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1 FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS EXISTENTES Eduardo Bassit Lameiro da Costa Consultor Legislativo da Área VII Sistema Financeiro, Direito Comercial, Direito Econômico, Defesa do Consumidor ESTUDO Março/2003 Câmara dos Deputados Praça dos 3 Poderes Consultoria Legislativa Anexo III - Térreo Brasília - DF

2 ÍNDICE I - HISTÓRICO... 3 II - OS PROGRAMAS HABITACIONAIS EXISTENTES... 5 II.A - PROGRAMAS HABITACIONAIS COM SUBSÍDIO... 5 II.A.1 - PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL PAR... 5 II.A.2 - PROGRAMA DE SUBSÍDIO À HABITAÇÃO - PSH... 7 II.A.3 - PROGRAMA CARTA DE CRÉDITO -FGTS... 8 II.B - PROGRAMAS HABITACIONAIS SEM SUBSÍDIO... 9 II.B.1 - PROGRAMA CARTA DE CRÉDITO FGTS FAIXA ESPECIAL... 9 II.B.2 - PROGRAMA FAT HABITAÇÃO - IMÓVEIS NA PLANTA E/OU EM CONSTRU- ÇÃO II.B.3 - PROGRAMA FAT- HABITAÇÃO AQUISIÇÃO OU CONSTRUÇÃO II.C - PROGRAMAS HABITACIONAIS VIA SETOR PÚBLICO II.C.1 - PRÓ-MORADIA - FGTS II.C.2 - PROGRAMA MORAR MELHOR III LINHAS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS EM GERAL III.1 - CARTA DE CRÉDITO CAIXA LETRA HIPOTECÁRIA COMERCIAL III.2 - CONSTRUCARD III.3 - CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO Câmara dos Deputados. Todos os direitos reservados. Este trabalho poderá ser reproduzido ou transmitido na íntegra, desde que citados o autor e a Consultoria Legislativa da Câmara dos Deputados. São vedadas a venda, a reprodução parcial e a tradução, sem autorização prévia por escrito da Câmara dos Deputados. 2

3 FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS EXISTENTES Eduardo Bassit Lameiro da Costa A presente questão será abordada inicialmente com um breve histórico do SFH - Sistema Financeiro da Habitação, seguido do elenco de linhas de crédito hoje existentes e sua destinação, agrupadas em função do tipo de recursos que utilizam, destacando em cada uma delas suas principais características e a renda familiar a que se destinam. Cabe esclarecer ainda que este trabalho sustenta-se também em informações e dados colhidos junto à Vice Presidência de Desenvolvimento Urbano e Governo, da Caixa Econômica Federal. I - HISTÓRICO Em meados da década de 1960 foi introduzida uma ampla reforma no Sistema Financeiro Nacional, buscando expandir e dar sistematização ao processo de intermediação financeira no país. Como uma das iniciativas dessa reforma, foi criado o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), instituído pela Lei nº 4380, de , tendo como meta a viabilização, em caráter permanente, de uma dinâmica auto-sustentável de captação de recursos e sua aplicação na área habitacional, visando sanar os problemas acumulados no setor até aquela época, a saber: recursos escassos e corroídos pela inflação; população crescente, principalmente nos grandes centros urbanos; demanda habitacional atendida apenas pelas Caixas Econômicas e pelos Institutos de Previdência; 3

