A COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM FINANCIAMENTO BANCÁRIO, NO COTEJO COM O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA 1

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1 1 A COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM FINANCIAMENTO BANCÁRIO, NO COTEJO COM O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA 1 CAROLINE MOREIRA VELHO ETGES 2 RESUMO: O presente trabalho versará sobre a importância e a complexidade das relações contratuais havidas entre as partes, por ocasião da celebração de atos negociais, envolvendo especificamente a compra e venda de imóvel. Dada a natureza do negócio ver-se-á que foram necessários dois contratos em que promitentes vendedores e promitentes compradores compromissaram-se com um contrato particular de compromisso de compra e venda e um contrato posterior com financiamento bancário, através do qual se deu quitação plena, rasa e total do negócio havido entre as partes, ratificado com a transferência do título translativo, mediante o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis. Entre as controvérsias suscitadas entre o primeiro e o segundo contrato constará a abusividade de cláusulas havidas no contrato particular, sendo objeto de análise e aprofundamento sobre a sua eficácia e validade. Ao fim, constar-se-á que o que importa é o Registro da Escritura Pública, onde deverá constar explicitamente termo de quitação e assim, satisfeitas as cláusulas contratuais firmando-se o negócio jurídico perfeito com presunção de veracidade, pois confirmado por tabelião que goza de fé pública. O trabalho ainda abordará as congruências contratuais de formação dos contratos, requisitos necessários para a sua validade e demais aparos concernentes ao tema. Palavras-chave: compromisso de compra e venda; compra e venda com recursos financeiros bancários; transmissão do título translativo do registro do bem e o respectivo registro; perfectibilização do contrato posterior. 1 Artigo extraído do Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito da Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul, aprovado com grau máximo pela banca examinadora composta pelo Professor Orientador Moacir Costa de Araújo Lima, Professor Álvaro Vinícius Paranhos Severo e Professor Fábio Melo de Azambuja, em 07 de novembro de Acadêmica do curso de Ciências Jurídicas e Sociais da PUCRS. Contato: carolinevelho@yahoo.com.br

2 2 1 INTRODUÇÃO A dinâmica social nos apresenta a um campo de possibilidades, desencadeando uma série de discussões acerca daquilo que o legislador não previu com exatidão quando da elaboração da lei. Os contratos se apresentam como lei entre as partes, contudo, tais disposições devem estar de acordo com as diretrizes apresentadas pela legislação. Apesar do presente trabalho tratar de contratos nominados, o ponto suscitado não apresenta regulação. Para tanto, buscarei nos princípios contratuais e na fonte formal secundária diretrizes para incidir no confronto intercontratual. O compromisso de compra e venda está previsto no artigo 1417 do Código Civil e se apresenta consumado, quando as partes acordam o objeto do futuro contrato de compra e venda, mediante acordo de vontades, ajuste de preço, assinatura dos contratantes e de duas testemunhas. Muito embora o compromisso de compra e venda possa ter aparência formal, de perfeito e legalmente constituído, podem as partes, ou uma delas, na maioria das vezes o vendedor do bem, impor cláusulas abusivas, visando melhores condições somente para um dos pólos da relação, aproveitando-se do desejo de aquisição dos adquirentes. E nesse liame, avoca-se o princípio da autonomia da vontade, visto que é nesse estágio que as imposições oportunistas operam em desfavor da outra parte, considerada a mais fraca na relação. Deve-se, contudo, considerar que é nessa fase que as imposições são delineadas, ou até o mais perverso, fazendo com que as mesmas sejam impostas no momento da assinatura do compromisso de compra de venda, fazendo com que o adquirente não tenha possibilidade de aceitação, pois o desejo íntimo o impulsiona a aceitar imposições onerosas e desconformes com a equivalência entre as obrigações. Destarte, o objeto do presente trabalho é o confronto da validade e exigibilidade entre o compromisso de compra e venda com a compra e venda com financiamento bancário, na seguinte indagação: na existência dos dois contratos antes referidos, qual prevalecerá? Por óbvio, far-se-á um cotejo na doutrina, legislação vigente, e jurisprudência, a qual nos conduzirá para a

