LAUDO DE AVALIAÇÃO. Mogi das Cruzes / SP. Novembro Av.Presidente Castelo Branco

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO Mogi das Cruzes / SP Av.Presidente Castelo Branco Novembro 2015

2 1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE LAUDO DE AVALIAÇÃO COMPLETO SOLICITANTE: Invest-Bens Planejamento Imobiliário Ltda FINALIDADE DO LAUDO: Avaliação de Imóvel OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: Obtenção do valor de mercado para venda TIPOLOGIA DO IMÓVEL: Terrenos ENDEREÇO DO IMÓVEL: Av.Presidente Castelo Branco Mogi das Cruzes - SP LOCAL E DATA: São Paulo, 16 de novembro de 2015 VALOR DE AVALIAÇÃO - FAIR OPINION Valor de Mercado do Imóvel para Venda = R$ ,00 (Vinte e oito milhões, quinhentos e setenta e um mil reais) Valor de Avaliação para Venda Forçada = R$ ,00 (Vinte milhões, seiscentos e noventa e quatro mil reais) VALORES VÁLIDOS PARA NOVEMBRO DE

3 2. DADOS DO TRABALHO 2.1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE Invest-Bens Planejamento Imobiliário Ltda OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O presente trabalho tem por finalidade fornecer o valor de mercado do Terrenos, situado na Av.Presidente Castelo Branco. Importante ainda destacar que de acordo com a ABNT NBR , valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente FINALIDADE DO LAUDO Avaliação de Imóvel ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Modalidade do Laudo de Avaliação: Modalidade Completa Enquadramento do laudo de avaliação, segundo seu grau de fundamentação: Grau III Grau II Grau I Laudo justificado Enquadramento do laudo de avaliação, segundo seu grau de precisão: Grau III Grau II Grau I 2

4 3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 3.1. LOCALIZAÇÃO Os imóveis são dois terrenos contíguos localizados na bifurcação da Avenida Presidente Castelo Branco com Estrada Municipal, distrito Cezar de Souza, na cidade de Mogi das Cruzes - SP. A continuação da Avenida Presidente Castelo Branco liga à Estrada do Rio Acima e Santa Catarina, onde dá acesso à Rodovia Pedro Eroles (SP-88). A Rodovia Pedro Eroles (SP-88) dá acesso à Rodovia Dutra e ao município de Salesópolis. Os imóveis situam-se próximo ao Núcleo Industrial Vereador Alcides Celestino Filho, onde encontram-se a Gerdau, Bandeirante Energia e Cia Mogi de Café Solúvel. Na região também encontram-se o Centro Esportivo Joana D arc e um novo empreendimento denominado Mosaico Essence, um loteamento residencial LEGISLAÇÃO E DEMAIS POSTURAS Atualmente, os imóveis encontram-se em matrículas distintas, registrados no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes sob matrículas nº (área de ,19m²) e nº (área de ,96). Foram apresentados IPTU, exercício de 2015, código do contribuinte nº constando área de terreno de ,00m² e código do contribuinte nº constando área de terreno de ,96m². Os imóveis possuem área de preservação, com lago e canaletas de escoamento (sistema de drenagem de possíveis efluentes). Foi apresentado Levantamento Planialtimétrico, em formato eletrônico, não aprovado, onde encontram-se identificadas Áreas de Preservação Permanente (APP), a seguir: APP ,78m² APP ,52m² ÁREA TOTAL DE APP ,30m² OBSERVAÇÕES: 1. Em vista de não integrar o objeto desta avaliação, não foram efetuadas investigações concernentes a hipotecas, arrestos, usufrutos e penhores, considerando-se o bem livre de quaisquer ônus ou problemas que recaiam sobre o mesmo, que obstem o seu livre uso e depreciem o seu valor de mercado. 3

5 3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ( continuação) 3.1. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO APP MATRÍCULA APP MATRÍCULA AVALIANDO AV. PRESIDENTE CASTELO BRANCO RIO TIETÊ 4

