RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS

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1 UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURPS CURSO DE DIREITO RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS RICARDO ANTÔNIO PEREIRA Itajaí (SC), outubro de 2009

2 2 UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURPS CURSO DE DIREITO RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS RICARDO ANTÔNIO PEREIRA Monografia submetida à Universidade do Vale do Itajaí UNIVALI, como requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel em Direito. Orientador: Professor MSc. Jefferson Custódio Próspero Itajaí (SC), outubro de 2009

3 3 AGRADECIMENTO Agradeço a Deus, por estar sempre comigo, principalmente nas horas mais difíceis; Aos meus pais, Júlio e Zilma, pelo incentivo nesta trajetória de minha vida, pela educação, amizade, compreensão e exemplos de perseverança e honestidade. Aos meus irmãos Carolina e Vinícius pela confiança, carinho e colaboração nos momentos necessários; A meu grande amigo Carlos Vinicius que sempre me deu força para a realização deste trabalho, de certa forma foi meu segundo orientador, Aos amigos que conquistei nesses cinco anos de academia. Ao meu orientador, Prof. Jefferson Custódio Próspero, pela orientação precisa e por dividir seu conhecimento.

4 4 DEDICATÓRIA A duas pessoas, lutadoras, guerreiras e determinadas! Pessoas estas que acordam todos os dias com a vontade e responsabilidade de cuidar de sua família! Pessoas estas que procuro me espelhar, pois sua força, sua dedicação e sua bênção me motivam! Deram-me a vida com sua excelência e amor, carinho e dedicação; Pessoas estas que esbanjam esforço e compreensão! Pessoas por quem serei eternamente grato, e que ainda que eu nasça muitas outras vezes, e me dedique exclusivamente à elas, jamais conseguiria retribuir todo esse amor, carinho e dedicação! Por quem peço a DEUS que, por naturalidade, aqueçalhes os corações, fortaleça-lhes o corpo e lhes agracie com eterna saúde; Dedico este trabalho, reflexo de muito esforço, à Meus Pais. AMO VOCÊS!

5 5 TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Vale do Itajaí, a coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo. Itajaí (SC), outubro de Ricardo Antônio Pereira Graduando

6 6 PÁGINA DE APROVAÇÃO A presente monografia de conclusão do Curso de Direito da Universidade do Vale do Itajaí UNIVALI, elaborada pelo graduando Ricardo Antônio Pereira, sob o título RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS, foi submetida em de outubro de 2009 à banca examinadora composta pelos seguintes professores: MSc. Jefferson Custódio Próspero (Orientador e Presidente da Banca) e Eduardo Campos (examinador) aprovada com a nota [ ] ( ). Itajaí (SC), de outubro de 2009 Prof. MSc Jefferson Custódio Próspero Orientador e Presidente da Banca Prof. MSc Antônio Augusto Lapa Coordenação da Monografia

7 7 ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS CC/1916 Código Civil Brasileiro de 1916 CC/2002 Código Civil Brasileiro de 2002 CDC CND COFECI CRECI Código de Defesa do Consumidor Certidão Negativa de Débitos Conselho Federal dos Corretores de Imóveis Conselho Regional de Corretores de Imóveis CRFB/88 Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 INCRA IPTU ITU TTI UNIVALI CEJURPS Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária Imposto Predial Territorial Urbano Imposto Territorial Urbano Técnico em Transações Imobiliárias Universidade do Vale do Itajaí Centro de Ciências Jurídicas, Políticas e Sociais

8 8 SUMARIO SUMARIO... 8 RESUMO CAPÍTULO RESPONSABILIDADE CIVIL HISTÓRICO CONCEITO PRESSUPOSTOS CONDUTA DO AGENTE AÇÃO OU OMISSÃO DO AGENTE DANO CAUSADO NEXO DE CAUSALIDADE TEORIA DA RESPONSABILIDADE RESPONSABILIDADE SUBJETIVA RESPONSABILIDADE OBJETIVA RESPONSABILIDADE CONTRATUAL RESPONSABILIDADE EXTRACONTRATUAL CAPÍTULO DO CORRETOR DE IMÓVEIS CONCEITO EVOLUÇÃO DA CORRETAGEM NO BRASIL A REGULAMENTAÇÃO DA PROFISSÃO NO BRASIL O CORRETOR DE ÍMOVEIS E A ÉTICA PROFISSIONAL O CÓDIGO DE ÉTICA OS REGULAMENTOS EXIGÊNCIAS DA PROFISSÃO CAPÍTULO RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS CONCEITO DE RESPONSABILIDADE CARACTERIZAÇÃO DA RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO CIVIL A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

9 9 3.5 RESPONSABILIDADE COM RELAÇÃO À INFORMAÇÃO, A DOCUMENTAÇÃO E A TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA RESPONSABILIDADE COM RELAÇÃO À PROPAGANDA DO IMÓVEL CONSIDERAÇÕES FINAIS REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS... 85

10 10 RESUMO A presente monografia tem como objetivo analisar a responsabilidade do Corretor de Imóveis nos aspectos doutrinários e legais. Para tanto inicia-se com um breve estudo sobre o instituto da responsabilidade civil, através de suas origens históricas, conceitos, modos de classificação e seus pressupostos, logo após analisa-se o profissional corretor de imóveis, como seu conceito, suas atribuições, seus regulamentos. Por conseguinte, será explanado sobre o conceito e surgimento da profissão de Corretor de Imóveis no Brasil, abordado o nascimento da mesma desde o tempo do Brasil colonial e a formação de suas cidades e a regulamentação profissional. Em seqüência, analisa-se a ética, o profissional, os regulamentos e as exigências profissionais. Por fim, enfatizar-se-á a responsabilidade do Corretor de Imóveis frente ao Código Civil e o Código Consumerista, bem como a responsabilidade deste profissional com relação à informação, a documentação, a transação imobiliária e a propaganda do imóvel.

