreendimento até a finalização da obra. Adiantamentos para aquisição de bens e serviços devem ser controlados, separadamente, em rubrica específica de adiantamentos a fornecedores (grupo de estoques de imóveis a comercializar) e considerados como custo incorrido à medida que os bens e/ou serviços a que se referem forem obtidos e efetivamente aplicados na construção. _1 Plano de Contas.xls

16 3- Formação do Custo do Imóvel, Objeto da Incorporação Imobiliária Contabilização: Pela transferência do terreno do estoque para obra em andamento D Obras em Andamento (Residencial Tambaú) (AC) C Lote 15, QD 50, Av. Epitácio Pessoa, Tambaú(AC) Pela aquisição de Materiais/Insumos para estocagem D Est. de Mat. Produtos (Mat. de Construção) (AC) C Fornecedores (PC)

17 3- Formação do Custo do Imóvel, Objeto da Incorporação Imobiliária Contabilização: Pela aplicação dos materiais nas obras D Custos Pagos ou Incorridos (Mat. de Construção) (CR) C Estoques de Mat. Produtos (Mat. de Construção) (AC) Pela apropriação da mão de obra D Custo da mão-de-obra (Salários) (CR) C Obrigações com o Pessoal (Ordenados e Salários) (PC)

18 3- Formação do Custo do Imóvel, Objeto da Incorporação Imobiliária Contabilização: Pelos demais custos aplicados na obra D Custos Indiretos (Locação de Equipamentos) (CR) C Fornecedores (PC) Pela apuração no trimestre dos custos D Obras em Andamento (Residencial Tambaú) (AC) C Custos dos Materiais (Transferências)

19 3- Formação do Custo do Imóvel, Objeto da Incorporação Imobiliária Contabilização: Pela apuração no trimestre dos custos D Obras em Andamento (Residencial Tambaú) (AC) C Custos da Mão de Obra (Transferências ) (CR) Pela apuração trimestre dos custos D Obras em Andamento (Residencial Tambaú) (AC) C Custos Indiretos (Transferências) (CR)

20 3- Formação do Custo do Imóvel, Objeto da Incorporação Imobiliária Exemplo: Considere que no mês janeiro de 20x1 a Construtora Bela Vista Ltda tenha iniciado a obra Residencial Tambaú, e que o custo total no primeiro trimestre, no valor de R$ ,00 tenha a seguinte composição: Terreno: R$ ,00 Mão de Obra e Encargos: R$ ,00 Materiais/Insumos: R$ ,00 Demais Custos da Obra: R$ ,00 TOTAL: R$ ,00 Anexo 01- Rateio de Custos do Empreendimento.xls Anexo 02 Razonetes Contabilização Custos Inc..xls Anexo 03- Balancete 1T2011 Custo Incorridos.xls

21 3- Formação do Custo do Imóvel, Objeto da Incorporação Imobiliária Contabilização Pela transferência do terreno do estoque para obra em andamento Data 02/01/20x1 (1) D Obras em Andamento (Res. Tambaú) (AC) C Lt. 15,QD 50, Av. Ep. Pessoa,Tambaú...R$60.000,00 Pela aquisição de Materiais/Insumos para estocagem Data 31/03/20x1(2) D Est.deMat.Produtos (Mat.deConstrução)(AC) C Fornecedores (PC)...R$ ,00

22 3- Formação do Custo do Imóvel, Objeto da Incorporação Imobiliária Contabilização Pela aplicação dos materiais nas obras Data 31/03/20x1(3) D Custos Pagos ou Incorridos(Mat. de Construção) (CR) C Est. Mat. Prod.(Mat. Construção)(AC)...R$ ,00 Pela apropriação da mão de obra Data 31/03/20x1(4) D Custo da mão-de-obra(salários)(cr) C Obr. c/ Pessoal(Ord. e Salários)(PC)...R$ ,00

23 3- Formação do Custo do Imóvel, Objeto da Incorporação Imobiliária Contabilização Pelos demais custos aplicados na obra Data 31/03/20x1 (5) D Custos Indiretos(Locação de Equipamentos) (CR) C Fornecedores (PC)...R$ ,00 Pela apuração no trimestre dos custos Data 31/03/20x1 (6) D Obras em Andamento (Residencial Tambaú) (AC) C Custos dos Materiais(Transferências)(CR).R$ ,00

24 3- Formação do Custo do Imóvel, Objeto da Incorporação Imobiliária Contabilização Pela apuração trimestre dos custos Data 31/03/20x1 (7) D Obras em Andamento (Residencial Tambaú) (AC) C Custos da Mão-de-obra (Transferências) (CR)..R$ ,00 Pela apuração trimestre dos custos Data 31/03/20x1(8) D Obras em Andamento(Residencial Tambaú)(AC) C CustosIndiretos(Transferências)(CR)...R$80.000,00

