"Aspectos Contábeis importantes do Mercado Imobiliário" Apresentação APIMEC 28/02/2013

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1 "Aspectos Contábeis importantes do Mercado Imobiliário" Apresentação APIMEC 28/02/2013

2 AGENDA Práticas contábeis específicas à atividade imobiliária Assuntos polêmicos Pontos de atenção para análise de demonstrações financeiras no setor Novos pronunciamentos contábeis com aplicação para os próximos anos Page 2

3 Práticas contábeis específicas Propriedades para investimentos CPC 28 propriedade mantida para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas; Os ativos podem ser registrados pelo seu valor justo, com efeitos das mudanças neste valor justo registrados ao resultado Page 3 3

4 Práticas contábeis específicas Incorporação imobiliária - OCPC 01, ICPC 02 e OCPC 04 Reconhecimento da receita Após implementação da cláusula suspensiva De acordo com o ICPC 02 existem duas formas de contabilização das receitas: CPC 17/IAS11 - pelo andamento do trabalho de construção, de acordo com o percentual executado (equivalente ao andamento das obras). CPC 30/IAS18 - na entrega de bens e serviços (equivalente à entrega das chaves). Modelo definido para o reconhecimento de receita no Brasil: POC (CPC 17), uma vez que entende-se que a transferência dos riscos e benefícios para o cliente ocorre durante o período de construção (através do OCPC 04). Page 4 4

5 Práticas contábeis específicas Incorporação imobiliária - OCPC 01, ICPC 02 e OCPC 04 Formação do custo Formam o custo dos imóveis vendidos os gastos incorridos independente de pagamento - preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição e regularização (custos dos projetos; custos diretamente relacionados à construção, impostos, taxas e contribuições; encargos financeiros diretamente associados, entre outros. Ao custo do imóvel vendido deve ser adicionada a melhor estimativa para fazer face às garantias referentes ao período posterior à conclusão e entrega dos empreendimentos imobiliários; Page 5 5

6 Práticas contábeis específicas Incorporação imobiliária - OCPC 01, ICPC 02 e OCPC 04 Permutas físicas (comprador do terreno) Considerada uma transação comercial e o passivo deve ser considerado pelo valor justo do terreno ou, caso não seja possível, pelo valor justo das unidades que serão cedidas; O resultado da transação é reconhecido pelo POC. Método de cálculo/reconhecimento: POC Reconhecimento de juros TP e atualização monetária Os valores devem ser registrados pela competência; Sua classificação contábil deve ser a seguinte Antes das chaves: registrado como receita operacional Pós-entrega das chaves: registrado como receita financeira (em alguns casos registrado na receita operacional). Nos casos em que a classificação seja realizada na receita operacional os respectivos efeitos devem ser objeto de divulgação especifica. Page 6 6

7 Práticas contábeis específicas Incorporação imobiliária - OCPC 01, ICPC 02 e OCPC 04 Despesas com vendas Despesas com comissões de vendas devem ser diferidas Despesas com propaganda e publicidade são reconhecidas de acordo com o respectivo período de veiculação Estande de vendas são registrados no ativo imobilizado e depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida útil estimada dos bens (período pelo qual se espera que os ativos sejam utilizados); entretanto, quando a vida útil for inferior a 12 meses, os gastos deverão ser reconhecidos diretamente no resultado como despesa de vendas; a depreciação deve ser reconhecida como despesa de vendas; Registro das operações de cessão de recebíveis imobiliários Sem co-obrigação: registro da operação ao resultado, diminuindo a conta do ativo; Com co-obrigação: manter o ativo (contas a receber) e o registro da obrigação no passivo (valor recebido). Page 7 7

8 Práticas contábeis específicas Incorporação imobiliária - OCPC 01, ICPC 02 e OCPC 04 Ajuste a valor presente Para as vendas de unidades em construção sempre aplica-se o ajuste a valor presente, pois não são cobrados juros explícitos do cliente durante o período de construção (somente correção monetária INCC). para a venda de unidades concluídas, é avaliado a taxa de juros cobrada no fluxo de caixa futuro e se este for inferior ao juros de mercado aplica-se o ajuste a valor presente. Geralmente na atividade imobiliária aplica-se IGPM + 12% aa (estes considerados juros de mercado), portanto não se aplica o ajuste a valor presente; Page 8 8

9 Assuntos Polêmicos Impactos do estouro de orçamento na apropriação imobiliária pelo método POC Atraso na entrega das obras e possíveis efeitos nas demonstrações financeiras Provisão para distratos (principalmente baixa renda) Atraso para repasse - não baixa da carteira de recebíveis; a não classificação do dinheiro recebido como caixa e equivalentes de caixa. Page 9 9

10 Assuntos Polêmicos Exposure Draft (ED) revisada sobre Receita de Contratos com clientes Os resultados dessa análise por parte do IASB e FASB podem fazer com que as incorporadoras imobiliárias tenham que revisar suas práticas contábeis relacionadas ao reconhecimento de receitas. Este ED traz o conceito de obrigação de performance que precisa ser satisfeito para iniciar o reconhecimento das receitas. Page 10 10

11 Pontos de atenção para a análise de DFs de empresas do setor Venda de projetos em andamento # venda de investimentos x receita de imóveis vendidos Capitalização de juros # custo dos imóveis vendidos x despesas financeiras Juros pós chaves # receita financeira x receita de imóveis vendidos Comissão na venda de imóveis # receita liquida de comissão na maioria das empresas (margem menor) Aquisição de terrenos via compra de empresas # essência x forma Exposição do custo orçado Page 11

12 Novos pronunciamentos contábeis com aplicação para os próximos anos IFRS 10: Demonstrações Financeiras Consolidadas : A norma provê orientação adicional para auxiliar na determinação de controle quando há dúvida na avaliação. A norma é aplicável a partir de 1º de janeiro de IFRS 11: Negócios em Conjunto - Operações Conjuntas, prescreve a contabilização para contratos nos quais existe controle conjunto. Consolidação proporcional não será mais permitida para empreendimentos conjuntos e/ou em que haja controle compartilhado. Esta norma entrará em vigor para os períodos anuais iniciando em ou a partir de 1º de janeiro de 2013; IFRS 12 - Divulgações de Participações em Outras Entidades - determina as exigências de divulgação para controladas, controladas em conjunto e/ou empreendimentos conjuntos, coligadas e sociedades de propósito específico. Esta norma entrará em vigor para os períodos anuais iniciando em ou a partir de 1º de janeiro de 2013; Page 12

13 Obrigado!

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