4 inexistência de critérios para a concessão de financiamentos, prevalecendo assim o favoritismo; pouco ou nenhum atendimento à população mais carente; necessidade generalizada de serviços de infra-estrutura e saneamento básico; existência de mão-de-obra não especializada abundante e não aproveitada e muitos outros. Como principal mecanismo para dar sustentação e viabilidade ao mercado de intermediação financeira, solucionando definitivamente o problema dos créditos de longo prazo em uma economia inflacionária, foi instituída a correção monetária. Dessa forma, buscou-se oferecer condições realistas aos investidores, garantindo a manutenção da estabilidade dos fluxos de recursos e da capacidade de refinanciamento do sistema, pela absoluta igualdade das operações quanto à atualização permanente de seus valores, assim como dotar o Governo da capacidade de se financiar no longo prazo. Além da introdução desse mecanismo, foi criado também um novo arcabouço institucional. Inicialmente, o Sistema era composto pelo Banco Nacional da Habitação (BNH), pelas Sociedades de Crédito Imobiliário e Poupança (SCI s) e pelas Caixas Econômicas Federal e Estaduais. Em 1966, foram criadas as Associações de Poupança e Empréstimo (APE s). Ao BNH, como órgão central do SFH, cabia estabelecer as condições gerais de seu funcionamento, bem como o papel de banco social, com a responsabilidade de promover, através de agentes especificamente criados para tal fim, a construção e a aquisição da casa própria para a população de baixa renda. As fontes de recursos do Banco eram originalmente compostas de recursos a fundo perdido provenientes do orçamento da União, da contribuição de proprietários de imóveis alugados e dos depósitos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Os recursos deste Fundo, criado em 1966, consistem na contribuição compulsória realizada pelo empregador em favor de seus funcionários, em valor equivalente a 8% do total dos salários pagos. Os depósitos do FGTS constituíram, nos primórdios do Sistema, o suporte financeiro da política habitacional, permitindo que se conferisse um tratamento sistemático ao atendimento das necessidades habitacionais das camadas mais pobres da população. As SCI s, APE s e as Caixas Econômicas formavam o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), um subsistema criado em 1967, para o atendimento das demandas habitacionais da população de renda média. As fontes de recursos dessas instituições eram as Letras Imobiliárias, que ocupavam, na época, posição de destaque na captação das Sociedades de Crédito Imobiliário. Em poucos anos, porém, um outro instrumento transformava-se na principal fonte de recursos dessas instituições: a caderneta de poupança. As características de rentabilidade, liquidez e segurança desse ativo financeiro, juntamente com a estabilização e posterior crescimento da economia, possibilitaram rapidamente que indivíduos de todas as classes sociais, inclusive os de baixa renda, o elegessem como seu principal instrumento de poupança. Os critérios estabelecidos para a aplicação dos recursos no setor habitacional foram diferenciados em função de suas fontes geradoras, tendo em vista a necessidade de compatibilizar a rentabilidade dos financiamentos concedidos com o custo dos recursos captados. Assim, os financiamentos habitacionais à população de baixa renda eram concedidos a taxas de juros baixas, dado o seu caráter social. Desta forma, eles não poderiam ser concedidos pelos agentes financeiros do SBPE, que captam recursos do público, os quais precisam ser remunerados adequadamente. 4

5 O mercado habitacional foi, assim, segmentado em três níveis, atendidos pelos diferentes agentes do SFH, a saber: mercado popular (famílias com renda mensal até 3 salários mínimos e atendidas pelas COHAB s), mercado econômico (famílias com renda de 3 a 6 salários mínimos e atendidas por organizações mutualistas sem fins lucrativos denominadas Cooperativas Habitacionais) e mercado médio (atendido pelos agentes financeiros do SBPE). Os dois primeiros eram financiados basicamente com recursos do FGTS, enquanto que o mercado médio era financiado com recursos das cadernetas de poupança. Ainda hoje prevalece, de certa forma, esta separação, cabendo à Caixa Econômica Federal - CEF, preponderantemente com recursos do FGTS, financiar a baixa renda, assim considerada a demanda habitacional daqueles com até 12 salários mínimos de renda familiar. Contudo, algumas linhas de crédito, que utilizam recursos do FGTS, ultrapassam este limite alcançando a faixa de até 20 salários mínimos. Por fim, é preciso ressaltar que, a partir da Legislatura passada, a questão habitacional em nosso país passou a contar, regularmente, também com recursos oriundos do FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador, vinculados ao Programa de Geração de Emprego e Renda na Indústria da Construção Civil e ao SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário, e com recursos orçamentários voltados a determinados programas habitacionais subsidiados para a baixa renda, mais a frente relacionados. II OS PROGRAMAS HABITACIONAIS EXISTENTES II.A Programas Habitacionais com Subsídio II.A.1 - Programa de Arrendamento Residencial PAR Objetivo Aquisição de empreendimentos a serem construídos, em construção ou a recuperar/ reformar, destinado ao atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, concentrada nas capitais, regiões metropolitanas e municípios com população urbana com mais de habitantes (censo IBGE 2000 e projeções). Características Construção de no máximo 160 unidades por projeto. É admitida, excepcionalmente, a contratação de unidades em número superior, não ultrapassando a 500 unidades, desde que a viabilidade do projeto seja comprovada por meio de análises complementares efetuadas pela Engenharia e Área de Risco da CEF. O número máximo de unidades a serem adquiridas, em um raio de 2 km, está limitado a 500. A área útil mínima das unidades é de 37 m2, exceto nos projetos de recuperação de empreendimentos, que devem ser analisados individualmente, e nos projetos voltados para a faixa de renda de até 4 salários mínimos, nesse caso limitada ao mínimo de 35m2. 5