25 4 Normas Sobre Estoques de Imóveis Registro Permanente de Estoque Não há diferenças quanto aos tipos de dispêndios; Previsãodedoisregistros específicos: RegistroPermanentedeEstoque; RegistrodeInventário

26 4 Normas Sobre Estoques de Imóveis Registro Permanente de Estoque Registro para determinar custo dos imóveis vendidos; Abrangetodos osimóveisdestinadosavenda; Custo por unidade no mínimo no Balanço Patrimonial; Critérioderateiopodeserodanormasocietária; Registro Permanente de Estoque não exige autenticação;

27 4 Normas Sobre Estoques de Imóveis Registro de Inventário Registro Permanente de Estoque não dispensalivrodeinventário; RPEdásubsídio parari; Abrange todos os imóveis destinados a venda; RegistrodeInventáriodeveser autenticado: SPED.

28 4 Normas Sobre Estoques de Imóveis Registro de Inventário As unidades existentes em estoque na data do balanço serão discriminados no livro de registro de inventário do seguinte modo: 1-osimóveisadquiridosparavenda,umporum; 2 - os terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento, por conjunto de lotes com idêntica dimensão ou por quadras, quando referentes a um mesmo empreendimento; ou, então, terreno por terreno, se assim preferir o contribuinte; 3 - as edificações resultantes de incorporação imobiliária, inclusive respectivos terrenos, por conjunto de unidades autônomas com idêntica área de construção e o mesmo padrão de acabamento, conquanto se refiram a um mesmo empreendimento; ou, então, unidade por unidade, se assim preferir o contribuinte; 4 - os prédios construídos para venda e respectivos terrenos, prédio por prédio.

29 4 Normas Sobre Estoques de Imóveis Entrega da ECD Art. 3º Ficam obrigadas a adotar a ECD, nos termos do art. 2º do Decreto nº 6.022, de 2007, em relação aos fatos contábeis ocorridosapartirde1ºdejaneirode2014:... 5º As pessoas jurídicas do segmento de construção civil dispensadas de apresentar a Escrituração Fiscal Digital (EFD) e obrigadas a escriturar o livro Registro de Inventário, devem apresentá-lo na ECD, como um livro auxiliar. (Incluído(a) pelo(a) Instrução Normativa RFB nº 1486, de 13 de agosto de 2014)

30 4 Normas Sobre Estoques de Imóveis Entrega da ECD Livros Auxiliares ao Diário ou Livro Principal Este registro deve ser preenchido: 1 No caso de Livro Principal: Quando o indicador da forma de escrituração contábil (campo 02) do registro I010 for igual a R (Livro diário com escrituração resumida) ou B (Livro balancetes diários e balanços, deverão ser informados neste registro os dados dos livros auxiliares A (livro diário auxiliar ao diário com escrituração resumida) ou Z (razão auxiliar). Nesse caso, o código hash do livro auxiliar (campo 05) é obrigatório. 2 No caso de Livro Auxiliar: Quando o indicador da forma de escrituração contábil (campo 02) do registro I010 for igual a A (livro diário auxiliar ao diário com escrituração resumida) ou Z (razão auxiliar), deverá ser informado neste registro o livro principal R (Livro diário com escrituração resumida) ou B (Livro balancetes diários e balanços, se houver livros auxiliares). Nesse caso, o código hash do livro auxiliar (campo 05) não é preenchido.

31 4 Normas Sobre Estoques de Imóveis Informação à RFB ECD (IN nº 1.420/2013) Exemplo:

32 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Concluída Nas vendas de unidades concluídas, a receita é reconhecida no momento em que a venda é efetivada, independentemente do prazo de recebimento do valor contratual e são mensuradas pelo valor justo da contraprestação recebida ou a receber. Os juros e variação monetária, incidentes sobre as contas a receber são apropriados ao resultado na receita financeira quando incorridas, obedecendo ao regime de competência de exercícios.

33 5 Reconhecimento da Receita Exemplo 1 - Venda à vista de Unidade Concluídas A Construtora Bela Vista Ltda, vendeu em 31 janeiro de 20x2 a Unidade 202 do Residencial Tambaú, Obra Concluída, por R$ ,00, cujo custo de produção foi der$ ,44.