6 3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL (continuação) 3.3. ANÁLISE DA REGIÃO INFRA-ESTRUTURA BÁSICA A Avenida Presidente Castelo Branco possui infra-estrutura básica como energia elétrica, rede de água, telefonia, coleta de lixo e via pavimentada. A Estrada Municipal é uma via não pavimentada CARACTERÍSTICAS DA CIRCUNVIZINHANÇA A região é ocupada parte por sítios e chácaras e parte por Indústrias. Foi encontrado também loteamento residencial e condomínios mais afastados DO TERRENO DIMENSÕES Os imóveis encontram-se sob as seguintes matrículas: 1 - MATRÍCULA área total de ,19m²; 2 - MATRÍCULA área total de ,14m²; Para efeito de avaliação, foram considerados os terrenos unificados totalizando área de ,33m². Para avaliação foi descontada áreas de preservação permanente: APP ,78m² APP ,52m² ÁREA TOTAL DE APP ,30m² Portanto, para fins de avaliação foi utilizada área remanescente de ,03m². 5

7 3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL (continuação) 3.4. DO TERRENO (continuação) TOPOGRAFIA E CARACTERÍSTICAS DO SOLO As áreas referentes ao imóvel possuem topografia plana em relação ao logradouro ÁREAS DE EXPANSÃO Por não possuir áreas construídas, o terreno possibilita construções DAS EDIFICAÇÕES DIMENSÕES Não existem edificações nos terrenos avaliados. 6

8 3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL (continuação) 3.6. DA OPERAÇÃO DO IMÓVEL CARACTERÍSTICAS GERAIS Os terrenos não estão murados e encontram-se desocupados ADMINISTRAÇÃO DA PROPRIEDADE (PROPERTY/FACILITY MANAGEMENT) A manutenção e administração da área é feita pela Invest-Bens Planejamento Imobiliário Ltda. 7

9 3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL (continuação) 3.7. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 8

10 engenharia e construções ltda. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO MATRÍCULA MATRÍCULA AVALIANDO AVALIANDO Vista do terreno Via de acesso, Av. Presidente Castelo Branco Terreno à direita Vista do terreno pela Av. Pres. Castelo Branco AVALIANDO Vista parcial do terreno Terreno avaliando

11 engenharia e construções ltda. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Vista parcial do terreno Vista parcial do terreno Vista parcial do terreno Vista parcial do terreno LIMITE DO TERRENO Vista do lago, área de presevação APP Vista do limite do terreno, montanha ao fundo Estrada Municipal, via de acesso não pavimentada Vista parcial do terreno

12 engenharia e construções ltda. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO AVALIANDO AVALIANDO Vista parcial do terreno Vista parcial do terreno Vista parcial do terreno Vista parcial do terreno Vista do lago, área de presevação APP Via de acesso, Estrada Municipal Vista parcial do terreno Vista parcial do terreno

13 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Vista parcial do terreno, pela Av. Pres. Castelo Branco Cia Mogi de Café Solúvel Stand de vendas de Loteamento Áreas em comercialização na região Indústria Gerdau, na região Indústrias no entorno Clube esportivo, lado oposto do imóvel Novo empreendimento na região, loteamento residencial

14 4. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 4.1. MERCADO LOCAL Mogi das Cruzes tem uma economia muito diversificada. Possui uma agricultura muito forte: é o maior polo produtor de hortaliças, cogumelos, caqui, orquídeas e nêsperas do Brasil. Por outro lado é uma cidade que vive uma expansão industrial forte, com 891 indústrias, entre elas a General Motors (GM), a Valtra, controlada pela AGCO Corporation, que é a maior fabricante de tratores agrícolas do Brasil, e a Gerdau. O setor industrial emprega 20 mil pessoas. No setor de serviços, há 21 mil pessoas empregadas e duas das maiores empresas de telemarketing do País, a TIVIT e a Contractor, que empregam mais de 5 mil pessoas. No comércio há estabelecimentos comerciais e 17 mil pessoas empregadas. A economia tem crescido 5% ao ano. Isso acontece exatamente pelo número de empresas que estão se instalando na cidade e por ter uma economia tão variada, que não permite que entre em crise. O orçamento cresceu mais de 10% entre dois anos recentes. Há 20 empresas em construção, 13 estão elaborando projetos, 13 empresas incubadas e duas estão em tramitação na prefeitura. Ao todo são 48 empresas que devem gerar empregos diretos. No espaço de 15 milhões de metros quadrados a prefeitura oferece incentivos fiscais, que variam de acordo com o faturamento e geração de empregos do empreendimento e já abriga 35 indústrias, entre elas a GM Motors e a Kimberly Clark. 13