6 Valor máximo de avaliação de imóveis: R$ ,00 e, no caso de projetos de recuperação urbana e revitalização de sítios históricos, R$ ,00. Público - alvo Famílias com rendimento mensal não superior a 6 salários mínimos, com exceção de projetos voltados para funcionários da segurança pública, nesse caso limitado a 8 salários mínimos. Modalidades Aquisição e produção de empreendimento - aquisição de imóveis a serem construídos, em construção ou a serem recuperados. Arrendamento das Unidades habitacionais - após a conclusão do empreendimento. Requisitos para o programa aprovação, pela CEF, da empresa construtora e do projeto; empreendimento deve estar localizado em área definida como prioritária pelo município; contratação, pela construtora, de seguro garantia para término das obras; aquisição, pela CEF, do empreendimento aprovado, com liberação de recursos conforme cronograma físico-financeiro. Valor de aquisição unitário limitado a R$ 22,4 mil; sendo que nas regiões metropolitanas de SP e RJ o limite é de R$ 28,0 mil. Condições de arrendamento prazo: 180 meses; taxa: 0,7% do valor inicial do imóvel; atualização da taxa: TR; responsabilidade do arrendatário pela conservação interna do imóvel; contratação de empresas especializadas para administração dos contratos de arrendamento, dos imóveis e dos condomínios. Vantagem do PAR Garantia de subsídio aos arrendatários Exemplo: imóvel de R$ 15 mil aluguel de mercado (1,50%) R$ 225,00 financiamento tradicional (0,96%) R$ 143,44 taxa de arrendamento (0,70%) R$ 105,00 Pré-requisitos para novas contratações Municípios cujas carteiras de contratos de arrendamento apresentem, cumulativamente: 6

7 Índice de inadimplência: inferior a 4%, considerando o número de contratos com atraso superior a 60 dias; Índice de unidades em carência: inferior a 5%, considerando-se as unidades concluídas e por arrendar a mais de 60 e até 180 dias; e Índice de ociosidade: inferior a 3%, considerando-se o número de unidades concluídas e por arrendar a mais de 180 dias. II.A.2 - Programa de Subsídio à Habitação - PSH Objetivo I - complementar, a capacidade financeira do proponente para pagamento do preço de imóvel residencial; e, II - assegurar o equilíbrio econômico-financeiro das operações realizadas pelas instituições financeiras. Princípios básicos Vinculado à operação de financiamento; Atrelado a programas que, cumulativamente ou não, contemplem subsídios financeiros ou contrapartida não onerosa; Operações estruturadas na forma de conjunto de habitações ou de unidades isoladas, desde que inseridas em empreendimentos que contemplem diversas unidades habitacionais. Público - alvo: Famílias com renda de até R$ 1.000,00 Distribuição dos subsídios Renda familiar de até R$ 580,00 Complemento da capacidade de pagamento (até R$ 4.500,00); Equilíbrio financeiro (até R$ 2.268,52). Renda Familiar superior a R$ 580,00 Equilíbrio Financeiro (até R$ 6.305,33). Estrutura financeira da operação Mutuário retorna apenas custo do funding, limitado a 6% a.a. O PSH cobre todos os demais componentes de custos e de remuneração do agente financeiro. Características dos financiamentos comprometimento de 20% da renda familiar bruta;- prazo : máximo 72 meses para renda familiar de até R$ 580,00 e de 180 meses para as demais faixas de renda, variando para manter o comprometimento de renda em 20%;- custo do Funding : TR + 6% a.a. (cobertura máxima) Perfil dos subsídios 7