34 5 Reconhecimento da Receita Exemplo 1 Venda à vista de Unidade Concluídas Contabilização a)pela venda e o recebimento do valor Data 31/01/20x2 D Caixa C Receita da Venda de Imóveis...R$ ,00 b)pelo reconhecimento do custo da venda Data 31/01/20x2 D Custo dos Imóveis Vendidos C Unidade 202 (Res. Tambaú)...R$ ,44

35 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída A transferência do Controle, dos riscos e benefícios para o cliente ocorre continuamente, de acordo com a evolução da construção; O custo incorrido (inclui-se o gasto com terreno, incorporação, construção, encargos financeiros durante a construção) correspondente às unidades vendidas é apropriado integralmente ao resultado. É apurado o percentual do custo incorrido das unidades vendidas, em relação ao seu custo total orçado, sendo esse percentual aplicado sobre a receita das unidades vendidas, ajustada segundo as condições dos contratos de venda, e sobre as despesas comerciais (comissões), sendo assim determinado o montante das receitas e das despesas comerciais a seremreconhecidas.

36 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Os montantes das receitas de vendas reconhecidos que sejam superiores aos valores efetivamente recebidos de clientes, são registrados em ativo circulante ou não circulante. Os montantes recebidos com relação à venda de unidades que sejam superiores aos valores reconhecidos de receitas, são contabilizados na rubrica Adiantamento de Clientes. Os encargos financeiros das operações de crédito imobiliário, de financiamentos, de certificados de recebíveis e de debêntures diretamente atribuídos ao projeto imobiliário, incorridos durante o período de construção, são apropriados ao custo das unidades sendo apropriados ao resultado(custo) por ocasião da venda.

37 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Os demais encargos financeiros são apropriados ao resultado financeiro quando incorridos, assim como das operações de crédito imobiliário incorridosapósaconclusãodaconstrução. A variação monetária incidente sobre as contas a receber é apropriada ao resultado, como receita de vendas, por meio do percentual de custo incorrido.

38 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Exemplo 2 - Venda à vista de Unidade Não Concluídas A Construtora Bela Vista Ltda, vendeu à vista em 31 de janeiro de 20x1 a Unidade 202 do Residencial Tambaú, cuja obra foi iniciada em 02/01/20x1 e concluída em 31/12/20x1, por R$ ,00. Considere que o custo orçado dessa unidade seja de R$ ,00. Contabilizar as receitas e os custos dessa operação no final de cada trimestre. Anexo 01- Rateio de Custos do Empreendimento.xls Anexo 05- Apuração da Receita de Imóvel em Construção.xls Anexo 06- Razonete contabilização venda imóvel em construção.xls

39 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Exemplo 2 Venda à vista de Unidade Não Concluída Contabilização a)pela venda e o recebimento do valor Data 31/01/20x1 (1) D Caixa C Ad. Clientes (Un. 202 José da Silva)...R$ ,00 b)pelo reconhecimento do custo da venda Data 31/03/20x1 (2) D Custo dos Imóveis Vendidos C Residencial Tambaú...R$ ,22

40 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Exemplo 2 Venda à vista de Unidade Não Concluída Contabilização b) Pelo reconhecimento do custo da venda Data 30/06/20x1 (3) D Custo dos Imóveis Vendidos C ResidencialTambaú...R$57.407,41 Data 30/09/20x1 (4) D Custo dos Imóveis Vendidos C ResidencialTambaú...R$40.740,74 Data 31/12/20x1 (5) D Custo dos Imóveis Vendidos C ResidencialTambaú...R$74.074,07

41 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Exemplo 2 Venda à vista de Unidade Não Concluída Contabilização c)pelo reconhecimento da receita da venda em cada trimestre. Data 31/03/20x1 (6) D Ad. Cliente(Res. Tambaú) C ResidencialTambaú...R$ ,56 Data 30/06/20x1 (7) D Ad. Cliente(Res. Tambaú) C ResidencialTambaú...R$91.851,85

42 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Exemplo 2 Venda à vista de Unidade Não Concluída Contabilização c)pelo reconhecimento da receita da venda em cada trimestre. Data 30/09/20x1 (8) D Ad. Cliente(Res. Tambaú) C ResidencialTambaú...R$65.185,19 Data 31/12/20x1 (9) D Ad. Cliente(Res. Tambaú) C ResidencialTambaú...R$ ,41

43 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Exemplo 3 - Venda a Prazo de Unidade Não Concluídas A Construtora Bela Vista Ltda., vendeu a prazo em 31 de janeiro de 20x1 a Unidade 202 do Residencial Tambaú, cuja obra foi iniciada em 02/01/20x1 e concluída em 31/12/20x1, por R$ ,00. sendo o pagamento da seguinte forma: Sinal de R$ ,00 e 02 (duas) parcelas de R$ ,00, cada, com vencimentos em 31/10/20x1; 30/11/20x1. Considere que o custo orçado dessa unidade seja de R$ ,00 e que a obra foi concluída em dezembro de 20x1. Contabilizar as receitas e os custos dessa operação no final de cada trimestre.