15 4. DIAGNÓSTICO DE MERCADO (continuação) 4.2. ASPECTOS GERAIS - Fácil acesso à Rodovia Pedro Eroles; - Área de zoneamento ZR-6 - residencial de baixa à média densidade; - Terreno desocupado; - Distante aproximadamente 8 km do centro da cidade de Mogi das Cruzes e 6 km do Mogi Shopping. - Encontra-se próxima de área industrial. - Área com grande dimensão. - Região pouco ocupada CONCLUSÃO O imóvel em análise possui localização passível de futuro desenvolvimento urbano e imobiliário. A área em questão situa-se em área mista de uso industrial, comercial e residencial. Há possibilidade de crescimento nas proximidades da Avenida Castelo Branco com surgimento de novos empreendimentos em todo o distrito de Cezar de Souza. Devido aos fatores acima citado, pode-se considerar o imóvel como sendo de liquidez para venda a longo prazo. 14

16 5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 5.1. REFERÊNCIAS NORMATIVAS A metodologia básica aplicada no presente trabalho fundamenta-se na NBR Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes: 1 - Procedimentos Gerais e 2 - Imóveis Urbanos. Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos - versão 2.005, publicada pelo IBAPE-SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - Departamento de São Paulo, assim como o estudo "Valores de Edificações de Imóveis Urbanos /2.007", elaborado pelo IBAPE-SP METODOLOGIA APLICADA A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponbilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado em análise. A NBR 14653, define os seguintes métodos de avaliação : MÉTODO EVOLUTIVO, no qual o valor do terreno é obtido através da utilização do MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO e o valor das edificações/benfeitorias através do MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE BENFEITORIAS, considerando quando for o caso a aplicação do fator de comercialização. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, é aquele que define o valor do imóvel de forma imediata por meio de comparação direta com dados de elementos assemelhados e que se situem em suas proximidades. Em função da aplicação destes métodos ao final os signatários estabelecerão a Fair Opinion, considerando as características específicas do imóvel em questão, assim como sua liquidez perante o mercado imobiliário em que se encontra inserido. 15

17 5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL (continuação) 5.3. ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES De acordo com a NBR a especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos dispendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado. As avaliações podem ser especificadas quanto a fundamentação e precisão, sendo que a fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis. Já a precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação, dependendo da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, na abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados MÉTODO EVOLUTIVO VALOR DO TERRENO TRATAMENTO POR FATORES Para a determinação do valor do terreno foi aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde o valor do terreno é obtido pela comparação direta com outros terrenos semelhantes situados na mesma região geoeconômica. Diante disso foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar terrenos disponíveis para venda, obtendo-se o campo amostral composto por 6 (seis) elementos comparativos que podem ser observados junto ao Anexo 1.1 Elementos Amostrais, que apresentam diferentes características como localização, área, aproveitamento e outras que impossibilitam uma comparação direta de seus preços unitários, motivo pelo qual utiliza-se o Tratamento por Fatores, para a determinação do Valor Unitário Básico. 16

