ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL

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1 ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL São atividades de Construção Civil: Incorporação Imobiliária; Empreitada; Administração de obra; Construção.

2 ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL Podem ser exercidas por PJ ou PF, nas modalidades: SCP Sociedade em Conta de Participação; SPE Sociedade de Propósito Específico; Própria PJ; Própria PF equiparada a Pessoa Jurídica; Consórcios de Empresas.

3 ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL SCP Sociedade em Conta de Participação Ao menos um dos sócios deve ser pessoa jurídica; Existem dois tipos de sócios: Ostensivo e Participante; Não possui personalidade jurídica; O patrimônio será formado por aportes de sócios e pelo resultado da atividade; SCP - equiparada as demais pessoas jurídicas para efeito do cálculo dos tributos. Os resultados e os lucros correspondentes à sociedade em conta de participação deverão ser apurados e demonstrados destacadamente dos resultados e do lucro do sócio ostensivo. (Economia no adicional de IRPJ, no entanto a Caixa Econômica também avalia o sócio participante)

4 ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL SCP Escrituração Contábil Poderá ser realizada nos livros do sócio ostensivo (em contas segregadas) ou em livros próprios; Os resultados e o lucro deverão ser apurados e demonstrados destacadamente dos resultados e do lucro do sócio ostensivo, ainda que a escrituração seja feita nos mesmos livros de escrituração contábil.

5 ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL SCP Tributação e Obrigações Acessórias Tributos recolhidos pelo Ostensivo em DARF específico; Prejuízos fiscais poderão ser compensados somente com resultado da mesma; Os lucros poderão ser distribuídos após apuração do IRPJ e da CSLL; A falência do sócio ostensivo acarreta a dissolução da SCP e a liquidação da respectiva conta.

6 ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL SPE Sociedade de Propósito Específico Constituída por meio de um contrato ou estatuto social; Registro mercantil CNPJ PM - SEF; Pode adotar qualquer regime tributário existente; Não há obrigação acessória específica para SPE; A escrituração contábil própria; As operações realizadas por seus sócios não afetam seus registros contábeis.

7 ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL Própria - PF equiparada a Pessoa Jurídica As Pessoas Físicas serão equiparadas às Pessoas Jurídicas para efeitos de Imposto de Renda quando: Promoverem a incorporação de prédios em condomínios; Promoverem Loteamento.

8 ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL Consórcios de Empresas Quando realizado por duas ou mais pessoas jurídicas; Cada sócio deverá registrar na sua contabilidade a sua participação na aquisição do terreno; Compra e venda do terreno em nome de todos os sócios; Não tem personalidade jurídica; Constituída mediante contrato da sociedade competente.

9 ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL Incorporação Imobiliária Construção e comercialização, na planta, de unidades imobiliárias autônomas. Constitui-se Unidade Imobiliária: O terreno adquirido para venda, com ou sem construção; Cada lote oriundo de desmembramento de terreno; Cada terreno decorrente de loteamento; Cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; O prédio construído para venda como unidade isolada.

10 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA X CONTABILIDADE FISCAL

11 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Nas operações imobiliárias realizadas no Brasil, fica evidenciado no contrato de compra e venda que os riscos e benefícios significativos são, como regra, continuamente transferidos ao adquirente durante o período de construção.

12 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA De acordo com a ICPC 02, OCPC 04 e Resolução CFC 1317/2010, fica constatado que no Brasil, como regra geral, os contratos de promessa de compra e venda de uma unidade a ser entregue no futuro, é necessário, o reconhecimento das receitas e despesas à medida que a construção avança uma vez que a transferência de riscos e benefícios ocorre de forma contínua. (POC Percentual de obra completada)

13 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Desde a publicação das leis /2007 e /2009, à construção e incorporação imobiliária vêm sendo alvo de várias discussões e debates em relação às suas práticas contábeis. Controle do lucro bruto das vendas não recebidas em contas de Resultado de Exercícios Futuros.

14 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA O uso do grupo RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS deixou de existir com o advento da lei /2009, conforme art. 299-B. A utilização deste grupo de contas pelas empresas atuantes no ramo da incorporação imobiliária era do ponto de vista técnico, totalmente incorreto, mas a legislação tributária induzia ao uso inadequado deste grupo, através da IN 84/79.

15 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Os saldos do grupo REF das empresas de atividade imobiliária não podem pura e simplesmente ser transferidos para o grupo do Passivo Circulante ou não Circulante. As receitas ali registradas podem a qualquer momento ser objeto de devolução ao cliente Distrato. Por este motivo, a CVM e o CFC já haviam abolido o uso do grupo REF para essas entidades.

16 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Os saldos do grupo REF das empresas de atividade imobiliária devem ser reclassificados para o passivo não circulante em conta representativa de receitas e custos diferidos.

17 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Como atender as novas regras contábeis sem prejudicar a apuração fiscal?

18 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA A lei /2009 alterou, ainda, o art. 8º do decreto Lei nº 1.598/77, mantendo em registro auxiliares: Redação original do 2º antes da Lei 11941/2009: 2º - Os registros contábeis que forem necessários para a observância de preceitos da lei tributária relativos à determinação do lucro real, quando não devam, por sua natureza exclusivamente fiscal, constar da escrituração comercial, ou forem diferentes dos lançamentos dessa escrituração, serão feitos no livro de que trata o item I (LALUR) deste artigo ou em livros auxiliares.

19 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA A lei /2009 alterou, ainda, o art. 8º do decreto Lei nº 1.598/77, mantendo em registro auxiliares: 2º Para fins da escrituração contábil, inclusive da aplicação do disposto no 2º do art. 177 da Lei no 6.404/76, os registros contábeis que forem necessários para a observância das disposições tributárias relativos à determinação da base de cálculo do imposto de renda e, também, dos demais tributos, quando não devam, por sua natureza fiscal, constar da escrituração contábil, ou forem diferentes dos lançamentos dessa escrituração, serão efetuados exclusivamente em: I - livros ou registros contábeis auxiliares; ou II - livros fiscais, inclusive no livro de que trata o inciso I do caput deste artigo. (LALUR)

20 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Art.17º da lei /2009, que diz o seguinte: Caso a lei tributária utilize métodos ou critérios contábeis diferentes daqueles determinados pela legislação societária, a empresa sujeita ao RTT deverá realizar o seguinte procedimento:

21 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Utilizar a legislação societária para apurar o resultado do exercício antes do IR, de acordo as normas da CVM e CFC Realizar ajustes específicos ao lucro liquido, no LALUR, que revertam o efeito da utilização dos métodos e critérios contábeis diferentes daqueles da legislação tributária, baseada em critérios contábeis vigentes em 31/12/2007; Realizar os demais ajustes, no LALUR, de adição, exclusão e compensação, prescritos ou autorizados pela legislação tributária, para apuração da base de cálculo do imposto.