44 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Exemplo 3 Venda a prazo de Unidade Não Concluída Contabilização a)pela venda e o recebimento do valor Data 31/01/20x1(1) D Caixa C Ad. Clientes (Un. 202 José da Silva)...R$ ,00 Data 31/10/20x1 (2) D Caixa C Und 202 José da Silva (Res. Tambaú)...R$ ,00

45 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Exemplo 3 Venda a prazo de Unidade Não Concluída Contabilização a)pela venda e o recebimento do valor Data 30/11/20x1 (3) D Caixa C Und202 José da Silva (Res. Tambaú)...R$ ,00 b)pelo reconhecimento do custo da venda Data 31/03/20x1 (4) D Custo dos Imóveis Vendidos C Residencial Tambaú...R$ ,22

46 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Exemplo 3 Venda a prazo de Unidade Não Concluída Contabilização b)pelo reconhecimento do custo da venda Data 30/06/20x1 (5) D Custo dos Imóveis Vendidos C Residencial Tambaú...R$57.407,41 Data 30/09/20x1 (6) D Custo dos Imóveis Vendidos C Residencial Tambaú...R$40.740,74 Data 31/12/20x1 (7) D Custo dos Imóveis Vendidos C Residencial Tambaú...R$74.074,07

47 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Exemplo 3 Venda a prazo de Unidade Não Concluída Contabilização c)pelo reconhecimento da receita da venda em cada trimestre. Data 31/03/20x1 (8) D Ad. Cliente (Res. Tambaú) C Residencial Tambaú...R$ ,56 Data 30/06/20x1 (9) D Ad. Cliente (Res. Tambaú) C Residencial Tambaú...R$ ,85

48 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Exemplo 3 Venda a prazo de Unidade Não Concluída Contabilização c)pelo reconhecimento da receita da venda em cada trimestre. Data 30/09/20x1 (10) D Ad. Cliente (Res. Tambaú) C Residencial Tambaú...R$ ,19 Data 31/12/20x1(11) D Apto 202 José da Silva (Res. Tambaú) C Residencial Tambaú...R$ ,41

49 5 Reconhecimento da Receita Venda de Unidade Não Concluída Exemplo 3 Venda a prazo de Unidade Não Concluída Contabilização c)pelo ajuste na conta de Adiantamento de Clientes. Data 30/09/20x1 (12) D Apto202JosédaSilva(Res.Tambaú) C Ad. Cliente(Res. Tambaú)...R$ ,59

50 6.- Distrato de contrato de compromisso de compra e venda de imóveis Na ocorrência de distrato de contrato de compromisso de compra e venda de imóveis, a receita e o custo reconhecido no resultado conforme os critérios de apuração do resultado são revertidos e contabilizados a débito na rubrica Vendas Canceladas e a crédito na rubrica Custo dos Imóveis Vendidos, respectivamente. O valor recebido da operação devendaéregistradonopassivocirculante.

51 6.- Distrato de contrato de compromisso de compra e venda de imóveis Exemplo: Suponha que a Construtora Bela Vista Ltda, distratou em 30/09/20x1, a venda à prazo realizada em 31 de janeiro de 20x1 da Unidade 202 do Residencial Tambaú, cuja obra foi iniciada em 02/01/20x1 e concluída em 31/12/20x1, por R$ ,00. Considerequeocustodeproduçãodessaunidadeatéo dia 30/09/20x1 é de R$ e que a receita reconhecida é de R$ ,59. O valor devolvido foi de R$ ,00. Anexo 04- Apuração do Distrato de Venda.xls

52 6.- Distrato de contrato de compromisso de compra e venda de imóveis Exemplo: Contabilização a) Pela reversão da receita da venda D Vendas Canceladas C Unidade 202 Jose da Silva...R$ ,59 D Unidade 202 José da Silva C Unidade 202 Jose da Silva...R$ ,59 b) Pelo pagamento do valor devolvido pelo distrato D Unidade 202 José da Silva C Caixa Geral...R$ ,00 c) Pela reversão do custo da venda D Ob. Andamento Un. 202 Res. Tambaú C Custo dosimóveisvendidos...r$

