PROPOSTA DE PLANO DE RECUPERAÇÃO. Vicetur II Investimentos Hoteleiros e turísticos, SA

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1 PROPOSTA DE PLANO DE RECUPERAÇÃO * Vicetur II Investimentos Hoteleiros e turísticos, SA COMARCA DE LISBOA NORTE V. F. de Xira Inst. Central Sec. Comércio J1 PROCESSO ESPECIAL DE REVITALIZAÇÃO N.º 1094/15.0 T8VFX * 1

2 ÍNDICE ÍNDICE....2 I ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO GERAIS II FINALIDADE DO PLANO DE RECUPERAÇÃO...4 III A EMPRESA IV O MERCADO V A SITUAÇÃO ECONÓMICO-FINANCEIRA VI SITUAÇÃO ATUAL E PERSPECTIVAS FUTURAS DA EMPRESA 13 VII VIABILIDADE ESTRATÉGICA VIII MEDIDA PROPOSTA ANEXOS.22 2

3 I ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO GERAIS A Sociedade A sociedade Vicetur II Investimentos Hoteleiros e Turísticos, SA, pessoa colectiva número , com sede no Edifício Goa, Avª. Estado da India n.º 29, Piso 3, Escritório 301, Sacavém, constituída sob a forma de sociedade anónima, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Loures com o capital social de ,00, apresentou-se a juízo a requerer a abertura de PROCESSO ESPECIAL DE REVITALIZAÇÃO (PER), nos termos do art.º 17.º-A e seguintes do CIRE, tendo o pedido sido objecto de despacho favorável. Dados do Processo Comarca de Lisboa Norte V. F. de Xira Inst. Central Sec. Comércio J1 Identificação da Empresa Denominação Social: Vicetur II Investimentos Hoteleiros e Turísticos, SA. Sede: Edifício Goa, Avª. Estado da India n.º 29, Piso 3, Escritório 301, Sacavém NIPC: Administradores: Acácio António de Seabra Baptista e Frederico Fortes de Seabra Baptista 3

4 II FINALIDADE DO PLANO DE RECUPERAÇÃO A finalidade deste plano de recuperação é apresentar um conjunto de medidas, cuja concretização permita gerar um fluxo monetário superior ao que seria possível de obter caso não fossem apresentadas e que permita assim assegurar o pagamento das dívidas aos credores por parte do devedor. Visa ainda, através da aplicação das medidas nele propostas, assegurar o seguinte: 1. Cumprir as obrigações assumidas perante os credores; 2. Suportar a transição da Crise Internacional ; 3. Redimensionar a estrutura de gastos da empresa; 4. Adaptar os negócios à conjuntura económica e perspectivá-los de forma a tirar proveitos da sua evolução futura; 5. Aumentar a rentabilidade dos activos e a valorização da sua multifuncionalidade. III A EMPRESA A sociedade Vicetur II Investimentos Hoteleiros e Turísticos, SA (doravante designada apenas por Vicetur II), pessoa colectiva número , com sede no Edifício Goa, Avª. Estado da India n.º 29, Piso 3, Escritório 301, Sacavém, foi constituída em 2000 como sociedade por quotas, em 2004 foi alterada para sociedade anónima. O seu objecto social consiste, na execução de investimentos hoteleiros e turísticos, exploração, coordenação e/ou execução, urbanização e gestão de 4

5 imóveis, compra de imóveis para si ou para revenda, promoção de imóveis, execução de empreitadas de obras públicas e particulares, construção civil e estudos com ela relacionados, consultoria, projectos de arquitectura e engenharia, fiscalização, actividades imobiliárias. Os problemas que se instalaram no seio da Vicetur II emergiram da confluência de quatro variáveis com sinal negativo: Crise Económico-Financeira mundial e nacional; Crise (consequente) do sector Imobiliário; Crise no sector financeiro; Dependência de financiamentos de terceiros. A Vicetur II foi constituída em 2000, em 2004 alterada para sociedade anónima, tendo por objectivo o acima descrito e conforme consta na certidão comercial. No decurso dos seus 15 anos a desenvolver a sua actividade, dedicou-se ao loteamento de terrenos, quer para venda, quer para a promoção de habitação para venda. A Vicetur II investiu na aquisição de lotes já urbanizados, poupando assim o forte investimento de capital e de tempo de desenvolvimento habitual na realização de urbanizações, com o objectivo de construir e promover moradias unifamiliares e ainda um lote para a construção de um prédio na Quinta das Trigosas, em Santarém. Apostou na altura numa zona que há data se encontrava em franca expansão, servida por todos os meios de transporte necessários a um fácil acesso à capital e também com o intuito de colmatar a escassez de imóveis com qualidade na região. 5

