CIRCULAR CAIXA N 0 290, DE 18 DE JULHO DE 2003

Transcrição

1 Ministério da Fazenda Caixa Econômica Federal CIRCULAR CAIXA N 0 290, DE 18 DE JULHO DE 2003 Define procedimentos para operacionalização da linha de crédito destinada à aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários -CRI relativos a imóveis concluídos, em produção ou na planta. A Caixa Econômica Federal - CAIXA, no uso das atribuições que lhe conferem o artigo 7º, inciso II, da Lei n o 8.036, de , e o artigo 67, inciso II, do Anexo ao Decreto n o , de , com a redação dada pelo Decreto n o 1.522, de , e em cumprimento às disposições estabelecidas na Resolução do Conselho Curador do FGTS n o s 375, de e 410, de , publicada no Diário Oficial da União de e , respectivamente, baixa a presente Circular. 1 OBJETIVO 1.1 A linha de crédito destinada a aquisição de CRI, cujos créditos imobiliários utilizados como lastro estejam vinculados a imóveis concluídos, em produção ou na planta, visa incentivar o mercado secundário de títulos, viabilizando a concessão de novos financiamentos, com a conseqüente produção e geração de empregos Entende-se por CRI, um título de crédito nominativo, com garantia real, de livre circulação, lastreado em créditos imobiliários, que constitui promessa de pagamento em dinheiro, emitido exclusivamente por Companhias Securitizadoras, conforme estabelece o art. 6 o da Lei n o 9.514, de , e considerado como valor mobiliário pela Resolução do Conselho Monetário Nacional - CMN n o 2.517, de DIRETRIZES GERAIS 2.1 As operações de aquisição de CRI devem observar as diretrizes gerais e as condições estabelecidas na Resolução do Conselho Curador do FGTS - CCFGTS n o s 375/01 e 410/02 e nesta Circular. 2.2 Exceção feita ao Parágrafo 2 o do art. 7 o da Lei n o 9.514/97, "que permite que o CRI tenha a garantia flutuante, mas não impede a negociação dos bens que compõem o ativo da Companhia Securitizadora", os CRI devem possuir as características estabelecidas nesse artigo, bem como nas suas alterações e aditamentos. 2.3 De acordo com as condições patrimoniais da Companhia Securitizadora, com objetivo de possibilitar maior segurança nas operações de aquisição de CRI poderá ser exigida, pelo Agente Operador, a instituição do regime fiduciário sobre os créditos imobiliários vinculados a cada série de CRI, na forma definida pela Lei 9.514/97, suas alterações e aditamentos. 2.4 Para atuar nas operações objeto desta Circular, as Companhias Securitizadoras e os Agentes Fiduciários devem ser devidamente credenciados, cadastrados e habilitados junto ao Agente Operador do FGTS É vedada a participação de Agentes Fiduciários pessoas físicas, nessas operações. 2.5 O volume de recursos destinado a esta linha de crédito será aquele definido anualmente pelo Conselho Curador do FGTS nos Planos de Contratações e Metas Físicas. 3 CONDIÇÕES OPERACIONAIS GERAIS 3.1 ABERTURA DE CRÉDITO É facultado à Companhia Securitizadora, antes da apresentação da proposta de venda mencionada no item 4 desta Circular, solicitar ao Agente Operador abertura de crédito para reservar os recursos necessários para as operações.

2 Para tanto, a Companhia Securitizadora deve apresentar ao Agente Operador, os documentos e informações abaixo relacionados: a) ofício solicitando a abertura de crédito para reserva de recursos do FGTS; b) demanda em análise na Companhia Securitizadora com viabilidade de contratação no prazo de até 06 (seis) meses, contados da data da formalização do contrato de abertura de crédito; c) valor total previsto para venda dos CRI ao Agente Operador; d) minuta do Termo de Securitização; e) minuta do relatório mensal a ser apresentado pela Companhia Securitizadora e pelo Agente Fiduciário. ; 3.2 APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DA PROPOSTA DE VENDA DOS CRI PELO AGENTE OPERADOR DO FGTS De forma a possibilitar a análise da viabilidade da operação, a proposta de venda dos CRI deve ser apresentada pela Companhia Securitizadora ao Agente Operador acompanhada da relação individualizada dos créditos vinculados a cada CRI, em meio magnético, com as informações abaixo: Imóveis Concluídos a) valor de financiamento e de avaliação; b) taxa de juros nominal e efetiva; c) prazo e curva de amortização, compatíveis com os créditos imobiliários a serem utilizados como lastro; d) Termo de Securitização; e) minuta do relatório mensal a ser apresentado pela Companhia Securitizadora e pelo Agente Fiduciário; f ) identificação do mutuário; g) "rating" atribuído pela Companhia Securitizadora para cada mutuário; h) relação dos créditos vinculados à série de CRI objeto da proposta de venda; i) relação dos CRI Imóveis em Produção e na Planta a) descrição do empreendimento; b) identificação do mutuário; c) estágio atual das obras; d) cronograma de integralização, contemplando o fluxo de caixa do empreendimento e cronograma físico e financeiro das obras; e) valor de financiamento e de avaliação; f ) taxa de juros nominal e efetiva;