53 7 - Despesa com Comissão de Venda Exemplo: A Construtora Bela Vista Ltda., vendeu em janeiro de 20x1 a Unidade 202 do Residencial Tambaú em construção, por R$ ,00, à vista, pagando, nesta data, comissão de R$ ,00, cuja a obra tem uma previsão para a sua conclusão em 31/12/20x1. Considere que os custos orçados dessa unidade seja R$ ,00 e que seja levantados balancetes de verificação trimestralmente. Anexo 07- Apropriação Despesa com Comissões.xls

54 7 - Despesa com Comissão de Venda Exemplo: Contabilização a) Pela ativação do valor das comissões Data: 31/01/20x1 D Comissão Un. 202 Res. Tambaú C Caixa...R$ ,00 b) Pela apropriação como despesas do valor das comissões Data:31/03/20x1 D Comissões sobre Vendas C Comissão Un. 202 Res. Tambaú..R$ 5.777,78

55 7 - Despesa com Comissão de Venda Exemplo: Contabilização b) Pela apropriação como despesas do valor das comissões Data:30/06/20x1 D Comissões sobre Vendas C Comissão Un. 202 Res. Tambaú...R$ 4.592,59 Data:30/09/20x1 D Comissões sobre Vendas C Comissão Un. 202 Res. Tambaú...R$ 3.259,26

56 7 - Despesa com Comissão de Venda Exemplo: Contabilização b) Pela apropriação como despesas do valor das comissões Data:31/12/20x1 D Comissões sobre Vendas C Comissão Un. 202 Res. Tambaú...R$ 6.370,37

57 8 - Despesa com Propaganda, Marketing, Promoção e Outras Atividades Correlatas As despesas com propaganda, marketing, promoções e outras atividades correlatas, mesmo que diretamente relacionadas a um empreendimento imobiliário específico, não fazem parte do custo de construção do imóvel. Essas despesas devem ser reconhecidas no resultado, em uma rubrica específica relacionada a despesas com vendas (não afetando, dessa forma, o resultado bruto das atividades de incorporação imobiliária), quando efetivamente incorridas, respeitando se o regime de competência contábil dos exercícios, de acordo com seu respectivo período de veiculação, não podendo ser diferidas para futuro reconhecimento até a entrega das unidades imobiliárias.

58 9 - Gastos Diretamente Relacionados com a Construção do Estande de Vendas e do Apartamento-Modelo Os gastos incorridos e diretamente relacionados com a construção de estande de vendas e do apartamentomodelo, bem como aqueles para aquisição das mobílias e da decoração dos estandes de vendas e do apartamento-modelo de cada empreendimento, possuem natureza de caráter prioritariamente tangível e, dessa forma, devem ser registrados em rubrica de ativo imobilizado, e depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida útil estimada desses itens. Vida útil é o período durante o qual se espera que o ativo seja usado pela entidade de incorporação imobiliária.

59 9 - Gastos Diretamente Relacionados com a Construção do Estande de Vendas e do Apartamento-Modelo Quando a vida útil estimada for inferior a 12 meses, os gastos devem ser reconhecidos diretamente ao resultado como despesa de vendas. A despesa de depreciação desses ativos deve ser reconhecida em rubrica de despesas com vendas, sem afetar o lucro bruto. Esse reconhecimento não deve causar impacto na determinação do percentual de evolução financeira dos empreendimentos imobiliários. Eventuais parcelas recuperadas com a venda das mobílias ou das partes do estande de vendas devem ser registradas como redutoras do custo desses itens.

60 9 - Gastos Diretamente Relacionados com a Construção do Estande de Vendas e do Apartamento-Modelo A entidade de incorporação imobiliária deve avaliar, no mínimo, no fim de cada exercício social, se há alguma indicação de que um ativo possa ter sofrido desvalorização. Se houver alguma indicação, a entidade deve estimar o valor recuperável do ativo. Por exemplo, consideram-se desvalorizados os estandes de vendas no momento em que parte substancial das unidades estiverem vendidas ou por ocasião do término de seu uso.

61 10 Permuta Física de Imóveis Quando unidades imobiliárias de mesma natureza e valor são permutados entre si (apartamentos por apartamentos, terrenos por terrenos, etc.), essa troca não é considerada uma transaçãoquegeraganhoouperda. Quando há a permuta de unidades imobiliárias que não tenham a mesma natureza e o mesmo valor(porexemplo,apartamentosconstruídosou a construir por terrenos), esta é considerada uma transação com substância comercial e, portanto, gera ganho ou perda. A receita deve ser mensurada pelo seu valor justo.

