Marcos Puglisi de Assumpção 8. INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

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1 Marcos Puglisi de Assumpção

2 INVESTIMENTOS EM IMÓVEIS Nossa herança cultural nos ensinou que investir em imóveis é o investimento mais seguro e rentável que podemos almejar. Realmente em épocas passadas nossos pais e avós seguiram esse pensamento e saíram-se bem. Grande parte do patrimônio das famílias ainda é constituído por imóveis. Mas os tempos mudaram e essa afirmação não é mais verdadeira. Investir em imóveis, hoje em dia, requer cuidado redobrado, pois você pode sobrar com um imóvel desalugado, ilíquido e ainda tendo que arcar com despesas de IPTU, Condomínio, segurança, reformas, etc. As exigências dos tempos modernos tornaram obsoletas construções de poucas décadas passadas. O investidor imobiliário precisa saber a hora de se desfazer de um imóvel e migrar para outro mais moderno. Por isso ao fazer suas projeções sobre a rentabilidade dos imóveis não se pode esquecer de considerar a depreciação anual, que em poucas décadas corrói o valor do bem. Investir em imóveis, portanto, exige um grau de profissionalismo não exigível no passado. Os riscos são grandes e o investidor precisa atentar para esse fato. Existem duas maneiras de se investir em imóveis: Diretamente, adquirindo um imóvel, ou Via fundos imobiliários. Analisemos esses dois mercados: 1 INVESTIMENTO DIRETO EM IMÓVEIS Inicialmente vamos analisar o que busca o investidor em imóveis. Certamente não é liquidez, pois é um dos investimentos mais ilíquidos do mercado. Mas o que busca então o investidor imobiliário? Em primeiro lugar ele busca Diversificação, a velha lição, "não coloque todos os ovos na mesma cesta". Para isso o imóvel se presta, e bem! Sua volatilidade e sua correlação com outros investimentos do mercado são baixas, por isso, quando tudo vai mal, o imóvel pode ir bem. Em segundo lugar, o investidor imobiliário busca Proteção contra tempos turbulentos e contra inflação. A experiência demonstra que desde 1

3 que o "ouro" perdeu seu posto de proteção (hedge) contra incertezas do mercado, o imóvel assumiu seu lugar. E a rentabilidade? Bem, nem tudo pode ser maravilhoso! O imóvel é uma proteção, é um seguro, porém o investidor precisa abdicar de algumas regalias. Quando tudo está ruim no mercado, alta inflação, tempos turbulentos, volatilidade descontrolada; quando exatamente o imóvel está cumprindo sua função de proteção, é nessa hora que ele experimenta seu período de pior desempenho! Pois a rentabilidade do imóvel só é vantajosa em momentos de baixa inflação e baixa turbulência. Historicamente o investidor imobiliário procura ganhos brutos ao redor de 10,0% ao ano sobre o capital investido, que subtraído da inflação resulta um ganho real bruto na faixa de 6,0% ao ano. Riscos de se investir em imóveis: Além dos riscos normais de mercado acima explanados, o investidor imobiliário ainda se defronta com outras particularidades. Excesso de oferta de área locável. Seu imóvel pode ficar desalugado muito tempo, Problemas com as construtoras e incorporadoras nos imóveis comprados na planta, Desapropriação, Riscos com o antigo proprietário em imóveis comprados prontos, Conclusões: Investir diretamente em imóveis é para gente grande. Procure se cercar de uma análise jurídica ao adquirir e ao alugar imóveis. O horizonte do investimento imobiliário é longo. Décadas! Não imobilize demasiadamente. Você pode precisar de liquidez. Fique atendo às mudanças, seu imóvel pode ficar obsoleto. Considere a depreciação no cálculo do retorno sobre seu investimento. Normalmente as pessoas não fazem uma análise criteriosa sobre o retorno de seus investimentos imobiliários. Talvez em virtude da figura de 2