18 6. CONDIÇÕES LIMITANTES Os signatários, inscritos no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), declaram manter conduta ética profissional norteada pela regulamentação profissional, não possuindo qualquer tipo de interesse sobre o bem avaliado. O trabalho foi desenvolvido atendendo-se aos dispositivos da Lei Federal 5194 e das resoluções no 205 e 218 do CONFEA (respeitado o prescrito na Lei 8.666), que asseguram que todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações, são de responsabilidade e da competência exclusivas de profissionais legalmente habilitados pelo CREA, no livre exercício de suas atividades. No presente trabalho foram atendidos os preceitos definidos na norma técnica da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - NBR 14653:2004 Avaliação de Bens, cujo enquadramento nos graus de fundamentação e de precisão foram inicialmente informados, tendo sido observados, quando cabíveis, também: a) publicações, estudos técnicos e diretrizes do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE); b) normas, diretrizes e provimentos fixados por entidades governamentais e privadas, a nível nacional e de sociedades e institutos no âmbito das avaliações de bens e negócios; c) recomendações de Divisões de Avaliação dos Institutos de Engenharia locais; d) análise de passivos ambientais nos órgãos governamentais competentes como o DEPRN - Departamento Estadual de Proteção dos Recursos Naturais órgão afiliado ao CONAMA - Conselho Nacional do Meio Ambiente, Secretarias Municipais de Meio Ambientes, e CETESB; e) e aos preceitos denominados "Procedimentos de Excelência" definidos pela parte 1 da NBR :2004 da ABNT. Não foram objetos de análise ou de elaboração os seguintes serviços: a) aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé; b) inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral; c) investigações a respeito de características e qualidades geológicas do solo e subsolo, quer quanto à sua capacidade portante, quer quanto aos direitos sobre eventuais ocorrências de jazidas minerais ou de sua eventual exploração, o qual foi considerado como adequado às condições do mercado imobiliário; d) investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que envolvam questões relativas à estabilidade e segurança do imóvel. e) elaboração de estudos de caráter ambiental no solo visando a averiguação de substâncias que possas ser prejudiciais à saúde, às estruturas ou ao meio-ambiente. 17

19 6. CONDIÇÕES LIMITANTES (continuação) Os valores de avaliação apresentados são os que melhor expressam o real valor do imóvel avaliando para a data atual considerando a situação mercadológica local. Não nos responsabilizamos por eventuais fatores econômicos ou físicos, que venham a alterar os mesmos. Sendo assim a DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA reserva a si o direito de rever as conclusões desse trabalho caso seja identificada qualquer característica dessa natureza e que possa afetar o potencial de venda do imóvel. Em vista de não se integrar ao objeto desta avaliação, não foram efetuadas investigações no concernente a hipotecas, arrestos, usufrutos e penhores, considerando-se os bens livres de quaisquer ônus ou problemas que recaiam sobre os mesmos, obstem o seu uso e depreciem o seu valor de mercado. Ressalva-se não se ter verificado a efetiva propriedade dos bens objeto do presente trabalho, pressupondo-se a boa fé das informações que foram prestadas pelo solicitante e por terceiros. As informações verbais utilizadas na elaboração deste trabalho são consideradas de válidas e de boa fé, não sendo de nossa responsabilidade sua exatidão e veracidade. Como a DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA não é uma empresa de consultoria jurídica, essa avaliação não tem por finalidade a confirmação de aspectos relativos à regularidade formal ou legal dos documentos considerados. A presente não gera à empresa e/ou profissional signatários, quaisquer responsabilidades quanto ao desenvolvimento da construção do empreendimento, bem como de sua solidez, segurança e/ou vícios ou defeitos dela decorrentes, arcando única e exclusivamente com a veracidade das informações aqui prestadas. Concluindo, a propriedade dos bens foi considerada livre e desembaraçada, isenta de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter legal para pleno uso, gozo e fruição, com exceção de análise e aprovação, de possíveis passívos ambientais dados pelos órgãos regionais vinculados ao setor ambiental. 18

20 7. TERMO DE ENCERRAMENTO DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA PRODUTO E MODALIDADE: LAUDO DE AVALIAÇÃO - MODALIDADE COMPLETA SOLICITANTE: Invest-Bens Planejamento Imobiliário Ltda FINALIDADE DO LAUDO: Avaliação de Imóvel OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: Obtenção do valor de mercado para venda TIPOLOGIA DO IMÓVEL: Terrenos ENDEREÇO DO IMÓVEL: Av.Presidente Castelo Branco Mogi das Cruzes - SP DATA DA VISTORIA: Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso o presente LAUDO, que se compõe ao todo de 19 folhas escritas de um só lado, contendo rubricas a punho, menos esta, que vai datada e assinada, e em 01 (uma) via(s) impressa(s). Acompanham os seguintes anexos: A. ANEXO 1 - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS - EVOLUTIVO A.1.1. ELEMENTOS AMOSTRAIS A. ANEXO 2 - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS - COMPARATIVO A. ANEXO 2 - PROJETOS E DOCUMENTAÇÃO A. ANEXO 5 - ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA São Paulo, 16 de novembro de 2015 Dexter Engenharia S/C Ltda CREA Arqª Renata Veloso Cabral CREA CAU