11 11 INTRODUÇÃO A presente Monografia tem como objeto de estudo, demonstrar a responsabilidade civil do Corretor de Imóveis e, como objetivo: institucional, produzir uma monografia para obtenção do grau de bacharel em Direito, pela Universidade do Vale do Itajaí UNIVALI; geral, pesquisar, juridicamente e reiterado o entendimento doutrinário em face da Responsabilidade Civil do Corretor de Imóveis; especifico, analisar as teorias da responsabilidade civil bem como caracterizar o Corretor de Imóveis, suas atribuições e obrigações, por fim a responsabilidade civil do Corretor de Imóveis perante o novo Código Civil brasileiro, Com relação a problematização da pesquisa, são elas: 1) A profissão do corretor de imóveis necessita de autorização do respectivo órgão de classe para o seu efetivo exercício. 2) A teoria adotada da responsabilidade civil do corretor de imóveis frente à informação, a documentação e a transação imobiliária é subjetiva. 3) A teoria adotada da responsabilidade civil do corretor de imóveis, frente à propaganda do imóvel é objetiva. Atendendo essas hipóteses, a pesquisa foi dividida em 3 capítulos: Primeiro Capítulo - Responsabilidade Civil: Trata sobre a Responsabilidade Civil geral, onde é apresentada sua evolução histórica, conceitos, teoria objetiva e subjetiva, responsabilidade contratual e extracontratual. Segundo Capítulo Neste capítulo falá-se-á especificamente sobre o Corretor de Imóveis, seu histórico, suas atribuições, ética profissional, seus regulamentos regidos pelo código. Terceiro Capítulo Aqui se aborda a Responsabilidade Civil do Corretor de Imóveis perante o Código Civil Brasileiro, além das informações que devem ser prestadas pelo profissional na transação imobiliária.

12 12 O presente Relatório de Pesquisa encerra-se com as Considerações Finais, onde serão apresentados os pontos conclusivos destacados em uma breve análise. Quanto à Metodologia empregada, registra-se que, na Fase de Investigação foi utilizado o Método Indutivo, na Fase de Tratamento de Dados o Método Cartesiano, e, o Relatório dos Resultados expresso na presente Monografia é composto na base lógica Indutiva. Nas diversas fases da Pesquisa, acionar-se-a as Técnicas, do Referente, da Categoria, do Conceito Operacional e da Pesquisa Bibliográfica. Por fim com relação às categorias básicas e seus conceitos operacionais, optou-se por incluí-las no desenvolvimento desta pesquisa para e melhor compreensão.

13 13 CAPÍTULO 1 RESPONSABILIDADE CIVIL 1.1 HISTÓRICO Nem sempre os meios de solucionar conflitos passavam pela jurisdição, como ocorre nos dias atuais. O desforço imediato baseado na autotutela imperava não se discutia a responsabilidade e nem tampouco se era caso de culpa ou dolo (responsabilidade objetiva), o que importava era satisfazer suas necessidades de vingança. Carlos Roberto Gonçalves 1 nos ensina que: (...) nos primórdios da humanidade, entretanto, não se cogitava do fator culpa. O dano provocava a reação imediata, instintiva e brutal do ofendido. Não havia regras, nem limitações. Não imperava ainda o direito da autotutela. Nessa época a responsabilidade era somente objetiva devido à solidariedade do grupo, fundada na concepção de vingança privada, o homem somente contava com sua força física como instrumento de defesa, onde sendo coletiva a vingança do grupo por ofensa a qualquer um de seus participantes contra o agressor habitual. Gagliano 2 explica que: Para a nossa cultura ocidental, toda reflexão, por mais breve que seja, sobre raízes históricas de um instituto, acaba encontrando seu ponto de partida no Direito Romano, não sendo diferente com a responsabilidade Civil. De fato, nas primeiras formas organizadas de sociedade, bem como nas civilizações pré-romanas, a origem do instituto está calçada na 1 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade civil. 8. ed. São Paulo: Saraiva, p GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. São Paulo: Saraiva, V.3. p. 10.

14 14 concepção de vingança privada, forma por certo rudimentar, mas compreensível do ponto de vista humano como lídima reação pessoal contra o mal sofrido. É dessa visão do delito que parte o próprio Direito Romano, que toma tal manifestação natural e espontânea como premissa para, regulando-a, intervir na sociedade para permiti-la ou excluí-la quando sem justificativa. Portanto a Responsabilidade Civil tem seu ponto de origem no Direito Romano, eis que o povo romano tinha a concepção da vingança privada, ou seja, uma reação pessoal contra o mal sofrido. Gagliano 3 define que: Trata-se da Pena de Talião, da qual se encontram traços na Lei das XII Tábuas. Ressalta-se, contudo, como se sabe, que o Direito Romano não manifestava uma preocupação teórica de sistematização de institutos, pois sua elaboração se deu muito mais pelo louvável trabalho dos romanistas, numa construção dogmática baseada no desenvolvimento das decisões dos juízes e dos pretores, pronunciamentos dos jurisconsultos e constituições imperiais. Há porem, ainda na própria lei mencionada, perspectivas da evolução do instituto, ao conceber a possibilidade de composição entre a vítima e o ofensor, evitando-se a aplicação da pena de Talião. Assim, em vez de impor que o autor de um dano a um membro do corpo sofra a mesma quebra, por força de uma solução transacional, a vítima receberia, a seu critério e a título de poema, uma importância em dinheiro ou outros bens. Conforme se verifica a mitigação da autotutela, verificada na própria lei, estabeleceu um abrandamento na resposta do ofendido, a fim de evitar que a possibilidade de vingança levasse a morte do ofensor ou alguém de sua família como forma de satisfazer o ofendido em seu direito. Seguindo o mesmo contexto Gagliano 4 afirma que: 3 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. pg GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. pg. 10.