3 3 prevalência do contrato de compra e venda, posto que neste se perfectibiliza a quitação da compra do bem e, é posterior àquele. Dessa forma, tem-se dois contratos, com as mesmas partes, mas com a validade apenas do posterior, fazendo com que seja mitigado o cumprimento do contrato de compromisso em face à existência do contrato posterior. 2 TEORIA GERAL DOS CONTRATOS Cumpre mencionar que os contratos não são sempre justos, entretanto, a igualdade de obrigações entre os contratantes é essencial para o fiel cumprimento da justiça contratual. Com o intuito de lograr a perfectibilidade nos contratos, deve-se apreciar os princípios contratuais, com a finalidade de afastar os vícios, erros ou a onerosidade excessiva. Dessa forma, apresentar-se-á os princípios gerais dos contratos, quais sejam: 1) Autonomia da vontade; 2) consensualismo; 3) força obrigatória; 4) boa-fé. Entretanto, segundo o douto Orlando Gomes 3, podem-se acrescentar dois outros princípios norteadores do regime contratual: o princípio do equilíbrio econômico do contrato e o princípio da função social do contrato. Dessa forma, para melhor elucidar o tema far-se-á uma breve apresentação dos referidos princípios, nos tópicos que seguem: 2.1 O PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE Por esse princípio, incide o livre estímulo dos indivíduos de contratar, mediante declaração de vontade. Assim, todo indivíduo capaz tem competência para invocar o surgimento de um direito, 4 ou seja, o princípio da autonomia da vontade é a livre ingerência delineada pelos contratantes, capazes para tanto. A autonomia da vontade, conforme os ensinamentos de Kant 5 : A vontade é uma espécie de causalidade, pela qual ela pode ser eficiente, independentemente de causas estranhas que a determinem; assim como necessidade natural é a propriedade 3 GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p Ibidem, p KANT, Immanuel. Fundamentação da Metafísica dos Costumes e Outros Escritos. Tradução: Leopoldo Holzbach. São Paulo: Martin Claret, 2005.p. 93 e 94.

4 4 da causa de todos os seres irracionais de serem determinados à atividade pela influência de causas estranhas [...] Destarte, imperioso mencionar que a liberdade em contratar é uníssona e segue o desejo dos contratantes, entretanto, o artigo (art.) 421 e seguintes do Código Civil (CC), evidencia que a liberdade de contratar será exercida nos limites da função social 6. Assim, há uma mitigação do princípio da liberdade, muito embora as partes sejam livres para contratar o que pretendem ou anseiam, devendo observar os ditames do art. 421 do CC e ao princípio constitucional da igualdade, fazendo com que sejam afastadas as desigualdades entre os contratantes. Ainda, para corroborar o pensamento em destaque, evidencia-se o que bem coloca Kant 7 uma vontade livre seria um absurdo. 2.2 PRINCÍPIO DO CONSENSUALISMO O consensualismo, por sua vez, denota a consentimento das partes para que o contrato tenha existência, entretanto, este que não conduz o pleno consenso, podendo, inclusive a contratação ser válida por atos de solenidade, tais como nos contratos solenes e os contratos reais PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA O referido princípio consubstancia a força dos contratos entre as partes, de modo que o contrato faz lei entre as partes, caracterizado pelo devido cumprimento do contrato. Assim, o contrato celebrado com os delineamentos de todos os pressupostos e requisitos, deve ser cumprido ou até mesmo executado de forma imperativa. A força obrigatória dos contratos é a certeza do cumprimento do que foi acordado entre as partes, evidenciando a segurança jurídica no âmbito extrajudicial, contudo, não significa a impossibilidade de levar ao crivo do Judiciário, o contrato firmado entre as partes, visando à nulidade da cláusula, 6 JUNQUEIRA, Gabriel José pereira. Contratos em geral no Código Civil de São Paulo: 3. ed. Leme, Imperium, 2009, p KANT, Immanuel. Fundamentação da Metafísica dos Costumes e Outros Escritos. Tradução: Leopoldo Holzbach. São Paulo: Martin Claret, 2005.p GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 26.

5 5 revogação ou a revisão dos contratos. Nessa seara, destaca-se a cláusula rebus sic standibus, a mencionada cláusula, de tamanha importância, passou a ser denominada na hodiernidade de teoria de imprevisão, pois esta autoriza a revisão do contrato, fazendo com que as situações com excessivo desabono para um dos contratantes sejam revisadas 9. Cumpre referir que a clausula de rebus sic standibus ou teoria da imprevisão deve ser entendida como presumida e intrínseca aos contratos. 2.4 PRINCÍPIO DA BOA-FÉ Imperioso relatar que pela manifestação de vontade as partes são levadas a configurar o negócio jurídico, denominado contrato, entretanto, para a fiel formulação dos contratos é indispensável à incidência da boa-fé, se caracterizando na lealdade, na confiança, na honestidade, na retidão, na equivalência de prestações e contraprestações. Em suma, o princípio da boa fé evidencia os pilares em que são calcados as relações contratuais. O princípio da boa-fé e o da probidade estão estipulados no art. 422 do CC/02, que preceitua: Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé 10. Por conseguinte e considerando que o Código Civil trouxe para as suas linhas o artigo concernente à boa-fé é porquê a transparência edificada nas expressões, probidade e boa-fé, de certo modo nos apresentam e igualmente impõe-se à confiabilidade a qual as relações contratuais devem estar submetidas. Pela boa-fé, a exigência se faz uníssona, no sentido que as partes se apresentem de forma correta durante as tratativas e durante o cumprimento do contrato. Importante que se diga que ninguém pode benefiar-se da própria torpeza, mas, para tanto, a má-fé deve ser provada, enquanto a boa-fé é presumida. 9 GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p BRASIL. Código Civil Brasileiro. Art. 422, caput, introduzido pela lei 10406/2002. Disponível em < Acesso em 20 out. 2011