3 g) prazo e curva de amortização, compatíveis com os créditos imobiliários a serem utilizados como lastro; h) Termo de Securitização devidamente formalizado, obedecidas todas as formalidades legais; i) minuta do relatório mensal a ser apresentado pela Companhia Securitizadora e pelo Agente Fiduciário; j) comprovante de seguro de término de obra, a critério do Agente Operador; k) estudo de viabilidade do empreendimento; l) "rating" atribuído pela Companhia Securitizadora para cada mutuário; m) declaração informando que toda a operação foi analisada e aprovada no âmbito da Companhia Securitizadora, de acordo com os parâmetros de análise definidos pela área de risco de crédito e de Engenharia da CAIXA O Agente Operador reserva-se o direito de aceitar a avaliação do empreendimento e dos mutuários efetuada pela Companhia Securitizadora ou de efetivar sua própria avaliação, mediante análise de elementos técnicos a serem apresentados que permita a verificação dos seguintes aspectos, do empreendimento a ser financiado: a) viabilidade técnica de engenharia, jurídica e, quando for o caso, social; b) viabilidade econômica do projeto, se for o caso; c) viabilidade das garantias oferecidas para a operação; d) atendimento às demais exigências de cada programa de aplicação Admite-se a celebração de mais um Termo de Securitização por série de CRI emitidos, hipótese em que a caução dos recursos deve ser liberada de forma proporcional pelo Agente Operador Caso a Securitizadora não apresente o Termo de Securitização devidamente formalizado quando da apresentação da proposta de venda dos CRI, a liberação da caução dos recursos somente será efetuada após sua formalização Na proposta de venda dos CRI, a Companhia Securitizadora deve apresentar ao Agente Operador todas as caracterísitcas das séries de CRI, informando, inclusive, o valor nominal dos mesmos A formalização da aquisição dos CRI pelo Agente Operador, será realizado mediante a assinatura de contrato de aquisição, conforme modelo definido pelo Agente Operador. 3.3 VALOR DA OPERAÇÃO DE AQUISIÇÃO O valor da operação de aquisição será equivalente ao valor de face dos CRI emitidos pela Companhia Securitizadora e adquiridos pelo Agente Operador, observado o limite contido no contrato de abertura de crédito Os créditos imobiliários a serem utilizados como lastro para os CRI devem referir-se a contratos de financiamento ou compromissos de compra e venda de operações para aquisição de imóveis residenciais relativos à primeira ocupação do imóvel objeto do contrato, devendo o beneficiário final do financiamento estar adimplente com o pagamento de suas obrigações contratuais e cujos valores de financiamento e de avaliação não sejam superiores aos abaixo: a) de financiamento: R$ ,00 (cinqüenta e cinco mil reais); b)de avaliação: R$ ,00 (cento e dez mil reais) Admite-se como lastro para os CRI os contratos de compromisso de compra e venda de imóveis residenciais