21 A. ANEXO 1 - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS - COMPARATIVO 20

22 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO DADOS DA EDIFICAÇÃO Tipo do Imóvel: Terreno Idade Aparente: 0 Est. Conservação: Novo Vida Útil: 60 Padrão do Imóvel Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE): vazio 1,000 Custo Unitário Básico de Edificações (CUB): R$ 1.706,810 Área Construída equivalente utilizada no cálculo: 0,00 Área informada no Projeto: 0,00 Fator de Depreciação: 1,0000 Fator Comercialização: 1,00 Coef. (Adm., B.D.I, Pavimentação): 1,00 ano(s) ano(s) m² m² VALOR DA BENFEITORIA*: *valor sem liquidez. R$ 0,00 QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO VALOR DE MERCADO VALOR DO(S) TERRENO(S) R$ ,00 CUSTO DA(S) BENFEITORIA(S) R$ 0,00 VALOR DE MERCADO R$ ,00 VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL R$ ,00 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA DO IMÓVEL R$ ,00 (Para liquidação forçada foi utilizado coeficiente de 0,7243, considerando índice ( i ) de 0,9, e período ( n ) de 36 meses). Avaliação válida para terreno, situado na Av. Presidente Castelo Branco, César de Souza, no município de Mogi das Cruzes, SP. DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA

23 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DE TERRENO Elemento Preço F.Oferta Frente Prof. Terreno Área equival. Idade Est.cons. Vida útil Kdeprec. Custo F.Ajus. B.D.I. Const.(R$) Terreno (R$) R$/m² de A Terr. R$/m² de AC 1 R$ ,00 0,90 1, , ,00 0, , R$ 1.706,81 1,00 1,00 R$ 0,00 R$ ,00 145,26 2 R$ ,00 0,90 1, , ,00 0, , R$ 1.706,81 1,00 1,00 R$ 0,00 R$ ,00 144,00 3 R$ ,00 0,90 1, , ,00 0, , R$ 1.706,81 1,00 1,00 R$ 0,00 R$ ,00 150,00 4 R$ ,00 0,90 1, , ,00 0, , R$ 1.706,81 1,00 1,00 R$ 0,00 R$ ,00 159,09 5 R$ ,00 0,90 1, , ,00 0, , R$ 1.706,81 1,00 1,00 R$ 0,00 R$ ,00 180,79 6 R$ 0,00 7 R$ 0,00 8 R$ 0,00 9 R$ 0,00 10 R$ 0,00 11 R$ 0,00 12 R$ 0,00 MÉDIAS DA REGIÃO terreno construção sem homogeneização R$ 155,83 #DIV/0! pré-saneamento +30% R$ 202,57-30% R$ 109,08 Elemento Difer. Difer. Difer. Fator Difer. Fator Difer. Fator Difer. Fator Profund. Fator Localiz. (R$) (R$) (R$) Topograf. (R$) Opcional2 (R$) Área (R$) 1 145,26 1,024 3,49 1,063 9,20 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0, ,00 1,007 1,07 1,020 2,82 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0, ,00 1,002 0,37 1,007 0,98 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0, ,09 1,004 0,60 1,010 1,58 1,050 7,95 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0, ,79 1,004 0,68 1,010 1,78 1,050 9,04 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0, Valor Unitário de Terreno (R$/m²) Fator Frente Variável Frente Variável Profundididade CÁLCULO DO TERRENO POR TRATAMENTO POR FATORES Variável Localização Variável Topografia Coeficientes de variação = 9,728 9,336 ok 8,841 ok 12,201 maior 9,72836 ok 9,728 ok 9,728 ok fator desconsiderado fator desconsiderado fator considerado fator considerado Variável Opcional2 fator considerado R$111,46 Variável Área fator considerado Valor Unitário de Terreno Homogeneizado (R$/m²) 145,26 144,00 150,00 167,05 189,83 Média Homogeneizada R$ 159,23 Para saneamento consideramos um intervalo de 30% em torno da média : < Média < R$206,99 DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA

