PROPOSTA DE PLANO DE RECUPERAÇÃO EUROPARAÍSO SOCIEDADE IMOBILIÁRIA, S.A.

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1 PROPOSTA DE PLANO DE RECUPERAÇÃO * EUROPARAÍSO SOCIEDADE IMOBILIÁRIA, S.A. TRIBUNAL DO COMÉRCIO DE LISBOA 4.º Juízo PROCESSO ESPECIAL DE REVITALIZAÇÃO N.º 1496/13.6 TYLSB * Página 1

2 ÍNDICE ÍNDICE... 2 I ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO GERAIS II FINALIDADE DO PLANO DE RECUPERAÇÃO... 4 III A EMPRESA IV A SITUAÇÃO ECONÓMICO-FINANCEIRA V SITUAÇÃO ATUAL E PERSPECTIVAS FUTURAS DA EMPRESA 9 VI VIABILIDADE ESTRATÉGICA VII MEDIDA PROPOSTA ANEXOS..18 Página 2

3 I ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO GERAIS A Sociedade A sociedade Europaraíso Sociedade Imobiliária, S.A., pessoa coletiva número , com sede na Avª. Da Liberdade n.º 67-B, Lisboa, constituída sob a forma de sociedade anónima, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Palmela sob o aludido número , apresentou-se a juízo a requerer a abertura de PROCESSO ESPECIAL DE REVITALIZAÇÃO (PER), nos termos do art.º 17.º-A e seguintes do CIRE, tendo o pedido sido objecto de despacho favorável. Dados do Processo TRIBUNAL DO COMÉRCIO DE LISBOA 4.º Juízo PER n.º 1496/13.6 TYLSB Identificação da Empresa Denominação Social: Europaraíso - Sociedade Imobiliária, S.A. Sede: Avª. Da Liberdade n.º 67-B, Lisboa NIPC: Administrador Único: Gonçalo Alves Cascão Morais Sequeira Página 3

4 II FINALIDADE DO PLANO DE RECUPERAÇÃO A finalidade deste plano de recuperação é apresentar um conjunto de medidas, cuja concretização permita gerar um fluxo monetário superior ao que seria possível de obter caso não fossem apresentadas e que permita assim assegurar o pagamento das dividas aos credores por parte do devedor. Visa ainda, através da aplicação das medidas nele propostas, assegurar o seguinte: 1. Cumprir as obrigações assumidas perante os credores 2. Suportar a transição da Crise Internacional ; 3. Redimensionar a estrutura de gastos da empresa; 4. Adaptar os negócios à conjuntura económica e perspectivá-los de forma a tirar proveitos da sua evolução futura; 5. Aumentar a rentabilidade dos activos e a valorização da sua multifuncionalidade. III A EMPRESA A sociedade Europaraíso Sociedade Imobiliária, S.A. (doravante designada apenas por EUROPARAÍSO), pessoa colectiva número , com sede na Avª. Da Liberdade n.º 67-B, Lisboa, foi constituída sob a forma de sociedade anónima. O seu objecto social consiste, na compra, venda e revenda de propriedades, construção civil e urbanizações. Página 4

5 Os problemas que se instalaram no seio da EUROPARAÍSO, SA emergiram da confluência de quatro variáveis com sinal negativo: Crise Económico-Financeira mundial e nacional; Crise (consequente) do setor Imobiliário; Crise no sector financeiro; Dependência de financiamentos de terceiros. A EUROPARAÍSO, SA foi predominantemente concebida para actuar no mercado imobiliário, sendo que tem vindo a dedicar-se quase exclusivamente ao desenvolvimento do projecto urbanístico Casas da Quinta em Palmela. A sociedade tem garantido ao longo destes anos, os recursos da empresa necessários ao desenvolvimento do projecto imobiliário nas melhores condições, assegurando a captação das qualificações técnicas necessárias a esse desenvolvimento. A Europaraíso, SA continua a promover o projecto imobiliário Casas da Quinta o qual é constituído por 231 lotes de terreno para construção num dos locais mais privilegiados do distrito de Setúbal. Estes lotes de terreno para construção, estão distribuídos por moradias isoladas, moradias em banda, apartamentos, comércio e comércio/serviços, perspectivando-se um retorno total bruto do investimento a rondar os ,00. Nos próximos anos, a Europaraíso, SA assentará a sua revitalização também na parceria com empresas de construção, em que a sociedade disponibiliza o lote de terreno e a entidade parceira procede à sua Página 5

