APLICAÇÃO DE MÉTODO DE LOCALIZAÇÃO DE INVESTIMENTOS PÚBLICOS E MONITORAMENTO DA VARIAÇÃO DO VALOR DO SOLO.

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1 APLICAÇÃO DE MÉTODO DE LOCALIZAÇÃO DE INVESTIMENTOS PÚBLICOS E MONITORAMENTO DA VARIAÇÃO DO VALOR DO SOLO. Laura Pereira Aniceto Faculdade de Arquitetura e Urbanismo CEATEC Jonathas Magalhães Pereira da Silva Água no Meio Urbano CEATEC Resumo: O presente trabalho se apoia nos resultados obtidos e nas questões suscitadas no decorrer do desenvolvimento das pesquisas realizadas desde 2009 e se insere na pesquisa FAPESP-FAPERJ intitulada: Mudanças climáticas e as formas de ocupação urbana: estudos comparativos de tipos de ocupação e indicadores socioambientais para adaptação de situações de vulnerabilidade e risco das regiões metropolitanas de Rio de Janeiro e Campinas. Contribuição para pesquisa principal: a presente pesquisa de IC possibilitou avaliar e aprimorar o método proposto, para o monitoramento de valor do solo urbano, por meio de sua aplicação em recortes localizados na Região Metropolitana de Campinas. Palavras-chave: Gestão Urbana, Valor do Solo, Região metropolitana de Campinas Área do Conhecimento: Grande Área do Conhecimento: Arquitetura e Urbanismo Sub-Área do Conhecimento: Paisagismo FAPIC/Reitoria. 1. INTRODUÇÃO O presente projeto de pesquisa de iniciação cientifica está apoiado na pesquisa principal: Mudanças climáticas e as formas de ocupação urbana: o papel dos investimentos públicos, em espaços livres e habitação de interesse social, na constituição da forma urbana que por sua vez foi desenvolvida em função dos resultados de duas pesquisas desenvolvidas entre 2009 e 2011 após ingressarmos na PUC-Campinas. A pesquisa realizada em 2009 possibilitou uma leitura sistêmica da legislação dos municípios que compõe a Região Metropolitana de Campinas, assim como a pesquisa realizada entre 2010 e 2011, em fase de conclusão, promoveu a identificação e a localização dos investimentos públicos destinados a habitação de interesse social e espaços livres de edificação. A pesquisa do orientador citada acima esta vinculada por sua vez a pesquisa Mudanças climáticas e as formas de ocupação urbana: estudos comparativos de tipos de ocupação e indicadores socioambientais para adaptação de situações de vulnerabilidade e risco das regiões metropolitanas de Rio de Janeiro e Campinas. aprovado pela FAPESP, dentro da Chamada de Propostas de Pesquisas nas áreas de Mudanças Climáticas Globais Convênio FAPESP-FAPERJ. Com duração de dois anos. A referida pesquisa busca integrar pesquisas de diferentes áreas de conhecimento, voltadas para os espaços urbanos e periurbanos, para desenvolver prospecções sobre o futuro dos assentamentos humanos com maior justiça