6 6 O princípio da probidade, expressamente constante no art. 422 do CC, nada mais é do que o reforço quanto aos critérios objetivos, evidenciando a honestidade a que são submetidas as partes quando formam os pólos contratuais. A doutrina ramifica a boa-fé em boa-fé subjetiva e objetiva, que será elucidada de forma sintética, nos tópicos seguintes. 2.5 BOA-FÉ SUBJETIVA A subjetividade denota a situação de o indivíduo ter conhecimento ou falta deste em relação a certos fatos, ou seja, o Direito protege aquele que tem consciência de estar agindo conforme a lei, mesmo que a realidade mostre o inverso, sendo utilizada, com mais incidência nos campo dos direitos reais 11. A subjetividade conduz ao íntimo do indivíduo, com aplicação numa convicção de agir correto, ou seja, o indivíduo acredita estar certo, mas apresenta de forma errada, mas sem o requisito intenção de errar. 2.6 BOA-FÉ OBJETIVA Já nessa modalidade de boa-fé, o indivíduo deve apresentar em seu comportamento a boa-fé, pois trata-se de uma regra de conduta, imposta pelo art. 422 do CC. Conforme antes referido, trata-se da lealdade, da retidão e do bom comportamento, evidenciado no caso em concreto, pois se trata de um princípio, evidentemente abrangente e apreciado na casuística. 2.7 PRINCÍPIO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO Muito embora a apresentação do princípio em comento tenha sido apresentado juntamente com a força obrigatória dos contratos, o princípio do equilíbrio econômico merece pinceladas extras, em função da notoriedade e da mitigação da máxima pacta sunt servanda. 11 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Contratos e atos unilaterais. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2004, v. 3, p. 26.

7 7 O princípio em epígrafe apresenta o que está disciplinado no art. 157 e parágrafos do CC. Ainda entoando a figura da lesão, da revisão ou da resolução por onerosidade excessiva, importante a cumulação do artigo supracitado com os art. 478, 479 e 480 todos do CC. Cumpre referir que os contratos não são estáticos e podem sofrer oneração posterior, tanto por intenção velada de um dos contratantes ou por mera imprevisão. Logo, a dinâmica social concernente a qualquer negócio jurídico encontra amparo no Código Civil para impor a revisão ou resolução contratual 12. Por fim, no que diz respeito à aplicação do princípio econômico na relação contratual, o TJRS parece indicar o caminho sem grandes contradições, uma vez que a algum tempo as decisões seguem no mesmo sentido. 2.8 PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO A relação contratual visa atingir os objetivos específicos do ato negocial, bem como também os objetivos sociais. Mister destacar o art. 421 do CC, senão vejamos: A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. Destarte, o presente artigo não limita a liberdade de contratação, mas delimita os alcances do contrato quando presentes interesses relativos à dignidade da pessoa humana 13. Bem destaca o Douto Arnaldo Rizzardo 14, assim vejamos: [...] a função social do contrato, que leva a prevalecer o interesse público ao privado, a impor o proveito coletivo em detrimento do meramente individual. Dessa forma, a função social do contrato aprimora o interesse da coletividade em razão do particular que, na verdade, é o princípio Constitucional da igualdade fazendo prevalecer o interesse da coletividade, passando a se impor como diretriz das relações jurídicas. 12 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 11. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 50 e RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 11. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 21.

