A Gestão do Custo de Edificações

Transcrição

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2 A Gestão do Custo de Edificações O custo da construção no negócio imobiliário A problemática da orçamentação práticas tradicionais A gestão de custos como processo Método de orçamentação por parametrização Exemplos de Aplicação Considerações finais

3 Fase de Viabilidade Fixadas as metas do empreendimento 40-50% do custo total Margem Bruta: 15% a 20% Ciclo do negócio: 4-5 anos A meta mais importante é o custo Formação do custo detalhado parece desnecessária/impossível Definição se dá pelo custo do m2 de empreendimentos similares

4 A Estimativa de Custo O que é uma estimativa de custos correta? Qual a relação entre a estimativa inicial e o custo final da obra? Como fazer com que o custo final esteja próximo da estimativa inicial? Simples estimativa de custo X Processo de gestão de custo

5 Erros nas estimativas de custo Diferenças e características das avaliações, estimativas e orçamentos Tipo Avaliações Estimativas Orçamento expedito Orçamento detalhado Margem de erro 30% a 20% 20% a 15% 15% a 10% 10% a 5% Elementos técnicos necessários Área de construção; Padrão de acabamento; Custo unitário de obra semelhante; ou Custos unitários básicos. Anteprojeto ou projeto indicativo; Preços unitários de serviços de referência; Especificações genéricas; Índices físicos e financeiros de obras semelhantes. Projeto executivo; Especificações sucintas, mas definidas; Composições de preços e serviços genéricas; Preços de insumos de referência. Projeto executivo; Projetos complementares; Especificações precisas; Composições de preços de serviços específicas; Preços de insumos de acordo com a escala de serviços. Orçamento analítico 5% a 1% Todos os elementos necessários ao orçamento detalhado mais o planejamento da obra. Ávila; Librelotto; Lopes

6 fundação programa padrão acabamento n. pavimentos esquadrias Elevador Custo por m2 de área n. subsolos Volume de construção paisagismo área da laje área das unidades despesas indiretas

7 Práticas orçamentárias tradicionais Variações do custo/m² para obras similares +17,56% +30% - 15,59%

8 Mesmo que o número esteja correto, o que eu faço com um único número? Quais ações gerenciais podem ser tomadas? Parametrização por m² de área (construída/equiv./privativa) Custo / m² de empreendimentos similares

9 PRÁTICA DO MERCADO R$/m2

10 Processos convencionais não possibilitam simulações Pouco embasamento para análise de custo Sem possibilidade de balizamento de decisões (engenharia de valor) O custo definido na fase de viabilidade não é acompanhado até a conclusão dos projetos executivos

11 Viabilidade Concepção Ante Projeto Projeto Básico Executivo Construção Viabilidade Concepção 100% POSSIBILIDADE DE INTERFERÊNCIA CUSTO ACUMULADO DE PRODUÇÃO ESTUDO DE VIABILIDADE CONCEPÇÃO DO PROJETO PROJETO CONSTRUÇÃO TEMPO Decisão do Cliente para estudar viabilidade Decisão do Cliente para construir Hammarlund e Josephson 23/10/

12 1º orçamento da construtora xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Viabilidade Concepção Ante projeto Básico Executivo Construção Projetar Estudo de Massa Tradução das premissas Desenvolvimento dos Confirmação de todas as Representação final e Retroalimentação Briefing do Produto adotadas em desenho: projetos permitindo a disciplinas, confirmação completa de todas as * volume do edifício análise das interfaces e de todas as quantidades partes da construção * especif. acabamentos aferição de quantidades por * aferição algumas qtdes engenharia de valor engenharia de valor engenharia de valor Objetivos Validação Evolução da Informação de Custo

13 ORÇAMENTO Orçamento é a somatória das quantidades de insumos, mão de obra e equipamentos necessários à realização de uma obra ou serviço multiplicada pelos seus respectivos custos e o tempo de duração dos mesmos. Q = quantidade C = custo unitário ORÇ = Q X C Parametrização!!