15 15 Um marco na evolução histórica da responsabilidade civil se dá, porém, com a edição de Lex Aquilia, cuja importância foi tão grande que deu nome à nova designação da responsabilidade civil delitual ou extracontratual. Constituída de três partes, sem haver revogado totalmente a legislação anterior, sua grande virtude era propugnar pela substituição das multas fixas por uma pena proporcional ao dano causado. Se seu primeiro capítulo regulava o caso da morte dos escravos ou dos quadrúpedes que pastam em rebanhos; e o segundo o dano causado por um credor acessório ao principal, que abate a dívida com prejuízo do primeiro; sua terceira parte se tornou a mais importante para a compreensão da evolução da responsabilidade civil. Com efeito, regulava ela o damnum injuria datum, consiste na destruição ou deterioração da coisa alheia por fato ativo que tivesse atingido coisa corpórea ou incorpórea, sem justificativa legal. Embora sua finalidade original fosse limitada ao proprietário de coisa lesada, a influencia da jurisprudência e as extensões concedidas pelo pretor fizeram com que se construísse uma efetiva doutrina romana da responsabilidade extracontratual. Após esse período, houve a possibilidade de composição entre a vítima e o ofensor, evitando a aplicação da pena de Talião. A base foi à observância de que seria mais fácil entrar em acordo com o autor da ofensa, para que ele reparasse o dano, mediante o pagamento de certa quantia em dinheiro, onde era adequado conforme o delito praticado, se fosse público à critério da autoridade pública, e do lesado se tratasse de delito privado. Alvino Lima citado por Gagliano 5 sintetiza essa visão da Responsabilidade Civil no Direito da Antiguidade ao afirmar que: Partimos, como diz Ilhering, do período em que o sentimento de paixão predomina no direito; a reação violenta perde de vista a culpabilidade, para alcançar tão somente a satisfação do dano e infligir um castigo ao autor do ato lesivo. Pena e reparação se confundem; responsabilidade penal e civil não se 5 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. citando Alvino Lima pg

16 16 distinguem. A evolução operou-se, consequentemente, no sentido de se introduzir o elemento subjetivo da culpa e diferenciar a responsabilidade civil da penal. E muito embora não tivesse conseguido o direito romano libertar-se inteiramente da idéia da pena, no fixar a responsabilidade aquiliana, a verdade é que a idéia de direito privado, engendrando uma ação penal, viu o domínio da sua apreciação diminuir, à vista da admissão, cada vez mais crescente, de obrigações delituais, criando uma ação mista ou simplesmente reipersecutória. A função da pena transformou-se, tendo por fim indenizar, como nas ações reipersecutórias, embora o modo de calcular a pena ainda fosse inspirado na função primitiva da vingança; o caráter penal da ação da Lei Aquília, no direito clássico, não passa de uma sobrevivência. Observa-se que a inserção da culpa como elemento básico da responsabilidade civil aquiliana contra o objetivismo excessivo do direito primitivo, abstraindo a concepção de pena para substituí-la, paulatinamente, pela idéia de reparação do dano sofrido foi incorporado no grande monumento legislativo da idade moderna, a saber, o Código Civil de Napoleão, que influenciou diversas legislações do mundo, inclusive o Código Civil brasileiro de Por sua vez leciona MARIA HELENA DINIZ 7 : Sob a égide da Lei do Talião, ou seja, da reparação do mal pelo mal, sintetizada nas fórmulas olho por olho, dente por dente, quem com ferro fere, com fero será ferido. Para coibir abusos, o poder público intervinha apenas para declarar quando e como a vítima poderia ter o direito de retaliação, produzindo na pessoa do lesante dano idêntico ao que se experimentou. Na lei das XII Tábuas, aparece significativa expressão desse critério na tábua VII, lei 11ª: si membrum rupsit, nicum eo pacit, talio esto (se alguém fere a outrem, que sofra a pena de Talião, salvo se existiu acordo). A responsabilidade era objetiva, não dependia da Culpa, 6 GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. pg DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: responsabilidade civil. 17 ed. São Paulo: Saraiva, v. 7. p.10/11.

17 17 apresentando-se apenas como uma reação do lesado contra a causa aparente do dano. A responsabilidade civil divide-se em duas teorias, segundo alguns autores, ou seja, responsabilidade objetiva e responsabilidade subjetiva. Para melhor entendimento analisaremos independentemente cada teoria. Trataremos abaixo sobre seu conceito de Responsabilidade Civil. 1.2 CONCEITO Por ser uma matéria de ampla extensão e inúmeras opiniões, faz-se uma difícil tarefa conceituar a responsabilidade civil, entendendo-se em resumo que a responsabilidade civil é o instituto que constitui regras que regulam a obrigação de reparar o prejuízo causado a outrem, assumindo para si as conseqüências jurídicas de uma ação ou omissão. O termo Responsabilidade, pode ser utilizado para definir varias situações no campo jurídico. A responsabilidade, em sentido amplo, encerra a noção em virtude da qual se atribui a um sujeito o dever de assumir as conseqüências de um evento ou de uma ação. 8 O que se avalia na realidade em matéria de responsabilidade segundo Sílvio de Salvo Venosa (...) é uma conduta do agente, qual seja, um encadeamento ou série de atos ou fatos, o que não impede que um único ato gere por si o dever de indenizar. 9 Analisando este entendimento pode-se dizer que o termo Responsabilidade, tem um amplo sentido na qual atribui obrigações e conseqüências às ações de determinada pessoa, podendo esta ser responsabilizada a indenizar. 8 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil. 3 ed. São Paulo: Atlas, p.12 9 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil. 3 ed. São Paulo: Atlas, p.12

18 18 Maria Helena Diniz 10, explica que responsabilidade civil: (...) é a aplicação de medidas que obriguem uma pessoa a reparar dano moral ou patrimonial causado a terceiros, em razão de ato por ela mesma praticado, por pessoa por quem ela responde, por alguma coisa a ela pertencente ou de simples imposição legal. Sobre a mesma matéria entende Gagliano: (...) 11 a noção jurídica de responsabilidade civil pressupõe a atividade danosa de alguém que, atuando a priori ilicitamente, viola uma norma jurídica preexistente (legal ou contratual), subordinando-se, dessa forma, às conseqüências do seu ato (obrigação de reparar). Poder-se-á dizer então que a responsabilidade civil é a aplicação de meios para coagir uma pessoa a reparar o dano moral ou patrimonial causado a terceiros, em razão da prática do ato ter partido dela mesma, ou de outra pessoa a quem ela responda por algo que à pertence ou, ainda, a partir de simples imposição legal. A teoria da responsabilidade civil esta prevista no art. 186 do Código Civi 12. Ai se diz: Art aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito ou causar prejuízo a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. (...) regra do artigo referido acima No sub-capitulo seguinte serão apontados os objetos da 10 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil. 20. ed. v 7. São Paulo: Saraiva, 2006 p GAGLIANO, Pablo Stolze, Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. pg Lei N , de 10 de janeiro de 2002 Brasil, Código Civil; Comercial; Processo Civil; Constituição Federal./ obra coletiva da autoria da Editora Saraiva com a colaboração de Antonio Luiz de Toledo Pinto, Márcia Cristina Vaz dos Santos Windt e Lívia Céspedes. 3 ed. São Paulo: Saraiva p.278