24 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Limite Inferior Limite Superior Avaliando - 50% do Limite Inferior + 50% do Limite Superior Status Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> II Frente Efetiva Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy: 0,50 < Variável Avaliando < 1,50 Profundidade Efetiva Área de Terreno Estado de Conserv. Idade Custo 1, , ,00 1 0, ,81 1, , ,00 1 0, ,81 1, , ,03 1 0, ,81 0, , ,00 0 0,00 853,41 1, , ,00 2 0, ,22 OK Acima Acima OK OK OK Item Grau de Fundamentação no Método Comparativo: Descrição Caracterização do imóvel avaliando Coleta de dados de mercado Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado Grau III II I X I X X X Elemento Frente Profundidade Localização Topografia Opcional2 Área Total 1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Grau Item Descrição 4 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,05 III II I 5 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1, Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> III Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,90 a 1,10 5 Intervalo admissível de ajuste para 6 X cada fator e para o conjunto de fatores 1 Estimação do custo direto X 2 Extrapolação Grau de Fundamentação no Método da Quantificação de Custo de Benfeitorias: B.D.I. 3 Depreciação Física Grau de Fundamentação do Método Evolutivo: I X X X II PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO Intervalo de confiança (IC) de 80% Limite Inferior: 145,90 Limite Superior: 172,55 Item Descrição 1 Estimativa do Valor do Terreno 2 Estimativa dos Custos de Reedição Grau III II I X X Amplitude do IC (80%) 0, Fator de Comercialização X Grau de Precisão: III Grau de Fundamentação: I DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA

25 valores calculados (Y) Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO área do terreno-at TERRENO AVALIANDO Valor do Terreno = Área terreno x Valor unitário homogeneizado x F.frente x F.profundidade x F.comercialização ,03 frente de referência (m) 10,00 Valor do Terreno = At x Valor unitário homogeneizado x F.F. x F.P. x F.C. frente efetiva (m) 1,00 fator frente 0,9996 Valor do Terreno = R$ ,00 fator comercialização-f.c. 1,00 fator profundidade 0,9992 Valor unitário homogeneizado = R$ 159,2252 / m² Avaliação válida para terreno, situado na Av. Presidente Castelo Branco, César de Souza, no município de Mogi das Cruzes, SP. GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS ANTES E DEPOIS DA HOMOGENEIZAÇÃO GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO Antes Média Antes da Homogeneização R$ 155,83 Média Desvio Pad. 15,16 Desvio Pad. 19, ,26 159,23 Coef. Var. 9,73 Coef. Var. 12, ,00 159,23 R$ 200,00 R$ 180,00 R$ 160,00 R$ 140,00 R$ 120,00 R$ 100,00 R$ 80,00 R$ 60,00 R$ 40,00 R$ 20, ,00 159, , , ,09 151, , , ,79 150, , , , , , , x y ,00 200, Depois da Homogeneização R$ 159,23 R$ 0, MEDIA MEDIA 155,826 MEDIA 159,225 Elemento Preços Observados 200,00 Valores Calculados Escala da Bissetriz 160,00 R$ 200,00 R$ 180,00 R$ 160,00 120,00 R$ 140,00 Depois R$ 120,00 R$ 100,00 R$ 80,00 R$ 60,00 R$ 40,00 80,00 40,00 R$ 20,00 R$ 0, MEDIA 0,00 0,00 40,00 80,00 120,00 160,00 200,00 preços observados (X) DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA

26 Divisão de Engenharia e Estudos de Viabilidade PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fator a Frente c Localização e Opcional2 b Profundidade d Topografia f Área Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 63 Nº da Combinação Combinação Coeficiente de Variação Nº da Combinação Combinação Coeficiente de Variação Nº da Combinação Combinação Coeficiente de Variação 1 a 9, e,f 9, d,e,f 9, a,c,d,e,f 11, b 8, a,b,c 10, a,b,c,d 10, b,c,d,e,f 11, c 12, a,b,d 8, a,b,c,e 10, a,b,c,d,e,f 10, d 9, a,b,e 8, a,b,c,f 10,9371 Coef. de variação inicial = 9, e 9, a,b,f 8, a,b,d,e 8, f 9, a,c,d 11, a,b,d,f 8, a,b 8, a,c,e 11, a,b,e,f 8, a,c 11, a,c,f 11, a,c,d,e 11, a,d 9, a,d,e 9, a,c,d,f 11, a,e 9, a,d,f 9, a,c,e,f 11, a,f 9, a,e,f 9, a,d,e,f 9, b,c 11, b,c,d 11, b,c,d,e 11, b,d 8, b,c,e 11, b,c,d,f 11, b,e 8, b,c,f 11, b,c,e,f 11, b,f 8, b,d,e 8, b,d,e,f 8, c,d 12, b,d,f 8, c,d,e,f 12, c,e 12, b,e,f 8, a,b,c,d,e 10, c,f 12, c,d,e 12, a,b,c,d,f 10, d,e 9, c,d,f 12, a,b,c,e,f 10, d,f 9, c,e,f 12, a,b,d,e,f 8,6351 Nº da Combinação Combinação Coeficiente de Variação Legenda: azul: menor combinação possível. vermelho: maior combinação possível. DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA

27 A. ANEXO 1 - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS - COMPARATIVO A.1.1. ELEMENTOS AMOSTRAIS 25

28 Elementos Amostrais: FOTO NÃO DISPONÍVEL Elemento Amostral : nº 01 Data : Cidade: Mogi das Cruzes Endereço: Rua Major Melo - nº ** - ** Fonte / Telefone: Fabiano - (11) Padrão construtivo: vazio Bairro: Zona : Cezar de Souza ** Formato: Regular Área de Terreno: 3098 m² Testada: 1 metros Área equivalente: 0 m² Coef.ajuste padrão: 1 Construção: 0 Custo Unitário: R$ 1706,81 Idade aparente: 0 ano Est.Cons: novo,, Status: Ofertado Preço: R$ ,00 (R$/m²)-> Área constr.: 0,00 Área terreno: 161,39 Fatores Localiz.:: 1 Área: 1 Topog.: 1 Área: 1 B.D.I.: 1 Oferta: 0,9 Comercialização: 1 R$ Homog.: 145,26 FOTO NÃO DISPONÍVEL Elemento Amostral : nº 02 Data : Cidade: Mogi das Cruzes Endereço: Av. Presidente Castelo Branco - nº ** - ** Fonte / Telefone: Sueli - (11) Padrão construtivo: vazio Bairro: Zona : Cezar de Souza ** Formato: Regular Área de Terreno: m² Testada: 1 metros Área equivalente: 0 m² Coef.ajuste padrão: 1 Construção: 0 Custo Unitário: R$ 1706,81 Idade aparente: 0 ano Est.Cons: novo,, Status: Ofertado Preço: R$ ,00 (R$/m²)-> Área constr.: 0,00 Área terreno: 160,00 Fatores Localiz.:: 1 Área: 1 Topog.: 1 Área: 1 B.D.I.: 1 Oferta: 0,9 Comercialização: 1 R$ Homog.: 144,00 FOTO NÃO DISPONÍVEL Elemento Amostral : nº 03 Data : Cidade: Mogi das Cruzes Endereço: atras do Condominio Granja Anita - nº ** - ** Fonte / Telefone: Maria - (11) Padrão construtivo: vazio Bairro: Zona : Cezar de Souza ** Formato: Regular Área de Terreno: m² Testada: 1 metros Área equivalente: 0 m² Coef.ajuste padrão: 1 Construção: 0 Custo Unitário: R$ 1706,81 Idade aparente: 0 ano Est.Cons: novo,, Status: Ofertado Preço: R$ ,00 (R$/m²)-> Área constr.: 0,00 Área terreno: 166,67 Fatores Localiz.:: 1 Área: 1 Topog.: 1 Área: 1 B.D.I.: 1 Oferta: 0,9 Comercialização: 1 R$ Homog.: 150,00 FOTO NÃO DISPONÍVEL Elemento Amostral : nº 04 Data : Cidade: Mogi das Cruzes Endereço: Av. Avelino Faria de Souza Franco - nº ** - ** Fonte / Telefone: Rinaldo - (11) Padrão construtivo: vazio Bairro: Zona : Vila Nova Aparecida ** Formato: Regular Área de Terreno: m² Testada: 1 metros Área equivalente: 0 m² Coef.ajuste padrão: 1 Construção: 0 Custo Unitário: R$ 1706,81 Idade aparente: 0 ano Est.Cons: novo,, Status: Ofertado Preço: R$ ,00 (R$/m²)-> Área constr.: 0,00 Área terreno: 176,77 Fatores Localiz.:: 1,05 Área: 1 Topog.: 1 Área: 1 B.D.I.: 1 Oferta: 0,9 Comercialização: 1 R$ Homog.: 167,05 DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA

29 Elementos Amostrais: FOTO NÃO DISPONÍVEL Elemento Amostral : nº 05 Endereço: Custo Unitário: R$ Av. Avelino Faria de Souza Franco - nº ** - ** Fonte / Telefone: Cristiana - (11) Padrão construtivo: vazio Formato: Regular Idade aparente: Data : Cidade: Área de Terreno: m² Bairro: Zona : Testada: Área equivalente: 0 m² Coef.ajuste padrão: 1 Construção: 0 0 ano Est.Cons: 1 metros novo Mogi das Cruzes Vila Nova Aparecida **,, Status: Ofertado Preço: R$ ,00 (R$/m²)-> Área constr.: 0,00 Área terreno: 200,87 Fatores Localiz.:: 1,05 Área: 1 Topog.: 1 Área: 1 B.D.I.: 1 Oferta: 0,9 Comercialização: 1 R$ Homog.: 189,83 FOTO NÃO DISPONÍVEL Elemento Amostral : nº 06 Endereço: - nº - Fonte / Telefone: Padrão construtivo: Formato: Irregular Área equivalente: 0 m² Custo Unitário: R$ Data : Cidade: Mogi das Cruzes Bairro: Zona : Área de Terreno: m² Testada: metros Coef.ajuste padrão: Construção: Idade aparente: anos Est.Cons: rep.importantes e sem valor Preço: R$ 0,00 (R$/m²)-> Área constr.: 0,00 Área terreno: 0,00 Fatores B.D.I.: Localiz.:: Área: Oferta: Topog.: Comercialização: 1 Área: R$ Homog.: FOTO NÃO DISPONÍVEL Elemento Amostral : nº 07 Data : Cidade: Mogi das Cruzes Endereço: - nº - Fonte / Telefone: Padrão construtivo: Formato: Irregular Área de Terreno: m² Bairro: Zona : Testada: metros Área equivalente: 0 m² Coef.ajuste padrão: Construção: Custo Unitário: R$ Idade aparente: anos Est.Cons: rep.importantes e sem valor Preço: R$ 0,00 (R$/m²)-> Área constr.: 0,00 Área terreno: 0,00 Fatores B.D.I.: Localiz.:: Área: Oferta: Topog.: Comercialização: 1 Área: R$ Homog.: Elemento Amostral : nº 08 Data : Cidade: Mogi das Cruzes Endereço: - nº - Fonte / Telefone: Bairro: Padrão construtivo: Zona : FOTO NÃO DISPONÍVEL Formato: Irregular Área equivalente: 0 m² Custo Unitário: R$ Área de Terreno: m² Coef.ajuste padrão: Idade aparente: anos Testada: metros Construção: Est.Cons: rep.importantes e sem valor Preço: R$ 0,00 (R$/m²)-> Área constr.: 0,00 Área terreno: 0,00 Fatores Localiz.:: Área: Topog.: Área: B.D.I.: Oferta: Comercialização: 1 R$ Homog.: DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA

30 A. ANEXO 2 - PROJETOS E DOCUMENTAÇÃO São Paulo, 16 de novembro de 2015 Dexter Engenharia S/C Ltda CREA

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