62 10 Permuta Física de Imóveis Entende-se como valor justo a quantia pela qual um ativo poderia ser trocado, ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso em uma transação em que não existe relacionamento entre elas. Neste tipo de operação, a receita é determinada pelo valor de venda dos imóveis ou terrenos recebidos. Excepcionalmente, quando esse valor não puder ser mensurado com segurança, a receita deve ser determinada com base no valor de venda das unidades imobiliárias entregues.

63 10 Permuta Física de Imóveis No caso de permuta de terrenos, tendo por objeto a entrega de apartamento a ser construído, o valor do terreno adquirido pela entidade de incorporação imobiliária, apurado conforme critérios descritos no item anterior, deve ser contabilizado por seu valor justo, como um componente do estoque de terrenos de imóveis a comercializar, em contrapartida a adiantamento de clientes no passivo, no momento da assinatura do instrumento particular ou do contrato relacionado à referida transação. Prevalecem para as transações descritas no item anterior os mesmos critérios de apropriação aplicados para o resultado de incorporação imobiliária em seu todo.

64 10 Permuta Física de Imóveis Exemplo 1 Admitamos que a Construtora Bela Vista tenha permutado o terreno onde foi edificado o Residencial Tambaú pela Unidade 302, tendo as partes chegado a um valor justo de R$ ,00 para ambos os imóveis e que o custo orçado para esta unidade seja de R$ ,00. Considere também que a obra teve início em 02/01/20x1 e o seu término foi em 31/12/20x1. Contabilizar o valor da receita e a apuração de custo dessa operação. Anexo 08- Apuração Receita em Permutas.xls Anexo 09- Razonete contabilização receitas de permutas.xls

65 10 Permuta Física de Imóveis Exemplo 1 Contabilização: a) Pela apropriação da receita da permuta Data 02/01/20x1: (1) D Lt15;QD.50,Av.EpitácioPessoaTambaú C Un.302 Res.Tambaú(Rec.Perm.Apropriar)R$ ,00 Data 31/03/20x1: (2) D Un. 302 Res. Tambaú(Rec. Permutas a Apropriar) C Receita depermutas...r$86.666,67 Data 30/06 06/20x1: (3) D Un. 302 Res. Tambaú(Rec. Permutas a Apropriar) C Receita depermutas...r$68.888,89

66 10 Permuta Física de Imóveis Exemplo 1 Contabilização: a)pela apropriação da receita da permuta Data 30/09/20x1: (4) D Un. 302 Res. Tambaú(Rec. Permutas a Apropriar) C ReceitadePermutas...R$ ,89 Data 31/12/20x1: (5) D Un. 302 Res. Tambaú(Rec. Permutas a Apropriar) C ReceitadePermutas...R$ ,56

67 10 Permuta Física de Imóveis Exemplo 1 Contabilização: b) Pela apropriação do custo da permuta Data 31/03/20x1: (6) D Custo dos Imóveis Permutados D Res. Tambaú(Ob.Andamento)...R$ ,22 Data 30/06/20x1: (7) D Custo dos Imóveis Permutados C Res. Tambaú (Ob.Andamento)...R$ ,41

68 10 Permuta Física de Imóveis Exemplo 1 Contabilização: b) Pela apropriação do custo da permuta Data 30/09/20x1: (8) D Custo dos Imóveis Permutados D Res. Tambaú(Ob.Andamento)...R$ ,74 Data 31/12/20x1: (9) D Custo dos Imóveis Permutados C Res. Tambaú (Ob.Andamento)...R$ ,07

69 10 Permuta Física de Imóveis Exemplo 2 Em 31/01/20x2 a Construtora Bela Vista permutou a unidade 101 do Residencial Tambaú pela casa localizada na Av. Maximiano Figueredo, nº513, sem torna, sendo valor da operação de R$ ,00. O custo na contabilidade do Apartamento 101 do Residencial Tambaú é de R$ ,56. Contabilizar o valordareceitaeaapuraçãodecustodessaoperação.

70 10 Permuta Física de Imóveis Exemplo 2 Contabilização: a) Pela apropriação da receita da permuta Data 31/01/2012: (1) D Casa Av. Maximiano Figueiredo, nº 513 D Receitas depermutas...r$ ,00 a) Pela apropriação dos custos da permuta Data 31/01/2012: (2) D Custo dos Imóveis Permutados C Apto101Res.Tambaú...R$ ,56

71 11 Diferenças temporárias PIS /COFINS/CSLL/ IR São registrados para refletir os efeitos fiscais decorrente de diferenças temporárias entre a base fiscal, que basicamente determina o momento do recolhimento, conforme o recebimento (Instrução Normativa SRF nº 84/79) e a efetiva apropriação do lucro imobiliário, em conformidade com a Resolução nº 1266/09 do Conselho Federal de Contabilidade (CFC) e Deliberações CVM 561/08 (OCPC 01), alterada pela 624/10.