8 8 A nulidade dos atos negociais, por afrontarem a função social contratual, surgiu com a finalidade de proteger o economicamente mais fraco na relação negocial, posto que é conferido ao mais fraco um mínimo de bem estar social. Assim, tratando bem o indivíduo, sai ganhando toda a sociedade 15. A tendência de socialização evidencia a funcionalidade ética e moral que até mesmo uma relação particular deve estar atrelada para de tal sorte ir ao encontro da harmonia e do bem comum. 2.9 BREVE ANÁLISE DOS PRESSUPOSTOS E REQUISITOS DOS CONTRATOS Para a validade dos contratos, se faz necessária a existência dos pressupostos intrínsecos e extrínsecos. Assim, destacar-se-á de forma minuciosa, os pressupostos extrínsecos: capacidade das partes, idoneidade do objeto e legitimação para realizá-lo. Já os pressupostos intrínsecos são: o consentimento, a causa, o objeto, a forma. Assim seguem: Capacidade das partes A capacidade das partes é requisito exigível para todo o negócio jurídico, sob pena de nulidade ou anulabilidade, dependendo do tipo de incapacidade em questão. Para tanto, importante destacar a capacidade jurídica e capacidade natural: a primeira é aquela constatada quando o agente tem capacidade civil, conforme os ditames do art. 5 do CC. Já no que se refere à capacidade natural, percebe-se que está vinculada à capacidade de sanidade mental, como no caso de insano mental não interditado. Assim sendo, caso haja contratação com incapaz natural, há de se admitir nulidade do contrato. Percebe-se que há capacidade jurídica, mas carece capacidade natural SANTOS, Antônio Jeová. Função Social do Contrato. São Paulo: Editora Método, 2004, p GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 53.

9 Idoneidade do objeto No que se refere à idoneidade, vale destacar o que disciplina o art. 104 do CC, no sentido de que o objeto do contrato deve, impreterivelmente, ser lícito, possível e determinado. Dessa forma, o objeto constante no negócio jurídico deve ser lícito, rechaçando qualquer possibilidade que atente à legislação, à moral e aos bons costumes. Ainda, de igual forma, deve-se afastar o proveito de que os indivíduos possam almejar através da sua própria torpeza. Consta o referido princípio no art. 150 do Diploma Legal Civil, afastando a torpeza e dolo bilateral Legitimidade para sua realização A legitimação se classifica em direta ou direta. A primeira ocorre quando o agente capaz pratica atos para suprir seus interesses, adquirindo direitos e contraindo obrigações. A legitimidade indireta ocorre quando o ato é praticado por terceiro, mas investido de poderes para tanto, como no caso de instrumento de mandato outorgando poderes ao outorgado, podendo ser delegação por lei ou ato de vontade 18. Compete referir, ainda, que quando há proibição para agir, nesse caso haverá ilegitimidade para agir e, caso o ato seja praticado, não haverá validade, posto que praticado por ilegítimo Consentimento Consentimento é, sem dúvida, requisito de suma importância, pois para a formação de qualquer negócio jurídico é necessário o consentimento, mesmo nos negócios unilaterais. Dessa feita, o contrato não se perfectibiliza sem o acordo de vontades sobre todas as cláusulas contratuais. Sem esse entendimento não haveria 17 GONÇALVES, Carlos Roberto. 7. ed. Direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2010, v. 3. p TELLES, Inocêncio Galvão. Dos contratos em geral, Lisboa: Coimbra, 1947, p. 246.

10 10 relação contratual, posto que sem o animus de contrair obrigações não há existência contratual Causa Dada a polissemia de conceitos que recaem sobre a causa e também por ser sua conceituação muito controvertida, há correntes que aceitam e outras que não a aceitam como sendo um dos elementos do contrato. O Código Civil vigente trouxe algumas novidades com relação à doutrina da causa, permitindo diferenciar as diversas situações em que cabe usar o referido verbete e quais suas finalidades. No caso em tela, trata-se da causa final ou causa do contrato propriamente dita, cujas definições principais são a de função enconômicosocial do contrato, assim como a causa de atribuição patrimonial, subdividida em causa credendi, causa donandi e causa solvendi 19. Muitos confundem a causa com o objeto do contrato. Assim, de acordo com a situação abordada anteriormente, resolve-se a questão, pois há diferenças substanciais entre um e outro, tendo cada qual importância distinta, como se verá logo abaixo Objeto O objeto do contrato é o conjunto dos atos que os contratantes se comprometeram a prestar. Assim sendo, não podem ser considerados objetos as prestações, pois, na verdade, são o objeto da obrigação. Nesse liame, destaca-se que o objeto, como foi visto no tópico da idoneidade do objeto, deve ser lícito, possível e determinável GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2010, v. 3. p. 65.