22 Formação do Custo do Imóvel, na Incorporação Imobiliária: O custo do imóvel compreende todos os gastos incorridos para a sua obtenção, e abrange: Preço do terreno; Custo dos projetos; Custos diretamente relacionados à construção; Impostos, taxas e contribuições não recuperáveis, incorridos durante a construção; Encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do empreendimento imobiliário; e CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Gastos com garantias

23 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Despesa com Comissão de Venda: Unidades Concluídas Deverão ser lançadas diretamente no resultado, em rubrica relacionada a despesas com vendas. D Comissões de Vendas Despesas com Vendas (RES) C Fornecedores (PC)

24 Despesa com Comissão de Venda: Unidades Em Construção CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Devem ser ativadas como pagamentos antecipados e apropriadas ao resultado em rubrica relacionada a despesas com vendas, observando-se os mesmos critérios de apropriação da receita de incorporação imobiliária. D Despesas Antecipadas Comissões a Apropriar (AC) C Fornecedores (PC)

25 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Despesa com propaganda, marketing, promoção e outras atividades correlatas Mesmo que diretamente relacionadas a um empreendimento imobiliário específico, não fazem parte do custo de construção do imóvel. Devem ser reconhecidas no resultado, em uma rubrica específica relacionada a despesas com vendas, respeitando o regime de competência. D Propaganda e Publicidade Desp. com Vendas (RES) C Fornecedores (PC)

26 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Construção do estande de vendas e do apto modelo Devem ser registrados em rubrica de ativo imobilizado, e depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida útil estimada Vida útil é o período durante o qual se espera que o ativo seja usado pela entidade de incorporação imobiliária. Quando a vida útil estimada for inferior a 12 meses, os gastos devem ser reconhecidos diretamente ao resultado como despesa de vendas. A despesa de depreciação desses ativos deve ser reconhecida em rubrica de despesas com vendas. D Ativo Imobilizado Estande de Vendas (ANC) C Fornecedores (PC) D Despesas c/ Vendas Depreciação - Estande de Vendas (RES) C (-) Depreciação Acumulada - Estande de Vendas (ANC)

27 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Permuta Física Unidades imobiliárias de mesma natureza e valor são permutados entre si. Essa troca não é considerada uma transação que gera ganho ou perda; Unidades imobiliárias que não tenham a mesma natureza e o mesmo valor (por exemplo, apartamentos construídos ou a construir por terrenos), será uma transação comercial e, portanto, gera ganho ou perda;

28 Permuta Física CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS CONTABILIDADE SOCIETÁRIA A receita deve ser mensurada pelo seu valor justo; No caso de permuta de terrenos, tendo por objeto a entrega de apartamento a ser construído, o valor do terreno adquirido deve ser contabilizado por seu valor justo como um componente do estoque.

29 Permuta Física Exemplo de lançamento de Permuta de Terreno por Unidades a Construir, com torna: Pelo Valor Justo do Terreno ou valor de vendas das unidades entregues CONTABILIDADE SOCIETÁRIA D Obra em Andamento Terreno (AC) C Adiantamento de Cliente (PNC) * Pelo valor da torna a pagar D Obra em Andamento Terreno (AC) C Obrigação com Terrenos Permutados (PC)

30 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Provisão para Garantia Parte adicional do custo do imóvel vendido que compreende os gastos com as garantias existentes relativas ao período posterior à entrega das chaves; Estimada com base em dados técnicos e no histórico; Reconhecida de acordo com o percentual de evolução da obra; A contrapartida deve ser contabilizada a título de provisão no passivo circulante ou não circulante, conforme aplicável. O efeito da provisão para garantias não deve impactar o cálculo da evolução da obra para fins de apropriação da receita.

31 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Provisão para Garantia Contabilizada somente sobre as unidades vendidas

32 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Provisão para Garantia - Exemplo: Custo orçado do imóvel: R$ ,00 Provisão para garantia: R$12.800,00 2% sobre o valor do custo. Quando a unidade foi vendida, o percentual de evolução da obra era de 40%. Lançamento da provisão: Nota ITC: Se a empresa fosse tributada com base no lucro Real, este lançamento seria um expurgo no Fcont. Societária - Expurgo no Fcont D C.I.V Garantias de Construção (RES) C Prov. p/ Garantias de Construção (PC/PNC) 5.120, ,00

33 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Provisão para Garantia Exemplo: Suponhamos que a obra seja concluída (entrega das chaves) no período seguinte, e que logo após a conclusão da obra, ocorra um gasto com manutenção de obras concluídas (garantias de construção) no valor de R$ 1.800,00. Os lançamentos seriam os seguintes: Lançamento da provisão do saldo: , ,00 = 7.680,00 Societária - Expurgo no Fcont D C.I.V Garantias de Construção (RES) C Prov. p/ Garantias de Construção 7.680, ,00

34 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Provisão para Garantia Exemplo: Pela realização de R$ 1.800,00 do valor provisionado: Societária - Expurgo no Fcont D Prov. p/ Garantias de Construção (PC/PNC) C Caixa/Banco (AC) Caso a empresa fosse tributada com base no Lucro Real, o lançamento de inclusão no FCONT seria o seguinte: 1.800, ,00 Fiscal - Inclusão no Fcont D Manut. de obras concluídas (RES) C Caixa/Banco (AC) 1.800, ,00