4 em construção ou na planta Os contratos de financiamento ou compromisso de compra e venda a que se referem o caput deste subitem podem ser representados por Cédulas de Crédito Imobiliário - CCI. 3.4 SUBSCRIÇÃO E INTEGRALIZAÇÃO Nas operações de aquisição de CRI lastreados com créditos imobiliários vinculados a imóveis concluídos, a integralização dos recursos à Companhia Securitizadora será realizada em parcela única, na mesma data da subscrição, na central de custódia e liquidação financeira de títulos, desde que a Companhia Securitizadora esteja em situação de adimplência junto ao FGTS e não tenha restrições cadastrais junto ao CADIN Os recursos de que trata o caput deste subitem serão integralizados mediante crédito na conta-corrente, de titularidade da Companhia Securitizadora, mantida em Agência da CAIXA, e bloqueados e caucionados em favor do Agente Operador, até apresentação, pela Companhia Securizadora, dos seguintes documentos: a) emissão pela Companhia Securitizadora de declaração informando que tenha notificado os respectivos mutuários da emissão da CCI e da cessão realizada; b) formalização do respectivo Termo de Securitização, obedecidas todas as formalidades legais, admitida a celebração de mais de um Termo de Securitização por série de CRI emitidos, hipótese em que a caução dos recursos será liberada de forma proporcional pelo Agente o Operador; c) obtenção do registro definitivo, perante a CVM, da distribuição dos CRI Nas operações de aquisição de CRI, cujos créditos imobiliários utilizados como lastro estejam vinculados a imóveis em produção ou na planta, a subscrição dos CRI será realizada após a formalização de contrato de aquisição firmado entre o Agente Operador e a Companhia Securitizadora A integralização dos recursos dessas operações será realizada pelo Agente Operador à Companhia Securitizadora, em parcelas mensais, em sua conta bancária em Agência da Caixa Econômica Federal, de acordo com as etapas previstas no fluxo de caixa do empreendimento, incluído, neste, o cronograma físico-fínanceiro, devidamente executadas e atestadas pela Securitizadora e pelo Agente Operador, mediante o atendimento dos requisitos a seguir: a) ofício da Companhia Securitizadora solicitando o desembolso, acompanhado dos seguintes documentos: a.1) Ficha de Análise e Processamento para Integralização de Parcelas - FAPIP, conforme Anexo I; a.2) Relatório de Engenharia sobre a etapa física da obra executada, elaborado por engenheiro da Companhia Securitizadora ou por ela contratado; b) existência de conta bancária na Caixa Econômica Federal em nome da Companhia Securitizadora; c) adimplência da Companhia Securitizadora e demais entidades envolvidas no empreendimento junto ao FGTS; d) inexistência de restrição cadastral da Companhia Securitizadora e demais entidades envolvidas no empreendimento, junto ao CADIN; e) existência de placa de obra, conforme modelo definido pela Caixa Econômica Federal, a ser afixada em local visível, preferencialmente na entrada do local onde estiver sendo executado o empreendimento. 3.5 PRAZO DE AMORTIZAÇÃO/RESGATE DO CRI O prazo de amortização/resgate está limitado a 180 (cento e oitenta) meses. 3.6 JUROS

5 Os CRI serão remunerados à taxa nominal de juros de, no mínimo, 7,0% (sete por cento) ao ano, cobrados mensalmente. 3.7 GARANTIAS Representadas pelos créditos imobiliários utilizados como lastro na série de CRI emitidos, bem como pela alienação fiduciária ou hipoteca dos imóveis respectivos Na hipótese da instituição do regime fiduciário, serão observados os Parágrafos 1 o e 2 o, do Inciso VI, do art. 11 e Parágrafo Único do art. 12, da Lei n o 9.514/ Caso os créditos imobiliários vinculados aos CRI emitidos estejam representados por Cédulas de Crédito Imobiliário - CCI, na hipótese da instituição do regime fiduciário, o registro será realizado na Instituição custodiante, nos termos do Parágrafo Único do art. 12 da Medida Provisória n o 2.223, de , suas alterações e aditamentos. 3.8 TAXA DE RISCO DE CRÉDITO Será cobrada da Companhia Securitizadora Taxa de Risco de Crédito de acordo com o "rating", o qual será apurado em conformidade com as condições estabelecidas na Circular CAIXA n o 226, de , suas alterações e aditamentos, e cobrada mensalmente junto com o resgate das parcelas dos CRI Para definição de "rating" na CAIXA, a Companhia Securitizadora deve enviar ao Agente Operador a documentação necessária para emissão do conceito de risco de crédito, cuja relação será fornecida pelo Agente Operador por ocasião da formulação da proposta de venda dos CRI A Companhia Securitizadora deverá apresentar laudo de avaliação de "rating" de longo prazo emitido por Instituição de renome nacional ou internacional, ao Agente Operador, juntamente com a documentação necessária mencionada nesta Circular. 3.9 PARCELAS DE RESGATES DE AMORTIZAÇÃO, JUROS E TAXA DE RISCO DE CRÉDITO Resgatadas, mensalmente, de acordo com a curva de amortização previamente apresentada, e reajustadas pelo mesmo índice e na mesma periodicidade de atualização dos saldos das contas vinculadas do FGTS Nas operações de aquisição de CRI, cujos créditos imobiliários utilizados como lastro estejam vinculados a imóveis em produção ou na planta, admitir-se-á, para início do resgate da parcela de amortização, prazo de carência equivalente ao prazo de execução da obra, acrescido de 01 (um) mês) Na fase de carência dessas operações, serão cobrados, mensalmente, somente as parcelas relativas à juros e taxa de risco de crédito Nos casos de liquidação antecipada, amortização extraordinária e indenizações de sinistros, dos créditos Imobiliários vinculados aos CRI, os valores recebidos pela Companhia Securitizadora serão repassados ao Agente Operador juntamente com o pagamento da parcela de amortização e juros do mês subsequente, na data do aniversário, mediante alteração da curva de amortização dos CRI, observadas as formalidades necessárias junto à central de custódia e liquidação financeira de títulos ATUALIZAÇÃO DOS CRI A atualização dos CRI será realizada mensalmente pelo mesmo índice de atualização dos saldos das contas vinculadas do FGTS. 4 ACOMPANHAMENTO TRIMESTRAL, PELO AGENTE OPERADOR, DA EXECUÇÃO DO EMPREENDIMENTO 4.1 IMÓVEIS EM PRODUÇÃO OU NA PLANTA O Agente Operador realizará, trimestralmente, análise das informações contidas nas FAPIP enviadas mensalmente pela Companhia Securitizadora.

