PROJETO DE PESQUISA. Faculdade de Direito de Campos. Direito Civil. Contratos. Fiança no Contrato de Locação Urbana

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1 PROJETO DE PESQUISA Faculdade de Direito de Campos Direito Civil Contratos Fiança no Contrato de Locação Urbana Ana Luiza P. Machado Bárbara Tavares Caldas Fábia Santos Pereira Campos, 2006

2 ASSUNTO: Direito Civil TEMA: Contratos TÍTULO: Contrato de Fiança na Locação Urbana Objetivo Geral: Analisar o conteúdo de Fiança no Contrato de Locação Urbana Objetivos Específicos: Compreender a relação jurídica entre fiador e locatário e fiador e locador, relacionando os contratos de Fiança e locação Identificar a incidência da CF, NCC, CDC e Lei do Inquilinato na resolução jurídica de conflitos com relação à fiança e nos contratos de locação Justificativa: As garantias são importantes para os contratos de locação. Raros serão os contratos que se apresentam sem garantias. A fiança é sem dúvida a forma tradicionalmente mais utilizada nos contratos de locação. Na locação, aplicam-se os princípios gerais de fiança. O contrato de locação constitui uma relação duradoura e por isso o fiador é imprescindível para dar segurança ao locador. Sendo essa fiança uma das sanções aplicáveis à parte que não cumpre com a obrigação oriunda do contrato de locação, no caso do locatário. É importante também para essa modalidade contratual, que estejam presentes, mormente na locação imobiliária a cláusula penal e a cláusula de garantia, geralmente fidejussória. A fiança foi escolhida como tema, devido a atual dificuldade de encontrar pessoas que estejam encorajadas a dispor seu patrimônio em favor de outrem, haja vista os riscos inerentes. A fiança se delimitou ao contrato de locação urbana, devido a questão social. O desequilíbrio econômico que gera estoque imobiliário para uns e carência habitacional para outros enseja na exploração financeira daqueles sobre estes.

3 Marco Teórico: Maria Helena Diniz afirma ser a fiança ou caução fidejussória, a promessa feita por uma ou mais pessoas de satisfazer a obrigação de um devedor, se este não a cumprir, assegurando ao credor o seu efetivo cumprimento. Trata-se de uma garantia pessoal. Acrescenta Arnaldo Rizzardo, fiança é expressar garantia, segurança, responsabilidade. Com objetivo de conceder seguranças aos compromissos que alguém assume, por se tratar de garantia pessoal, a fiança, ela própria pode levar ao fiel cumprimento do contrato. E, trata-se de uma espécie de gênero caução fidejussória. Para Silvio Venosa toda obrigação deve ser cumprida, essa é a finalidade da fiança. O primeiro incumbe ao credor diligente tomar precauções para que isso ocorra. Pelo contrato de fiança estabelece obrigação acessória de garantia ao cumprimento de outra obrigação. O fiador garante o débito de outrem, colocando seu patrimônio para lastrear a obrigação, o titular do débito garantido é o terceiro. Na fiança a responsabilidade do fiador é subsidiário, esse tipo de contrato é baseado na confiança entre os contratantes, é intuitu personae. Assim como descreve em sua obra, o doutrinador Orlando Gomes, em que explana que o contrato de fiança é intuitu personae em relação ao fiador. Importa, decisivamente, para a sua celebração, a confiança que o fiador inspira ao credor. Este acrescenta ainda, que a garantia pessoal prestada por força do contrato de fiança pressupõe logicamente outro contrato de cuja existência e validade depende. É, portanto, um vínculo que se extrai em função de outro. Trata-se, desse modo, de um contrato acessório. Deste seu caráter decorrem tais conseqüências: obrigação fidejussória não sobrevive à obrigação principal; a obrigação fidejussória tem a mesma natureza e extensão da obrigação principal. Assim, se a obrigação principal, como por exemplo, contrato de locação, for nula, a fiança desaparece. Segundo Orlando Gomes, com base no Código Civil de 1916, declara que contrato de locação é um tipo de contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder a outra por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de uma coisa não fungível, mediante certa retribuição. O contrato de locação é bilateral, simplesmente consensual, oneroso, comutativo, impessoal e de duração. E forma pelo simples consentimento. Assim também pensa Maria Helena Diniz que reitera a posição de Orlando Gomes, sendo essa mesma posição adotada pelo Novo Código Civil. Alude Arnaldo Rizzardo que no CC/02 houve uma alteração profunda no que tange a cada um dos tipos de locação, em que há leis específicas para determinados tipos de locação, como por exemplo, a lei do Inquilinato. Atualmente, a locação imobiliária é disciplinada de forma geral pela Lei do Inquilinato, após vários diplomas legais que regularam a matéria. A prestação de serviço civil sem vínculo de subordinação, aplica-se a universo negocial restrito, porque a matéria, como dito, é objeto da legislação trabalhista, como demonstra Silvio Venosa. Esse doutrinador aponta também que a lei do Inquilinato especifica três modalidades: caução, fiança e seguro de fiança locatícia. Apenas uma dessas garantias é permitida. Sendo a fiança, sem dúvida a forma tradicionalmente mais utilizada nas locações.