6 construção, possibilitando a valorização de activos estratégicos com maior rentabilidade. Outra vertente de desenvolvimento e promoção do projecto imobiliário, assenta na parceria no ramo da promoção e mediação imobiliária, com sociedades que permitam uma maior abrangência e alargamento do mercado direccionado para cada tipo diferenciado de clientes. Em função da evolução da actual envolvente económica nacional e internacional, prevê-se o desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários. Trata-se de um ajustamento estratégico ditado por condições de mercado que, de qualquer modo, não podem fazer descurar a urgente preparação dos instrumentos técnicos e administrativos considerados, caso a caso, como os mais adequados ao aproveitamento das potencialidades reais e futuras dos vários activos. Estas acções, que não terão como obrigação a realização imediata de investimentos materiais, permitirão, quando o enquadramento económico evoluir favoravelmente, uma rápida resposta e rentabilização concreta destes activos. IV A SITUAÇÃO ECONÓMICO-FINANCEIRA A Europaraíso, SA encontra-se actualmente numa situação económica difícil, conforme se passa a demonstrar: Vem desenvolvendo a sua actividade de compra, venda e revenda de propriedades, construção civil e urbanizações. Página 6

7 Todavia, a partir de meados de 2010, começou a sofrer os efeitos perversos da crise mundial e, sobretudo da crise em que Portugal mergulhou e que é do conhecimento e sofrimento de todos nós. Viu-se então confrontada com uma redução significativa do volume de facturação. Também as instituições bancárias com quem a Europaraíso, SA vinha mantendo relações comerciais alteraram a sua política de actuação, obstacularizando a renovação dos instrumentos financeiros anteriormente contratualizados, fundamentais para assegurar a gestão corrente da empresa. A Europaraíso, SA viu assim os spreads praticado pela Banca serem agravados, para além de ter sido confrontada com a não manutenção das linhas de crédito, com dificuldades criadas/agravadas, para aceder ao mesmo. A redução da facturação tem vindo a provocar constrangimentos na liquidez da Requerente e as dificuldades criadas pela Banca no domínio da gestão e concessão do crédito obrigaram a Europaraíso, SA a rever as suas linhas de actuação estratégica. A empresa procedeu à redução dos custos de exploração, da massa salarial e até dos próprios recursos humanos. Não obstante as medidas de emagrecimento adoptadas, a impressionante redução do volume de facturação associada à falta de liquidez correspondente, arrastaram a Europaraíso, SA para uma situação económica particularmente difícil. Os escassos proveitos obtidos pela sociedade são imediatamente absorvidos pelo serviço da dívida, impostos e na regularização dos custos estruturais. Página 7

8 A Europaraíso, SA presentemente, vive sob a real possibilidade de deixar de poder cumprir as suas obrigações de forma pontual, ou mesmo os compromissos assumidos junto dos seus credores, considerando a falta de liquidez e a impossibilidade de recurso ao crédito. Como antes referimos, a revitalização da Europaraíso, SA poderá e deverá ser conjugada tendo em vista não só a venda dos diversos lotes de terreno, mas também promover a parceria com empresas de construção civil e de mediação imobiliária. Situação do Projecto imobiliários: Conforme se compreende, o desenvolvimento do projecto decorrerá em quatro etapas: i) Criação das condições técnicas e administrativas à viabilização dos diferentes tipos de loteamentos; ii) Dinamização e promoção do projecto; iii) Comercialização; iv) Exploração (quando aplicável). Segundo a nossa experiência e de acordo com os especialistas de mercado, não parece evidente que haja retoma da procura nos próximos 3 a 4 anos; nesse contexto, a Europaraíso, SA terá de assegurar junto dos seus credores nomeadamente a banca, que os financiamentos tenham uma carência de 2 anos até que se realizem as receitas emergentes da venda de parte do empreendimento. Página 8