19 Pressupostos Para que seja aplicada a teoria da responsabilidade civil, faz-se necessário a existência de pressupostos de validade, quais seja a conduta do agente, a imputabilidade, o dano causado e o nexo de causalidade Conduta do Agente Conduta do Agente nada mais é que um ato humano, seja cometido por ação ou omissão, lícito ou ilícito. Maria Helena Diniz 13 explica que: Para que haja dever de ressarcir prejuízo, será preciso que o fato gerador possa ser imputável ao seu autor, isto é, que seja oriundo de sua atividade consciente. Desta forma entende-se que para que se caracterize a conduta deve haver a vontade do homem. Sendo assim, para que se caracterize a conduta do agente deve existir a vontade do mesmo, diante disto, trataremos acerca da ação ou omissão do agente Ação ou Omissão do Agente A ação ou omissão do agente se dá por si só, ou por pessoas jurídicas de forma que poderão ser responsabilizadas; logo a ação ou omissão humana voluntária são pressupostos necessários para configurar a responsabilidade civil. Ensina Silvio Rodrigues 14 que: A responsabilidade do agente pode defluir de ato próprio (fato próprio) como a calúnia e a injúria; de ato de terceiro que esteja sob a responsabilidade do agente (fato de terceiro), e ainda de danos causados por coisas que estejam sob a guarde deste 13 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro.p RODRIGUES, Silvio. Direito civil, p.15

20 20 (fato de coisa), como animais ou simples imposição legal (Responsabilidade Objetiva). No entendimento de Silvio Rodrigues 15 : O ato do agente causador do dano impõe-lhe o dever de reparar o dano não só quando há de sua parte, infringência a um dever legal, portanto ato praticado contra lei como também quando seu ato, embora sem infringir a lei, foge da finalidade social a que ela se destina. Existem atos que não colidem diretamente com a norma jurídica, mas sim, com o fim social por ela almejado. São atos praticados com abuso de direto, e, se o comportamento abusivo do agente causa dano a outrem, a obrigação de reparar, imposta àquele, apresenta-se inescusável. Em relação ao fato de terceiro exemplifica Silvio Rodrigues: 16 (...) o pai responde pelos atos dos filhos menores que estiverem em seu poder ou em sua companhia, bem como, o patrão responde pelos atos de seus empregados. Assim pode-se observar que a responsabilidade do agente, pode dar-se por ato próprio ou de terceiro. Podendo, todavia, igualmente, ser ele obrigado a reparar o dano causado por coisa ou animal que estava sob sua guarda, ou por dano de coisas que caia de sua moradia. Maria Helena Diniz entende pela forma positiva que 17 : A ação, elemento constitutivo da responsabilidade vem a ser o ato humano, comissivo ou omissivo, ilícito ou licito voluntário e objetivamente imputável, do próprio agente ou de terceiro, ou o fato de animal ou coisa inanimada, que cause dano a outrem, gerando o dever de satisfazer os direitos do lesado. que: Gagliano 18 explica a respeito da forma negativa (omissiva) 15 RODRIGUES, Silvio. Direito civil, p RODRIGUES, Silvio. Direito civil, p DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil, p.43.

21 21 Trata-se de atuação omissiva ou negativa, geradora de dano. Se, no plano físico, a omissão pode ser interpretada como um nada, um não fazer, uma simples abstenção, no plano jurídico, este tipo de comportamento pode gerar dano atribuível ao omitente, que será responsabilizado pelo mesmo. Em análise ao artigo 186 do Código Civil 19 veremos que impõe a obrigação de indenizar aquele que (...) por ação ou omissão voluntária causar prejuízo a outrem. Entretanto, podemos destacar também que na ação omissiva a voluntariedade da conduta se faz presente. Isso porque, se faltar este requisito, haverá ausência de conduta na omissão, inviabilizando, por conseguinte, o reconhecimento da responsabilidade civil Dano Causado Dano é a violação a um dever jurídico, seja ele cometido por ato voluntário culposo ou doloso do agente que seja passível de ressarcimento quando causa prejuízo a outrem. Assim configurando um outro pressuposto necessário para configurar a responsabilidade civil. DINIZ 20 : Fortalecendo esta afirmação, ensina MARIA HELENA O dano é um dos pressupostos da responsabilidade civil, contratual ou extracontratual, visto que não poderá haver ação de indenização sem a existência de prejuízo. Ainda Maria Helena Diz 21 ; (...) Não pode haver responsabilidade civil sem a existência de um dano a um bem jurídico, sendo imprescindível à prova real 18 GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume III: Responsabilidade civil, P.9 19 LEI No , DE 10 DE JANEIRO DE 2002 BRASIL, Código Civil 20 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil, p.66.

22 22 e concreta dessa lesão. Deveras, para que haja pagamento da indenização pleiteada é necessário comprovar a ocorrência de um dano patrimonial ou moral, fundados não na índole dos direitos subjetivos afetado, mas nos efeitos da lesão jurídica. Sendo o dano um pressuposto da responsabilidade civil, não pode se falar em obrigação de indenizar sem que haja comprovação de que o ato do agente causou dano á vítima, sendo que, só haverá responsabilidade civil se houver um dano. Caio Mário da Silva Pereira 22 observa: (...) É claro, então, que, se a ação se fundar em mero dano hipotético, não cabe reparação, Mas esta será devida se considerar, dentro na idéia de perda de uma oportunidade e puder situar-se na certeza do dano. Por ser um pressuposto da responsabilidade civil, não pode se falar na obrigação de indenizar sem que se comprove o dano causado pelo ato do agente á vítima. Assim dispõe Silvio de Salvo Venosa 23 : Somente haverá a possibilidade de indenização se o ato ilícito ocasionar o dano. Cuida-se, portanto do dano injusto. Em concepção mais moderna, pode-se entender que a expressão dano injusto traduz a mesma noção de lesão a um interesse (...) O dano ou interesse deve ser atual e certo; não sendo indenizáveis a princípio, danos hipotéticos. Sem dano ou interesse violado, patrimonial ou moral, não se corporifica a indenização. A materialização do dano ocorre com a definição do efetivo prejuízo suportado pela vítima. O dano pode ser patrimonial, extrapatrimonial, ou moral. 22 PEREIRA, Caio Mário da Silva, Responsabilidade Civil. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense, p VENOSA. Sílvio de Salvo. Direito Civil: responsabilidade civil, p.33/34 ed.2004.