35 Cessão de Recebíveis Imobiliário Devem ser contabilizadas e divulgadas de acordo com sua essência e realidade econômica; Se o controle financeiro, os direitos, os riscos e obrigações sobre os recebíveis cedidos remanescem, de forma substancial, com a empresa, implicará na manutenção do ativo e o reconhecimento de um passivo pelo recebimento dos valores cedidos: D Banco (AC) CONTABILIDADE SOCIETÁRIA C Obrigação p/ cessão de recebíveis (PC/PNC)

36 Ajuste a valor presente Res. nº 1151/2009 NBC T As vendas a prazo de unidades concluídas devem ser descontadas a valor presente; As vendas a prazo de unidades não concluídas devem ser mensuradas ao seu valor presente; A contrapartida deve ser classificada no grupo de Receitas Financeiras ou de Receita Operacional, devendo ser consistente com o objeto social da empresa. Os efeitos decorrentes da apuração do ajuste a valor presente devem ser apropriados pelo prazo de fluência dos juros ao longo do tempo. CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

37 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Ajuste a valor presente Res. nº 1151/2009 NBC T *Pelo registro do AVP na data da venda D (-) Receita de Vendas (RES) C (-) Clientes p/ Incorp. de Imóveis AVP (AC/ANC) *Pela realização da receita financeira de acordo com o prazo de recebimento D (-) Clientes p/ Incorporação de Imóveis AVP (AC/ANC) C Receita Financeira de Unidades Vendidas (RES)

38 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Ajuste a valor presente Res. nº 1151/2009 NBC T Exemplo: Venda de unidade a prazo (20 meses) no valor de R$ ,00 A empresa informou que o valor do ajuste a valor presente é de R$50.000,00 O percentual de evolução da obra é de 100%. Pelo lançamento da venda: Societária D Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) C Receita de Unidades Vendidas (RES) , ,00

39 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Ajuste a valor presente Res. nº 1151/2009 NBC T Exemplo: Pelo lançamento do AVP (constituição): Societária D (-) Receita de Unidades Vendidas (RES) C (-) Clientes p/ Incorp. de Imóveis AVP (AC/ANC) , ,00 Pela reversão do AVP, na data do recebimento da parcela: Societária D (-) Clientes p/ Incorp. de Imóveis AVP (AC/ANC) C Receita Financ. de Unidades Vendidas (RES) 2.500, ,00

40 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Resolução CFC 1.317/2010 OCPC 04 Trata da aplicação da ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras quanto ao reconhecimento da receita de venda de imóveis. Quando deve ser reconhecida a receita com a Incorporação e/ou Construção de Imóveis? O Contrato enquadra-se no alcance da NBC TG 30 Receitas ou da NBC TG 17 Contratos de Construção?

41 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Resolução CFC 1.317/2010 OCPC 04 O contrato é um contrato de construção Quando o seu resultado puder ser mensurado com segurança a empresa reconhece a receita pela percentual de evolução da obras (NBC TG 17 CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO) O contrato é um contrato Prestação de Serviços A entidade não compra e não fornece materiais de construção - Contrato pode ser apenas um contrato de prestação. NBC TG 30 Receitas. Deve obedecer o item 20, essa norma exige que a receita seja reconhecida pelo percentual de evolução da obra.

42 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Resolução CFC 1.317/2010 OCPC 04 O contrato é um contrato de venda de bens Quando contrato é um contrato de venda de bens, devendo ser aplicados os critérios de reconhecimento de receita descritos no item 14 da NBC TG 30 Receitas. Quando a construção avança, a entidade deve reconhecer a receita pelo percentual de evolução da obra. As exigências da NBC TG 17 Contratos de Construção - aplicam-se, em geral, ao reconhecimento da receita e dos correspondentes custos e despesas.

43 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Adoção Inicial da lei /2007 e Res /2009 Para atender as novas regras contábeis, as empresas que exercem atividade de incorporação imobiliária devem reelaborar as demonstrações contábeis, ajustando os saldos existentes no grupo de contas RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS adotando, em sua escrita comercial, o regime de competência para apropriação dos resultados.

44 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Adoção Inicial da lei /2007 e Res /2009 Exemplo de uma empresa que possuía no grupo de resultado de exercícios futuros duas obras, uma concluída e outra com 40% de obra concluída. Consideremos que a empresa seja optante pelo lucro presumido e utiliza apenas os custos incorridos para calculo dos custos dos imóveis vendidos.

45 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Adoção Inicial da lei /2007 e Res /2009 Exemplo Prático Adoção Inicial da Lei /2007: Resultado de Exercício Futuro - Antes dos Ajustes da Lei Resultado de Exercício Futuro ,00 Receita Diferida ,00 Receita Diferida - Resid. Vida Boa - 40% concluída ,00 Receita Diferida - Resid. Vida Feliz - 100% concluída ,00 Custo Diferido ( ,00) Custo Diferido - Resid. Vida Boa - 40% concluída ( ,00) Custo Diferido - Resid. Vida Feliz - 100% concluída ( ,00)

46 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Adoção Inicial da lei /2007 e Res /2009 Pelo ajuste da Receita Diferida: Residencial Vida Boa o valor da receita diferida sem considerar os recebimentos é de R$ ,00. Então a receita a ser reconhecida no resultado seria R$ ,00 X 40% = R$ ,00 Como foi recebido R$ ,00 este valor já foi reconhecido no resultado, falta somente reconhecer a diferença R$ ,00

47 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Adoção Inicial da lei /2007 e Res /2009 Pelo ajuste da Receita Diferida: Residencial Vida Boa o valor da receita diferida sem considerar os recebimentos é de ,00. Então a receita a ser reconhecida no resultado seria R$ ,00 X 40% = R$ ,00 Como foi recebido R$ ,00 este valor já foi reconhecido no resultado, falta somente reconhecer a diferença R$ ,00 Societária - Adoção Inicial da Lei D Receita Diferida (REF) C Adoção Inicial da Lei /2007 (PL) C- Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) , , ,00

48 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Adoção Inicial da lei /2007 e Res /2009 Residencial Vida Feliz neste caso a obra já está totalmente concluída, então o saldo de receita diferida deve ser realizado. D Receita Diferida (REF) Societária - Adoção Inicial da Lei C Adoção Inicial da Lei /2007 (PL) , ,00