6 Santarém Quinta das Trigosas - 23 Lotes para construção de moradias hipotecados à CGD - Estes lotes estão inseridos na Urbanização Quinta das Trigosas em Santarém. Perspectiva-se uma nova estação ferroviária da linha Lisboa- Porto em substituição da existente, o que permite fácil acesso à capital. Na conjuntura actual, os Lotes (com projecto aprovado para moradias uni-familiares) têm pouca procura. No entanto poder-se-á adoptar a estratégia de ir construindo a moradia num lote de cada vez e à medida que se forem vendendo passar para o Lote seguinte. Dentro desta estratégia e aproveitando as novas tecnologias de construção em préfabricado, construir a um custo muito menos elevado as ditas moradias, permitindo assim a venda das mesmas a preços extremamente competitivos que, aliados a uma parceria com uma entidade bancária que apoie nos respectivos créditos, permita uma alienação rápida destes mesmos imóveis com uma mais-valia superior à venda dos Lotes por si só. - 1 Lote para construção de um prédio hipotecado à CGD Este lote também está inserido na Urbanização Quinta das Trigosas em Santarém. Este Lote permite a construção de 6 fogos (apartamentos). A construção deste prédio e posterior venda permite criar uma maior maisvalia do que simplesmente se vendesse o dito Lote para outrem construir. Outra estratégia viável e provavelmente com menos riscos seria a parceria com uma construtora que efectuasse a construção do prédio e que fosse paga com alguns apartamentos. Os restantes apartamentos sobrantes seriam alienados na perspectiva de que o valor gerado por essa alienação fosse superior à simples venda do Lote, sem requerer qualquer tipo de risco no investimento. Santa Comba Dão Quinta da Regucha 6

7 - 1 Lote para construção de um Hotel hipotecado à CGD Este Lote está inserido na Urbanização Quinta da Regucha em Santa Comba Dão, com o intuito de ali construir e explorar uma unidade hoteleira de qualidade, focada na beleza e interesse na região, a nível de turismo, que até hoje não está servida com qualquer equipamento deste género. Foram desenvolvidos projectos de arquitectura, especialidades e entregue na Câmara Municipal de Santa Comba Dão, que obteve da mesma um forte interesse no desenvolvimento desta unidade hoteleira. A estratégia passaria por finalização dos projectos (arquitectura e especialidades), aprovação na Câmara Municipal de Santa Comba Dão e depois de tudo aprovado, alienar o imóvel no estado que se encontra a empresas do sector hoteleiro que a sua estratégia passe por aquela região, até porque existem hoje em dia fortes apoios comunitários para o sector hoteleiro atraindo diversos investidores. Com um custo francamente reduzido poderemos acrescentar uma maior mais-valia ao imóvel. Cartaxo Quinta das Correias - 1 Lote para construção de um prédio hipotecado ao Millennium BCP Este Lote está inserido na Urbanização Quinta das Correias no Cartaxo. Este Lote permite a construção de 16 fogos (apartamentos). A construção deste prédio e posterior venda permite criar uma maior mais-valia do que simplesmente se vendesse o dito Lote para outrem construir. Outra estratégia viável e provavelmente com menos riscos seria a parceria com uma construtora que efectuasse a construção do prédio e que fosse paga com alguns apartamentos. Os restantes apartamentos sobrantes seriam alienados na perspectiva de que o valor gerado por essa alienação fosse superior à simples venda do Lote, sem requerer qualquer tipo de risco no investimento. - Mais recentemente a Vicetur II desenvolveu em parceria com outra empresa (Town One Investimentos e Negócios Imobiliários, SA) a aquisição, reabilitação e exploração das fracções B83 e B84 (antigos 7