11 Forma Requisito essencial à validade dos negócios jurídicos em geral é a forma pela qual devem ser realizados. Para os contratos, vigora o princípio da forma livre, sendo que os contratos formais ou solenes constituem exceção. A forma escrita é a preferida, embora não seja exigida para a maioria dos contratos, pois traz consigo a questão do elemento da prova da realização do contrato. Ordinariamente, os contratos celebram-se por instrumento particular, devendo ser assinado pelas partes (necessariamente que estejam na disposição e administração dos seus bens), sendo necessário que o mesmo seja subscrito por duas testemunhas, pois assim, reveste-se de força executiva, no caso descumprimento do enlace contratual. O negócio contratual pode ser autenticado pelo reconhecimento de firmas, por tabelião, reforçando-se a autenticidade das declarações mediante sua transcrição no registro público 21. A forma escrita solene é a aplicada à compra e venda de imóveis, pois tal exigência decorre de exigência do art. 215 do diploma legal Civil, conforme será abordado no capítulo quatro do presente trabalho BREVE APRESENTAÇÃO DA INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS Oportuno rememorar, para melhor compreensão do tema que, além das regras constantes nos capítulos dos contratos nominados no Código Civil, há artigos esparsos no diploma legal Civil, constituindo regras sobre interpretação nos diversos negócios jurídicos contratuais. Nesse esteio, quando da existência de cláusulas contratuais ambíguas ou conflitantes aplicar-se-á a mais favorável ao aderente. Também de igual forma os artigos 110 e 111 do CC, são causas que relacionam, respectivamente, sobre a reserva mental e do silêncio da manifestação de vontade GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 7. ed.são Paulo: Saraiva, 2010, p. 66.

12 12 Assim, vislumbra-se que as cláusulas devem ser seguidas na sua literalidade, posto que podem ser conflitantes, ou até mesmo, porque as cláusulas devem ser entendidas como um todo e não de forma unitária. 3 PECULIARIDADES DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS Por este contrato temos o acordo de vontades entre os contratantes, cujo objeto é a obrigação de fazer que se dará com o contrato definitivo, que é a escritura de compra e venda. Nesse sentido, é imprescindível destacar a abordagem histórica de Pontes de Miranda 23 : no caso de pluralidade subjetiva, se obrigam a concluir outro negócio jurídico, dito negócio principal, ou contrato principal. Assim, é evidente que o contrato preliminar visa o contrato futuro. O primeiro contrato é, na verdade, a formalização das tratativas para, no futuro, ser substituído pelo contrato definitivo. Cumpre referir que as denominações compromisso de compra e venda, promessa de compra e venda e contrato preliminar, são utilizadas aleatoriamente pela doutrina. Entretanto, Orlando Gomes distingue promessa de compra e venda de compromisso de compra e venda, referindo que o primeiro praticamente desapareceu em face do segundo, posto que o segundo qualifica-se pela sua denominação, que é compromissar-se, para evento futuro, deslindando-se na compra e venda, sendo este irretratável, não necessitando da figura do arras penitencial, pois não cogita-se a hipótese de irretratabilidade. Já a promessa de compra de venda promete a compra e venda futura, entretanto, a retratabilidade poderá figurar nas cláusulas desse contrato, ou na forma expressa ou na figura do arras 24. Para melhor elucidar e bem compreendermos, é de bom tom explicitar o referido arras: nada melhor do que utilizarmos a fonte formal primária, do diploma Código Civil de Dessa forma, quem oferece arras penitenciais perderá a quantia e, a quem se beneficia, compete a devolução mais o valor equivalente a arras, 23 GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p Ibidem, p. 290 e 291.