2 socioambiental. Parte de estudos já existentes sobre territórios nos quais há grandes desigualdades nas condições de conforto e acesso a serviços urbanos, em uma conjuntura de mudanças climáticas globais - regiões metropolitanas de Campinas e Rio de Janeiro. Os estudos relacionados, elaborados por pesquisadores das equipes, abarcam: a localização dos investimentos recentes em habitação e infraestrutura (SILVA, 2010a; BUENO et al. 2009) e sua interface nos sistemas de espaços não edificados (SILVA, 2010b, TANGARI, SCHLEE e ANDRADE, 2009); a legislação urbanística vigente (SCHLEE e TANGARI, 2008 e 2009, BUENO e CYMBALISTA, 2007 SILVA, 2010); a avaliação de intervenções em áreas de alta vulnerabilidade (OLIVEIRA e BUENO, 2009); a dinâmica das águas urbanas e sua relação com o uso e ocupação do solo (BUENO, 2008; BUENO e MARTINS, 2007, TANGARI, SCHLEE e ANDRADE, 2005; TANGARI, SCHLEE, ANDRADE e DIAS, 2007; TÂNGARI, DIAS e AMORIM, 2007; SILVA, 2007); o comportamento de variáveis climáticas nos espaços urbanos consolidados (PEZZUTO, LABAKI e FRANCISCO FILHO, 2008, DACANAL, PEZZUTO e LABAKI, 2008 e PEZZUTO, 2007); e avaliação da qualidade da cobertura vegetal nas florestas contíguas (MONTEZUMA, 2005, SANTOS, MONTEZUMA e MARANHÃO, 2009, MONTEZUMA e OLIVEIRA, 2010 e MONTEZUMA e SESANA, 2010). A troca de experiências entre os pesquisadores e destes com os alunos de Iniciação Científica deverá resultar em maior abrangência dos estudos, no aprimoramento metodológico e na possibilidade de realização de cenários futuros visando à adaptação dos espaços urbanos e periurbanos. A pesquisa FAPESP-FAPERJ tem como objeto a adaptação de cidades às mudanças climáticas em curso, com foco na relação entre indicadores climáticos selecionados e parâmetros, físico-ambientais e sócioambientais, entre os quais os urbanísticos, aplicáveis no planejamento e projetos urbanos. Entendemos que o valor do solo urbano resulta de interesses, as vezes contraditórios, sobre o território e que induzem formas de ocupação que serão aqui levantadas e valoradas pela presente pesquisa de IC. Os resultados serão baseados em estudos teóricos e empíricos sobre a influência dos diferentes usos e tipos de morfologia urbana, nas áreas selecionadas nas Regiões Metropolitana de Campinas. A participação de encontros técnicos e colóquios proporcionou o entendimento da dinâmica de construção do conhecimento promovido por diferentes enfoques dos pesquisadores de distintas áreas do conhecimento. 2. OBJETIVO O objetivo proposto pela pesquisa, é de aplicar o método proposto pela pesquisa desenvolvida a partir de pesquisa entre 2010 e , que engloba a coleta e sistematização de dados referentes a investimentos públicos em habitação social e no sistema de espaços livres, considerando a trama fundiária dos municípios estudados na RMC. Uma primeiro aplicação da metodologia foi feito pela Aluna de IC , Natália Cristina Trípoli Magalhães. Busou-se seguir e adaptar e aprimorar o método desenvolvido, levando em conta que cada cidade possui dificuldades específicas. Algumas dispõe da planta genérica de valore atualizadas outras não. 3. METODOLOGIA Originalmente o trabalho estava dividido em três etapas: ETAPA 01: Embasamento Teórico Estudo dos resultados obtidos pela pesquisa realizada em 2009 que possibilitou uma leitura sistêmica da legislação dos municípios que compõe a RMC Região Metropolitana de Campinas, e da pesquisa realizada entre 2010 e 2011 que possibilitou localizar investimentos públicos em habitação social e espaços livres na RMC. 1 Investigação sobre relações entre investimento público em habitação social e no sistema de espaços livres resultantes considerando a trama fundiária brasileira, pesquisa de autoria de Jonathas Magalhães Pereira da Silva, do Grupo de Pesquisa: Água no Meio Urbano da PUCCampinas.