8 cinemas) do Centro Comercial da Portela, no concelho de Loures. Hipotecados ao Millennium BCP. O intuito deste negócio, conjuntamente com a outra empresa, era o de manter estes espaços arrendados, criando assim à empresa um cash flow mensal que lhes permitia começar a realizar obras no património na sua posse, sobretudo em Santarém, visto já existirem licenças todas aprovadas para início de imediato de obras de construção e futura promoção. Aqui a estratégia será a venda destas fracções para poder fazer face ao pagamento do empréstimo junto ao BCP ou então manter os arrendamentos para que os mesmos possam permitir o pagamento da prestação ao BCP. Acresce ainda, devido à vasta certeira de imóveis de investimento, como é o caso da reserva de lotes para construção, a sociedade tem um encargo anual elevado com o IMI bem como encargos financeiros da fonte de financiamento da referida carteira de propriedades de investimento. Deste modo, a empresa tem dificuldade em gerar cash-flows financeiros com vista ao pagamento de diversos encargos, como também tem sido difícil o financiamento para o desenvolvimento de novos projectos de negócio. Nos próximos anos, a Vicetur II assentará a sua revitalização também na parceria com empresas de construção, em que a sociedade disponibiliza o lote de terreno e a entidade parceira procede à sua construção, possibilitando a valorização de activos estratégicos com maior rentabilidade. Outra vertente de desenvolvimento e promoção dos projectos imobiliários, assenta na parceria no ramo da promoção e mediação imobiliária, com sociedades que permitam uma maior abrangência e alargamento do mercado direccionado para cada tipo diferenciado de cliente. 8

9 Em função da evolução da actual envolvente económica nacional e internacional, prevê-se o desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários. Trata-se de um ajustamento estratégico ditado por condições de mercado que, de qualquer modo, não podem fazer descurar a urgente preparação dos instrumentos técnicos e administrativos considerados, caso a caso, como os mais adequados ao aproveitamento das potencialidades reais e futuras dos vários activos. Estas acções, que não terão como obrigação a realização imediata de investimentos materiais, permitirão, quando o enquadramento económico evoluir favoravelmente, uma rápida resposta e rentabilização concreta destes activos. IV O MERCADO Com a entrada da China na Organização Mundial do Comércio, em Dezembro de 2001, alterou profundamente a estrutura da economia mundial, a pressão da China e dos países emergentes sobre a economia Ocidental foi exercida por via directa e indirecta. A via directa através da concorrência dos produtos asiáticos, por força dos custos laborais serem substancialmente inferiores, a pressão pela via indirecta, focalizou-se no crescimento económico dos países emergentes colocando maior pressão sobre o preço das matérias-primas, subsidiárias e de consumo, nomeadamente o petróleo, colocando as economias ocidentais sobre a influência da inflação. Neste contexto é extremamente difícil às economias em que o modelo de crescimento se baseia no ciclo da despesa, investimento e crescimento, 9

10 criarem a competitividade necessária para enfrentarem a globalização da economia mundial. Esta circunstância tem levado a Alemanha a forçar os países da zona Euro a adopção do modelo económico Germano, assente no ciclo da poupança, investimento e crescimento, deslocando o enfoque na economia para o equilíbrio da balança de pagamentos, ao invés do crescimento do produto interno bruto. A alteração no curto prazo, das economias endividadas a lógica da despesa para a poupança, exige da parte do Estado e das famílias um esforço considerável, cuja mudança altera os padrões de vida e de consumo. Derivado da desindustrialização do país e do acesso a taxas de juro baixas, o país iniciou um massivo investimento no sector imobiliário, em que o ponto máximo se verificou no ano de A partir do ano de 2000, iniciou-se uma gradual correcção do mercado imobiliário, encontrando-se neste momento, o investimento imobiliário em níveis baixos, em resultado da crise financeira e da crise da divida soberana. Actualmente, consequência da recessão e do elevado desemprego, assiste-se ao incumprimento das famílias no pagamento do crédito à habitação, com a consequente entrega dos imóveis aos bancos, agravando o excesso de oferta no mercado. Paralelamente assiste-se a um esforço do governo na criação de condições para o relançamento do mercado de arrendamento habitacional, através de legislação que garanta aos proprietários a diminuição de risco e aumento da rentabilidade. 10