49 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Adoção Inicial da lei /2007 e Res /2009 Pelo ajuste do Custo Diferido: Residencial Vida Boa e Vida Feliz o valor do saldo de custo diferido refere-se aos custos incorridos até o momento e que ainda não foram levados a resultado, já que a empresa seguia a norma fiscal. Como na regra societária os custos incorridos das unidades vendidas são levados a resultado na data da venda, o ajuste seria o seguinte: Societária - Adoção Inicial da Lei D Adoção Inicial da Lei /2007 (PL) C Custo Diferido (REF) , ,00

50 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Adoção Inicial da lei /2007 e Res /2009 Além dos ajustes da receita e do custo diferido, a empresa deverá apurar os tributos sobre a receita diferida realizada em função da adaptação à nova regra e efetuar o lançamento apropriando os tributos diferidos apurados. C Tributos Diferidos (PNC) Societária - Adoção Inicial da Lei D Adoção Inicial da Lei /2007 (PL) , ,00 PIS/COFINS/IRPJ e CSLL = 5,93% s/ a receita de ,00 = ,00

51 CONTABILIDADE FISCAL Para fins fiscais a empresa poderá ter vários controles extra-contábeis uma vez que a regra fiscal para efeito de apuração dos impostos e contribuições federais está vinculada ao regime de tributação lucro real ou presumido.

52 CONTABILIDADE FISCAL Lucro Presumido Para fins fiscais na tributação pelo lucro presumido a empresa pode adotar o regime de caixa para efeito do reconhecimento das receitas, ou seja, tributa IRPJ, CSLL, PIS e COFINS de acordo com o efetivo recebimento, para os contratos de compra e venda de unidades imobiliárias.

53 CONTABILIDADE FISCAL Lucro Presumido RTT Desta forma deverá usar o Regime Tributário de transição, para neutralizar os efeitos tributários inerentes as novas regras contábeis. Estes ajustes deverão ser controlados em livros auxiliares, DIPJ e demais obrigações acessórias quando exigidas.

54 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS Com a publicação da Lei nº 9.718/98, a partir de 1º , passou ser permitido às pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis optar pelo lucro presumido, desde que atendidos os demais requisitos para opção por essa modalidade de tributação.

55 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS Na tributação com base no lucro presumido sobre a receita recebida: a) IRPJ, base de cálculo de 8% e alíquota de 15%; * Base de cálculo acima de R$ ,00 no trimestre adicional de 10%. b) CSLL, a base de cálculo 12% e alíquota de 9%; c) PIS de 0,65% e Cofins de 3% - Regime Cumulativo.

56 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS Restrição à opção Pelo Lucro Presumido: Não podem optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (IN SRF 25/1999, art. 2º). A restrição prevalece mesmo para a pessoa jurídica seja optante pelo Programa de Recuperação Fiscal (Refis), conforme ADE Cosit nº 15/2001. A restrição é extensiva às sociedades em conta de participação. (IN SRF nº 31/2001, art. 2º).

57 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS Adoção do regime de caixa A IN SRF nº 104/1998 estabeleceu regras para apuração do lucro presumido com base no regime de caixa, extensiva às empresas imobiliárias com as devidas adaptações, de fato, a possibilidade de adoção desse sistema por essas empresas foi reiterada pela Decisão nº 54/1999, da 9ª Região Fiscal.

58 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS Adoção do regime de caixa Escrituração do livro Caixa, deverá: a) emitir o documento respectivo (nota fiscal, para empresas comerciais e de serviços) quando da entrega do bem ou direito ou da conclusão do serviço; b) indicar no livro Caixa, em registro individual, o documento a que corresponder cada recebimento. A pessoa jurídica que mantiver escrituração contábil, na forma da legislação comercial, deverá controlar os recebimentos de suas receitas em conta específica, na qual, em cada lançamento, será indicado o documento a que corresponder o recebimento.

59 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS Alteração do critério (de caixa para competência) IN SRF nº 345/2003 dispõe no seu art. 1º que, para fins de apuração do IRPJ, CSLL, Cofins e PIS/ Pasep. Por opção ou obrigatoriedade, passar a adotar o critério de reconhecimento de suas receitas segundo o regime de competência, deverá reconhecer no mês de dezembro do ano-calendário anterior àquele em que ocorrer a mudança de regime as receitas auferidas e ainda não recebidas.

60 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS Receita financeira da comercialização de imóveis - inclusão na base de cálculo do lucro presumido. A partir de 1º , a receita financeira decorrente da comercialização de imóveis, apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato, passa a integrar a receita bruta sobre a qual se aplica o percentual de determinação de base de cálculo do IRPJ e CSLL devida, trimestralmente, com base no lucro presumido. (Art. 15 da Lei nº 9.249/1995; art. 25, I, da Lei nº 9.430/1996; e arts. 34 e 132, IV, "b", da Lei nº /2005)

61 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS PERMUTA DE IMÓVEIS De acordo com as Soluções da RFB, na operação de permuta de imóveis, realizada por pessoa jurídica tributada pelo IRPJ com base no lucro presumido, dedicada à atividade imobiliária, constitui receita bruta, para fins de incidência tributária, o preço do imóvel recebido em permuta. No lucro presumido, regime de caixa, a permuta deve computar o valor do terreno recebido no cálculo da receita bruta do período da celebração do negócio, a fim de determinar a base de cálculo do PIS/PASEP e da COFINS. Base legal: arts. 14 e 16 Decreto nº 4.524/2002; art. 2 da IN SRF nº 104/1998, art. 16 IN SRF nº 247/2002, art. 3 e 21 in ciso I da INSRF nº 390/2004.

62 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS PIS E COFINS demais receitas A partir de 28 de maio de 2009, com a revogação do 1º do artigo 3º da Lei nº 9.718/98, pelo artigo 79, inciso XII, da Lei nº /2009, o faturamento, para fins de determinação da base de cálculo do PIS e da COFINS apuradas sob o regime cumulativo, passou a ser considerado como a soma das receitas oriundas das atividades empresariais, ou seja, como o conjunto das receitas decorrentes da execução dos objetivos sociais da pessoa jurídica. As receitas financeiras, bem assim as outras receitas operacionais não inseridas no conceito de receita bruta (Lei nº 8.981/1995, art. 31), portanto, desde que não incluídas no objeto social da pessoa jurídica, não devem fazer parte da base de cálculo dessas contribuições.