72 Exemplo 11 Diferenças temporárias PIS /COFINS/CSLL/ IR A Construtora Bela Vista Ltda, vendeu à vista em 31 de março de 20x1 a Unidade 202 do Residencial Tambaú, cuja obra foi iniciada em 02/01/20x1 e concluída em 31/12/20x1, por R$ ,00. Considere que o custo orçado dessa unidade seja de R$ ,00. Contabilizar as provisões do PIS, COFINS, CSLL e IRPJ no fechamento de cada trimestre considerando queaformadetributaçãoéolucropresumido. Anexo 10 - Apuração Pis Cofins Csll Irpj.xls Anexo 11 - Razonete contabilização PIS COFINS CSLL IRPJ.xls

73 11 Diferenças temporárias PIS /COFINS/CSLL/ IR Contabilização a) Pela provisão PIS COFINS CSLL IRPJ (Regime Caixa) Data 31/03/20x1 (1) D PISDiferido C PisaRecolher...R$2.600,00 Data 31/03/20x1 (2) D Cofins Diferido C CofinsaRecolher...R$12.000,00 Data 31/03/20x1 (3) D Csll Diferida C CsllaRecolher...R$4.320,00

74 11 Diferenças temporárias PIS /COFINS/CSLL/ IR Contabilização a) Pela apropriação da obrigação de pagar Data 31/03/20x1 (4) D IRPJ Diferido C IRPJaRecolher...R$4.800,00 b)pelo pagamento do PIS COFINS CSLL IR Data 25/04/20x1 (5) D PisaRecolher C CaixaGeral...R$ 2.600,00

75 11 Diferenças temporárias PIS /COFINS/CSLL/ IR Contabilização b)pelo pagamento do PIS COFINS CSLL IR Data 25/04/20x1 (6) D Cofins a Recolher C CaixaGeral...R$ ,00 Data 30/04/20x1 (7) D Csll a Recolher C CaixaGeral...R$ 4.320,00 Data 30/04/20x1 (8) D Irpj a Recolher C CaixaGeral...R$ 4.800,00

76 11 Diferenças temporárias PIS /COFINS/CSLL/ IR Contabilização c)pela provisão Competência) PIS COFINS CSLL IR (Regime Data 31/03/20x1 D Pis Faturamento(9) C PISDiferido...R$ 751,11 D Cofins Faturamento(10) C CofinsDiferido...R$ 3.466,67 D Provisão para CSLL(11) C CsllDiferido...R$ 1.248,00 D Provisão para IRPJ (12) C IrpjDiferido...R$ 1.386,67

77 11 Diferenças temporárias PIS /COFINS/CSLL/ IR Contabilização c)pela provisão PIS COFINS CSLL IR (Regime Competência) Data 30/06/20x1 D Pis Faturamento(13) C PISDiferido...R$ 597,04 D Cofins Faturamento(14) C CofinsDiferido...R$ 2.755,56 D Provisão para CSLL(15) C CsllDiferido...R$ 992,00 D Provisão para IRPJ(16) C IrpjDiferido...R$ 1.102,22

78 11 Diferenças temporárias PIS /COFINS/CSLL/ IR Contabilização c)pela provisão PIS COFINS CSLL IR (Regime Competência) Data 30/09/20x1 D Pis Faturamento(17) C PISDiferido...R$ 423,70 D Cofins Faturamento(18) C CofinsDiferido...R$ 1.955,56 D Provisão para CSLL(19) C CsllDiferido...R$ 704,00 D Provisão para IRPJ(20) C IrpjDiferido...R$ 782,22

79 11 Diferenças temporárias PIS /COFINS/CSLL/ IR Contabilização c)pela provisão PIS COFINS CSLL IR (Regime Competência) Data 31/12/20x1 D Pis Faturamento(21) C PISDiferido...R$ 828,15 D Cofins Faturamento(22) C CofinsDiferido...R$ 3.822,22 D Provisão para CSLL(23) C CsllDiferido...R$ 1.376,00 D Provisão para IRPJ(24) C IrpjDiferido...R$ 1.528,89

80 12 Registro de operação de cessão de recebível imobiliário - OCPC 01 Cessão pode caracterizar ou não a baixa do cliente; Ativo é mantido nas seguintes hipóteses: Se o controle financeiro de administração e gestão sobre os recebíveis cedidos remanesce com aentidade. Seaentidaderetém,deformasubstancial, os direitos em relação aos recebíveis cedidos(juros, mora e/ou multas, parceladoprópriofluxode caixa);

81 12 Registro de operação de cessão de recebível imobiliário - OCPC 01 Cessão pode caracterizar ou não a baixa do cliente; Ativo é mantido nas seguintes hipóteses: Seaentidaderetém,deformasubstancialosriscose as responsabilidades sobre os créditos cedidos; Exemplo: obrigação contratual de recompra de créditos vencidos. Se a entidade cria obrigação contratual ou não formalizada, fornecendo garantias aos investidores em relação aos recebimentos e/ou rendimentos esperados, mesmo que informalmente.

