1. Caracterização do Mercado Imobiliário. 2. Ciclo de um Projecto Imobiliário. 3. Fundo Imobiliário um Investidor Institucional

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1 ÍNDICE 1. Caracterização do Mercado Imobiliário 2. Ciclo de um Projecto Imobiliário 3. Fundo Imobiliário um Investidor Institucional 4. Caracterização de um Fundo Imobiliário 5. Avaliação Condicionantes da Perspectiva 6. Avaliação Metodologia e Pressupostos 7. Comparação entre REIT e Fundo Imobiliário

2 Caracterização do Mercado Imobiliário Definição O Imobiliário em sentido lacto, incorpora todo um conjunto de de actividades relacionadas com os os bens imóveis, sendo que o Mercado Imobiliário é um espaço onde todas essas actividades se se materializam Caracterização Do ponto de de vista dos agentes económicos (players) que actuam no no mercado de de forma directa e indirecta podemos caracterizar, em termos gráficos, a actividade imobiliária da da seguinte forma

3 Caracterização do Mercado Imobiliário Planeamento Urbanístico Planeamento Arquitectónico Construção Comercialização Pós-Venda Promotores Gabinetes de Arquitectura Agentes Directos Gabinetes de Engenharia Construtores Mediadores Investidores Governo Central Agentes Indirectos Câmaras Municipais Entidades Estatais (IPPAR)

4 Caracterização do Mercado Imobiliário Do ponto de vista da utilização (uso) o Imobiliário divide-se em: Indústria Edifícios de de grande dimensão: Necessidade de de características especiais; Necessidade de de Licenciamento específico; Grau Grau de de Flexibilidade reduzido; Logística Edifícios de de grande dimensão; Necessidade de de alguns requisitos especiais; Grau Grau de de Flexibilidade médio; Comércio Edifícios de de dimensão variada Necessidade de de alguns requisitos especiais; Necessidade de de Licenciamento específico; Grau Grau de de Flexibilidade elevado

5 Caracterização do Mercado Imobiliário Serviços (hotéis, (hotéis, hospitais hospitais etc.) etc.) Edifícios de de grande dimensão; Necessidade de de características especiais; Necessidade de de Licenciamento específico; Grau Grau de de Flexibilidade muito muito reduzido Escritórios Edifícios de de dimensão variável; Necessidade de de alguns requisitos especiais; Grau Grau de de Flexibilidade elevado; Residencial Edifícios de de dimensão variável Necessidade de de alguns requisitos especiais; Grau Grau de de Flexibilidade elevado

6 Caracterização do Mercado Imobiliário Este sector caracteriza-se ainda pelos seguintes aspectos: Transnacionalidade Impossível do do ponto ponto de de vista vista do do produto; Em Em crescimento do do ponto ponto de de vista vista do do investidor; Durabilidade Elevada durabilidade; Possibilidade de de aumento da da durabilidade por por intervenções directas; Custos de de manutenção crescentes e não não contínuos; Valor Valor Valor Valor crescente numa numa relação directa com com o tempo; Possibilidade de de introduzir acréscimos substanciais com com introduções de de melhorias ou ou alterações de de uso; uso;

7 Ciclo de um Projecto Imobiliário 3000 a 4000 /m Licença de habitação Leverage financeiro em % do preço de venda Aprovação do plano de urbanização *** Alvará de loteamento Licença de construção Os aspectos críticos são: - rapidez de desenvolvimento, especialmente nas fases iniciais 400 a 600 /m 2 26 PDM Aprovação do plano de arquitectura - controlo de custos e gestão de vendas, na fase de construção 200 a300 /m 2 13 As parcerias devem: 70 a 125 /m N/ programado Programado ,5 Terreno sem projecto de urbanização 0 2,6 ** 60 Terreno com projecto de urbanização Constituível 3 a 9 anos 3 a 5 anos 2 a 3 anos Escritura Tempo (anos) - estabelecer-se nas 1 as fases, para partilhar o risco - evitar-se na fase de construção dada a boa relação rentabilidade/risco Rentabilidade real (%) (sem leverage) 7 a 24 9 a a 24 * Projecto de habitação para segmento A/ B (valor de venda/ m 2 = 350 contos), com 2000 a m 2 ** 20% do valor do investimento no início da fase *** Só aplicável a mega projectos

8 Fundo Imobiliário um Investidor Institucional Sociedade Gestora Diversificação do risco Economias de escala Liquidez Investidor Institucional Liquidez das aplicações versus exigibilidade das obrigações Qualidade da Informação Investidores Capacidade Negocial