23 23 O dano patrimonial é aquele que provoca a diminuição do patrimônio da vítima. Maria Helena Diniz 24 assim o define: O dano patrimonial vem a ser a lesão concreta, que afeta um interesse relativo ao patrimônio da vítima, consistente na perda ou deterioração, total ou parcial, dos bens materiais que lhe pertencem, sendo suscetível de avaliação pecuniária e de indenização pelo responsável. Constituem danos patrimoniais a privação do uso da coisa, os estragos nela, a incapacitará do lesado para o trabalho, a ofensa a sua reputação, quando tiver repercussão na sua vida profissional ou em seus negócios. Já o dano extrapatrimonial ou moral, é o que provoca prejuízos ou lesões a direitos da personalidade. Neste sentido entende Wilson de melo da silva 25 : Danos morais são lesões sofridas pelo sujeito físico ou pessoal natural de direito em seu patrimônio ideal, entendendo-se por patrimônio ideal, em contraposição ao patrimônio material, o conjunto de tudo aquilo que não seja suscetível de valor econômico. (...) Seu elemento característico é a dor, tomando o termo em seu sentido amplo, abrangendo tanto os sofrimentos meramente físicos, quanto os morais propriamente ditos. Conclui-se o elemento dano, conforme nos ensina Roberto Senise Lisboa 26 onde diz que o dano pode ser: Patrimonial, se a vítima deixou de ganhar ou perdeu bens por causa do dano; ou extrapatrimonial, se a vítima teve ofendidos valores não econômicos, como os direitos de personalidade. 24 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: responsabilidade civil. 17 ed. São Paulo: Saraiva, v. 7. p SILVA, Wilson de Melo da. O dano moral e sua reparação. 3. ed. Rev. e a ampl. Rio de Janeiro: Forense, p LISBOA, Roberto Senise. Manual de direito civil: obrigações e responsabilidade civil. 3. ed. Rev. Atual e ampl. São Paulo: revista dos Tribunais, v.p. 199.

24 24 Entretanto, somente se viabiliza a obrigação de reparar o dano se o prejuízo for ressarcivel. Nos ensinamentos citados, podemos conceituar o dano ou prejuízo como sendo a lesão a um interesse jurídico tutelado patrimonial ou não, causado por ação ou omissão do sujeito infrator, devendo este indenizar a vítima no que lhe couber Nexo de causalidade Não pode haver a responsabilidade civil sem que haja um vínculo entre o dano e a conduta do agente Portanto, tem-se que o nexo de causalidade é elemento indispensável para a caracterização da responsabilidade. Segundo entendimento de Silvio Rodrigues 27 : Seria nesse passo o estudo das excludentes da responsabilidade se o acidente ocorreu não por culpa do agente causador do dano, mas por culpa da vítima, é manifesto que faltou o liame de causalidade entre o ato daquele e o dano por este experimentado. Afirma Maria Helena Diniz 28 que: O vínculo entre o prejuízo e a ação designa-se nexo causal, de modo que o fato lesivo deverá ser oriundo da ação, diretamente ou como sua conseqüência previsível. Tal nexo representa, portanto, uma relação necessária entre o evento danoso e a ação que o produziu, de tal sorte que este é considerada como sua causa. Entende-se assim que a relação do nexo de causalidade é o pressuposto da Responsabilidade Civil capaz de efetuar a junção da ação ou omissão do agente como o dano causado a vítima. Podendo-se afirmar que 27 RODRIGUES, Silvio. Direito civil p DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 100.

25 25 a relação de causalidade terá capacidade para determinar o grau de responsabilidade do agente. A seguir, apresentar-se-á a Teoria da Responsabilidade e suas várias correntes. 1.3 TEORIA DA RESPONSABILIDADE Segundo alguns autores a responsabilidade civil divide-se em duas teorias, que são a responsabilidade objetiva e a responsabilidade subjetiva Responsabilidade Subjetiva A teoria da responsabilidade subjetiva é fundada na culpa, no qual devera existir a culpa do agente para que haja direito a indenização. Para Silvio Rodrigues 29 (...) a prova da culpa do agente causador do dano é indispensável para que surja o dever de indenizar. A responsabilidade, no caso, é subjetiva, pois depende do comportamento do sujeito. Carlos Roberto Gonçalves ensina: 30. Diz-se, pois, ser subjetiva a responsabilidade quando se esteia na idéia de culpa. A prova da culpa do agente passa a ser pressuposto necessário do dano indenizável. Dentro desta concepção, a responsabilidade do causador do dano somente se configura com dolo ou culpa. Conforme Gagliano 31 : 29 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade civil: doutrina e jurisprudência, p. 18/ GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: responsabilidade civil. p. 13.

26 26 Esta culpa, por ter natureza civil, se caracterizará quando o agente causador do dano atuar com negligencia ou imprudência, conforme cediço doutrinariamente... art. 186 do Código Civil de 2002 ( Art Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito ). Portanto, para que seja configurada a teoria subjetiva, deverá existir um elemento de cunho subjetivo, que poderá decorrer do dolo, ou seja, da ação ou omissão voluntária do agente causador ou decorrer da culpa, negligência, imprudência ou imperícia do agente. Para maior entendimento dispõe Silvio Rodrigues 32 : Realmente se diz ser subjetiva a responsabilidade quando se inspira na idéia de culpa (...) dentro da concepção tradicional a responsabilidade do agente causador do dano só se configura se agiu culposa ou dolosamente. De modo que a prova da culpa do agente causador do dano é indispensável para que surja o dever de indenizar. A responsabilidade, no caso, é subjetiva, pois depende do comportamento do sujeito. Entende-se assim ser indispensável à culpa do agente, cabendo ao autor provar a culpa do réu, já que se trata de fato constitutivo do direito à vontade de reparação. O ônus da prova poderá se inverter na hipótese de culpa presumida. Caio Mário da Silva Pereira 33 coloca que: (...) na tese da presunção de culpa subsiste o conceito genérico de culpa como fundamento da responsabilidade civil. Onde se distância da concepção subjetiva tradicional é no que concerne ao ônus da prova. Dentro da teoria clássica da culpa, a vítima tem de demonstrar a existência dos elementos fundamentais de sua pretensão, sobressaindo o comportamento culposo do demandado. Ao se encaminhar 32 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p PEREIRA, Caio Mário da Silva. Responsabilidade civil. p