14 Orçamentação por Parametrização 23/10/

15 Plano de Contas Apresentação do Método Organização da estrutura de custos da empresa Facilita o Raciocínio do profissional de custos Projeto Básico Executivo Construção Facilita o entendimento do custo e a engenharia de valor Facilita a rastreabilidade do impacto das decisões A padronização entre obras facilita o gerenciamento Facilita o controle da evolução das quantidades no processo de projeto (deve ter o mesmo grau de abertura do início ao fim) Parametrização das Quantidades e Custos Parametrização das Despesas Indiretas 23/10/

16 TORRE 2 TORRE 1 TORRE 2 TORRE 1 Dados Básicos: Estudo de Massa DADOS DE ZONEAMENTO ZONEAMENTO APROVEITAMENTO GABARITO TX OCUP. ANTIGO ATUAL BÁSICO MÁXIMO LUOS COMAR Z08 ZCPa S/ limite consultar 70% DADOS DO EMPREENDIMENTO C.A.= 4 ÁREA DO TERRENO = 6.936,25m² TORRES = 3 T.O. = 48% CAT. USO = Residencial UNIDADES = 349 VAGAS = 470 PRIVATIVA CONSTRUÍDA UNIDADES EMPR ,60 m² ,25 m² 349 TOTAL ,60 m² ,25 m² 349 Todas as quantidades de serviços serão ÁREASdefinidas Nº VAGAS através da Nº UNID. PAVIMENTO UN/ANDAR PRIVATIVA COMPUT. N. COMPUT. P/ APTO parametrização dos dados básico do empreendimento 46 Tipo m² 90 m² 41 m² (estudo de massa e briefing do produto) 2 Duplex m² 110 m² 91 m² Tipo m² 51 m² 18 m² Duplex m² 71 m² 71 m² 2 QUADRO DE ÁREAS (m²) PAVTO COMP. N. COMP. TOTAL ATICO DUPLEX SUP DUPLEX INF TIPO 5, , , TÉRREO DUPLEX SUP DUPLEX INF , TIPO 18, , , TÉRREO 1, , TÉRREO EXCEDENTE 1, , SUBSOLO 2, , , TOTAL 48, Nº PAVTOS/TORRE 1 TORRE RESID. 23 PAVTOS TIPO + DUPLEX 1 TORRE RESID. 24 PAVTOS TIPO + DUPLEX

17 Viabilidade Concepção Ante projeto Projeto Básico Executivo Construção Dados de Entrada: Estudo de massa Briefing do produto Banco de dados Definição produto/faseamento (corporativo, residencial, padrão, escopo de fornecimento, programa, etc) Q = Estudo massa (áreas, nº torres, vagas, etc) C = Preços unitários (de contratações de outras obras, de mercado, etc) Dados de Saída: Custo detalhado (orçamento parametrizado) Histograma de equipe Briefing de premissas Curva de desembolso

18 Fachada Parametrização das Quantidades Área da Laje Perímetro = SQRT da ÁREA da LAJE x 4 Perímetro x Coeficiente de Irregularidade = Perímetro da Fachada Área de Fachada = Perímetro da Fachada x Nº Pavimentos x PD Friso = Perímetro da Laje x Nº Pavimentos 23/10/

19 9.000m m2 40m x 25m: P=130m (0,130) 34,5m x 44m: P=157m (0,105) 1.000m m2 3 meses 2 meses Eficiência da fachada (-20%) Eficiência do core (banheiros/halls -12%)

20 Parametrização dos Custos Análise de contratações anteriores Informações/cotações do mercado Os custos devem ser correlacionados pela unidade de serviço que mais reflita sua influência A parametrização do custo deve ser feita na mesma unidade da parametrização da quantidade 23/10/

21 11 meses para estrutura e fundação Parametrização das Despesas Indiretas ático 0,5 mês mês mês mês mês 1 Te 0,5 mês fundação 1ss 2ss contenção 1 mês 1 mês 4 meses 23/10/

22 Parametrização do prazo utilização da grua fundação/contenção estrutura serviços internos brutos acabamentos finalização utilização da grua Deste mesmo esquemático de prazo, quantifica-se a equipe de obra, os meses de utilização dos equipamentos de transporte, os meses dos consumos, etc Quantidade recursos x tempo de utilização Custo do recurso na unidade de tempo 23/10/