82 12 Registro de operação de cessão de recebível imobiliário - OCPC 01 Exemplos de contabilização: D -Banco Conta Movimento (AC) C -Obrigação com Cessão de Recebíveis (PC/PNC) Pelo recebimento dos recursos na operação de cessão de recebíveis Ou: D -Banco Conta Movimento (AC) C -Clientes (AC/ANC) Pelo recebimento dos recursos na operação de cessão de recebíveis

83 13 atualização monetária e dos juros das contas a receber de unidades concluídas e entregues - OCPC 01 A atualização monetária e os juros sobre os saldos em aberto a receber de clientes sobre unidades concluídas e entregues devem ser classificados de forma consistente com o subitem (c) do item anterior.

84 Lei 6.404/76 14 Notas Explicativas as Demonstrações Contábeis Art Ao fim de cada exercício social, a diretoria fará elaborar, com base na escrituração mercantil da companhia, as seguintes demonstrações financeiras, que deverão exprimir com clareza a situação do patrimônio da companhia e as mutações ocorridas no exercício:... 4º As demonstrações serão complementadas por notas explicativas e outros quadros analíticos ou demonstrações contábeis necessários para esclarecimento da situação patrimonial e dos resultados do exercício.

85 Lei 6.404/76 14 Notas Explicativas as Demonstrações Contábeis 5 o Asnotas explicativasdevem: (Redaçãodadapela Lei nº11.941, de 2009) I apresentar informações sobre a base de preparação das demonstrações financeiras e das práticas contábeis específicas selecionadas e aplicadas para negócios e eventos significativos;(incluído pela Lei nº , de 2009) II divulgar as informações exigidas pelas práticas contábeis adotadas no Brasil que não estejam apresentadas em nenhuma outra parte das demonstrações financeiras; (Incluído pela Lei nº , de 2009) III fornecer informações adicionais não indicadas nas próprias demonstrações financeiras e consideradas necessárias para uma apresentação adequada; e(incluído pela Lei nº , de 2009)

86 14 Notas Explicativas as Demonstrações Contábeis Lei 6.404/76 IV indicar: (Incluído pelaleinº ,de2009) a) os principais critérios de avaliação dos elementos patrimoniais, especialmente estoques, dos cálculos de depreciação, amortização e exaustão, de constituição de provisões para encargos ou riscos, e dos ajustes para atender a perdas prováveis na realização de elementos do ativo; (Incluído pelaleinº11.941, de2009) b) os investimentos em outras sociedades, quando relevantes (art. 247, parágrafo único); (Incluído pela Lei nº , de 2009) c) o aumento de valor de elementos do ativo resultante de novas avaliações (art. 182, 3 o ); (Incluído pela Lei nº , de 2009)

87 14 Notas Explicativas as Demonstrações Contábeis Lei 6.404/76 IV indicar: (Incluído pelaleinº ,de2009) d) os ônus reais constituídos sobre elementos do ativo, as garantias prestadas a terceiros e outras responsabilidades eventuais ou contingentes; (Incluído pela Lei nº , de 2009) e) a taxa de juros, as datas de vencimento e as garantias das obrigações a longo prazo; (Incluído pela Lei nº , de 2009) f) o número, espécies e classes das ações do capital social;(incluído pela Lei nº , de 2009) g) as opções de compra de ações outorgadas e exercidas no exercício;(incluído pela Lei nº , de 2009)

88 14 Notas Explicativas as Demonstrações Contábeis Lei 6.404/76 IV indicar: (Incluído pelaleinº ,de2009) h) os ajustes de exercícios anteriores (art. 186, 1 o ); e (Incluído pelaleinº11.941, de2009) i) os eventos subsequentes à data de encerramento do exercício que tenham, ou possam vir a ter, efeito relevante sobre a situação financeira e os resultados futuros da companhia.(incluído pela Lei nº , de 2009) DEMONSTRAÇÕES 2015 CYRELA.pdf