11 Deste modo, a sobrevivência do mercado imobiliário passa pela oferta de habitação adequada ao arrendamento, consistindo o produto imobiliário simultaneamente num bem de consumo para quem arrenda e num produto financeiro de poupança para quem investe. Apesar da elevada oferta de habitação, por força dos constrangimentos económicos actuais, existe espaço e necessidade de oferta de habitação destinada a arrendamento. As habitações construídas nos últimos anos não foram concebidas para o mercado de arrendamento, havendo um desproporção entre as áreas oferecidas e os preços por m2. Esta situação tornar-se-á visível logo que se perspective a retoma do mercado imobiliário, situação que levará os proprietários a preferirem alienar os imóveis ao invés de arrendarem, em virtude de os ganhos imediatos serem superiores ao valor actualizado das rendas futuras. Sendo uma situação comum os imóveis estarem a ser adquiridos a preços 20% inferiores aos valores de mercado e se a taxa de capitalização das rendas vara entre 5% a 10%, o investidor prefere realizar a mais-valia, preterindo o arrendamento. Assim, os imóveis que neste momento estão a ser transaccionados dificilmente se irão manter no mercado de arrendamento ou nem sequer serão arrendados. Depois de haver um ajustamento da carteira de imóveis através da realização de mais-valias, é que os investidores irão procurar imóveis em que a paridade se adapte ao arrendamento. É regra geral, os imóveis de pequena dimensão, com possibilidade de oferecerem uma retribuição adequada ao investidor, têm mais de 40 anos 11

12 sinónimo de elevados encargos de manutenção e motivo de conflito permanente entre proprietários e inquilinos. O mercado imobiliário de habitação para venda, caracteriza-se essencialmente por uma forte retracção da procura, no que tange a habitação nova, derivado às restrições no acesso ao crédito, a este facto, acresce o excesso de imóveis para venda, por força do incumprimento no pagamento dos financiamento à habitação. Mantendo-se as actuais condições de financiamento é de esperar um aumento de procura de habitação por via do arrendamento, com consequente aumento da oferta, caso os proprietários considerem as leis do arrendamento e a sua aplicação não serão factores adicionais de risco. Caso os factores de risco do arrendamento forem elevados, associados a uma remuneração mais elevada dos capitais próprios, os proprietários reflectirão sobre o prémio de risco no valor do arrendamento, aproximando o valor do arrendamento do valor da prestação do financiamento para aquisição, levando os dois valores renda/prestação, a concorrerem numa curva de indiferença. Por outro lado, encontrando-se o mercado imobiliário para habitação, em profunda reestruturação, não parece adequado proceder a uma estimativa da procura da habitação pela via do valor de mercado das rendas. Será necessário definir um modelo de comportamento do consumidor que identifique, para cada segmento de mercado, a especificidade da procura. Historicamente, o consumidor optava pela aquisição de habitação, em detrimento do arrendamento, sendo o arrendamento um comportamento de excepção. A opção pela aquisição não deriva apenas de factores culturais, a reduzida dimensão do país, as boas acessibilidades, a concentração das actividades em 12

13 apenas duas áreas metropolitanas, a falta de instrumentos financeiros de poupança e o facto de ambos os cônjuges trabalharem, fazem da aquisição da habitação uma opção válida. Tanto assim é que, os custos implícitos da remuneração das rendas são superiores aos encargos de aquisição de habitação. No entanto devido ao excesso de oferta de habitação e ao registo de níveis de inflação historicamente baixos, os preços do imobiliário registaram nos últimos anos uma queda acentuada, levando as famílias a questionar sobre as circunstâncias em devem optar por uma solução ou por outra. V A SITUAÇÃO ECONÓMICO-FINANCEIRA A Vicetur II encontra-se actualmente numa situação económica difícil, conforme se passa a demonstrar: Vem desenvolvendo a sua actividade de construção civil, urbanizações e compra e venda de imóveis para revenda, investimento e gestão de obras. Todavia, a partir de meados de 2012, começou a sofrer os efeitos perversos da crise mundial e, sobretudo da crise em que Portugal mergulhou e que é do conhecimento e sofrimento de todos nós. Viu-se então confrontada com uma redução significativa do volume de facturação. Também as instituições bancárias com quem a Vicetur II vinha mantendo relações comerciais alteraram a sua política de actuação, obstacularizando a renovação dos instrumentos financeiros anteriormente contratualizados, 13

