ACTIVIDADE DO PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO BREVE OUTLOOK

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1 ACTIVIDADE DO PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO BREVE OUTLOOK 28 de Março de 2016 Nuno Agostinho

2 Nova Lei 153/2015 exigências e obrigações Artigo 1.º - Âmbito de aplicação material A presente lei regula o acesso e o exercício da actividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões, doravante referidos «peritos avaliadores de imóveis».

3 Nova Lei 153/2015 exigências e obrigações Artigo 2.º - Proíbe a sub-contratação O perito avaliador de imóveis não pode subcontratar em terceiros as suas funções.

4 Nova Lei 153/2015 exigências e obrigações Artigo 5.º - Áreas de Conhecimento 3 - Só é reconhecida qualificação e experiência profissionais para o exercício da profissão de perito avaliador de imóveis a quem possuir licenciatura, pós -graduação ou mestrado adequados à avaliação de imóveis e currículo profissional relevante, que demonstrem:

5 Nova Lei 153/2015 exigências e obrigações a) Conhecimento nas seguintes áreas: i) Princípios da Teoria Económica; ii) Princípios de Finanças Empresariais; iii) Funcionamento dos Mercados Financeiros; iv) Construção; v) Energia, Ambiente e Proteção dos Recursos; vi) Planeamento Urbanístico Ordenamento do Território; vii) Gestão e Operações Imobiliárias; viii) Ética na Atividade Financeira;

6 Nova Lei 153/2015 exigências e obrigações b) Conhecimento aprofundado nas seguintes áreas: i) Análise de projetos de investimento; ii) Métodos de Avaliação de Imóveis; iii) Contabilidade e Fiscalidade do Imobiliário; iv) Instrumentos Financeiros de Investimento no Imobiliário; v) Direito Aplicável ao Imobiliário e ao Investimento no Imobiliário;

7 Nova Lei 153/2015 exigências e obrigações c) Prática profissional diversa com duração e níveis de responsabilidade que estejam em consonância com as características e a complexidade da atividade de avaliação de imóveis. 4 - O conhecimento aprofundado pressupõe um mínimo de 45 créditos de acordo com o com o Sistema Europeu de Transferência e Acumulação de Créditos.

8 Nova Lei 153/2015 exigências e obrigações Artigo 19.º - h) Incompatibilidades mediação imobiliária Se encontre numa das situações referidas nas alíneas anteriores em relação a sociedade imobiliária participada pelos organismos de investimentos coletivo ou pelos fundos de pensões em causa. Artigo 26.º - Coima até euros! Constitui contraordenação punível com coima de 200 a

9 Desafios, Dificuldades e Oportunidades Tipos de avaliação Principais Especialidades Oportunidades de Trabalho Honorários permanentes - Avaliação hipotecária - crédito à construção - crédito hipotecário maioria do trabalho em avaliação imobiliária (Perito da lista da CMVM), funcionamento dos departamentos dentro das empresas - Avaliação para efeitos contabilísticos - Avaliação para apoio a transacções - Avaliação para efeito de partilhas - Avaliação para efeitos fiscais(impacto tributário) Peritos

10 Desafios, Dificuldades e Oportunidades Tipos de avaliação Principais Especialidades Oportunidades de Trabalho Honorários - Avaliações para efeitos judiciais (perícias singulares e colegiais) - Peritos da lista do Tribunal e outros - Expropriações - Peritos da Lista oficial do Tribunal - Outros activos - avaliação de equipamento e maquinaria, avaliação de marcas e empresas (não precisa da certificação da CMVM) - Trabalho como Controlo de qualidade de Peritos Avaliadores (Clientes) - Trabalho em part-time ou full-time? - tipo de empresas de avaliação (pequenas, médias) - PAI (Perito Avaliador de Imóveis) singular ou colectivo?

11 Desafios, Dificuldades e Oportunidades Nota: Cada segmento engloba uma imensidão de conhecimento e de variáveis muito devido à heterogeneidade urbanística do nosso país, lei do arrendamento, falta de harmonização das leis urbanísticas ou de regulação na urbanização, economia com muitas dificuldades Segmentos de mercado - industrial, residencial, retalho, serviços, turístico, agrícola, geriátrico, equipamento social e histórico Existem avaliadores que se especializam mais num segmento (situação que ocorre em mercados mais desenvolvidos como USA e UK), mas o Perito tem pressão para entrar em vários segmentos por falta de mercado.