3 ETAPA 02: Aplicação de Procedimentos de Coleta de Dados aplicação dos procedimentos, estabelecidos pela pesquisa principal, a serem adotados no estudo do mercado formal e informal de solo que consiste em: Levantamento dos jornais impressos; sites de classificados e das agências imobiliárias que atuam na RMC; Identificação das localizações das ofertas sobre a base cartográfica da pesquisa. Sobrevoo, sobre alguns locais onde foram identificados investimentos públicos e ofertas de venda de imóveis visando entender as transformações espaciais das áreas públicas e privadas. Esta atividade ocorrerá de acordo com os recursos aprovados nos temáticos citados; ETAPA 03: Construção da Síntese Construção de quadro síntese indicando: ação pública / variação da valorização / ganhos públicos e privados. 4. RESULTADOS E DISCUSSÕES A Etapa 1 foi efetuada conforme prevista. Já a etapa 2 foram acrescentados alguns procedimentos em função da obtenção dos dados: Idas às prefeituras das possíveis cidades a ser feito o estudo do valor do solo, e analisar quais plantas que estão atualizadas e sua importância na RMC. A busca pelas plantas genéricas de valores não foi simples, cada prefeitura possui um lugar diferente para buscar por esses dados, e um grande processo burocrático. Como a maioria das plantas estavam desatualizadas, foi necessário, conforme previsto pelo método: consultas em agencias imobiliárias e classificados. Analisar as plantas genéricas de valores, tendo em vista o estudo de como foram feitos os levantamentos, e adaptar à atual pesquisa. Criação de 3 tipos de valor do solo : Pequeno, médio e alto. Estes tipos foram desenvolvidos de uma maneira com que as cidades estudadas tenham uma linguagem clara, e dividida em 3 de acordo com o menor e maior solo e cada cidade. Nas cidades estudadas, as plantas genéricas de valor haviam sido elaboradas a mais de 5 anos e estavam desatualizadas. Análises feitas pelo google Earth foram feitas para ver se houve mudança brusca nos empreendimentos, e para conferir se estava de acordo com a planta genérica. Caso existisse, era feita a modificação na planta. Desenvolvimento dos mapas das cidades, de acordo com as cores sugeridas para que seja feita a análise. Baixo amarelo, médio-laranja, alto-vermelho. Analisar a relação do valor de solo entre municípios da RMC. Na Etapa 3 os resultados alcançados tiveram como base a interpolação de dados obtidos com a pesquisa realizada pela aluna de IC , Natália Cristina Tripoli Magalhães intitulada ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES REFERENTES À HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL E SISTEMAS DE ESPAÇOS LIVRES NOS MUNICÍPIOS DE CAMPINAS, HORTOLÂNDIA, SUMARÉ, AMERICANA E SANTA BÁRBARA D OESTE além de todas as informações adquiridas com o próprio trabalho, que serão apresentada a seguir. Primeiramente, estudou-os resultados obtidos com as pesquisas anteriores, para uma melhor compreensão do território urbano em estudo e permitindo iniciar o desenvolvimento da pesquisa com um detalhamento mais aproximado das áreas definidas para estudo. Em seguida, iniciou-se a análise das plantas de valores adquiridas e desenvolveu-se um método

4 de avaliação do valor do solo em cima das mesmas. Dividiu-se o valor do solo de Jaguariúna e Valinhos em 3 cores, valor baixo do solo: amarelo, médio: laranja, alto: vermelho. Além da planta genéricas de valores, passou-se a verificar em sites de imobiliárias e classificados para analisar as mudanças em relação à planta adquirida. Foram feitas as mudanças necessárias. Também foram feitas analises no google Earth para conferir as mudanças ao decorrer dos anos com a adquirida pela prefeitura. Como já fora dito, cada município possui um setor administrativo diferente para acesso às informações de valor de solo. É um processo muito trabalhoso e cheio de procedimentos burocráticos específicos de cada município. Nos casos das cidades de Valinhos e Jaguariúna, as prefeituras trabalhavam com valor do solo pesquisado nos anos de 2005 e 2008, respectivamente. Na pesquisa feita nestes mesmos municípios, durante o período de , não se obteve as plantas genéricas de valores dos Municípios, por este motivo, foi consultado e desenvolvido um método apenas pelos classificados e imobiliárias e tendo um padrão de casas. Como na atual pesquisa as plantas foram acessadas, possibilitando efetuar uma confirmação dos dados. Como o valor do solo está em constate mudança, deve-se sempre fazer uma análise para que se entenda como a cidade esta se comportando. No geral, podemos observar que, nas áreas localizadas no limite da mancha urbana, os valores são bem baixos, e nas áreas centrais ele se eleva, como já era esperado. Entretanto é possível observar uma mescla de áreas valorizadas junto a áreas menos valorizadas. Imagem feita por Nathalia Magalhães, onde os municípios de Americana, Santa Bárbara D oeste, Sumaré, Monte Mor e Campinas foram analisados. É possível observar que a Cidade de Campinas e Americana são as que possuem maior valor do solo. Figura 1 MAPA DE VALORES DO SOLO REGIÃO METROPOLITANA DE CAMPINAS Figura 2 Mapa do valor do solo de Valinhos