14 fundamentais para assegurar a gestão corrente da empresa e o seu desenvolvimento futuro. A Vicetur II viu assim os spreads praticado pela Banca serem agravados, para além de ter sido confrontada com a não manutenção das linhas de crédito, com dificuldades criadas/agravadas, para aceder ao mesmo. A redução da facturação tem vindo a provocar constrangimentos na liquidez da Requerente e as dificuldades criadas pela Banca no domínio da gestão e concessão do crédito obrigaram a Vicetur II a rever as suas linhas de actuação estratégica. A empresa procedeu à redução dos custos de exploração, da massa salarial e até dos próprios recursos humanos. Não obstante as medidas de emagrecimento adoptadas, a impressionante redução do volume de facturação associada à falta de liquidez correspondente, arrastaram a Vicetur II para uma situação económica particularmente difícil. Os proveitos obtidos pela sociedade são imediatamente absorvidos pelo serviço da dívida, impostos e na regularização dos custos estruturais. A Vicetur II presentemente, vive sob a real possibilidade de deixar de poder cumprir as suas obrigações de forma pontual, ou mesmo os compromissos assumidos junto dos seus credores, considerando a falta de liquidez e a impossibilidade de recurso ao crédito. Como antes referimos, a revitalização da Vicetur II poderá e deverá ser conjugada tendo em vista não só a venda dos diversos imóveis, mas também promover a parceria com empresas de construção civil e de mediação imobiliária. 14

15 Conforme se compreende, o desenvolvimento dos projectos decorrerá em quatro etapas: i) Criação das condições técnicas e administrativas à viabilização dos diferentes tipos de urbanização, reforçando os contratos de parcerias; ii) Dinamização e promoção das urbanizações; iii) Comercialização; iv) Exploração (quando aplicável). Segundo a nossa experiência e de acordo com os especialistas de mercado, não parece evidente que haja retoma da procura nos próximos 2 a 3 anos; nesse contexto, a Vicetur II terá de assegurar junto dos seus credores nomeadamente a banca, que os financiamentos tenham uma carência razoável que permita que se realizem as receitas emergentes da venda de parte dos activos em carteira. A Administração acredita que a Vicetur II irá conseguir atravessar esta conjuntura económica actual, que parece dar, de algum tempo para cá, alguns sinais de retoma e que encoraja a querer seguir em frente com os investimentos imobiliários interrompidos com o objectivo de que o produto da sua futura venda sirva para honrar todos os compromissos junto aos credores e com a colaboração dos mesmos, encetam uma nova fase na empresa, para que a relação do passado se reflicta no futuro próximo. VI SITUAÇÃO ATUAL E PERSPECTIVAS FUTURAS DA EMPRESA 15

16 A situação actual e as perspectivas de evolução da empresa serão, no nosso entender, as seguintes: A empresa tem em carteira um conjunto significativo de bens imóveis, localizados em zonas de franca expansão; A aposta na parceria com empresas do ramo de mediação imobiliária; Ainda assim, a empresa deverá promover e acompanhar os instrumentos técnicos e administrativos tendo em vista a viabilização dos diferentes tipos de loteamentos; Elaboração de contratos de parceria com empresas de construção civil, nos quais a Vicetur II disponibiliza o lote de terreno para a sua construção; Quinta das Trigosas Santarém, 23 Lotes para construção de moradias. Estes lotes estão inseridos na Urbanização Quinta das Trigosas em Santarém. Perspectiva-se uma nova estação ferroviária da linha Lisboa-Porto em substituição da existente, o que permite fácil acesso à capital. Na conjuntura actual, os Lotes (com projecto aprovado para moradias uni-familiares) têm pouca procura. No entanto poder-se-á adoptar a estratégia de ir construindo a moradia num lote de cada vez e à medida que se forem vendendo passar para o Lote seguinte. Dentro desta estratégia e aproveitando as novas tecnologias de construção em pré-fabricado, construir a um custo muito menos elevado as ditas moradias, permitindo assim a venda das mesmas a preços extremamente competitivos que, aliados a uma parceria com uma entidade bancária que apoie nos respectivos créditos, permita uma alienação rápida destes mesmos imóveis. Um Lote para construção de um prédio Este lote também está inserido na Urbanização Quinta das Trigosas em Santarém. Permite a construção de 6 fogos (apartamentos). A estratégia viável e com menos riscos é a parceria com uma construtora que efectue a construção do 16