12 Clientes - Instituições Financeiras Fundos de Investimento Imobiliário/Sociedades Gestoras de Fundos/ Fundos de Pensões Empresas Sociedades de Advogados, Agentes de execução e Solicitadores Revisores Oficiais de Contas e Técnicos Oficiais de Contas Estado e Empresas Publicas Câmaras Municipais e Empresas Municipais

13 Clientes Promotores Imobiliários Sociedades de Investimento Imobiliário Particulares Tribunais Associações comerciais e industriais Seguradoras Instituições Religiosas e de Solidariedade Social

14 Desafios Formação contínua: - Permanente necessidade de estar actualizado nas várias áreas - A arte da avaliação combina várias áreas do conhecimento - formação no trabalho - Um Perito pode demorar vários anos para se considerar um Avaliador sénior - Todos os dias existe um trabalho com novos desafios Orientação: - Mercado é rei versus dificuldade em obter informação - opacidade do mercado - Não são os Peritos que definem o mercado mas o mercado é que se autoregula através de um sistema complexo de forçar principalmente entre compradores e vendedores A metodologia de avaliação deve ser adaptada de forma a conseguir interpretar os sinais que o mercado fornece e antever como o mercado vai actuar para conferir o valor final

15 Desafios Desafios das certificações e da qualidade do trabalho - NECESSIDADE DE TER VÁRIAS EXPERIÊNCIAS PARA SABER COMO ABORDAR AS DIFICULDADES NA APLICAÇÃO DA METODOLOGIA- EM CASO DE DUVIDA O PERITO DEVE TENTAR COLOCAR-SE NO LUGAR DO POTENCIAL INVESTIDOR E POTENCIAL VENDEDOR Desafios para conquistar clientes- clientes novos ou fidelização? dificuldade na credibilização

16 Pressão Pressão dos prazos - binómio qualidade/tempo, (posicionamento no mercado) Pressão sobre os valores, Pressão sobre o possível erro/defender o possível erro com pressupostos Pressão do ajustamento da avaliação às exigências do Cliente, Nós somos tão bons quanto a última avaliação realizada, (perder clientes!) Pressão sobre ética e legalidade dos processos, Problema dos vários tipos de área (pouca formação dos players), análise dos comparáveis (informação) - as novas cadernetas ajudou melhorar esta situação,

17 Ética-códigos deontológicos (mais desafios) Detalhes laborais: Optimização das deslocações Visualização do que é realmente importante nas visitas aos imóveis Pedido da documentação certa Perceber incoerências na documentação e/ou o que foi observado Escolher a abordagem técnica (áreas, ocupação, PDM, enquadramento) mais conveniente, Diferenças de valores nos métodos? dois ou mais métodos? o imóvel está ou esteve em venda?, Conhecimento do mercado local, valores médios (Porto, Lisboa, Algarve, Alentejo etc.) Perceber as microzonas (ligar a players?) Ir percebendo as dinâmicas dos mercados imobiliários, Enquadrar as exigências profissionais da legislação e das associações profissionais

18 Negócio e Futuro da Avaliação Imobiliária Vantagens: - Poucas barreiras na entrada - Possibilidade de gestão do tempo - Necessidade do serviço para variadas entidades - Baixo investimento bens Inconvenientes: - Poucas barreiras na entrada - Elevada oferta de Peritos, - Baixos honorários de uma forma geral, - Necessidade de trabalhar vários anos para ir conhecendo os vários segmentos de mercado - Necessidade de enorme capacidade de resiliência - Necessidade de uma formação contínua nas várias áreas - Dificuldade na especialização - Dificuldade na credibilização, - Forte investimento pessoal em estudo interno ou formação

19 Negócio e Futuro da Avaliação Imobiliária Problemas e dilemas: - Honorários, - Falta de transparência do mercado - Dificuldade na representação associativa dos Peritos (dispersão de associações) - Cursos de avaliação imobiliária com fraca componente práctica - Ciclo negativo - Trazer algo de novo ao mercado - Diferenciação da evolução nesta área é infinita, - Equilíbrio entre satisfação das exigências do Cliente e a ética - A exigência sobre a nossa capacidade de melhorar também pode ser infinita??

20 Alguns recursos web Associação Profissional das Empresas de Avaliação Imobiliária Associação Portuguesa de Avaliadores de Engenharia Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários Comissão do Mercado de Valores Mobiliários Peritos Avaliadores da Lista Oficial da Justiça RICS: Royal Institution of Chartered Surveyors Obrigado!