9 V SITUAÇÃO ATUAL E PERSPECTIVAS FUTURAS DA EMPRESA A situação actual e as perspectivas de evolução da empresa serão, no nosso entender, as seguintes: A empresa tem em carteira um conjunto significativo de bens imóveis, localizados em zona privilegiada do distrito de Setúbal; A aposta na parceria com empresas do ramo de mediação imobiliária em que as comissões não excedam os 10%; Ainda assim, a empresa deverá promover e acompanhar os instrumentos técnicos e administrativos tendo em vista a viabilização dos diferentes tipos de loteamentos; Elaboração de contratos de parceria com empresas de construção civil, nos quais a Europaraíso disponibiliza o lote de terreno para a sua construção; A aceitação por parte do maior credor Bancário, relativamente à proporção do produto da venda dos lotes de terreno para construção, em que 70% do valor de cada venda é entregue ao Banco, ficando a Europaraíso com 30% daquele valor; A perspectiva de venda da totalidade dos lotes de terreno ou seja de todo o empreendimento, em 12 anos, consoante a sua diferenciação, moradias isoladas, moradias em banda, apartamentos, comércio e comércio/serviços. Face a este cenário, e com a colaboração dos credores, a manutenção em actividade da empresa é de molde a possibilitar a criação dos fluxos financeiros necessários ao exercício pleno da actividade da Europaraíso, SA bem como a gerar as receitas necessárias para satisfação das Página 9

10 obrigações da mesma perante todos os seus credores, através da consolidação do seu passivo, a realizar por meio deste procedimento. Para isso, é necessário que o presente PER produza os seus efeitos na Europaraíso, SA para o que se deverá outorgar um acordo de conformidade com os seus credores. VI VIABILIDADE ESTRATÉGICA Não obstante a crise que se instalou nos diversos sectores, e que se tem feito notar em particular na Europa, e apesar dos factores apresentados e condicionantes da actual situação da Europaraíso, SA se reflectirem negativamente na sua actividade, a verdade é que, como qualquer ciclo conjuntural, o ajustamento do mercado provocado pela crise leva necessariamente à reorganização dos seus intervenientes e ao surgimento de novas oportunidades. O desenvolvimento conjunto do portfólio da Europaraíso, SA na vertente imobiliária com as respectivas parcerias, conforme previsto e exposto, permitirá uma maior racionalidade e sinergias importantes com um impacto significativo nos rendimentos e nos custos que através de um desenvolvimento individual e não programado não será possível de obter. DA VIABILIADADE ECONÓMICA A sociedade tem que fazer a gestão dos seus recursos de forma a obter uma estrutura de custos flexível. Adoptando um conjunto de pressupostos, numa perspectiva da evolução da economia portuguesa e europeia prevista para os próximos anos, conjugados com os pressupostos retirados da prática empresarial da requerente, sendo Página 10