13 13 sendo os mencionados valores tidos como sanção pelo arrependimento e não conclusão do contrato. Assim, após distinções entre contrato preliminar, promessa de compra e venda e compromisso de compra e venda, adentrar-se-á no compromisso de compra e venda, deixando para trás demais eventuais distinções entre as denominações do primeiro contrato que visa à compra e venda de imóveis. Destarte, imperioso mencionar que o compromisso de compra e venda é contrato típico em que as partes se obrigam a firmar contrato futuro de compra e venda, concluindo-se pela transferência de titularidade de imóvel, com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Importante dizer que a promessa de compra e venda toma destaque com o aumento da pretensão aquisitiva de lotes de terrenos e construções de apartamentos. Mediante a ascensão dos referidos negócios, surgiu a necessidade de regulação de tais contratos que, inicialmente, deu-se com o Decreto-lei 58/37. Após, surgiram as Leis 4.380/64, 6.766/79 e 9.514/97 e, por consequência, da numerosidade dos referidos negócios, o legislador inseriu no Código Civil de 2002, dispositivos para a regulação dos referidos negócios, conforme consta nos artigos 108, 1417, 1418 do referido diploma legal 25. Logo, com o advento dos contratos de promessa de compra e venda, a necessidade de confiabilidade e segurança de que o contrato definitivo pressupõe, deu-se com a modalidade de irretratabilidade, denotando práticas cada vez mais expressivas dos referidos contratos no tecido social. Assim, visando à garantia do contrato futuro, sem retratações, o compromisso de compra e venda apresenta-se com irretratabilidade intrínseca a sua denominação. Após distinções entre a promessa de compra e venda e compromisso de compra e venda, deslindar-se-á sobre o compromisso de compra e venda, posto que esta é uma das modalidades contratuais centrais do presente trabalho. A característica do compromisso de compra e venda está exposta na subordinação de exigibilidade de quem se comprometeu a vender ao cumprimento de prestações em face de quem se comprometeu a comprar. Nesse caso, quem se comprometeu a pagar, não poderá exigir o contrato 25 BATALHA, Wilson de S. Campos. Loteamento e condomínios: sistema jurídico de propriedades financiadas, 1ª edição, São Paulo: 1953, p. 364.

14 14 definitivo, sem antes pagar o valor do bem. Assim sendo, quando da quitação do valor do bem imóvel poderá o comprador exigir o título translativo, na verdade não deixa de ser uma compra e venda na modalidade parcelada, sendo a garantia do vendedor o título translativo 26. Dando seguimento, ainda no mesmo sentido, Orlando Gomes 27, arremata [...] querem os contratantes fixar imediatamente, com força vinculante, o conteúdo do negócio que se seguirá oportunamente. Praticamente, deixam apenas de assinar a escritura de compra e venda. 3.1 NATUREZA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA A particularidade entonante do compromisso de compra e venda consta na atribuição de direito real aferido pelo artigo 1417 do Diploma Legal Civil de Por conseguinte, o referido artigo concede a eficácia real. Entretanto, para a plena eficácia real do compromisso de compromisso de compra e venda, apresenta-se a necessidade de registro do referido contrato na escritura do imóvel, consoante aos artigos 5 e 22 do Decreto-Lei 58. Nesse momento, o compromisso se reveste de direitos reais 28. Oportuno mencionar que há históricas divergências quanto à atribuição de direitos reais ao compromisso de compra e venda. Nesse liame destacar-seá a posição negatória de ser direito real atribuído pelo Decreto-Lei 58, do Douto Pontes de Miranda 29, senão vejamos: o direito do titular do pré contrato já seria o domínio, sendo excrescência o negócio jurídico posterior: a escritura definitiva não passaria de um bis in idem Para o emérito doutrinador Orlando Gomes 30 o direito real atribuído ao compromisso de compra e venda trata-se, na verdade, de uma limitação aferida ao promitente-vendedor, que fica impossibilitado de alienar o bem, uma vez que há o registro do compromisso junto à escritura do imóvel. 26 GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p Ibidem, pág RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 11. ed. Rio de janeiro: Forense, 2010, v. 3. p PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. 4. ed. Rio de Janeiro: Editor Borsoi, 1977, v.13, p GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 293

15 15 Muito embora a divergência doutrinária adentre no estado de ser ou não direito real, o compromisso de compra e venda registrado no Cartório de Registro de Imóveis traz nas suas entre linhas duas possibilidades práticas: 1) o promitente-vendedor fica proibido de alienar o bem a um terceiro; 2) ou caso ocorra a resolução do contrato, o imóvel volta na sua plenitude ao promitente vendedor. Compete referir, ainda, que o legislador consolidou no art. 1225, inciso VII, do Código Civil, os direitos reais do promitente comprador do imóvel. Contudo, o art do mesmo diploma legal, aufere que os direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, salvo os casos expressos neste Código. Assim sendo, a expressão do mencionado artigo 1227 do CC, quando menciona salvo os casos expressos neste artigo, nos conduz ao entendimento que o art é um dos casos expressos no Código Civil, senão vejamos: Ao Poder Executivo é facultado, a qualquer tempo, cassar a autorização concedida a sociedade nacional ou estrangeira que infringir disposição de ordem pública ou praticar atos contrários aos fins declarados no seu estatuto. Portanto, em que pesem as divergências doutrinárias quanto à natureza do compromisso de compra e venda ser de direito real ou não, como o que acima fora exposto, verifica-se que nesse tipo de contrato, quando levado a registro na matrícula do imóvel, para o promitente-vendedor o efeito imediato é a perda da faculdade de dispor do aludido bem, enquanto perdurar o contrato de compromisso. Já o efeito mediato é a certeza do contrato futuro, quando do pagamento do valor creditado ao bem. 3.2 CAPACIDADE DAS PARTES E FORMA A plena capacidade entre as partes é requisito impreterível para a perfectibilização contratual, pois cumprirá com a forma exigida pela lei civil pátria. Assim, cumpre referir que no momento da firmação (assinatura) do compromisso de compra e venda de bens imóveis, o alienante assume desde logo a disposição do bem, portanto, este é o momento em que é exercida a