4 reserva de valor que esses investimentos se revestem ou talvez porque não desejem ver a realidade. O métodos sugerido para o acompanhamento do retorno sobre investimentos imobiliários é o da Taxa Interna de Retorno. 2 FUNDOS IMOBILIÁRIOS Os fundos imobiliários foram criados em 1993 e regulamentados pela CVM no ano seguinte. Esse tipo de investimento está em grande expansão no Brasil e pode representar uma alternativa para o investidor de porte médio que queira investir em imóveis. Esses fundos são condomínios de investidores e tem por objetivo aplicar recursos no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, que podem ser hotéis, shopping centers, edifícios comerciais, escolas, loteamentos, etc. Como foi dito, o investidor imobiliário, está em busca de diversificação de suas aplicações e antes de procurar rentabilidade, procura proteção contra a inflação, contra tempos turbulentos e contra volatilidade das aplicações financeiras tradicionais. A rentabilidade do investimento em imóveis passa a ser interessante em países com baixos índices inflacionários. Essa é a razão porque os fundos imobiliários nos EEUU, onde eles existem há mais de 30 anos, tem enorme sucesso. Podemos citar algumas vantagens e desvantagens nesse tipo de aplicação. Vantagens: 1. Torna o investimento em imóveis acessível aos pequenos e médios investidores. 2. É de fácil transação, pois evita escrituras, registros, certidões, etc. Desvantagens: 1. A maior desvantagem desse tipo de aplicação é sua liquidez. Por ser um fundo fechado não permite o resgate de cotas. O retorno do capital investido se dá através de distribuição de resultados ou da venda das cotas para terceiros, além, é claro, da dissolução do fundo com a venda de seus ativos e rateio proporcional aos cotistas. Apesar de alguns fundos estarem sendo negociados na bolsa de valores, a liquidez ainda é baixa. Tal como nos imóveis, o investidor que desejar realizar seu investimento, terá que oferecer um desconto de seu valor, se quiser fazê-lo de imediato. Os fundos imobiliário são isentos de imposto de renda. 3

5 3 OUTRAS MODALIDADES DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS O mercado financeiro oferece outras aplicações ligadas ao mercado imobiliário que são: CRI Certificados de Recebíveis Imobiliários, LCI Letras de Crédito Imobiliário, e LH Letras Hipotecárias. Todos esses papéis envolvem antecipações de créditos imobiliários. A vantagem que o governo criou para incentivar a circulação desses títulos é que eles são totalmente isentos de Imposto de Renda. Benesse essa, exclusiva para as pessoas físicas. A desvantagem desses títulos é a baixa liquidez. O investidor que deseja entrar nesse mercado deve esperar levar o papel até o vencimento. 3.1 CRI Certificados de Recebíveis Imobiliários O CRI é um título de crédito, regulamentado pela CVM e emitido por uma companhia securitizadora que adquire recebíveis de uma construtora ou incorporadora que fez financiamentos imobiliários para várias pessoas físicas ou jurídicas. O lastro de um CRI também pode constituir-se de uma carteira de aluguéis. Dificilmente um investidor comum conseguirá inteirar-se dos detalhes dessas operações. A idoneidade da empresa emissora do CRI é que deve ser levada em conta. O CRI ainda é um título atrelado à saúde financeira da companhia emissora, se essa quebrar, o investidor fica sem garantia. O ideal é que houvesse uma separação de personalidades jurídicas, um regime fiduciário como ocorre nos fundos de investimentos financeiros. Normalmente os CRIs são emitidos por prazos longos, superiores há cinco anos, e pagam periodicamente uma parcela do principal corrigido monetariamente acrescido de uma remuneração fixa. 3.2 LCI Letras de Crédito Imobiliário A LCI é um título de crédito, sob a alçada do Banco Central, emitido por uma instituição financeira. A LCI é um título de renda fixa que tem lastro em financiamentos imobiliários que tem como garantia um imóvel hipotecado ou em alienação 4

6 fiduciária. O risco de uma LCI é o da instituição financeira emissora do papel. 3.3 LH Letras Hipotecárias A LH é um título de crédito, sob a alçada do Banco Central e emitido por uma instituição financeira. A LH é um título de renda fixa que tem lastro em créditos garantidos por hipotecas de imóveis. O risco de uma LH é o da instituição financeira emissora do papel. 5