4 Compreende-se fiança, todo negócio jurídico com o objetivo de oferecer ao credor uma segurança de pagamento, além daquela situada no patrimônio do devedor, garantindo assim, o cumprimento de uma obrigação, em reforço do vínculo originário. Metodologia: A pesquisa utilizará o seguinte material: estudos jurídicos existentes; legislação nacional pertinente; jurisprudência relevante. O material será obtido por meio de artigos publicados em revistas especializadas, livros, acórdãos de tribunais superiores, textos publicados na Internet. A pesquisa, sempre nos limites dos objetivos propostos, se desenvolverá da segunda forma, segue as etapas de resolução desses problemas: 1- Estudo crítico do material doutrinário; 2- Obtenção e análise da legislação nacional pertinente; 3- Seleção e análise de decisões jurisprudenciais dos principais tribunais nacionais; 4- Busca de texto alternativos relacionados ao contrato de Fiança na locação urbana; 5- Análise de textos jurisprudenciais na regulamentação e nas decisões dos diferentes tribunais; 6- Apresentar a realidade atual da efetividade desses contratos no nosso meio social. Problematização: 1- Qual é a função do contrato de locação a partir da CF/88? 2- Se aplica o Código de Defesa do Consumidor o Contrato de Locação? Hipóteses: 1- Através da defesa do consumidor e da função social da propriedade espelham-se fundamentais princípios erguidos a dogma de calibre constitucional. Ambos têm imediata aplicabilidade nas relações econômicas e, via de conseqüência, nos direitos sociais, inclusive à moradia. Deve-se ampliar o alcance dos princípios de ordem pública e interesse social consagrados primeiro na Constituição Federal e, em seguida, no Código de Defesa e Proteção do Consumidor. E, se tanto o Código do Consumidor como a Lei Inquilinária objetivaram proteger o mais fraco da relação jurídica, então que prevaleçam em suas relações as mesmas regras protetivas, pois só assim atender-se-á ao objetivo legal: igualar as partes, deixando-as no mesmo patamar jurídico.

5 2- No conflito normativo entre o Código de Defesa do Consumidor e a nova Lei do Inquilinato, aquele por possuir normas gerais não revoga expressamente esta e nem é revogado por ela. Todavia, existe um caso de incompatibilidade entre elas, quanto ao disposto no art. 51, inc. XVI da Lei 8078/90 com o art. 35 da Lei 8245/91, mesmo que o critério do primeiro seja mais seguro. "É que o art. 35 da nova Lei do Inquilinato, ao tratar das benfeitorias necessárias afasta a incidência direta da Lei de Defesa do Consumidor."

6 Referências: Bibliográfica - NADER, Paulo. Curso de Direito Civil. Contratos. Vol.3. Rio de Janeiro: Forense, GOMES, Orlando, Contratos, 13ªedição, Rio de Janeiro, Editora Forense, RIZZARDO, Arnaldo, Contratos, 2ªedição, Rio de Janeiro, Editora Forense, DINIZ, Maria Helena de. Código de Direito Civil Anotado, 8ª edição, São Paulo, Editora Abril, PEREIRA, Caio Mário da Silva, Instituições de Direito Civil, 11ªed., Rio de Janeiro, Editora Forense, 2003, vol. III. - PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. Tomo XXXVIII. 3ª ed., Rio de Janeiro: Borsoi, BEVILAQUA, Clóvis. Direito das obrigações. 8. ed., rev. e atual. por Achilles Bevilaqua. Rio de Janeiro: Franciso Alves, 1954, p SANTOS, Carvalho. Código Civil Brasileiro interpretado. Vol. III. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, MARQUES, Claudia Lima, Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 2 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. 3. ed. São Paulo: Atlas, BENJAMIN, Antônio Herman de Vasconcelos. Código Brasileiro de Defesa Consumidor. São Paulo: Forense Universitária, Legislação - Constituição Federal de Novo Código Civil (Lei nº , de 10 de janeiro de 2002) - Código de Defesa do Consumidor (Lei nº LEI Nº 8.078, de 11 de setembro de 1990) - Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991) Jurisprudências - Supremo Tribunal Federal (STF) - Superior Tribunal de Justiça (STJ) - Tribunais de Justiças (TJRJ, TJSP, TJMG,...)