8 Quanto menor a renda, maior o subsídio para complemento da capacidade de pagamento e menor o subsídio para equilíbrio financeiro. Quanto menor o prazo de financiamento, menor o subsídio para complemento da capacidade de pagamento (se o prazo for abaixo de 72 meses) e menor o subsídio para equilíbrio financeiro (se o prazo for inferior aos limites máximos 72 e 180 meses) Forma de atuação da Caixa Econômica Federal Renda familiar até R$ 580,00: operações estruturadas em parcerias, predominantemente sem financiamento convencional; Renda familiar acima de R$ 580,00: intervenções em parceria ou isoladas que integrem um único empreendimento, com ou sem financiamento convencional; Priorizar segmento com renda de até R$ 300,00 Atuar em parceria com os Estados e Municípios Operações que contemplem: Atendimento segmentos sem acesso ao crédito convencional Redução de custos operacionais Menor consumo de recursos do PSH Induzir o retorno de parte do financiamento de forma a realimentar os fundos estaduais e municipais de habitação Modalidades Imóvel na planta Construções/término de construções Aquisição de imóvel pronto Material de construção (exceto reforma/ampliação) II.A. 3 - Programa Carta de Crédito -FGTS Linha de crédito específica para famílias que possuem renda familiar até R$ 4.500,00, para aquisição de casa própria. Modalidades Individual: Aquisição de imóvel residencial urbano novo ou usado e lote urbanizado; Aquisiçãode terreno e construção de imóvel residencial urbano; Aquisição de material de construção; Construção de imóvel residencial urbano em terreno próprio; Conclusão, reforma e/ou ampliação de imóvel residencial urbano. Associativo: Construção de unidades habitacionais em terreno próprio; Aquisição de terreno e construção de unidades habitacionais; Produção de lotes urbanizados. Condições para renda de até R$ 1.000,00 Taxa de juros: 6,00% a.a. Valor de avaliação para Imóvel novo, em construção, na planta ou usado R$ ,00 8

9 Valor máximo de financiamento: para imóvel novo, em construção e imóvel na planta: R$ ,00 para imóvel usado: R$ ,00 Condições para renda de R$ 1.000,01 até R$ 2.000,00 Taxa de juros: 8,16% a.a. Valor de avaliação: Imóvel novo, construção, na planta e usado: R$ ,00 Valor máximo de financiamento: para imóvel novo, construção e imóvel na planta: R$ ,00 para imóvel usado: R$ ,00 Condições para renda de R$ 2.000,01 até R$ 3.250,00 Taxa de juros: 8,16% a.a. Valor de avaliação: para imóvel novo, construção e na planta: R$ ,00 Valor máximo de financiamento: para imóvel novo, construção e imóvel na planta: R$ ,00 II.B - Programas Habitacionais Sem Subsídio II.B.1 - Programa Carta de Crédito FGTS Faixa Especial Modalidades Individual: Aquisição de imóvel residencial urbano novo ou usado e lote urbanizado; Aquisição de Terreno e Construção de imóvel residencial urbano; Aquisição de Material de Construção; Construção de imóvel residencial urbano em terreno próprio; Conclusão, reforma e/ou ampliação de imóvel residencial urbano. Associativo: Construção de unidades habitacionais em terreno próprio; Aquisição de terreno e construção de unidades habitacionais; Produção de lotes urbanizados. Renda de R$ 3.250,01 até R$ 4.500,00 Taxa de juros: 10,16% a.a. Valor de avaliação: Imóvel novo, em construção ou na planta: R$ ,00 Valor máximo de financiamento: Imóvel novo, em construção ou na planta: R$ ,00 II.B.2 - Programa FAT Habitação - Imóveis na Planta e/ou em Construção Finalidade 9