63 TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS Regra fiscal De acordo com a IN 84/1979, as receitas de vendas e os respectivos custos de incorporação imobiliária deverão ser controlados nos grupos de Receita Diferida e Custo Diferido e reconhecidos no resultado a medida do recebimento das receitas (regime de caixa). Com a publicação da lei /2007 e /2009, como mencionado anteriormente, esta obrigação fiscal passou a ser exigida somente em controles paralelos e não mais na escrituração comercial da empresa. O controle do REF (resultado de exercício futuro), que prevê a IN 84/79, poderá continuar sendo realizado em livros auxiliares ou em grupos de contas que não interfiram nas demonstrações contábeis da empresa. No exemplo a seguir, foi criado um grupo de contas que contempla as receitas diferidas e os custos diferidos da empresa, porém o saldo deste grupo fica nulo no final de cada período, não interferindo no saldo dos grupos de contas patrimoniais.

64 LUCRO PRESUMIDO ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS Regra Societária As empresas que exercem atividade de incorporação imobiliária e são tributadas com base no lucro presumido deverão seguir, em sua escrituração contábil, as regras previstas nas resoluções do CFC 1.154/2009 e 1.317/2010. A apuração dos tributos com base na legislação fiscal deverá ser feita por meio de controles paralelos que deverão ser mantidos para comprovar a receita efetivamente tributada.

65 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Apropriação do Resultado Lucro Presumido Obra Residencial Vida Boa PRAZO 36 MESES CUSTO ORÇADO CUSTO INCORRIDO CUSTO DO TERRENO 45 - UNIDADES VENDAS EM X1 A1G1 RECEBIMENTO EM X1 R$ ,00 R$ ,00 (MATERIAL DE CONSTRUÇÃO R$ ,00 (PF) 200 M² CADA R$ ,00 10% = R$ ,00

66 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido O lançamento para formação do estoque: D Estoques de Obras em Andamento - Materiais (AC) ,00 C Fornecedores (PC) ,00 D Estoque de obras em andamento - Terrenos (AC) ,00 C Caixa (AC) ,00

67 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido O lançamento Pelo do Custo: No exemplo 01, a empresa construtora vendeu a unidade A1G1 em X1. Pelo registro do custo das unidades vendas incorridos até a data da venda: Custo da Unidade Vendida = Custo Incorrido Total Área Total ,00/1000X200 = ,00 X Área da Unidade Vendida

68 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Pelo Lançamento do Custo da Unidade Vendida até a data da venda

69 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Controle Permanente dos estoques: CONTROLE PERMANENTE DE ESTOQUE Residencial Vida Boa Custo Acumulado ,00 Custo do Mês , ,00 CUSTO DAS UNIDADES VENDIDAS Unidade Tipo Data da Venda Area da Unidade Custo Até X1 TOTAL A1 G1 A X1 200, , ,00 Custo das Vendas em X1 200, , ,00 Estoque de Obras em Andamento - X1 Unidade Tipo Area da Unidade Custo Até X1 TOTAL A2 G2 A Disponivel 200, , ,00 A3 G3 A Disponivel 200, , ,00 A4 G4 A Disponivel 200, , ,00 A5 G5 A Disponivel 200, , ,00 Total A Disponivel 800, , ,00 Total Geral 1.000, , ,00

70 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido O lançamento na venda: Pelo registro da Receita de Venda: Regra Societária: A receita será reconhecida de acordo com o percentual de evolução da obra, ou seja: Regra Fiscal: Receita de Venda = Custo Incorrido Total Custo Orçado Total ,00 Receita de Venda = X , ,00 Receita de Venda = ,00 A receita deverá ser reconhecida somente no momento de seu recebimento, para vendas a prazo com recebimento total ou parcial previsto para após o período base da venda. X Valor de Venda

71 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido O lançamento na venda e seu controle: Considerando que no exemplo 01 houve recebimento de 10% do valor da venda e o percentual de evolução da obra era de 40%, teríamos os seguintes lançamentos:

72 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido O lançamento do recebimento e seu controle: Pelo registro do Recebimento do Período:

73 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Pelo Registro da Receita e do Custo Fiscal: O custo Fiscal deverá ser reconhecido no resultado na mesma proporção das receitas recebidas, ou seja, 10%. Recebimento/valor de venda = ,00/ ,00 = 10% C.I.V Fiscal = Recebimento Valor total da venda ,00 C.I.V Fiscal = X , ,00 C.I.V Fiscal = ,00 Custo Diferido Receita Diferida X Custo Total Incorrido Este cálculo também poderá ser realizado da seguinte Forma: C.I.V Fiscal = Recebimento ,00 C.I.V Fiscal = X , ,00 C.I.V Fiscal = ,00 X

74 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Pelo Registro da Receita e do Custo Fiscal:

75 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Pelo registro dos tributos s/ vendas do período D Pis/Cofins s/ Vendas (RES) C - Pis/Cofins a Pagar (PC) D - Pis/Cofins a Pagar (PC) C - Pis/Cofins Diferido (PNC) Societária Fiscal ,00 D Pis/Cofins s/ Receitas Receb. (RES) 3.650, ,00 C Ajuste Fiscal - Tributos (RES) 3.650, , ,00

76 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Demonstração do Resultado do período: Demonstração do Resultado X1 - Societária Receita Bruta ,00 Resultado de Exercício Futuro - Receita de Vendas ,00 Receita Diferida ,00 (-) Ajuste Fiscal - Receitas ( ,00) Receita Diferida - Resid. Vida Boa ,00 Receitas Recebidas ,00 Custo Diferido ( ,00) (-) Deduções ,00 Custo Diferido - Resid. Vida Boa ( ,00) (-) Pis e Cofins s/ Vendas ,00 Resultado de Exercício Futuro a Realizar ,00 (-) Ajuste Fiscal - Tributos (3.650,00) (-) Pis e Cofins s/ Receitas Recebidas 3.650,00 (-) Custo dos Imóveis Vendidos ,00 (-) C.I.V ,00 (-) Ajuste Fiscal - Custo (24.000,00) (-) C.I.V s/ Receitas Recebidas ,00 Lucro Bruto ,00 REF - Receita e Custo Diferido