16 16 disposição, mesmo que a venda seja consumada com o ato solene de transferência da escritura pública, sob pena de invalidade do negócio jurídico. Logo, o alienante que firma compromisso irretratável de venda do bem deve estar no gozo da capacidade plena. Nesta seara, faz-se mister destacar que, para disposição de bem imóvel, é impreterível a anuência do cônjuge, caso o alienante seja casado, concernente ao art do diploma legal Civil, in verbis Ressalvado o disposto no art , nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta, alienar bens do casal. Dessa forma, é notório que o legislador quis dar tratamento diferenciado para a venda de bens imóveis, consubstanciando inúmeras formalidades para a disposição do bem em comento. Portanto, vislumbra-se que a capacidade no momento da consumação do compromisso de venda é, sem dúvida, o momento que o vendedor dispõe do bem. Assim, a incapacidade superveniente não obsta o cumprimento da obrigação assumida. Entretanto, se o vendedor torna-se incapaz, importante será a figura do representante legal para fazer às vezes do vendedor ou, ainda, a adjudicação compulsória através de sentença. Em outras palavras significa dizer que, para efeitos de alienação, o ato de destaque é o compromisso de compra e venda, pois é nesse momento que encontraremos o começo da disposição do bem, finalizada, em momento oportuno, pela transferência do título translativo. É de Referir-se, ainda, que somente com o registro da escritura no Registro de Imóveis que se a propriedade, conforme o que dispõe o art do Código Civil, in verbis: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Portanto, ato solene atrelado à venda de imóveis, que concederá ao adquirente a propriedade e a posse direta. Entretanto, o registro do compromisso de compra e venda no Registro de Imóveis dá ao comprador a segurança devida, constituindo direito real.

17 EXECUÇÃO A execução do compromisso de compra e venda consolida-se através da transferência definitiva de compra e venda, ou ainda, por meio da adjudicação compulsória. Por conseguinte, ainda quanto à efetivação do compromisso de compra e venda, importante referir que o contrato definitivo é a execução do contrato de compromisso de compra e venda, pois o primeiro é ato inaugural que tem prazo para findar, enquanto o último contrato, ou seja, o da compra e venda, é a continuidade do primeiro pelo simples fato de substituí-lo. Assim, qualquer tentativa de anulação do primeiro é tida como ineficaz quando da existência do segundo, pois necessário seria refazer o primeiro, no entanto, se há o contrato de compra e venda definitivo, refazer o compromisso, na prática, apresenta-se destituído de relevância. 3.4 EXTINÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Importante salientar que pela extinção do compromisso de compra e venda temos as seguintes modalidades, senão vejamos: a) execução voluntária; b) execução coativa; c) resolução; d) dissolução por mútuo consentimento 31. Dessa forma, deve destaca-se que a execução voluntária ocorre através do registro da escritura no Registro de Imóveis, portanto, é cristalino que a transferência do título translativo de propriedade extingue o compromisso de compra e venda. Ademais, mister, referir que o alienante, após uma valoração incidente sobre o cumprimento das obrigações assumidas no compromisso, age voluntariamente na transferência do título translativo. Sendo que após a referida transferência não há que se falar em débitos decorrentes do compromisso, pois mesmo que o alienante alegue valores pendentes. Presume-se pelo perdão dos valores, quando da transferência do título translativo, visto que o alienante aceita a cláusula de quitação referente à venda do bem, constando na 31 GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 304.