5 A cidade de Valinhos está localizada ao lado da cidade de Campinas, no seu outro lado está a cidade de Vinhedo. Como citado em seu PLHIS é uma cidade pequena territorialmente e restam apenas poucos terrenos e glebas em áreas com infraestrutura urbana necessária para moradia, o que leva o mercado imobiliário a optar pela verticalização das construções residenciais e não mais a criação de loteamentos ou condomínios horizontais. É uma cidade na qual os condomínios privados de luxo estão crescendo muito, e o valor do solo também se eleva. Porém, fora desses condomínios a cidade possui uma grande falta de infraestrutura e valor do solo relativamente baixo. Os valores mais elevados estão na região central, como na maioria dos casos. Os valores mais baixos são nas periferias, e muitas vezes são grandes lotes, geralmente de chácaras. A planta disponível foi atualizada em 2005, por isso, observações foram feitas no Google Earth para atualizar e identificar áreas novas nas quais o valor poderia ter sido alterado. Sempre verificando também nos sites de imobiliárias. Figura 3- Mapa de Valores de Jaguariúna O município de Jaguariúna contém diversas indústrias de grande porte, consequentemente, uma grande oferta de empregos, o que somado a sua localização no eixo de desenvolvimento mais valorizado da RMC. O esforço pelo atendimento da demanda e a erradicação do déficit habitacional, está se mostrando eficiente, porém a preocupação atual no município é o crescimento da demanda. A Cidade de Jaguariúna é uma cidade segmentada, e composta por inúmeras chácaras. Ao contrário da cidade de Valinhos, os lotes nas periferias são de baixo valor. 5. CONSIDERAÇÕES FINAIS As informações necessárias para o uso do valor do solo não aparece de forma clara nas plantas genéricas de valor do solo, muito menos nos sites de imobiliárias. Não é fácil ter acesso a estes documentos. As prefeituras normalmente possuem plantas desatualizadas e o órgão responsável por isso varia de município para município.. Os municípios de Valinhos e Jaguariúna são municípios muito diferentes em extensão, porém quando se observa no eixo da RMC eles estão localizados em posições estratégicas e de forte interesse econômico e social. Com a atual pesquisa, foi possível perceber que cada cidade possui um comportamento distinto. A presente pesquisa de iniciação cientifica conseguiu aprimorar as diretrizes metodológicas e os procedimentos propostos pela pesquisa do orientador que tem como objetivo a avaliação do comportamento do valor do solo urbano em função dos investimentos públicos para provimento de habitação de Interesse Social e a qualificação dos Sistemas de Espaços Livres urbanos. Por meio da pesquisa foi possível compreender como as pesquisas individuais se somam no contexto de uma pesquisa mais complexa que envolve pesquisadores de diferentes instituições e distintas áreas do conhecimento. Os encontros científicos e Colóquios foram fundamentais para possibilitar esta percepção. A presente pesquisa construiu uma reflexão analítica sobre as políticas de solo com foco nos recortes estabelecidos pela pesquisa principal. A pesquisa possibilitou ainda o exercício de analise crítica a respeito da realidade encontrada e do papel dos agentes de transformação urbana;

6 6. REFERÊNCIAS [1] MAGALHÃES, Natalia C. t.. Analise das informações referentes à habitação de interesse Social e Sistema de Espaços livres nos municípios de Campinas, Hortolândia, Sumaré, Americana e Santa Barbara D Oeste.Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Campinas, PUC- Campinas. Campinas,2012. [2] SILVA, Jonathas Magalhães. Relatório de Pesquisa 2009 Os processos de ocupação dos espaços públicos e privados e o direito a moradia urbana, PUC-Campinas, Campinas, [3] SILVA, Jonathas Magalhães. MAGALHÃES, Natália C. T. Relatório de Pesquisa 2011 Aplicação de método de levantamento e sistematização de informações referentes à habitação de interesse social e sistemas de espaços livres, PUC-Campinas, Campinas, Sites consultados:.leaoimoveis.com.br

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