17 prédio e que fosse pago com alguns apartamentos. Os restantes apartamentos sobrantes serão alienados na perspectiva de que o valor gerado por essa alienação seja superior à simples venda do Lote, sem requerer qualquer tipo de risco no investimento. Santa Comba Dão Quinta da Regucha- Um Lote para construção de um Hotel. Este Lote está inserido na Urbanização Quinta da Regucha em Santa Comba Dão, com o intuito de ali construir e explorar uma unidade hoteleira de qualidade, focada na beleza e interesse na região, a nível de turismo, que até hoje não está servida com qualquer equipamento deste género. Foram desenvolvidos projectos de arquitectura, especialidades e entregue na Câmara Municipal de Santa Comba Dão, que obteve da mesma um forte interesse no desenvolvimento desta unidade hoteleira. Quinta das Correias- Cartaxo - Um Lote para construção de um prédio. Este Lote está inserido na Urbanização Quinta das Correias no Cartaxo. Este Lote permite a construção de 16 fogos (apartamentos). A construção deste prédio e posterior venda permite criar uma maior maisvalia do que simplesmente se vendesse o dito Lote. Parceria com a empresa (Town One Investimentos e Negócios Imobiliários, SA) a aquisição, reabilitação e exploração das fracções B83 e B84 (antigos cinemas) do Centro Comercial da Portela. O intuito deste negócio, conjuntamente com a outra empresa, é o de manter estes espaços arrendados, criando assim à empresa um cash flow mensal que lhe permite começar a realizar obras no património na sua posse, sobretudo em Santarém, visto já existirem licenças todas aprovadas para início de imediato de obras de construção e futura promoção. Face a este cenário, e com a colaboração dos credores, a manutenção em actividade da empresa é de molde a possibilitar a criação dos fluxos 17

18 financeiros necessários ao exercício pleno da actividade da Vicetur II bem como a gerar as receitas necessárias para satisfação das obrigações da mesma perante todos os seus credores, através da consolidação do seu passivo, a realizar por meio deste procedimento. Para isso, é necessário que o presente PER produza os seus efeitos na Vicetur II para o que se deverá outorgar um acordo de conformidade, com os seus credores. VII VIABILIDADE ESTRATÉGICA Não obstante a crise que se instalou nos diversos sectores, e que se tem feito notar em particular na Europa, e apesar dos factores apresentados e condicionantes da actual situação da Vicetur II se reflectirem negativamente na sua actividade, a verdade é que, como qualquer ciclo conjuntural, o ajustamento do mercado provocado pela crise leva necessariamente à reorganização dos seus intervenientes e ao surgimento de novas oportunidades. O desenvolvimento conjunto do portfólio da Vicetur II na vertente imobiliária com as respectivas parcerias, conforme previsto e exposto, permitirá uma maior racionalidade e sinergias importantes com um impacto significativo nos rendimentos e nos custos que através de um desenvolvimento individual e não programado não será possível de obter. DA VIABILIADADE ECONÓMICA A sociedade tem que fazer a gestão dos seus recursos de forma a obter uma estrutura de custos flexível. Adoptando um conjunto de pressupostos, numa perspectiva da evolução da economia portuguesa e europeia prevista para os próximos anos, conjugados 18

19 com os pressupostos retirados da prática empresarial da requerente, sendo estas condições satisfeitas, a EMPRESA É ECONOMICAMENTE VIÁVEL, podendo libertar os meios suficientes para liquidar as suas dividas, nas condições definidas nas medidas propostas. A evolução previsível do Cash-flow da empresa, durante o período em análise, é demonstrativa dessa situação. Análise dos Proveitos Previsionais As receitas da empresa estão fortemente ligadas à evolução da conjuntura económica, pelo que, caso se verifique o cenário de inicio da retoma, ainda que ligeira, então podemos esperar uma variação positiva mais acentuada nas suas taxas de crescimento (a preços constantes). Análise de Custos Previsionais A diminuição da dependência do financiamento bancário vai permitir uma redução dos encargos financeiros a longo prazo. Estas medidas são adequadas ao aumento da rendibilidade, dando um significativo contributo para que a empresa volte a uma situação de resultados positivos a médio e longo prazo. Análise dos Resultados Previsionais Os resultados líquidos previsionais estão em linha com as necessidades de libertação de meios financeiros suficientes para fazer face ao que está previsto no plano de pagamentos deste plano. VIABILIADADE FINANCEIRA A transformação da dívida de curto prazo em dívida de médio e longo prazo, por transferência dos saldos das contas de Curto Prazo, para Médio e Longo Prazo, tem uma influência muito positiva na Liquidez da empresa, assim como na Estrutura de Capital. 19