77 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 02: No mesmo empreendimento, ocorreram os seguintes fatos em X2: Custos e Despesas Incorridos: Custo com Empreiteiros: ,00 Custo com Materiais de Construção: ,00 Comissões de Vendas: ,00 Gastos com Estande de Vendas: R$10.000,00 Vendas: Unidades Vendidas: A2 G2 e A3 G3 Valor de Venda de cada unidade: ,00 Recebimentos do Período: ,00 de cada unidade

78 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 02: Lançamento das aquisições em X2:

79 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 02: Lançamento das Comissões e dos Gastos com a Construção do Estande de Vendas em X2:

80 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 02: ,00/1000X200 = ,00

81 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 02: Pelo registro do custo das unidades vendidas

82 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 02: Lançamento das Receitas de Vendas em X2: Regra Societária Antes de efetuar o lançamento das vendas, deverá ser observado o percentual de evolução da obra. Percentual de Evolução da obra em X2 = Custo Incorrido até X2 / Custo Orçado ,00/ ,00 = 56,667% Agora que conhecemos o percentual de evolução da obra, poderemos apropriar a receita do período. Receita referente às unidades vendidas em X1:

83 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 02: O Valor da receita ref. a unidade vendida em X1 foi calculado da seguinte forma: (Valor de venda X percentual de evolução receita apropriada anteriormente) ,00 X 56,667% = , ,00 = ,67

84 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 02: Receita referente às unidades vendidas em X2: O Valor da receita ref. as unidades vendidas em X2 foi calculado da seguinte forma: (Valor de venda X percentual de evolução receita apropriada anteriormente) ,00 X 56,667% = ,33 0,00 = ,33

85 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 02:

86 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 02: Pelo Registro da Receita e do Custo Fiscal: A receita é reconhecida pelo recebimento O custo é reconhecido proporcionalmente a receita recebida: Unidades vendidas em X1 o recebimento representa 10% da venda, então: Custos incorridos ( ,00) X 10% = ,00 Custos já reconhecidos em X1 (24.000,00) = ,00 Unidades Vendidas em X2 - o recebimento representa 60% da venda, então: Custos incorridos ( ,00) X 60% = ,00 Receita D (-) Ajuste Fiscal - Receita - (RES) C Receita de Vendas Recebidas - (RES) Custo ,00 D C.I.V s/ Receitas Recebidas - (RES) , ,00 C Ajuste Fiscal - Custo (RES) D Result. de Exercício Futuro a Realizar (PNC) C Custo Diferido (PNC) , , ,00

87 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 02: Pelo Registro dos Tributos s/ Vendas Societária Fiscal D Pis/Cofins s/ Vendas (RES) ,00 D Pis/Cofins s/ Receitas Receb. (RES) ,00 C - Pis/Cofins a Pagar (PC) ,00 C Ajuste Fiscal - Tributos (RES) ,00 D - Pis/Cofins a Pagar (PC) C - Pis/Cofins Diferido (PNC) 3.650, ,00

88 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 02:

89 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 03: No mesmo empreendimento, ocorreram os seguintes fatos em X3: Custos e Despesas Incorridos: Custo com Empreiteiros: ,00 Custo com Materiais de Construção: ,00 Recebimentos: Valores Recebidos da Unidade A1G1, vendida em X1: ,00 Valores Recebidos da Unidade A2G2, vendida em X2: ,00 Vendas: Não houve venda no período Venda Cancelada: A3 G3 Distrato com Devolução ao Cliente de: ,00 Multa Contratual: ,00

90 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 03:

91 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 03:

92 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 03:

93 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 03: Lançamento das Receitas de Vendas em X3: Regra Societária Antes de efetuar o lançamento das vendas, deverá ser observado o percentual de evolução da obra. Percentual de Evolução da obra em X3 = Custo Incorrido até X3 / Custo Orçado ,00/ ,00 = 106,667% Portanto, 100% de obra concluída. Neste caso o custo incorrido foi superior ao custo orçado para a obra. Agora que conhecemos o percentual de evolução da obra, podemos apropriar a receita do período.

94 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 03:

95 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 03:

96 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 03:

97 CONTABILIDADE SOCIETÁRIA Controle no Lucro Presumido Caso Prático 03: Pelo Registro das comissões a apropriar e depreciação do estande de vendas; Pelo Registro da Receita e do Custo Fiscal D Despesa de Vendas - (RES) C Comissões a Apropriar - (AC) Comissões Receita D (-) Ajuste Fiscal - Receita - (RES) C Receita de Vendas Recebidas - (RES) Depreciação do Estande de Vendas ,33 D - Despesa de Vendas (RES) 2.000, ,33 C - (-) Depreciação Acumulada 2.000,00 *valor ref. a depreciação do período Custo ,00 D C.I.V s/ Receitas Recebidas - (RES) , ,00 C Ajuste Fiscal - Custo (RES) D Result. de Exercício Futuro a Realizar (PNC) C Custo Diferido (PNC) , , ,00

98 CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL A receita é reconhecida pelo recebimento O custo é reconhecido proporcionalmente a receita recebida: Unidades vendidas em X1 O recebimento representa 90% da venda ( , ,00/ ,00), então: Custos incorridos ( ,00) X 90% = ,00 Custos já reconhecidos em X1 e X2 (34.000,00) = ,00 Unidades Vendidas em X2 - o recebimento representa 80% da venda ( , ,00/ ,00), então: Custos incorridos ( ,00) X 80% = ,00 Custos já reconhecidos em X1 e X2 ( ,00) = ,00 Total do Custo Fiscal das unidades vendidas em X3 = ,00 ( , ,00)

99 CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL Pelo Registro do cancelamento da venda da unidade A3G3, com devolução de ,00 ao cliente e cobrança de multa contratual de ,00: Saldo do cliente: ,00 (venda) ,00 (recebimentos) = ,00

