COMPRA SEGURA LUA NOVA

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1 COMPRA SEGURA LUA NOVA ALGUMAS COISAS QUE VOCÊ DEVE SABER ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL SELECIONANDO UM IMÓVEL É importante levar em consideração alguns pontos na hora da escolha do seu imóvel. O primeiro, e um dos mais importantes, é saber De quem você está comprando seu imóvel. Se você está procurando um imóvel na planta ou em construção, procure saber a história da construtora, que empreendimentos foram realizados por ela e se ela tem uma imagem sólida no mercado. Visitar outros imóveis já construídos ou em construção é uma boa maneira de conhecer a construtora. Você poderá avaliar como é feito o acabamento das obras e conhecer a qualidade dos materiais e da mão-de-obra utilizada. Para quem é devido pagar o valor da corretagem? A corretagem deve ser paga à imobiliária ou ao corretor de imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à imobiliária ou ao corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda e será deduzida do valor total e deverá estar explicita na tabela.

2 Qual a melhor forma de pagamento de um imóvel? A melhor forma depende exclusivamente de sua receita e idade. Você deve analisar qual fluxo de pagamento melhor se adapta à sua renda familiar. Hoje em dia, existem vários financiamentos com prazo de pagamento de até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas. Normalmente, os apartamentos vendidos nos lançamentos imobiliários já contam com um banco parceiro que oferece essa condição aos compradores. Nos estandes de venda, os corretores conseguem, rapidamente, simular o valor da parcela mensal, dependendo do prazo do financiamento. Pesquise e avalie o melhor fluxo de pagamento de acordo com a sua capacidade financeira. Investir em imóvel ainda é um bom negócio? Sim. Além de utilizar o imóvel como uma fonte de renda, através dos aluguéis, no longo prazo, a sua valorização vem superando a inflação. O que é Tabela Price? É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a amortização crescente e o valor dos juros declinante. O que é Sistema SAC? É um sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes.

3 O que é o índice de correção? É o índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo. O que é INCC? Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção. O que é IGP-M? Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de Preços é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após o período de obras do empreendimento e que sejam devidas diretamente à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de compra e venda. O que é TR? É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.

4 Qual o índice de correção normalmente utilizado na aquisição de um imóvel na planta? Quando se compra um imóvel com financiamento provido diretamente pela incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de correção das prestações o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a conclusão das obras, ou, ainda, até a data prevista contratualmente. Após a sua conclusão, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se, usualmente, o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a sua entrega, ou seja, durante o período de construção. Após a sua conclusão e devido repasse do financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo. O que é área privativa? É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes. O que é área comum? É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros. O que é área total? A área total de uma unidade autônoma é a somatória da área privativa (área interna da unidade e de uso exclusivo do adquirente) e quota parte da área

5 comum (área externa à unidade e de uso comum dos demais condôminos) que cabe a essa unidade. As áreas comuns são entregues equipadas e decoradas? Qual a vantagem disso? Existem empreendimentos que são entregues com suas áreas comuns já decoradas e equipadas. Esse procedimento é vantajoso, pois se evita que, logo nos primeiros meses após a instalação do condomínio, os moradores tenham que arcar com despesas adicionais para realizar esses serviços. Vale verificar, na hora da compra, se a decoração será cobrada à parte do preço do imóvel. Existem situações em que isso é realizado e outras, em que não. O que é Memorial de Acabamento? Memorial de Acabamento é a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel. O que é a matrícula de um imóvel? Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do imóvel é a sua certidão de nascimento. É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.

6 A partir de que momento o imóvel tem uma matrícula? A matrícula é aberta quando do primeiro registro de um determinado imóvel. No caso de unidades autônomas, a matrícula individualizada de cada unidade autônoma é criada, normalmente, quando da averbação da construção e instituição/especificação do condomínio ou, em alguns cartórios, desde o registro do memorial de incorporação e, nesses casos, normalmente em livro auxiliar do registro, até que a construção seja concluída. O que é fração ideal de terreno? É a quota parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento Qual é o procedimento para o recebimento do imóvel? Após a conclusão das obras, o cliente deve ser convocado pela incorporadora para efetuar a vistoria do imóvel que, estando devidamente em ordem, poderá ser imitido na posse observando-se todas as disposições constantes do contrato celebrado. Usualmente, quando ainda há saldo devedor do preço a ser pago pelo cliente, este será imitido na posse do imóvel a partir da assinatura da escritura definitiva de venda e compra com pacto de Alienação Fiduciária ou outra garantia semelhante ou, ainda, quando da contratação de financiamento bancário objetivando o pagamento do referido saldo devedor. Na maioria dos casos, a assinatura desses instrumentos somente acontecerá após a averbação da construção e registro da especificação de condomínio junto ao competente Registro de Imóveis, com a abertura de matrícula para cada unidade autônoma. Na hipótese de o preço da unidade autônoma estar devidamente quitado, o cliente poderá ser imitido na posse de seu imóvel tão logo efetivada a vistoria de sua unidade autônoma.