10 Viabilizar a produção de empreendimentos, financiando imóveis na planta ou em fase de construção, diretamente a pessoas físicas, alavancando a indústria da construção civil e gerando emprego e renda. Público - alvo Pessoas físicas, independentemente da faixa de renda. Pré-requisitos da pessoa jurídica para contratação deste financiamento O financiamento é destinado a projetos inseridos no ambiente urbano, dotados de infraestrutura básica; A proposta para o financiamento deve ser apresentada em qualquer agência da CEF, pela proponente/construtora, com o projeto definitivo do empreendimento; Análise jurídica e cadastral dos sócios/acionistas e dirigentes, bem como análise de risco da construtora; Aprovação da proposta; Contratação pela construtora do Seguro Garantia Término de Obra, para assegurar a conclusão da mesma; Realização de trabalho social junto aos proponentes; Aprovação de crédito de, no mínimo, 60% dos beneficiários do total de unidades do empreendimento, ou o percentual mínimo indicado na análise de risco da operação, o que for maior. Aprovação, ainda, de 100% dos beneficiários quando a construção for dividida em módulos. Modalidades Aquisição de terreno e construção; Construção em terreno de propriedade do cliente. FGTS Pode ser utilizado como recurso próprio durante a fase de construção, desde que atendidas as condições específicas relativas à utilização do FGTS. Limites de avaliação e financiamento O valor de avaliação é limitado a R$ ,00 por unidade, nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Curitiba, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife e Salvador; e de R$ ,00 nas demais localidades; O valor de financiamento é limitado a R$ ,00 por unidade. Sistema de Amortização SAC - Sistema de Amortização Constante. Taxa de juros TJLP mais 4% a.a. capitalizados. Características gerais A operação consiste na emissão de Carta de Garantia de Financiamento à Proponente/ Construtora, assegurando a contratação individual do financiamento com os beneficiários, pessoas físicas, por meio de instrumento particular; 10

11 Pode ser financiado até 90% do valor de venda do imóvel, limitado ao valor de avaliação da CEF; O proponente deve comprovar a capacidade para integralizar o valor do imóvel com recursos próprios e/ou da conta vinculada do FGTS; São contemplados os empreendimentos com número máximo de 500 unidades; A construtora é devedora solidária até a entrega das unidades ao mutuário; O prazo para construção será de acordo com o projeto aprovado, limitado a 24 meses. II.B.3 - Programa FAT- Habitação Aquisição ou Construção Linha de financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial urbano novo, destinada à classe média, criada com objetivo de reduzir o déficit habitacional bem como gerar emprego e renda. Confira abaixo as características do plano e faça uma simulação para ver como é possível realizar esse sonho. Finalidade Linha de crédito imobiliário destinada à pessoa física, com recursos do FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador, vinculada ao Programa de Geração de Emprego e Renda na Indústria da Construção Civil e ao SFI Sistema de Financiamento Imobiliário. Validade da Carta de Crédito Válida por 30 dias, podendo ser prorrogada por mais 30, a critério da CEF. Modalidades Aquisição de imóvel novo residencial Aquisição de terreno e construção Construção em terreno próprio Pré-requisitos do proponente idoneidade cadastral; capacidade de pagamento; ter maioridade ou ser emancipado; ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, deter visto permanente no País. FGTS É permitida a utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS para pagamento parcial do imóvel, desde que atendidas as condições previstas. Limites - valor máximo de financiamento: Até R$ ,00, observada a capacidade de pagamento apurada pelo sistema de mensuração de risco de crédito da CEF. valor venal máximo Até R$ ,00, ou 11

12 Até R$ ,00 para imóvel situado nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte, Porto Alegre, Curitiba, Recife e Salvador. Prazos de amortização: até 204 meses. de construção: até 18 meses taxa de juros 5,5% composta à TJLP, com o seu resultado aplicado pro-rata die. A TJLP é a taxa efetiva válida para o trimestre civil. Encargos mensais Prestação de amortização e juros. Prêmios de seguro. Taxa de vistoria deduzida do valor da parcela liberada, devida somente na fase de construção. II.C - Programas Habitacionais Via Setor Público II.C.1 - Pró-Moradia - FGTS Por meio do PRÓ-MORADIA a CEF apóia o Poder Público no desenvolvimento de ações integradas e articuladas com outras políticas setoriais para a melhoria da qualidade de vida da população de baixa renda, adotando alternativas habitacionais. O programa é implementado por meio da concessão de financiamentos com recursos do FGTS aos Estados, Distrito Federal, Municípios ou órgãos das respectivas administrações direta e indireta. Modalidades Urbanização de áreas Intervenções necessárias à segurança, salubridade e habitabilidade de população localizada em áreas inadequadas à moradia, visando sua permanência ou realocação, sendo que neste caso o valor máximo de financiamento por família beneficiada é de R$ 7 mil. Aquisição e/ou produção de lotes urbanizados Intervenção destinada à aquisição ou produção de lotes, dotados de infra-estrutura básica e urbanização, em condições de serem ocupados imediatamente. O valor máximo de financiamento por família beneficiada neste caso, é de R$ 4,5 mil. Cesta de materiais de construção Intervenção destinada ao financiamento de materiais necessários à construção de unidades habitacionais em lotes urbanizados, especialmente aqueles que são objeto de financiamento na modalidade aquisição e/ ou produção de lotes urbanizados, bem como os necessários à ampliação e/ou melhoria de habitações, visando dotá-las de padrão mínimo de habitabilidade. O valor máximo de financiamento por família beneficiada é de R$ 4 mil. Infra-estrutura em conjuntos habitacionais 12