27 27 para a especialização da culpa presumida, ocorre uma inversão do onus probandi. Em certas circunstâncias, presumese o comportamento culposo do dano, sem demonstrar a ausência de culpa, para se eximir do dever de indenizar. Foi um modo de afirmar a responsabilidade civil, sem a necessidade de provar o lesado a conduta culposa do agente, mas sem repelir o pressuposto subjetivo da doutrina tradicional. Ainda sobre culpa presumida trata o mesmo autor 34 : Em determinadas circunstâncias é a lei que enuncia a presunção. Em outras, é a elaboração jurisprudencial que, partindo de uma idéia tipicamente assentada na culpa, inverte a situação impondo o dever ressarcitório, a não ser que o acusado demonstre que o dano foi causado pelo comportamento da própria vítima. Então para que possa surgir o direto reparatório, a responsabilidade civil subjetiva deve ter uma ligação direta com a culpa Responsabilidade Objetiva Diferentemente da responsabilidade subjetiva, esta responsabilidade funda-se na teoria do risco e não da culpa, ou seja, o elemento culpa é prescindível, bastando apenas comprovar o nexo de causalidade entre o dano experimentado pela vítima e a conduta do réu sem que haja assim a necessidade da prova da culpa. Sobre o assunto entende Silvio Rodrigues 35 : Na responsabilidade objetiva a atitude culposa ou dolosa do agente causador do dano é de menor relevância, pois, desde que exista relação de causalidade entre o dano experimentado pela vítima e o ato do agente, surge o dever de indenizar, quer tenha este agido ou não culposamente. 34 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Responsabilidade civil. p RODRIGUES, Silvio. Direito civil, p.11.

28 28 Carlos Roberto Gonçalves 36 entende a teoria do risco como sendo justificativa para a responsabilidade objetiva: Para esta teoria, toda pessoa que exerce alguma atividade cria um risco de dano para terceiros. E deve ser obrigada a reparálo, ainda que sua conduta seja isenta de culpa. A responsabilidade civil desloca-se da noção de culpa para a idéia de risco, ora encarada como risco-proveito, que se funda no principio segundo o qual é reparável o dano causado a outrem em conseqüência de uma atividade realizada em beneficio do responsável (...). Portanto, a teoria do risco é a da responsabilidade objetiva. Segundo essa teoria, aquele que, através de sua atividade, cria um risco de dano para terceiros deve ser obrigado a repará-lo, ainda que sua atividade e o seu comportamento sejam isentos de culpa, para tanto, examinase a situação, e, se for verificada, objetivamente, a relação causa e efeito entre o comportamento do agente e o dano experimentado pela vítima, esta tem direito de ser indenizada por aquele. que: O Código civil 37 traz em seu artigo 927 parágrafo único Art Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. Entende-se por essa teoria que, aquele que por meio de sua atividade, cria um risco de dano para terceiros deverá ser obrigado a repará-lo, mesmo que sua atividade e o sua conduta estejam isentos de culpa. Sobre a teoria objetiva ensina Carlos Roberto Gonçalves 38 : 36 GONÇALVES, Carlos Roberto, Responsabilidade civil, p LEI No , DE 10 DE JANEIRO DE 2002 BRASIL, Código Civil

29 29 Para esta teoria, toda pessoa que exerce alguma atividade cria um risco de dano para terceiros. E deve ser obrigada a reparálo, ainda que sua conduta seja isenta de culpa. A responsabilidade civil desloca-se da noção de culpa para a idéia de risco, ora encarada como risco proveito, que se funda no princípio segundo o qual é reparável o dano causado a outrem em conseqüência de uma atividade realizada em benefício do responsável (ubi emolumentum, ibi ônus); ora mais genericamente como risco criado, a que se subordina todo aquele que, sem indagação de culpa, expuser alguém a suportá-lo. As atividades consideradas de risco estão previstas no parágrafo único do art 927 do Código Civil 39 anteriormente citado, além de vários outros artigos do citado código, ou seja, quando houver previsão legal, ou se a própria natureza da atividade implicar risco para os direitos de outrem. Por fim, diante de todas as considerações vistas, entendese que não se discute culpa nessa teoria, baseando-se apenas no nexo causal entre o prejuízo e o comportamento do responsável Responsabilidade Contratual Trata-se sobre o inadimplemento de uma obrigação ajustada entre as partes contratantes, onde estas devem desempenhar o que foi ajustado. Sendo que o descumprimento de uma obrigação contratualmente assumida resulta no ilícito contratual. Roberto Senise Lisboa 40 classifica a responsabilidade contratual como: (...) aquela que decorre da violação de obrigação disposta em um negócio jurídico. Para Maria Helena Diniz 41, (...) a responsabilidade contratual é o resultado da violação de uma obrigação anterior, logo, para que exista, é imprescindível a preexistência de uma obrigação. 38 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil: doutrina e jurisprudência, p LEI No , DE 10 DE JANEIRO DE 2002 BRASIL, Código Civil

30 30 Já Silvio Rodrigues42 entende que (...) na hipótese de responsabilidade contratual, antes de a obrigação de indenizar emergir, existe, entre o inadimplente e seu co-contratante, um vínculo jurídico derivado da convenção. Assim vemos que a responsabilidade civil contratual, nasce do descumprimento de uma cláusula contratual que acarretará um dano. Tratando-se o contrato de obrigação de resultado, a culpa se presume, ou em alguns casos objetiva, já na responsabilidade de meio, a responsabilidade será subjetiva. Nesse entendimento Sergio Cavalieri Filho explica que 43 : (...) essa presunção de culpa não resulta do simples fato de estarmos em sede de responsabilidade contratual. O que é decisivo é o tipo de obrigação assumida no contrato. Se o contratante assumiu a obrigação de alcançar um determinado resultado e não conseguiu, haverá culpa presumida, ou, em alguns casos, até responsabilidade objetiva; se a obrigação assumida no contrato foi de meio, a responsabilidade, embora contratual, será fundada na culpa provada. Caberá então exclusivamente ao devedor o ônus da prova, onde poderá provar sua exclusão de culpa como em decorrência de caso fortuito ou força maior. Em relação ao ônus da prova menciona Silvio Rodrigues 44 que: 40 LISBOA, Roberto Senise. Manual de direito civil: obrigações e responsabilidade civil. 3. ed. Rev. Atual e ampl. São Paulo: revista dos Tribunais, v.p DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil. p RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. p RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p. 10.