9 Fundo Imobiliário um Investidor Institucional Fundos de de Pensões Entidade que que recolhe fundos de de patrocinadores (por (por exemplo empresas) e beneficiários que que devem devem ser ser geridos de de forma forma a permitir o pagamento futuro futuro das daspensões a que que os os beneficiários têm têm direito. Trata-se claramente de de um um investidor de de longo longo prazo prazo dado dado que que os os recebimentos de de hoje hoje deverão permitir fazer fazer face face a responsabilidades que que apenas se se irão irão materializar em em pagamentos no no momento da da reforma do do beneficiários Seguradoras A A perspectiva em em que que as as seguradoras aparecem com com investidores institucionais está está relacionada com com o facto facto de de estas estas terem terem necessidades de de investir os os prémios de de seguros cobrados de de forma forma a fazer fazer face face à cobrança futura futura das das responsabilidades assumidas e resultante de de sinistros em em que que os os seus seus segurados possam estar estar envolvidos. Trata-se de de um um investidor de de curto/médio prazo prazo dado dado que que os os sinistros obedecem a uma uma casualidade que que pode pode materializar-se em em pagamentos em em qualquer momento A A perspectiva em em que que as as seguradoras aparecem com com investidores institucionais está está relacionada com com o facto facto de de estas estas terem terem necessidades de de investir os os prémios de de seguros cobrados de de forma forma a fazer fazer face face à cobrança futura futura das das responsabilidades assumidas e Seguradoras de resultante de de de sinistros em em que que os os seus seus segurados possam estar estar envolvidos, com com a Vida particularidade Vida de de esses esses sinistros significarem a morte morte do do segurado. Trata-se de de um um investidor de de longo longo prazo prazo dado dado que que os os sinistros obedecem uma uma casualidade que que terá terátendência materializar-se em em pagamentos num num prazo prazo dilatado.

10 Fundo Imobiliário um Investidor Institucional Actuam como como investidores institucionais na na medida em em que que procuram aplicar parte parte das das doações ou ou subsídios para para garantir o pagamento de de acções de de beneficência no no futuro. Instituições de de beneficência Trata-se de de um um investidor de de médio médio prazo prazo no no sentido em em que que as as necessidades de de pagamentos gerados pelas pelas acções de de beneficência são são continuas e sistemáticas Fundações Actuam como como investidores institucionais no no sentido em em que que partem de de uma uma base base inicial inicial que que é normalmente constituída por por um um património recebido que que deve deve ser ser gerido gerido de de forma forma a garantir a perpetuidade da da organização e o desenvolvimento das das acções de de materialização da da sua sua actividade Trata-se de de um um investidor de de longo longo prazo prazo embora deva deva privilegiar aplicações geradoras de de rendimento ao ao longo longo da da sua sua vida vida Fundos de de Investimento (fundos de de fundos) Constituem patrimónios autónomos, resultantes da da agregação e aplicação de de poupanças de de investidores individuais ou ou colectivos, designados por por participantes, em em mercados primários e/ou e/ou secundários de de valores. A A sua sua variante de de Fundos de de Investimento imobiliário, embora se se enquadre dentro dentro da da mesma definição, aplica aplica ás ás poupanças em em valores imobiliários de de raiz raiz ou ou em em valores mobiliários de de sociedades cujo cujo objectivo específico seja seja a transacção, mediação desenvolvimento ou ou exploração imobiliária

11 Caracterização de um Fundo Imobiliário Sociedade Gestora Angariação de Capital Tipo de Fundo Constituído Política de investimentos Capitais sem necessidade de retorno e devolução no curto prazo Constituição de um Fundo Imobiliário Fechado Flexível em função do prazo do Fundo; Activos com retorno no médio e longo prazo potenciando maior retorno; Necessidade de liquidez reduzida ou nula Capitais com necessidade de retorno e devolução no curto prazo Constituição de um Fundo Imobiliário Aberto Condicionada pelas necessidades de curto prazo dos investidores; Necessidade de retornos sistemáticos ao longo da vida do fundo; Gestão da liquidez de forma a que sendo esta o mais reduzida possível permita fazer face aos resgates

12 Caracterização de um Fundo Imobiliário Órgãos de Acompanhamento Banco Depositário Comité de Investimentos Banco Distribuidor Acção directa Órgãos de Gestão Sociedade Gestora Sociedade Controle ou Supervisão CMVN Banco de Portugal Auditores Fundo Imobiliário Property Manager Contabilidade Advogados Gestora Investidores Projectistas Empreiteiros Serviços vários Prestadores Serviços Técnicos Investidores Acção Indirecta Fornecedores