11 estas condições satisfeitas, a EMPRESA É ECONOMICAMENTE VIÁVEL, podendo libertar os meios suficientes para liquidar as suas dividas, nas condições definidas nas medidas propostas. A evolução previsível do Cash-flow da empresa, durante o período em análise, é demonstrativa dessa situação. Análise dos Proveitos Previsionais As receitas da empresa estão fortemente ligadas à evolução da conjuntura económica, pelo que, caso se verifique o cenário de inicio da retoma, ainda que ligeira, então podemos esperar uma variação positiva mais acentuada nas suas taxas de crescimento (a preços constantes). Análise de Custos Previsionais A diminuição da dependência do financiamento bancário vai permitir uma redução dos encargos financeiros a longo prazo. Estas medidas são adequadas ao aumento da rendibilidade, dando um significativo contributo para que a empresa volte a uma situação de resultados positivos a médio e longo prazo. Análise dos Resultados Previsionais Os resultados líquidos previsionais estão em linha com as necessidades de libertação de meios financeiros suficientes para fazer face ao que está previsto no plano de pagamentos deste plano. VIABILIADADE FINANCEIRA A transformação da dívida de curto e médio prazo em dívida de médio e longo prazo, por transferência dos saldos das contas de Curto Prazo, para Médio e Longo Prazo, tem uma influência muito positiva na Liquidez da empresa, assim como na Estrutura de Capital. Os Fluxos de tesouraria liquida evidenciam que com esta estrutura de dívidas, a empresa será capaz de honrar os seus compromissos. Página 11

12 Impacto expectável das alterações propostas em comparação com ausência de Plano de : Caso não fosse apresentado o Plano de, a requerente apenas poderia pagar aos seus credores o montante resultante da venda dos bens onerados. Conclusão: Considerando a análise já efectuada, a situação comercial e a evolução dos negócios da empresa, assim como o diagnóstico traçado, a análise dos dados de exploração previsionais, elaborados com base em critérios de prudência e razoabilidade objectiva, a VIABILIDADE da empresa Europaraíso, SA será POSSIVEL, caso seja aprovado o Plano de proposto. VII MEDIDA PROPOSTA O Plano de deve indicar claramente as alterações dele decorrentes para as posições jurídicas dos credores da devedora porquanto, e analisada a viabilidade económica da empresa e o seu equilíbrio financeiro, temos por bem propor: A) Estado: A.1) Instituto da Segurança Social Pagamento de 100% dos créditos de capital, coimas, multas, custas ou outras quantias da mesma natureza, em 21 prestações mensais, iguais e sucessivas, e perdão de 80% dos juros de mora vencidos, a 1.ª prestação com vencimento no mês seguinte ao términus do prazo previsto no n.º 5 do art.º 17.º-D do CIRE; Página 12

13 Garantia idónea a apresentar: hipoteca voluntária sobre os imóveis da empresa; Face à garantia a prestar, a taxa de juro vincendo a considerar será de 3,5 %, sem prejuízo de revisão pelo Instituto da Segurança Social, IP nos termos legais aplicáveis em sede de regime de pagamento prestacional; As acções executivas pendentes para cobrança de dívidas à Segurança Social não são extintas, mantendo-se no entanto suspensas após aprovação e homologação do plano de recuperação até integral cumprimento do plano de pagamentos autorizado. A.2) Fazenda Nacional Pagamento de 100% dos créditos de capital, coimas, multas, custas ou outras quantias da mesma natureza em 48 prestações mensais, iguais e sucessivas e perdão de 80% dos juros de mora vencidos, a 1.ª prestação com vencimento no mês seguinte ao términus do prazo previsto no n.º 5 do art.º 17.º-D do CIRE; Garantia idónea a apresentar: hipoteca voluntária sobre os bens imóveis da empresa; Face à garantia a prestar, a taxa de juro vincendo a considerar será de 3,5 %, sem prejuízo de revisão pela Autoridade Tributária nos termos legais aplicáveis aos pagamentos em sede de regime de pagamento prestacional; As acções executivas que se encontrem pendentes para cobrança de dívidas tributárias não são extintas, mantendo-se no entanto suspensas após aprovação e homologação do plano de recuperação até integral cumprimento do plano de pagamentos autorizado. B) Créditos Bancários a. Pagamento de 100 % do capital restante, em 15 anos, em 180 prestações mensais, após o período de carência de capital, com a Página 13