13 Execução de obras de infra-estrutura em conjuntos habitacionais produzidos com recursos do FGTS para atendimento à população de baixa renda, cujo contrato de produção tenha sido firmado até dezembro de 1991, e que se caracterizem como empreendimentos-problema. O valor máximo de financiamento por família beneficiada, nesta modalidade, é de R$ 3 mil. Produção de conjuntos habitacionais Ações que visam à execução de conjuntos habitacionais, inclusive as relativas à infraestrutura básica. O valor máximo de financiamento por família beneficiada é de R$ 8,5 mil. Desenvolvimento Institucional Ações que promovam a capacitação técnica, jurídica, financeira e organizacional da administração pública, para o aumento da eficácia na gestão urbana e na implementação de políticas públicas no setor habitacional. Condições de financiamento Contrapartida mínima: Na modalidade Infra-estrutura em conjuntos habitacionais : Média das contrapartidas dos financiamentos concedidos para a comercialização das unidades habitacionais; Nas demais modalidades: 10% do valor do investimento. Prazos: Carência: prazo previsto para execução das obras, acrescido de até dois meses, limitado a 18 meses. Amortização: Na modalidade Infra-estrutura em conjuntos habitacionais : média dos prazos de amortização estabelecidos para os financiamentos das unidades habitacionais que constituem o empreendimento; Nas demais modalidades: 180 meses. Encargos: Taxa de juros: Na modalidade Infra-estrutura em conjuntos habitacionais : média das taxas adotadas para a venda das unidades habitacionais que constituem o empreendimento, deduzido o diferencial de juros do agente financeiro, se for o caso, limitada a 5% a.a.; Nas demais modalidades: 5% a.a. Taxa de risco de crédito: Percentual variável de 1,0% a 1,5% a.a., estabelecido de acordo com o conceito de risco de crédito atribuído ao devedor, incidente sobre o saldo devedor. Desembolsos: Os recursos do financiamento serão desembolsados em parcelas mensais, mediante comprovação, por técnicos da CAIXA, das etapas físicas executadas. 13