18 18 mencionada cláusula que não há mais valores pendentes referente ao imóvel em pauta. Importante dizer que, quando há adjudicação compulsória, o cancelamento do compromisso se dá por mandado judicial e, no caso de dissolução por consentimento mútuo, cancela-se com o pedido das partes 32. Dessa forma, a extinção do compromisso é causa natural: ou por meio da transferência do título translativo, por consentimento mútuo; ou por execução coativa em forma específica; ou por ação adjudicatória, posto que o compromisso de compra e venda surge com momento certo para findar, de acordo com as formas explicitadas acima. Nesse sentido, importantíssimas são as considerações de Carlos Roberto Gonçalves 33, senão vejamos os contratos, como os negócios jurídicos em geral, têm também um ciclo vital: nascem com o acordo de vontades, produzem os efeitos que lhes são próprios e extinguem-se. Importante trazer à luz que a extinção contratual se dá pelo cumprimento das obrigações avençadas. Nesse sentido, importantíssimo apreciar os ensinamentos de Carlos Roberto Gonçalves 34 [...] comprova-se o pagamento pela quitação fornecida pelo credor [...] Percebe-se que a quitação é ato individual do credor e desonera o devedor quanto ao bem objeto do contrato, estando assim disposto no art. 320 do Diploma legal Civil, in verbis: A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante. Entende-se, a partir do artigo supramencionado, que o credor designará a dívida quitada, portanto, conclui-se que qualquer alegação posterior estará acobertada pela mera tolerância, pois se assim não fosse, não haveria razão para o credor desonerar o adquirente do bem em um determinado momento e, 32 GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, p GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2004, v. 3. p GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2004, v. 3. p. 154.

19 19 em outro, o reobrigá-lo. Ademais, importante referir que a segurança incidente no direito contratual, inibe o alienante de modificar o que por ele foi atestado. 3.4 A FORÇA VINCULANTE DA OFERTA Cumpre mencionar, todavia, que a força vinculante da proposta vem disciplinada no art. 427 do Código Civil. Percebe-se, a partir do artigo suprareferido, que a proposta vincula o proponente a manter a oferta no contrato que envolverá os contratantes. Nessa linha de entendimento bem coloca Carlos Roberto Gonçalves, como segue: [...] desde que séria e consciente, a proposta vincula o proponente. A obrigatoriedade da proposta consiste no ônus, imposto ao proponente, de mantê-la por certo tempo a partir de sua efetivação e de responder por suas conseqüências, por acarretar no oblato uma fundada expectativa de regularização do negócio, levando-o muitas vezes, como já dito, a elaborar projetos, a efetuar gastos e despesas, a promover liquidação de negócios e cessão de atividades etc. Por conseguinte, mostra-se cristalina a necessidade da obrigatoriedade da oferta ser transcrita no futuro contrato, posto que o adquirente do bem promove expectativas sobre o negócio que se confirmará no futuro negócio jurídico, inclusive leva-o muitas vezes a efetuar despesas para bem cumprir o que o que lhe foi objeto de proposta 4 PECULIARIDADES DA COMPRA E VENDA A compra e venda é um dos contratos com maior incidência na dinâmica social, pois através do mesmo podemos atender às mais variadas necessidades da sociedade. O contrato em comento um é dos instrumentos para a circulação de riquezas, de suma importância para economia nacional. Trata-se de contrato nominado, disposto no art. 481 do CC: pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Por conseguinte, a compra e venda tem como fim específico a alienação de um bem, mediante pagamento em dinheiro deste. Portanto, o pagamento deverá ser em dinheiro, pois caso não seja em dinheiro, será de outra espécie, como troca.

20 20 No que concerne à estrutura da compra e venda, colacionam-se as características do contrato em epígrafe, quais sejam 35 : 1) bilateralidade; 2) onerosidade; 3) comutativo; 4) aleatório; 5) de execução instantânea ou diferida. Dessa forma, apresentar-se-á um conciso esboço das características relacionadas no presente tópico, conforme seguem: 4.1 BILATERALIDADE O contrato de compra e venda é ato negocial genuinamente bilateral, visto que o acordo de vontades emerge de obrigações recíprocas. Dessa forma, o alienante se obriga a transferir a propriedade, enquanto o adquirente se obriga a entregar o valor correspondente do bem. Compete complementar que a transferência do bem, objeto da alienação, se dará pela tradição se for venda de bens móveis, conforme o texto do artigo 1226 do Código Civil, in verbis: Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição, cumulado com o artigo 1267 do mesmo diploma, in vebis: A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição. Já para bens imóveis a propriedade se adquire com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, de acordo com o teor do artigo 1227 do Código Civil. Assim sendo, a bilateralidade é característica corrente da compra e venda, concluindo-se com a entrega do bem, ou o registro da escritura pública no Registro de Imóveis, conforme explicitado acima, mediante pagamento em dinheiro. 4.2 ONEROSIDADE No que tange à onerosidade, é nítido que, pela compra e venda, é necessário o pagamento do preço, pois caso não houvesse essa necessidade, seria evidente caso de doação. 35 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. 11 ed. São Paula. Atlas, 2011, p. 10.