31 31 (...) demonstrado pelo credor que a prestação foi descumprida, o onus probandi se transfere para o devedor inadimplente, que terá que evidenciar a inexistência de culpa de sua parte, ou a presença de força maior, ou outra excludente da responsabilidade capaz de eximi-lo do dever de indenizar. Por fim verificamos que cabe ao credor o ônus da prova do descumprimento de uma obrigação, e ao devedor provar por fatos alheios sua isenção de culpa Responsabilidade Extracontratual Responsabilidade extracontratual ou também chamada de responsabilidade aquiliana, ampara-se numa obrigação legal. Está fundada em lei onde qualquer pessoa poderá ser responsabilizada pela violação de um dever constituído de um princípio do direito. Silvio Rodrigues 45 entende que: (...) nenhum liame jurídico existe entre o agente causador do dano e a vítima até que o ato daquele ponha em ação os princípios geradores de sua obrigação de indenizar. Não há qualquer ligamento jurídico entre o agente causador do dano e a vítima na responsabilidade extracontratual. Para Sergio Cavalieri Filho 46 : Responsabilidade extracontratual, também chamada de aquiliana, é o resultado da violação de um dever geral de abstenção, imposto a toda e qualquer pessoa, cujo enfoque se dá no respeito dos direitos de terceiros. Isto é, não há uma ligação anterior entre as partes através de um contrato, ela é resultante da prática de um ato ilícito por pessoa capaz ou incapaz. 45 RODRIGUES, Silvio. Direito civil: responsabilidade civil. p CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. p. 199.

32 32 Canotilho 47 entende que: (...) na responsabilidade extracontratual, a obrigação de indenizar surge como conteúdo imediato de obrigação imposta pela Lei. É nesse momento que se forma a relação jurídica entre o autor e a vítima de dano. Maria Helena Diniz 48 explica que: (...) o lesado deverá demonstrar, para obter reparação do dano sofrido, que o lesante agiu com imprudência, imperícia ou negligência. Mas poderá abranger ainda a responsabilidade sem culpa, baseada na idéia de risco (CC. Art.927, parágrafo único). Duas são as modalidades de responsabilidade civil extracontratual quanto ao fundamento: a subjetiva, se funda na culpa, e a objetiva, se ligada ao risco. Conclui-se então que, a responsabilidade extracontratual resulta de uma violação legal de um dever jurídico, onde não haja vínculo entre o lesante e o lesado. Demonstrando as teorias básicas da responsabilidade civil, cumpre proceder-se, no capítulo seguinte, ao estudo e pesquisa sobre o corretor de imóveis, sua origem, conceito, ética e demais regulamentos e exigências da profissão. 47 CANOTILHO, J. J. Gomes. Direito constitucional e teoria da constituição Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 21

33 33 CAPÍTULO 2 DO CORRETOR DE IMÓVEIS 2.1 CONCEITO Corretor é toda pessoa física ou jurídica que serve de intermédio entre vendedor e comprador. São pessoas mediadoras, com a finalidade precípua de aproximar vendedor e comprador, numa operação comercial. Finda a operação, cessa a atuação do corretor, que deverá receber pelo seu trabalho uma comissão denominada corretagem 49. O termo corretor vem do verbo correr, significando o que anda, procura ou agencia. O Corretor de Imóveis é, pois, a pessoa que procura negócio imobiliário, quer vendendo, trocando ou locando, servindo de intermediário entre as partes (...). 50 Pode-se conceituar Corretor de Imóveis como aquele profissional que cria situações, vende informações, buscando agenciamentos e negócios imobiliários para intermediar imóveis entre outras pessoas com a finalidade de realizar um negócio. No entendimento de Raimundo e Almeida 51 : O corretor de imóveis é o profissional que atua no mercado imobiliário na intermediação da compra, venda, administração, 49 JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Manual prático do corretor de imóveis. São Paulo: Ícone, p JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Manual prático do corretor de imóveis. São Paulo: Ícone, p RAIMUNDO, Celso Pereira; ALMEIDA, Wilson Carvalho de. Dicionário Imobiliário. Florianópolis: Editora Imobiliária, p. 32.

34 34 permuta, locações e avaliações imobiliárias mediante recebimento de honorários. O corretor de imóveis, portanto, é o profissional especializado e habilitado que, com honestidade e lealdade aos padrões de ética, devendo atuar como mediador na transação imobiliária, aproximando as partes interessadas para a concretização do negocio. Ele é o elo entre aqueles que querem transacionar determinados imóveis. Segundo Alexandre Raposo 52 : O Corretor de Imóveis é um intermediário, é aquele que aproxima duas partes em torno de um objetivo comum, que é o imóvel (...) Conforme estabelece a lei 6.530, é de competência legal do Corretor de imóveis servir de intermediário, na compra, venda, locação e permuta, podendo ainda, opinar quanto a comercialização imobiliária. A intermediação realizada pelo corretor será bem sucedida ou não à medida que o corretor usa de sua capacidade profissional aliada a ética, honestidade e disposição para encontrar o imóvel certo para pessoa certa 53. A realidade da corretagem no Brasil nem sempre foi como nos dias de hoje, teve um início e uma evolução não tão fácil como veremos a seguir. 2.2 EVOLUÇÃO DA CORRETAGEM NO BRASIL A profissão de Corretor de Imóveis no Brasil é bem antiga. Podemos dizer que ela teve seu início na época da colonização portuguesa no país. Naquele tempo, algumas pessoas já ganhavam o seu sustento 52 RAPOSO, Alexandre. Situações jurídicas da profissão de Corretor de Imóveis. São Paulo: Imobiliária, p BORTOLEZE, Adriane Gonçalves. A evolução da profissão de corretor de imóveis no Brasil [monografia do curso de gestão imobiliária] p.4