7 O que é vistoria de um imóvel? A vistoria do imóvel é o ato pelo qual o comprador, após convocação da incorporadora, comparece no imóvel, acompanhado de um profissional habilitado indicado pela incorporadora, para verificar se o imóvel foi construído em conformidade com o memorial descritivo e se o mesmo encontra-se em condições de uso, devendo nesse caso firmar boletim de vistoria do imóvel demonstrando a sua concordância com a edificação, requisito para a sua imissão na posse do mesmo. Após o recebimento do imóvel, posso reformá-lo? Após o recebimento do imóvel, esse pode ser reformado desde que: (I) a alteração seja compatível com especificações construtivas e projetos do empreendimento, (II) tenha viabilidade técnica e não gere quaisquer riscos à solidez e segurança do empreendimento, (III) não acarrete quaisquer danos aos demais condôminos ou áreas comuns, observados os termos da Convenção e Regimento Interno do Condomínio, (IV) a referida reforma seja aprovada, quando for o caso, em assembleia geral de condôminos convocada para tal fim e (V) sejam observadas as normas e legislação municipais e obtidas as aprovações necessárias em todos os órgãos responsáveis. O que é garantia técnica e onde encontro os seus prazos? Garantia técnica é o período em que a construtora e/ou incorporadora responde pela adequação do produto quanto ao seu desempenho dentro do uso que normalmente dele se espera e em relação a vícios que tenham sido constatados nesse intervalo de tempo. Os seus prazos são entregues pela construtora e/ou incorporadora no ato da entrega do imóvel, através do Manual do Proprietário específico da sua unidade.

8 O que é o saldo devedor? Saldo devedor é o valor restante para quitação total de um imóvel. O saldo devedor é reajustado mensalmente de acordo com os índices e juros pactuados no contrato. O que é Carta de Crédito? A Carta de Crédito é um documento concedido por uma instituição financeira ao comprador de um imóvel com o seu crédito já aprovado. Esse documento pode ser utilizado para a aquisição de qualquer imóvel que esteja pronto com a averbação de sua construção realizada Quando inicio o processo de repasse bancário? As instituições financeiras, para liberação do crédito, exigem a legalização do imóvel para tê-lo como a garantia do pagamento da dívida, seja pela hipoteca ou pela Alienação Fiduciária. A legalização do imóvel constitui uma série de atos concatenados, a partir da conclusão de construção, com duração média de 90 dias. As Cartas de Crédito fornecidas pelas instituições financeiras têm validade média de 90 a 180 dias. Dessa forma, o início do processo de repasse bancário deve ocorrer de 30 a 60 dias antes da conclusão da construção. Quais os custos com o processo de repasse? Os custos com o processo de repasse são arcados pelo adquirente e incluem os custos com assessoria, emolumentos notariais e registrais e o Imposto de Transmissão do Bem Imóvel (ITBI), valores esses que variam conforme o valor de cada imóvel. O imposto e emolumentos são devidos, pois há a transmissão definitiva do imóvel ao adquirente que o oferecerá em garantia ao banco pelo financiamento contratado.

9 Quais documentos são necessários para contratar o financiamento bancário? A documentação pode variar de acordo com a instituição financeira. Mas são sempre solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador. O que é análise de crédito? Análise de crédito consiste no estudo das condições de venda do imóvel e características do comprador, visando a assegurar que a operação seja realizada de acordo com parâmetros e políticas de crédito aceitas pelo mercado bancário, de modo a viabilizar o repasse no futuro, lembrando que não é aceita na análise de crédito a existência de restrição cadastral. A análise de crédito sempre ocorre em dois momentos, o primeiro no ato da compra e depois no momento do repasse. Quais os documentos necessários para comprovar renda? Para comprovar renda, geralmente são solicitados os três últimos holerites, informes de imposto de renda ou extratos de movimentação bancária. Qual a lei que rege as Incorporações Imobiliárias? É a Lei Federal nº de 1964 que dispõe sobre as Incorporações Imobiliárias.

10 O que é o Memorial de Incorporação? É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis. Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas? A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o registro do Memorial de Incorporação. A razão de tal exigência está no fato de a incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente de coisa futura. Que documentos devo verificar antes de assinar um contrato? É importante que você verifique se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva prefeitura municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, em que deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada. Vale verificar também a minuta da Convenção de Condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais.