14 taxa de juro indexada à Euribor a 3 meses com um spread de 1% (taxa máxima de 3%); b. Sempre que exista a venda de um lote do empreendimento, valor será distribuído 70% da venda para o Banco e 30% para a empresa; c. Um período de carência de capital de 2 anos após a data de trânsito em julgado do despacho de homologação do plano de recuperação; d. Perdão total dos juros moratórios; e. As garantias existentes mantêm-se sem qualquer alteração. Caso o plano seja aprovado, tal não constitui novação da dívida mantendo-se as garantias nos exatos termos inicialmente prestados, devendo para tal, ser emitida declaração que deverá ser apresentada pelos avalistas. C) Restantes Credores 1. Pagamento de 100% do capital com as seguintes prorrogativas: i. Dividas até 1.000,00 pagamento em 10 prestações mensais iguais e sucessivas; ii. Dividas entre os 1.001,00 e 3.500,00 pagamento em 18 prestações mensais iguais e sucessivas; iii. Dividas entre 3.501,00 e 5.500,00 pagamento em 24 prestações mensais iguais e sucessivas; iv. Dividas entre os 5.501,00 e ,00 pagamento em 36 prestações mensais iguais e sucessivas; v. Dividas entre ,00 e ,00, pagamento em 48 prestações mensais iguais e sucessivas; Página 14

15 vi. Dividas superiores a ,00 pagamento em 120 prestações mensais, prestações mensais iguais e sucessivas, 2. A primeira com vencimento nos 180 dias seguintes ao despacho de homologação do plano; 3. Perdão total de juros vencidos e vincendos. II) Âmbito: As alterações dos créditos sobre a devedora introduzida pelo plano de recuperação produzir-se-ão independentemente de tais créditos terem sido, ou não, reclamados ou verificados (n.º 1 do artigo 217.º do CIRE). Nos termos do artigo 209.º, n.º 3 do CIRE, o Plano de acautela os créditos eventualmente controvertidos em processo de impugnação de forma que venham a ter o mesmo tratamento que os da classe em que se inserem. III) Impacto expectável das alterações propostas: O Plano de apresentado pela administração da devedora, tem por finalidade expor as condições em que esta e os credores definem a continuidade da empresa, sob administração da devedora, e nomeadamente os termos em que serão feitos os reembolsos dos créditos sobre a devedora. Mas considerando o volume de créditos reconhecidos e os valores estimados para os activos e, principalmente a sua natureza, nomeadamente nos termos de grau de liquidez, não se vislumbra alternativa que não seja um programa de continuidade da empresa com uma estrutura de custos reduzida e adaptada à nova realidade de mercado, conforme supra melhor exposto, permitindo libertar os meios que sejam necessários para satisfazer os créditos sobre a devedora. Na ausência do apoio dos credores ao Plano de, tornar-se-á como certo o cenário de Liquidação abrupta dos activos da empresa a revitalizar. Página 15

16 Este cenário caracterizar-se-á exclusivamente pela venda dos activos. E, como também se depreende, o cenário de não não deixará de acarretar perdas substanciais para os credores. Em alternativa, com a aprovação do plano, teremos a garantia de pagamento das obrigações assumidas perante todos os credores nos termos supra expostos. De referir que se mostra imprescindível assegurar os períodos de carência supra apresentados, porquanto a empresa necessita desse período temporal para estabilizar a sua tesouraria, por forma a conseguir manter a sua actividade corrente dentro dos parâmetros que lhe permitam projectar a sua actividade, sendo certo que, pelo menos numa fase inicial, certamente não lhe serão concedidas facilidades de crédito. Terminado o período de carência e tendo em conta as previsões constantes deste plano, a empresa terá condições de tesouraria que lhe permitirão cumprir o que aqui está estabelecido. Assim, atendendo-se ao supra exposto, a aprovação do plano de recuperação afigura-se claramente mais vantajosa. IV) Preceitos legais derrogados: Âmbito das derrogações ao CIRE Com o presente plano foram derrogados os seguintes preceitos legais do CIRE que importa esclarecer: Foi derrogado o princípio da igualdade (art.º 194.º do CIRE) relativamente aos créditos do Estado, na medida em que está previsto o pagamento da totalidade do crédito, por força do enquadramento legal que rege os pagamentos à Fazenda e Segurança Social (principio da indisponibilidade dos créditos tributários). Foi derrogado o princípio da igualdade (art.º 194.º do CIRE) relativamente aos créditos garantidos, estando previsto um pagamento em Página 16