20 Os Fluxos de tesouraria liquida evidenciam que com esta estrutura de dívidas, a empresa será capaz de honrar os seus compromissos. Impacto expectável das alterações propostas em comparação com ausência de Plano : Caso não fosse apresentado o Plano, a requerente apenas poderia pagar aos seus credores o montante resultante da venda dos bens onerados. Conclusão: Considerando a análise já efectuada, a situação comercial e a evolução dos negócios da empresa, assim como o diagnóstico traçado, a análise dos dados de exploração previsionais, elaborados com base em critérios de prudência e razoabilidade objectiva, a VIABILIDADE da empresa Vicetur II Investimentos Hoteleiros e Turísticos, SA será POSSIVEL, caso seja aprovado o Plano de Recuperação proposto. VIII MEDIDA PROPOSTA Notas Prévias Ao presente plano de pagamento aplica-se a cláusula de Salvo regresso de maior fortuna ; Não haverá distribuição de dividendo durante o período do plano. O Plano deve indicar claramente as alterações dele decorrentes para as posições jurídicas dos credores da devedora porquanto, e analisada a viabilidade económica da empresa e o seu equilíbrio financeiro, temos por bem propor: 20

21 A) Estado: A Fazenda Nacional Pagamento de 100% dos créditos de capital, coimas, multas, custas ou outras quantias da mesma natureza no máximo de prestações permitidas por lei, prestações mensais, iguais e sucessivas, a 1.ª prestação com vencimento no mês seguinte ao términus do prazo previsto no n.º 5 do art.º 17.º-D do CIRE; Garantia idónea a apresentar; Face à garantia a prestar, a taxa de juro vincendo a considerar será de 3,5 %, sem prejuízo de revisão pela Autoridade Tributária nos termos legais aplicáveis aos pagamentos em sede de regime de pagamento prestacional; As acções executivas que se encontrem pendentes para cobrança de dívidas tributárias não são extintas, mantendo-se no entanto suspensas após aprovação e homologação do plano de recuperação até integral cumprimento do plano de pagamentos autorizado. B) Créditos Bancários ( Caixa Geral de Depósitos) Pagamento de 100 % do capital em 10 anos, com carência de capital nos 2 primeiros anos, com a taxa de juro e spread de 2,5% nos primeiros 2 anos, 2,75% nos 3 anos seguintes, 3% nos últimos 5 anos; Um período de carência de capital nos 2 primeiros anos é fundamental na tesouraria da empresa; Possibilidade de dação em pagamento do imóvel com hipoteca à Caixa Geral de Depósitos, relativamente ao empréstimo por incumprimento do devedor originário em que a Vicetur II assinou aval; Perdão total dos juros moratórios; As garantias existentes mantêm-se sem qualquer alteração, com suspensão das execuções, caso se verifique, relativamente aos avalistas. B1) Créditos Bancários ( Banco BCP) 21