13 Avaliação Condicionantes de Perspectiva Transacção 100% 100% das das UP s UP sde de Fundo Fundo Fechado Tem Tem algumas semelhanças com com a avaliação de de Carteiras, pois pois de de forma forma indirecta a transacção diz diz respeito a 100% 100% da da carteira; Possibilidade de de controlar a gestão da da carteira caso caso seja seja feita feita a aquisição da da Sociedade Gestora, Nomeadamente o momenta da da saída; saída; Possibilidade de de influenciar a gestão via via Comité de de Investimento na na hipótese da da não não aquisição da da Sociedade Gestora; Transacção Parcial Parcial de de Fundo Fundo Fechado Implica a avaliação da da carteira mas mas sem sem considerar as as vantagens de de a avaliar como comotal; tal; Impossibilidade de de influenciar a gestão da da Carteira a não não ser ser através do do comité de de Investidores, caso caso este este exista; O O momento de de saída saída está estátotalmente dependente da da data data prevista para para liquidação do do fundo; fundo; A A obtenção de de rendimento está estádependente das das decisões da da sociedade Gestora a não não ser ser que que se se trate trate de de um um fundo fundo de de distribuição de de rendimentos; Avaliação fundamentalmente dependente do do valor valor de de liquidação do do fundo; fundo; Avaliação da da Carteira de de Fundo Fundo Aberto Aberto Feita Feita numa numa Lógica de de avaliação de de Carteiras e exclusivamente para para efeitos de de valorização das das unidades de de participação; Implica o conhecimento da da estratégia de de desenvolvimento a implementar pela pela Sociedade Gestora e o envolvimento desta desta na na definição dos dos pressupostos; Apesar de de poder poder considerar a existência de de uma uma carteira de de activos e reflectir esta esta realidade na na avaliação deve deve ponderar a possibilidade de de uma uma alienação separada dos dos activos.

14 Avaliação - Metodologia e Pressupostos A avaliação dos fundos realiza-se recorrendo ao Método do Discounted Cash Flow. Como sabemos a utilização deste método implica a conhecer: Definir o período de análise; Calcular o Cash Flow Anual; Identificar o valor residual ao fim do período de análise; Definir a taxa de Actualização Definir a yield de saída Os pressupostos anteriormente mencionados são definidos as dois níveis, a saber: Ao nível do Fundos (pressupostos operacionais relacionados com a carteira de activos); Ao nível do Fundo (pressupostos gerais relacionados com os custos gerias de funcionamento ou com as vantagens fiscais; Quanto maior for a aderência á realidade dos pressupostos acima indicados e utilizados na avaliação mais credível útil esta se torna esta

15 Avaliação - Metodologia e Pressupostos Numa análise a 10 anos o método dos cash flows seria aplicado de acordo com o seguinte esquema -V 0 +CF 1 +CF 2 +CF 10 +VR anos VA do CF1 VA do CF2 VA do CF10 VA do VR Cálculo: V 0 = CF 1 (1+i) -1 + CF 2 (1+i) CF 10 (1+i) VR/r(1+i) -10 Significados: VA Valor Actual CF Cash Flow VR Valor Residual ou Valor de Revenda V 0 Valor da Avaliação i Taxa de desconto utilizada na actualização dos CF r Yield de saída utilizada no calculo da perpetuidade Metodologia: O cálculo do CF é efectuado com recurso aos pressupostos indicados á frente O VR é calculado recorrendo a um perpetuidade, sendo que o numerador é o CF 10 e o denominador é a yield de saída O Valor Actual de cada CF é obtido actualizando cada um destes para o momento Zero utilizando a taxa de desconto O V 0 é obtido pela soma de cada um dos CF actualizados adicionado do valor actual do VR

16 Avaliação - Metodologia e Pressupostos A obtenção dos cash-flows de cada um dos anos está por sua vez dependente da definição de pressupostos relativamente ás seguintes variáveis: Ao Nível Operacional do Fundo Preços de renda por metro quadrado de ABL Duração dos contratos Contribuições para obras dos inquilinos Período de carência da renda Período de desocupação entre contratos Percentagem de renovação Custos não suportados pelos inquilinos Beneficiações/Reparações O saldo dos proveitos e custos ao nível operacional permite-nos obter o NOI (Net Operation Income) Ao Nível Geral do Fundo Determinação dos Custos financeiros Determinação dos benefícios fiscais Definição das sinergias Valorização de oportunidade de entrada no mercado ou valor de Gestão O saldo dos proveitos e custos ao nível geral mais o NOI permite-nos obter o CF (Cash Flow)

17 REIT Versus Fundo Imobiliário Nível de Comparabilidade REIT Fundo Imobiliário Gestão Profissionalizada Empresa Profissionalizada Soc. Gestora Forma Jurídica Empresa com gestão própria Fundo s/ gestão própria. Gestão exclusiva da Sociedade Gestora Distribuição de Rendimentos Distribuição obrigatória de 90% Em função do tipo de fundo (de capitalização ou de rendimento) Transacção das UP s/acções Endividamento Transacção livre no mercado Abaixo do 50% Em função do tipo de Fundo (aberto ou fechado, mas sempre com resgate) Dependente do tipo de fundo entre os 50% e os 90% Dimensão Clara vantagem de escala Clara vantagem de escala Avaliação Avaliação do rendimento lógica do dividendo Avaliação dos activos lógica da carteira