100 CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL Retorno do Imóvel ao estoque

101 CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL Controle permanente do estoque após Distrato CONTROLE PERMANENTE DE ESTOQUE Custo Acumulado , , ,00 Custo do Mês , , , ,00 Unidade Tipo Data da Venda Area da Unidade Custo Até X1 X2 X3 TOTAL A1 G1 A X1 200, , , , ,00 Custo das Vendas em X1 200, , , , ,00 A2 G2 A X2 200, , , , ,00 Custo das Vendas em X2 200, , , , ,00 Total Geral 400, , , , ,00 Unidade Tipo Residencial Vida Boa CUSTO DAS UNIDADES VENDIDAS Estoque de Obras Concluídas - X3 Area da Custo Até X1 X2 X3 TOTAL Unidade A3 G3 A Distrato 200, , ,00 A4 G4 A Disponivel 200, , , , ,00 A5 G5 A Disponivel 200, , , , ,00 Total A Disponivel 600, , , , ,00 Total Geral 1.000, , , , ,00

102 CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL Registro dos Tributos s/ Vendas em X3: D Pis/Cofins s/ Vendas (RES) C - Pis/Cofins a Pagar (PC) D - Pis/Cofins Diferido (PNC) C - Pis/Cofins a Pagar (PC) Societária Fiscal ,00 D Pis/Cofins s/ Receitas Receb. (RES) , ,00 C Ajuste Fiscal - Tributos (RES) , , ,00

103 CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL Demonstração do Resultado Bruto Período

104 CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL IRPJ e CSLL Lucro Presumido O controle das contas do Grupo Resultado de Exercício Futuro, Receitas efetivamente Recebidas e Custos Proporcionais, devem ser realizados para atender as obrigações fiscais da empresa. Este controle poderá ser feito em planilhas eletrônicas ou em livros auxiliares e deverá ser mantido de tal forma que possibilite a receita federal identificar precisamente a receita tributada. Para as empresas optantes pelo lucro presumido, os ajustes da receita tributada serão realizados na DIPJ, informando na linha Ajuste Referentes ao RTT as adições ou exclusões da receita societária para identificar a receita Fiscal.

105 CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL IRPJ e CSLL Lucro Presumido Exemplo: Considerando os três períodos que apuramos anteriormente, vamos verificar os ajustes necessários na DIPJ

106 CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL IRPJ e CSLL Lucro Presumido

107 CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL IRPJ e CSLL Lucro Presumido

108 CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL IRPJ, CSLL, PIS E COFINS Lucro Presumido Exemplo de Permuta de unidade concluída: Valor da unidade dada em permuta: ,00 Valor da unidade recebida em permuta: ,00 Torna: ,00 (a vista)

109 CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL IRPJ, CSLL, PIS E COFINS Lucro Presumido Exemplo de Permuta de unidade concluída: Valor da unidade dada em permuta: ,00 Valor da unidade recebida em permuta: ,00 Torna: ,00 (a vista)

110 CONTABILIDADE Lucro Real Prudente é que sejam mantidas duas escriturações, a societária e a fiscal. No lucro real temos outra forma de apuração das receitas e do resultado fiscal: a) Custo incorrido; b) Custo orçado; (arts. 410 a 414 do RIR/99 e IN SRF 84/79)

111 CONTABILIDADE Lucro Real Controle no Regime Tributário de Transição; Controle no Fcont com os lançamentos de expurgos e lançamentos fiscais; Controle na contabilidade fiscal; Controle na DIPJ, e demais obrigações acessórias quando exigidas.

112 CONTABILIDADE Lucro Real CUSTO ORÇADO Venda contratada antes da conclusão da obra: Poderá ser computado como custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os orçados para a conclusão do empreendimento. (art. 412 do RIR/99). Opção pela adoção do custo orçado deverá ser feita quando do reconhecimento do lucro bruto da venda unidade isolada ou da primeira unidade do empreendimento. O custo orçado deverá ser computado na apuração individual do lucro bruto de todas as unidades do empreendimento. O custo orçado a contabilizar será apenas o que se refere ao imóvel vendido. O valor do custo orçado terá como crédito a conta de passivo circulante ou não circulante e como contrapartida a conta de: a) Resultado ser o recebimento total do preço da venda estiver ou previsto para o curso do período-base; b) Custo Diferido se o recebimento total ou parcial estiver previsto para períodos-base futuros.

113 CONTABILIDADE Lucro Real CUSTO ORÇADO Tratamento Fiscal da Insuficiência de Custo Realizado Para fins tributários, temos que analisar a proporção entre custo realizado e o custo orçado. Insuficiência de custo realizado não superior a 15% do total do orçamento A insuficiência de custo realizado, quando não superior a 15% do total do orçamento, deve ser incluída normalmente no resultado do período-base em que o empreendimento for concluído. Nesse caso, o Imposto de Renda sobre ela incidente, ao ser regularmente declarado, no exercício financeiro subseqüente, não será tido como postergado.

114 CONTABILIDADE Lucro Real CUSTO ORÇADO Insuficiência do custo realizado superior a 15% do total do orçamento Se o custo efetivamente realizado for inferior em mais de 15% ao custo orçado computado na apuração do lucro bruto, a empresa ficará obrigada a pagar o imposto postergado com juros de mora. Exemplo: Custo orçado computado no resultado = R$ ,00 Custo realizado até o final da Obra = R$ ,00 Percentual de excesso do custo orçado = 16% Ajuste a ser realizado no resultado do período = ,00

115 CONTABILIDADE Lucro Real CUSTO ORÇADO Insuficiência superior a 15% do total do orçamento É importante observar que o calculo do Imposto de Renda e da Contribuição Social postergados, deverá ser feito por período-base, ou seja, se a apuração for mensal, mês a mês, se trimestral, trimestre a trimestre, se for anual por ano, e ainda por unidade vendida.