35 35 intermediando casas para servirem de pousadas aos desbravadores que chegavam de Portugal 54 : A vinda família real portuguesa deslocou definitivamente o eixo da vida administrativa da colônia para o Rio de Janeiro, mudando também a fisionomia da cidade. Basta dizer que, durante o período de permanência de Dom João VI no Brasil, o número de habitantes da capital dobrou de cerca de 50 mil a 100 mil pessoas. A presença da corte implicava uma alteração do acanhado cenário urbano da Colônia.As cidades começaram a tomar uma forma mais urbana, com infraestrutura. Com o seu crescimento, começou a nascer uma nova profissão, a de agente de negócios imobiliários. No início eram comerciantes locais que passaram a ter seus rendimentos aumentados com a intermediação imobiliária, ou então leiloeiros, que se especializaram neste ramo com o potencial do mercado imobiliário 55. Portanto, com o crescimento e desenvolvimento urbanístico das cidades brasileiras, nasce uma nova profissão, o agente de negócios imobiliários, que nada mais é que comerciantes nas quais intermediavam transações imobiliárias, com o intuito de aumentar seus rendimentos. Os agentes imobiliários eram pessoas que, com um caderno de apontamentos na mão, muita disposição e um sonho de vencer na vida, passaram a intermediar negócios imobiliários utilizando os anúncios nos jornais para divulgar suas ofertas, e a sola dos sapatos para identificar os vendedores e deles adquirir a autorização para a venda 56. A ocupação da terra no Brasil teve início com a criação do regime de capitanias hereditárias, com o objetivo de efetivar a colonização do litoral brasileiro, por intermédio da iniciativa dos donatários e sesmeiros (latifundiários), Somente em 1548, com a instituição do governo geral, é que as 54 BORTOLEZE, Adriane Gonçalves. A evolução da profissão de corretor de imóveis no Brasil [monografia do curso de gestão imobiliária] p

36 36 primeiras vilas foram formadas ao redor de igrejas erguidas para a catequização dos indígenas e dos depósitos onde era guardado o pau-brasil extraído 57. (...) O Corretor de imóveis nessa época era conhecido como agente imobiliário. Como não existiam cursos de formação relativos a área, a escola da vida acabou formando os primeiros profissionais, que passaram a viver exclusivamente da intermediação imobiliária A REGULAMENTAÇÃO DA PROFISSÃO NO BRASIL Foram as primeiras leis trabalhistas surgidas durante o governo do presidente Getúlio Vargas, na década de 30, que deram origem a uma nova forma de organização do trabalho, sendo institucionalizada a estrutura sindical brasileira 59. Nos anos 40 os Corretores de Imóveis faziam parte de uma categoria organizada e reconhecida por toda a sociedade. Os sindicatos tinham uma estreita ligação com as associações comerciais, conseguindo estender aos seus associados todas as garantias conquistadas pelos trabalhadores brasileiros. Uma prova é o Decreto n.º de 9 de abril de 1940, pelo qual os Corretores de Imóveis eram segurados no Instituto de Aposentadoria e Pensões dos Comerciários, pagando seguro anual obrigatório. Outra conquista importante foi o reconhecimento da capacidade técnica desses profissionais por parte do poder público, que passou a considerar como avaliação oficial a que era feita pelo Sindicato de Corretores de Imóveis, repartição arrecadadora ou por via judicial. Graças a este convênio, os Corretores sindicalizados passaram a utilizar nos seus anúncios, depois do nome do escritório, a expressão 57 BORTOLEZE, Adriane Gonçalves. A evolução da profissão de corretor de imóveis no Brasil [monografia do curso de gestão imobiliária] p SCHNEIDER, Patric Elivelton. O Exercício da profissão de corretor de imóveis à luz da lei n de janeiro de 2002 [Monografia do curso de gestão imobiliária] p SCHNEIDER, Patric Elivelton. O Exercício da profissão de corretor de imóveis à luz da lei n de janeiro de 2002 [Monografia do curso de gestão imobiliária] p.13.

37 37 "do Sindicato dos Corretores de Imóveis", ou "filiado ao Sindicato dos Corretores de Imóveis 60. Portanto, a profissão de agentes imobiliários também sofreu a aplicação de leis, com o objetivo de organizar a profissão criando assim direitos e deveres, fazendo com que a profissão se fortaleça e se emancipe para sua oficialização. Foram vários anos de grande trabalho e mobilização, até que em 27/08/1962, foi publicada a Lei n , que criou, oficialmente, a profissão de corretor de imóveis em todo território nacional. Esta data é celebrada até hoje como sendo o Dia Nacional do Corretor de Imóveis. O autor da lei é o Deputado Ulysses Guimarães, por isso considerado patrono da classe dos corretores de imóveis. 61 Quando tudo parecia resolvido com a publicação da lei n /62, e a profissão devidamente regulamentada, outras categorias profissionais uniram-se e conseguiram a anulação legal da lei n, 4116, que ficou sob júdice. Talvez, sem a união dos corretores de imóveis daquela época, hoje não teríamos uma profissão reconhecida oficialmente 62. Pois foi com essa união que os corretores conseguiram após muito esforço a revalidação da profissão, sendo então publicada a lei n. 6530/78, lei esta que ainda vigora em todo Brasil nos dias atuais, que será abordada abaixo. Mister se faz demonstrar que a Lei n. 6530/78 63 veio regulamentar a profissão do Corretor de Imóveis, bem como suas atribuições, responsabilidades e seus órgãos fiscalizadores SCHNEIDER, Patric Elivelton. O Exercício da profissão de corretor de imóveis à luz da lei n de janeiro de 2002 [Monografia do curso de gestão imobiliária] p SCHNEIDER, Patric Elivelton. O Exercício da profissão de corretor de imóveis à luz da lei n de janeiro de 2002 [Monografia do curso de gestão imobiliária] p