17 termos percentuais superior aos créditos comuns, em virtude das garantias que lhes assistem. V) Execução do plano de recuperação e seus efeitos: Com o despacho de homologação, além dos demais efeitos legais, produzemse as alterações dos créditos sobre a devedora introduzidas pelo plano de recuperação, independentemente de tais créditos terem sido, ou não, reclamados ou verificados (artigos 17.º-D, 17.º-F e 217.º do CIRE). Nos termos da alínea c) do n.º 2 do art.º 195.º do CIRE (vide art.º 17.º-F, n.º 5) juntam-se os seguintes documentos: - Anexo A: Balanços Previsionais - Anexo B: Demonstração dos resultados previsionais - Anexo C: Demonstração previsional dos fluxos A Administração Página 17

18 ATIVO Ativo não corrente Ativos Fixos Tangíveis Ativos Intangíveis 0 Soma Ativo corrente Inventários Clientes Estado e outros entes publicos Outras contas a receber Diferimentos Caixa e Depositos Bancários Soma Total do Ativo CAPITAL PRÓPRIO E PASSIVO CAPITAL PRÓPRIO Capital realizado Outros instrumentos capital próprio Reservas Legais e Outras Reservas Resultados transitados Soma Resultado liquido do exercicio Dividendos antecipados Total do capital próprio PASSIVO Passivo não corrente Financiamentos obtidos Passivos Consolidado Soma Passivo corrente Fornecedores Adiantamentos de Clientes Estado e outros entes públicos Acionistas/Sócios Financiamentos obtidos Outras contas a pagar Soma Total do passivo Total do capital próprio e passivo

19 RENDIMENTOS E GASTOS Vendas e Serviços Prestados Subsídos à exploração Ganhos/(perdas) associadas emp conjuntos Variação nos inventários da produção Trabalhos para a própria entidade Custo mercadorias vendidas e consumidas Fornecimentos e serviços externos Gastos com o pessoal Imparidades de inventários Imparidades de dívidas a receber Provisões Imparidades de investimentos não depreciáveis Outras Imparidades Aumentos/Reduções de justo valor Outros rendimentos e ganhos Outros gastos e perdas Resultado antes depreciações financeiro e impostos Gastos depreciação e amortização Imparidades de investimentos depreciáveis Resultado operacional (antes financeiro e impostos) Juros e rendimentos similares obtidos Juros e rendimentos similares suportados Resultado antes impostos Imposto corrente Imposto diferido Resultado líquido do período

20 RUBRICAS Fluxos caixa activ operacionais Recebimentos de clientes Pagamentos a fornecedores Pagamentos ao pessoal Soma Pagamento imposto sobre o rendimento Outros recebimentos/(pagamentos) Fluxos caixa activ operacionais (A) Fluxos caixa activ investimento Pagamentos respeitantes a: Ativos fixos tangíveis Ativos intangíveis Investimentos financeiros Outros activos Recebimentos provenientes de: Ativos fixos tangíveis Ativos intangíveis Investimentos financeiros Outros activos Subsidios ao investimento Juros e rendimentos similares Dividendos Fluxos caixa activ investimento (B) Fluxos caixa activ financiamento Recebimentos provenientes de: Financiamentos obtidos Realizações de capital Cobertura de prejuízos Doações Outras operações financiamento Pagamentos respeitantes a: Financiamentos obtidos Juros e custos similares Juros capitalizados Outras contas a pagar Outras operações financiamento Fluxos caixa activ financiamento C) Variação de caixa e seus equivalentes Caixa e equivalentes no inicio do período Caixa e equivalentes no fim do período