22 Pagamento de 100 % do capital em 10 anos, com carência de capital nos 2 primeiros anos, com a taxa de juro e spread de 2,5% nos primeiros 2 anos, 2,75% nos 3 anos seguintes, 3% nos últimos 5 anos; Um período de carência de capital nos 2 primeiros anos é fundamental na tesouraria da empresa; Perdão total dos juros moratórios; As garantias existentes mantêm-se sem qualquer alteração, com suspensão das execuções, caso se verifique, relativamente aos avalistas. C) Restantes Credores Pagamento de 100% do capital com as seguintes prorrogativas: Pagamento máximo em 10 anos, com 1 ano de carência, dependendo o reembolso do valor do crédito e da evolução das vendas verificadas, pagamento em prestações mensais, a primeira com vencimento nos 30 dias seguintes ao período de carência; Perdão total de juros vencidos e vincendos. Fiscalização O administrador judicial irá fiscalizar a execução do plano pelo período máximo de três anos, conforme previsto no n.º 6 do art.º 220º do CIRE. Por este serviço, o AJ propõe uma remuneração mensal de 375 à qual acresce IVA à taxa legal em vigor, assim como das despesas com deslocações e outras em que venha a incorrer no exercício das suas funções. II) Âmbito: As alterações dos créditos sobre a devedora introduzidas pelo plano de recuperação produzir-se-ão independentemente de tais créditos terem sido, ou não, reclamados ou verificados (n.º 1 do artigo 217.º do CIRE). 22

23 Nos termos do artigo 209.º, n.º 3 do CIRE, o Plano acautela os créditos eventualmente controvertidos em processo de impugnação de forma que venham a ter o mesmo tratamento que os da classe em que se inserem. III) Impacto expectável das alterações propostas: O Plano apresentado pela administração da devedora, tem por finalidade expor as condições em que esta e os credores definem a continuidade da empresa, sob administração da devedora, e nomeadamente os termos em que serão feitos os reembolsos dos créditos sobre a devedora. Mas considerando o volume de créditos reconhecidos e os valores estimados para os activos e, principalmente a sua natureza, nomeadamente nos termos de grau de liquidez, não se vislumbra alternativa que não seja um programa de continuidade da empresa com uma estrutura de custos reduzida e adaptada à nova realidade de mercado, conforme supra melhor exposto, permitindo libertar os meios que sejam necessários para satisfazer os créditos sobre a devedora. Na ausência do apoio dos credores ao Plano, tornar-se-á como certo o cenário de Liquidação abrupta dos activos da empresa a revitalizar. Este cenário caracterizar-se-á exclusivamente pela venda dos activos. E, como também se depreende, o cenário de não Recuperação não deixará de acarretar perdas substanciais para os credores. Em alternativa, com a aprovação do plano, teremos a garantia de pagamento das obrigações assumidas perante todos os credores nos termos supra expostos. De referir que se mostra imprescindível assegurar os períodos de carência supra apresentados, porquanto a empresa necessita desse período temporal para estabilizar a sua tesouraria, por forma a conseguir manter a sua actividade corrente dentro dos parâmetros que lhe permitam projectar a sua actividade, sendo certo que, pelo menos numa fase inicial, certamente não lhe serão concedidas facilidades de crédito. Terminado o período de carência e tendo em 23

24 conta as previsões constantes deste plano, a empresa terá condições de tesouraria que lhe permitirão cumprir o que aqui está estabelecido. Assim, atendendo-se ao supra exposto, a aprovação do plano de recuperação afigura-se claramente mais vantajosa. IV) Preceitos legais derrogados: Âmbito das derrogações ao CIRE Com o presente plano foram derrogados os seguintes preceitos legais do CIRE que importa esclarecer: Foi derrogado o princípio da igualdade (art.º 194.º do CIRE) relativamente aos créditos do Estado, na medida em que está previsto o pagamento da totalidade do crédito, por força do enquadramento legal que rege os pagamentos à Fazenda Nacional (principio da indisponibilidade dos créditos tributários). Foi derrogado o princípio da igualdade (art.º 194.º do CIRE) relativamente aos créditos garantidos, estando previsto um pagamento em termos percentuais superior aos créditos comuns, em virtude das garantias que lhes assistem. V) Execução do plano de recuperação e seus efeitos: Com o despacho de homologação, além dos demais efeitos legais, produzemse as alterações dos créditos sobre a devedora introduzidas pelo plano de recuperação, independentemente de tais créditos terem sido, ou não, reclamados ou verificados (artigos 17.º-D, 17.º-F e 217.º do CIRE). Nos termos da alínea c) do n.º 2 do art.º 195.º do CIRE (vide art.º 17.º-F, n.º 5) juntam-se os seguintes documentos: - Anexo A: Balanços Previsionais - Anexo B: Demonstração dos resultados previsionais - Anexo C: Demonstração previsional dos fluxos 24

25 A Administração 25