14 Forma de pagamento: Prestações mensais, calculadas pelo Sistema Francês de Amortização - Tabela Price. Reajuste do saldo devedor: O saldo devedor é reajustado, na mesma periodicidade, pelo mesmo índice aplicado às contas vinculadas do FGTS. Procedimentos Para participar do programa, o interessado deve apresentar Carta de Intenções elaborada segundo modelo padrão fornecido pela própria CEF, a quem deve, também, ser entregue a proposta. A Carta de Intenções deve ser acompanhada da documentação contábil referente aos quatro últimos exercícios, para verificação quanto à capacidade de pagamento do tomador dos recursos. Sendo o resultado favorável, o interessado, então, deve providenciar, no prazo regulamentar, o encaminhamento de Carta-Consulta à Instância Colegiada Estadual, órgão deliberativo instituído pelos governos dos Estados e do Distrito Federal, com competência para hierarquizar e selecionar as propostas. Selecionada a proposta, o interessado deve apresentar à CEF, documentação técnica de engenharia, social e jurídica para análise da viabilidade técnica da proposta. Apurada a viabilidade técnica da proposta e a adimplência do interessado junto ao FGTS, ao INSS, à própria CEF, ao Sistema Financeiro Nacional e à União, são adotadas as providências relativas à formalização do contrato de financiamento. II.C.2 - Programa MORAR MELHOR Tipo de recursos utilizados no programa: do Orçamento Geral da União Finalidade O Programa Morar Melhor tem por objetivo promover ações integradas de desenvolvimento urbano nas regiões de maior concentração de pobreza do país, contribuindo para a universalização da cobertura dos serviços de saneamento básico e ambiental, ampliando a oferta de habitações e promovendo a melhoria das condições de habitabilidade e da infra-estrutura urbana, destinando-se a áreas com frágil base econômica. O Programa é operado com recursos do Orçamento Geral da União - OGU, que são repassados aos Estados, Distrito Federal e Municípios, de acordo com as etapas do empreendimento executadas e comprovadas. Os recursos são depositados em conta específica, aberta em uma agência da CAIXA, exclusivamente para movimentação de valores relativos à execução do objeto do contrato assinado. O Estado/Município interessado que não esteja nominalmente identificado no Orçamento Geral da União, deve encaminhar à Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano da Presidência da República SEDU/PR, Órgão Gestor do Programa, uma consulta prévia conforme modelo divulgado pela Portaria SEDU nº 19, de 03/07/2001. O Gestor efetua a seleção e informa à CEF, autorizando a contratação. O Estado/Município selecionado deve encaminhar Plano de trabalho à CEF na forma constante na Portaria divulgada pela SEDU. A proposta deve atender às modalidades e aos objetivos do Programa, no sentido de que as obras a serem executadas representem uma efetiva melhora das condições de saúde e da qualidade de vida da população alvo. O Estado/Município encaminha, ainda, a documentação técnica, social e jurídica necessária à análise da proposta. Verificada a viabilidade da proposta e comprovada a situação de adimplência do proponente e o atendimento à LRF Lei de Responsabilidade Fiscal, é formalizado Contrato de Repasse de recursos do Orçamento Geral da União entre a CAIXA e o Estado/Município. 14

15 A aplicação de contrapartida - recursos próprios dos Estados, Distrito Federal e Municípios ou de terceiros, em complemento aos recursos alocados pela União é obrigatória, conforme estabelecido pela Lei de Diretrizes Orçamentárias LDO vigente. Modalidades Ação de Lotes Urbanizados Tem como objetivo viabilizar o acesso à moradia das famílias de baixa renda, assim consideradas aquelas com rendimento mensal de até 3 salários mínimos, por intermédio da produção de lotes urbanizados. Ação Urbanização Tem como objetivo elevar os padrões de habitabilidade e de qualidade de vida em localidades urbanas e rurais, promovendo intervenções em áreas degradadas ou de risco, ocupadas por subabitações onde vivem famílias com renda mensal de até 3 salários mínimos. Ação Produção de Moradias Tem como objetivo viabilizar o acesso à moradia das famílias com renda até três salários mínimos, com a construção de unidades habitacionais, em terreno regularizado dotado, no mínimo, de soluções de abastecimento de água, esgotamento sanitário e energia elétrica. III LINHAS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS EM GERAL Observamos, inicialmente, que apesar de não inteiramente contidas no contexto da presente solicitação estamos relacionando neste ítem outras linhas de crédito existentes suportadas por recursos próprios da CEF. Tal se justifica, no nosso entender, uma vez que esses recursos atendem contingente expressivo de famílias cuja renda familiar, embora superior aos 20 salários mínimos, situa-se bem próximo deste limite. Estamos relacionando também outras linhas de financiamento que chamaríamos de correlatas. Estas, apesar de não se direcionarem especificamente à construção de unidades residenciais, acabam por favorecer o incremento de novas moradias em todas as faixas de renda. III.1 - CARTA DE CRÉDITO CAIXA LETRA HIPOTECÁRIA COMERCIAL A Caixa Econômica Federal mantém linha de financiamento para imóveis comerciais, buscando atender esta demanda por parte dos micro, pequenos e médios empresários, comerciantes e profissionais liberais. Finalidade Linha de crédito imobiliário destinada à pessoa física, com recursos da CEF, vinculada ao SFI Sistema de Financiamento Imobiliário. Validade: carta de crédito válida por 30 dias, podendo ser prorrogada por mais 30, a critério da CEF. Pré-requisitos do proponente 15