23 Viabilidade Concepção Ante projeto Projeto Básico Executivo Construção Inicia o processo com todas as quantidades e custos estimados (através de parâmetros) Com a evolução do projeto, as quantidades estimadas são gradativamente substituídas por quantidades de projeto Os parâmetros de custo são analisados através de cotações no mercado Soluções de projeto são monitoradas (referências iniciais) Engenharia de valor 23/10/

24 Exemplos de Aplicação Confiabilidade Flexibilidade Agilidade 23/10/

25 O que será mostrado: Viabilidade Edifício Residencial: Apoio na tomada de decisão frente aos cenários Cenário 1 aprovada a compra de lotes para desenvolvimento de residencial de alto padrão - área privativa total = m2 Residencial Alto Padrão (ML) Dados Primários área do terreno 6,820 n. unidades 108 n. pavimentos 27 n. unidades/andar 2 n. torres 2 n. vagas 540 n. subsolos 3 área privativa média 298 Custo estimado: R$ 2.699/m2 AP Valor venda: R$ 8.000/m2 AP

26 Cenário 2 alguns lotes não foram comprados, reduzindo o VGV do negócio Área Privativa total = m2 Residencial Alto Padrão (ML) Dados Primários área do terreno 3,414 n. unidades 54 n. pavimentos 27 n. unidades/andar 2 n. torres 1 n. vagas 216 n. subsolos 3 área privativa média 315 Custo estimado: R$ 3.153/m2 AP 17% + Valor venda: R$ 8.000/m2 AP

27 Cenário 3 novo estudo de mercado altera o produto e um novo estudo de massa é definido Área Privativa total = m2 Residencial Alto Padrão (ML) Dados Primários área do terreno 3,414 n. unidades 191 n. pavimentos 27 n. unidades/andar 7 n. torres 1 n. vagas 352 n. subsolos 4 área privativa média 88 Custo estimado: R$ 3.474/m2 AP 28%+ Valor venda: R$ /m2 AP 25%+

28 Análise Custo definido com informações básicas (poucas horas) Definição de novo custo mostrando que poderia haver prejuízo no negócio Definição de custo para novo produto de forma rápida A existência de uma ferramenta ágil e confiável, permitiu a tomada de decisão rápida de mudar o projeto e continuar na meta de lançamento.

29 Comparar o resultado da orçamentação nas diversas fases do processo de projeto: Viabilidade 1º orçamento da construtora Orçamento de contrato Custo final Edifício Comercial - concluído (CB) Corporativo Padrão AA 14 pavimentos Área Locável m2 Área construída m2 Sem subsolos Fachada pré-fabricada Ar condicionado central 23/10/

30 Projeto: CB Fase: Estudo de viabilidade INCC= 365,906 I Preço Total do Serviço 1º orçamento da Construtora Contrato com a Construtora Valor final da Construção DIRECT COST , , , ,37 05 ESTRUTURA , , , ,45 23 AR CONDICIONADO E EXAUSTÃO MECÂNICA , , , ,67 23/10/

31 Fase Viabilidade: Poucas informações Formação de custo em poucas horas Fase Projeto Básico/Executivo: Grande quantidade de informações Formação do custo no mínimo 30 dias A maior quantidade de informação e o maior tempo para elaboração do custo, não proferiu maior qualidade ao orçamento Estabilidade global do custo 23/10/

32 Considerações Finais 23/10/

33 Atua em todas as fases do processo de projeto e em todos os itens do plano de contas Facilita a engenharia de valor para propor melhorias Reduz a lacuna entre a definição do custo na viabilidade e o término dos projetos Possibilita o conhecimento do custo viável para a construção Permite o balizamento e a rastreabilidade das decisões Maior acurácia do que o método mais usual Variação do orçamento final menor do que suas partes Composição de custo rápida (poucas horas) 23/10/

34 Sem custo detalhado como balizador, só será possível dar atestado de óbito ao projeto (L.H. CEOTTO) 23/10/

35 Obrigada 23/10/