116 CONTABILIDADE Lucro Real Caso Prático 01: Obra: Residencial Vida Boa Custo Orçado: R$ ,00 Custo Incorrido em X1: R$ ,00 (materiais de construção) Custo do Terreno: R$ ,00 Adquirido de Pessoa Física Unidades: 05 com 200m² cada Vendas em X1: Unidade A1G1 por R$ ,00 Recebimento em X1: 10% da venda = R$ ,00 Tributação: Lucro Real

117 CONTABILIDADE Lucro Real Caso Prático 01:

118 CONTABILIDADE Lucro Real Caso Prático 01: Registro da venda da unidade A1G1 em X1: Regra Societária: A receita será reconhecida de acordo com o percentual de evolução da obra, ou seja: (Custo Incorrido/Custo Orçado X Valor de Venda) = / = 40% Então, ,00 X 40% = ,00

119 CONTABILIDADE Lucro Real Caso Prático 01: Registro da venda da unidade A1G1 em X1: Regra Fiscal: A receita deverá ser reconhecida somente no momento de seu recebimento, para vendas a prazo com recebimento total ou parcial previsto para após o período base da venda. Considerando que no exemplo 01 houve recebimento de 10% do valor da venda e o percentual de evolução da obra era de 40%, teríamos os seguintes lançamentos:

120 CONTABILIDADE Lucro Real Caso Prático 01: Societária - Lançamento de Expurgo no FCONT Fiscal - Lançamento de Inclusão no FCONT D Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) C Receita de Unidades Vendidas (RES) ,00 D Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) , ,00 C Receita Diferida (REF) ,00 Societária Fiscal - Lançamento de Inclusão no FCONT D Caixa/Banco (AC) ,00 D Receita Diferida (REF) ,00 C Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) ,00 C Receita de Unidades Vendidas (RES) ,00

121 Caso Prático 01: CONTABILIDADE Lucro Real Registro dos custos incorridos referente à unidade A1G1 em X1: Regra Societária: Os custos das unidades vendidas deverão ser apropriados ao resultado na medida em que foram incorridos. Regra Fiscal: Na Apuração Fiscal, se a venda da unidade imobiliária for realizada antes da conclusão do empreendimento o contribuinte poderá optar pelo cômputo dos custos orçados, além dos incorridos e contratados, no custo da unidade vendida. Assim como os custos incorridos e contratados, os custos orçados somente poderão ser apropriados às unidades quando efetuada as respectivas vendas.

122 CONTABILIDADE Lucro Real Caso Prático 01: A opção pelo custo orçado poderá resultar no surgimento de duas situações na comparação do orçamento com o realizado: - Insuficiência de Custo Realizado quando o custo orçado for superior ao realizado. - Excesso de Custo Realizado quando o custo orçado for inferior ao realizado. É importante ressaltar que, fiscalmente, a escolha do custo a ser adotado na contabilização das unidades comercializadas poderá ser feita, por empreendimento, até o momento da venda da primeira unidade.

123 CONTABILIDADE Lucro Real O contribuinte fica obrigado a manter, a disposição da fiscalização da Receita Federal ou de qualquer outro órgão fiscalizador, demonstração analítica, por empreendimento, dos valores computados como custo orçado de cada unidade vendida.

124 CONTABILIDADE Lucro Real PIS E COFINS NÃO CUMULATIVO Hipótese de venda de unidade imobiliária não concluída, a pessoa jurídica pode utilizar crédito presumido do Pis (1,65%) e Cofins (7,6%), em relação ao custo orçado. Custos devem ser ajustados pela exclusão dos valores a serem pagos a Pessoa Física, encargos trabalhistas, sociais e previdenciários, e dos bens e serviços, acrescidos dos tributos incidentes na importação, adquiridos de pessoa física ou jurídica domiciliada no exterior. É importante lembrar que estes créditos serão utilizados na proporção da receita recebida em relação ao valor de venda da unidade imobiliária. (IN 458/2004). Os custos orçados referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades e suas atualizações ou modificações, deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critérios usuais em empreendimentos imobiliários.

125 CONTABILIDADE Lucro Real

126 CONTABILIDADE Lucro Real Registro dos custos orçados referente à unidade A1G1 em X1: Planilha 02 - Controle do Custo Orçado Empreendimento: Residencial Vida Boa Área Total M² 1000 CUSTO ORÇADO DAS UNIDADES EM ESTOQUE Custo Orçado Incorrido A Incorrer ,00 ( ,00) ,00 Unidade Área m2 X1 A2 G ,00 ( ,00) ,00 A3 G ,00 ( ,00) ,00 A4 G ,00 ( ,00) ,00 A5 G ,00 ( ,00) ,00 Total ,00 ( ,00) ,00 CUSTO ORÇADO DAS UNIDADES VENDIDAS Unidade Área m2 X1 A1 G ,00 ( ,00) ,00 Total ,00 ( ,00) ,00 Total Geral ,00 ( ,00) ,00

127 CONTABILIDADE Lucro Real

128 CONTABILIDADE Lucro Real

129 CONTABILIDADE Lucro Real Apuração de Pis e Cofins em X1: Credito de Pis e Cofins Societária Fiscal Receita Bruta , ,00 (-) Pis/Cofins - 9,25% (37.000,00) (9.250,00) Pis/ Cofins a Recuperar 1.850, ,00 % Receita Realizada 40% 10% Crédito de Pis/ Cofins Recuperado 740, ,00 Saldo de Pis/ Cofins a Pagar , ,00

130 CONTABILIDADE Lucro Real Pelo Registro dos Tributos s/ Vendas

131

132 CONTABILIDADE Lucro Real Caso Prático 02: No mesmo empreendimento, ocorreram os seguintes fatos em X2: Custos e Despesas Incorridos: Custo com Empreiteiros: ,00 Custo com Materiais de Construção: ,00 Comissões de Vendas: ,00 Gastos com Estande de Vendas: R$10.000,00 Vendas: Unidades Vendidas: A2 G2 e A3 G3 Valor de Venda de cada unidade: ,00 Recebimentos do Período: ,00 de cada unidade

133 CONTABILIDADE Lucro Real Caso Prático 02: a) Lançamento das Aquisições em X2: Empreiteiros D Estoque de Obra em Andamento - (AC) C Fornecedores (PC) Tributos a Recuperar s/ Compras D Pis/Cofins a Recuperar (AC) C (-) Pis/Cofins s/ Compras - Red. do Estoque Materiais ,00 D Estoque de Obra em Andamento - (AC) , ,00 C Fornecedores (PC) , , ,00