16 Ser cliente da CEF; Possuir idoneidade cadastral; Possuir capacidade de pagamento; Ser maior de 21 anos ou emancipado; Ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, deter visto permanente no país. Modalidades Aquisição de imóvel novo ou usado, ou lote urbanizado; Uso do FGTS : Não é permitida a utilização. Limites de financiamento: até R$ ,00, observada a capacidade de pagamento apurada pelo sistema de mensuração de risco de crédito da CEF. de valor venal: não é observado. de idade do proponente Para cobertura securitária: a idade do proponente mais idoso, somada ao prazo de amortização, não pode ultrapassar 80 anos. Comprometimento de renda Até 30% da renda, comprovada ou não, considerando-se o encargo mensal total, observada a capacidade de pagamento do proponente. Sistema de amortização: SACRE - Sistema de Amortização Crescente. Prazos de amortização: até 60 meses. taxa de juros: 15% a.a. para imóvel comercial Plano de reajuste encargo mensal :nos dois primeiros anos de vigência do prazo de amortização, o encargo mensal é recalculado a cada período de 12 meses, podendo, a partir do terceiro ano, passar a ser trimestral. saldo devedor: atualizado mensalmente pelo índice IGP-M/FGV, divulgado para o mês imediatamente anterior. Percentual de financiamento: até 60% do menor dos valores entre a avaliação e o orçamento aprovados, limitada ao percentual definido pela área de risco de crédito da CEF. Encargos à vista na contratação: Taxa de Abertura de Crédito - TAC :1% do valor do financiamento, não podendo ser inferior a R$ 200,00; IOF de 1,5% sobre o valor do financiamento; Seguro :1º do valor do financiamento. Encargos mensais Prestação de amortização e juros; Prêmios de seguro; Taxa Operacional Mensal TOM de R$ 25,00. 16

17 III.2 - CONSTRUCARD Conceito É uma linha de financiamento habitacional destinada à compra de material de construção a ser utilizado na construção, reforma e/ou ampliação de imóvel residencial urbano. Funcionamento O financiamento possui duas fases: a primeira, chamada de fase de utilização, quando são realizadas as compras, e a segunda, chamada fase de amortização, destinada à amortização do saldo devedor mediante pagamento dos encargos, calculados pelo sistema PRICE. A fase de amortização tem início após o término do prazo definido para as compras, que pode ser no máximo de 6 meses ou a partir da utilização total do limite concedido, o que ocorrer primeiro. Os valores devidos na fase de utilização e os encargos mensais são, automaticamente, debitados em conta corrente aberta na CEF em nome do cliente. Pré-requisitos do proponente: possuir idoneidade cadastral; possuir capacidade de pagamento; ser brasileiro nato ou naturalizado, ou detentor de visto permanente no país, no caso de estrangeiro; ter capacidade civil; e ser maior de 21 anos ou emancipado. Limites de crédito; mínimo: R$ 1.000,00; máximo: R$ ,00, desde que de acordo com a capacidade de pagamento do interessado. Sistema de amortização: Tabela Price. Prazos total da operação: até 36 meses; de utilização: de 01 a 06 meses, contados a partir da data de assinatura do contrato original; de amortização: de 01 a 35 meses, contados a partir da data da consolidação da dívida, que pode ocorrer pelo vencimento do prazo de utilização contratado ou a partir da utilização total do limite concedido. Taxa nominal de juros : 1,18% ao mês; Plano de reajuste: revisão mensal do encargo com base no saldo devedor atualizado pelo INPC Forma de pagamento dos encargos : Exclusivamente por meio de débito em conta corrente do cliente. Encargos devidos até a contratação: 17

18 Taxa de Abertura de Crédito - TAC: 1,5% do valor contratado, paga à vista, debitada, automaticamente na data de contratação, na conta corrente; Tarifa de Pesquisa Cadastral: R$ 13,50. Encargos mensais na fase de utilização INPC e juros diários, apurados sobre o valor utilizado; Taxa Operacional Mensal: R$ 25,00. Encargos mensais na fase de amortização prestação de amortização e juros, calculada pela Tabela PRICE, com base no saldo devedor atualizado; Taxa Operacional Mensal: R$ 25,00. III.3 - CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO Trata-se de recente tipo de ação voltada ao combate do déficit habitacional. No caso, o Consórcio Imobiliário da Caixa Econômica Federal é uma forma de se planejar, a médio ou longo prazos, a aquisição de um bem imóvel. Modalidades: Aquisição de imóvel pronto (novo ou usado) Aquisição de lote urbanizado Quitação de saldo devedor habitacional Aquisição de imóvel rural