CPC 28. Propriedade para Investimento. Balanço Patrimonial - Grupos. Definição de PI. Investimentos Participações Permanentes em outras sociedades

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1 CPC 28 Propriedade para Investimento PAULA NARDI Balanço Patrimonial - Grupos Ativo Circulante ATIVO Ativo Não Circulante Ativo Realizável a Longo Prazo Investimento Propriedade para Investimento Imobilizado Intangível PASSIVO Passivo Circulante Passivo Não Circulante PATRIMÔNIO LÍQUIDO 2 Investimentos Participações Permanentes em outras sociedades Avaliação por equivalência Patrimonial Avaliação por Custo Propriedade para Investimento Terreno ou edifício: aluguel, especulação! Outros Investimentos Permanentes Obras de arte Imóveis sem produção de renda, destinados a uso futuro Definição de PI Propriedade (terreno ou edifício, ou parte de edifício ou ambos) mantida (pelo proprietário ou arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorizar o capital ou para ambas, e não mantido como: Uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços Finalidades administrativas Propriedade mantida para venda no curso normal dos negócios 3 4 1

2 Alcance também para... Arrendatário de PI mantida via arrendamento financeiro Arrendador de PI disponibilizada ao arrendatário em arrendamento operacional IAS 40 Vigor em 2005 Arrendamentos operacionais podem ser classificados em Propriedade para Investimento (PI), desde que: As definições de PI sejam atendidas O arrendamento operacional seja contabilizado como arrendamento financeiro Utilizar o método do valor justo para mensuração 5 6 IAS 40 Imóvel arrendado para uso Imobilizado Imóvel arrendado para sublocação Propriedade para Investimento Exemplos de PI Terrenos mantidos para valorização Terrenos para uso futuro atualmente indeterminado Edifício de propriedade da empresa e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais (AO) Edifício desocupado mantido para ser arrendado em AO Propriedade em construção ou sendo desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento 7 8 2

3 PI não inclui... Propriedade empregada no negócio (CPC 27 Ativo Imobilizado) Propriedade mantida para venda (CPC 16 Estoque) Propriedade em construção ou sendo desenvolvida em nome de terceiros (CPC 17 Contrato de Construção) Propriedade ocupada por empregados Propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro Ativos biológicos Direitos sobre reservas minerais Dúvida E se um ativo tiver parte como PI e parte como propriedade ocupada pelo proprietário? 9 10 Casos a) Fundo Imobiliário b) Compra, venda e locação de imóveis c) Imóvel da empresa para aluguel, mas concomitantemente presta outros serviços PI ou não PI? Reconhecimento Quando for provável a geração de benefícios econômicos futuros Quando o custo ou valor justo puder ser mensurado confiavelmente Inicialmente pelo custo! Preço de compra (+) dispêndios diretamente atribuíveis remuneração de profissionais de serviços legais, impostos de transferência etc

4 Reconhecimento Inicialmente pelo custo! Não é aumentado por: Start-up Perdas operacionais incorridas Quantidade anormais de materiais, mão de obra etc. E se a PI for comprada a prazo, qual o valor de registro? Mensuração Dispêndios subsequentes Método do valor justo vs custo Contrapartida da variação ao valor justo: resultado! Cuidado com contagem dupla! E quando houver transferências? Analisando as situações Transferências Transferência de PI para Imobilizado O montante atual nos registros contábeis ao valor justo se torna a base de custos no registro como imobilizado Alterações de valor reconhecidas anteriormente não são revertidas Transferência de Imobilizado para PI Na data da alteração de uso deve mensurar ao valor justo... Transferência de Imobilizado para PI Transferência de Imobilizado para PI Na data da alteração de uso deve mensurar ao valor justo... E se este for menor que o valor contábil? E se este for maior que o valor contábil? É reversão de uma desvalorização?

5 Transferência de Imobilizado para PI CPC 28, item 62: O registro na conta de AAP proveniente de transferência do imobilizado para PI, quando da realização do ativo, devem ser transferidos diretamente para lucros ou prejuízos acumulados Lei 6.404/76, art. 178: Serão classificadas como ajustes de avaliação patrimonial, enquanto não computadas no resultado do exercício em obediência ao regime de competência, as contrapartidas de aumentos ou diminuições de valor atribuído a elementos do ativo e do passivo, em decorrência da sua avaliação a preço de mercado. 17 Transferências Transferência de estoque para PI Mensurar a valor justo Variações no valor vão para Resultado do período Transferência de PI a ser vendida ANCMV Mensurar a valor justo 18 Permuta PI adquirido em troca de ativos não monetários Mensuração a Valor justo, exceto se: Troca carece de substância comercial Valor justo do ativo cedido e do adquirido não pode ser mensurado com confiança E se o valor justo do ativo cedido e do ativo recebido puder ser estimado, qual será usado para registrar o PI? Dúvida E quando a entidade espera que o valor presente dos pagamento relacionados com a PI excede o valor presente dos respectivos recebimentos em caixa? CPC 25 Provisões, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes

6 Dúvida Se a entidade tiver previamente mensurado a propriedade para investimento pelo valor justo, ela pode passar a mensurá-lo a valor de custo? Alienação Total Peça substituída Ganhos ou perdas na retirada do ativo: Resultado Divulgação Descrição da tal propriedade Critérios para distinguir PI de outros ativos Métodos e pressupostos para determinação do valor justo Receitas derivadas da PI Despesas operacionais diretas Obrigações contratuais para comprar ou construir Conciliação de valor do valor justo anterior com o atual Diferenças cambiais Divulgação Valor bruto e depreciação acumulada Depreciação, vida útil e métodos Impairment Alienações Adições por meio de combinação de negócios Se a empresa escolher o método de custo para registro deve divulgar o valor justo da PI em NE

7 FASB vs IASB e PME Não há princípio norte-americano sobre PI. Todas as propriedades são mantidas ao custo! Pequenas e médias empresas: Pode usar custo ou valor justo