6 4.1.2 Para verificação dessas informações, o Agente Operador realizará visitas técnicas às obras de cada empreendimento originador dos CRI adquiridos pelo Agente Operador, de forma a atestar o seu percentual físico executado até o trimestre de referência. 5 Os casos omissos serão dirimidos pelo Agente Operador, no que lhe couber. 6 Esta Circular entra em vigor na data de sua publicação, revogando a Circular CAIXA n o 270, de JOAQUIM LIMA DE OLIVEIRA Diretor ANEXO I FICHA DE ANÁLISE E PROCESSAMENTO PARA INTEGRALIZAÇÃO DE PARCELAS - FAPIP FICHA DE ANÁLISE E PROCESSAMENTO PARA INTEGRALIZAÇÃO DE PARCELAS - FAPIP - M S : 1) ELEMENTOS DO CRI: N.º: DENOMINAÇÃO: OBJETIVO VALOR DA OPERAÇÃO: DATA DA AQUISIÇÃO: / / TÉRMINO DA CAR NCIA: / / SÉRIE: 2) CRF ENTIDADES ENVOLVIDAS NO EMPREENDIMENTO: VÁLIDOS ( )VENCIDOS ( ) OBS.: 3) RELATÓRIO TÉCNICO DE ACOMPANHAMENTO: DATA DE EMISSÃO: / / EM CONDIÇÕES ( ) EM EXIG NCIA ( ) % OBRA EXECUTADA FÍS/FIN ATÉ O M S OBS.: 4) SITUAÇÃO DA COMPANHIA SECURITIZADORA COM O FGTS: 4.1 QUANTO AO RETORNO: ADIMPLENTE ( ) INADIMPLENTE ( ) OBS.: 4.2 QUANTO AO CRF VÁLIDO ( ) VENCIDO ( ) 5) VALORES APRESENTADOS NO OFÍCIO DE SOLICIT AÇÃO DE DESEMBOLSO N.º: 5.1 VALOR SOLICITADO.: 5.2 VALOR GLOSADO:

7 5.3 VALOR ACEITO: 6) P ARECER: Elaborado por: ASSINATURA DO REPRESENTANTE DA COMPANHIA SECURITIZADORA ESPAÇO RESERVADO AO AGENTE OPERADOR 7) SITUAÇÃO DA COMPANHIA SECURITIZADORA E DAS CONSTRUTORAS JUNTO AO FGTS E AO CADIN: 7.1 QUANTO AO RETORNO: ADIMPLENTE ( )INADIMPLENTE ( ) OBS.: 7.2 QUANTO AO CRF : VÁLIDO ( ) VENCIDO ( ) OBS.: 7.3 QUANTO AO CADIN ( ) SEM RESTRIÇÕES ( ) COM RESTRIÇÕES OBS.: 8) DO DESEMBOLSO 9) CONTROLE DO SALDO DA OPERAÇÃO 8.1 VALOR DA PARCELA R$ 9.1 VALOR DA OPERAÇÃO R$ 9.2 VALOR JÁ DESEMBOLSADO R$ 9.3 VALOR DESTA PARCELA R$ N.º DA PARCELA: 9.4 SALDO A DESEMBOLSAR R$ 10) PARECER: 11) N.º DO DRP: DATA DE EMISSÃO: / / ASSINATURA AUTORIZADA DO AGENTE OPERADOR