11 O que é compromisso de venda e compra de imóvel? É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel. Posso comprar um imóvel representado por um procurador? Sim, desde que o procurador seja maior, capaz e esteja representado por procuração pública, com poderes específicos para tanto e todos os demais poderes relacionados ao negócio a ser realizado, seja por ocasião da assinatura do contrato ou quando da escritura pública. Quando o comprador do imóvel é casado, seu cônjuge deve obrigatoriamente constar igualmente como adquirente? Se os adquirentes forem casados sob o regime da separação absoluta de bens, não é necessário, pois, neste caso, cada cônjuge tem liberdade para administrar seu patrimônio, inclusive para contrair direitos e obrigações. Porém, nos demais tipos de regime de bens (comunhão total, comunhão parcial e participação final nos aquestos) é necessário o comparecimento do cônjuge uma vez que na celebração de um contrato de compromisso de compra e venda de unidades há diversas obrigações que são contraídas por ambos, como, por exemplo, do recebimento das chaves, concessão de garantias (ex.: hipoteca, Alienação Fiduciária). Também nesses casos, se a aquisição se der por procuração, é necessário que ambos os cônjuges nomeiem procurador através de procuração pública com poderes para a aquisição do imóvel e demais obrigações correlatas.

12 Se eu adquirir um imóvel, por meio de compromisso de venda e compra, e, por ocasião da escritura, vier a falecer, quem receberá a escritura do imóvel? Via de regra, a escritura deverá ser feita em nome do espólio e, para tanto, será necessária a apresentação de alvará judicial para que o espólio receba a propriedade do imóvel. Porém, se os direitos ao recebimento do imóvel estiverem partilhados entre os herdeiros, será necessário apresentar à incorporadora e ao cartório o respectivo formal de partilha ou escritura pública de partilha, devidamente registrada perante o competente cartório de Registro de Imóveis, para que a escritura do imóvel seja outorgada diretamente ao(s) herdeiro(s) do falecido. Quais as leis brasileiras que regem o condomínio? As regras sobre condomínio podem ser encontradas nos artigos a do Código Civil (10.406/2002) e na Lei 4.591/64, primeira parte, nos artigos cujo conteúdo não foi alterado ou regulado pelo Código Civil. Em que momento considero a aquisição de um imóvel para fins de tributação? Segundo a instrução normativa da SRF n - 84/79, a aquisição de um imóvel se dá no exato momento da contratação da operação, ainda que mediante compromisso de venda e compra, e desde que implementada a condição suspensiva a que estava sujeito o negócio.

13 Como declaro o imóvel em construção no IRPF? Na declaração de IRPF, deve ser informada a aquisição de imóvel de forma detalhada na coluna Discriminação. Na coluna Situação em, devem ser informados os valores efetivamente pagos até aquela data. Como declaro o imóvel pronto no IRPF, o qual está sendo financiado? Na declaração de IRPF, no campo Bens e Direitos, deve ser informada a compra do imóvel, na coluna Discriminação, detalhada a forma de aquisição, isto é, informar que foi objeto de financiamento e, na coluna Situação em, informado o valor efetivamente pago no ano. No ano seguinte, ao valor do bem declarado no ano anterior, deve ser acrescido o valor das parcelas pagas no ano, e assim sucessivamente, até a quitação. Não deve ser declarado no campo dívidas, pois em se tratando de imóvel financiado, você deve informar apenas o valor pago ano a ano. O que é DIMOB e quem deve emiti-la? DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão cobrada.

14 O que significa ITBI? Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador. O que é Laudêmio? Laudêmio é uma renda que a União, município ou família tem direito a receber cada vez que o alienante ou cedente transfere os direitos de ocupação, uso, gozo a outrem, e corresponde ao percentual de 5% do valor atualizado do imóvel. Somente é devido o laudêmio nas transações onerosas, não sendo devido nas doações e quando recebidos por herança. Quando há necessidade do pagamento de laudêmio, os imóveis são denominados foreiros e são aqueles em que não se tem a propriedade e, sim, o domínio útil por meio de contrato escrito, permitindo, inclusive, a transmissão por sucessão ou alienação firmado pelo titular do domínio direto. Os imóveis podem ser foreiros à União Federal, ao município ou a algum particular, sendo essa última uma situação menos comum. O que é carência para entrega do imóvel? Ao adquirir um imóvel na planta, você é informado sobre o prazo de conclusão da obra. A carência é um prazo adicional, usualmente de 6 meses, que pode ser utilizado na construção do empreendimento, independentemente da ocorrência de qualquer evento fortuito ou de força maior. Quando receberei a escritura definitiva do imóvel adquirido? A escritura do imóvel será firmada ao adquirente após a averbação da construção e da especificação do condomínio, que por sua vez ocorrerá após a apresentação do Habite-se e da CND-INSS da obra junto ao cartório

15 imobiliário, e desde que o preço esteja quitado na forma contratada e que não tenha mais ônus perante o imóvel e/ou financiamento contratado. O que é IPTU? O IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano é o tributo municipal que incide sobre terrenos e edificações, e o fato gerador de sua cobrança é a propriedade de bem imóvel localizado na zona urbana do município. Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, atribuído pela municipalidade onde o mesmo se localiza através de critérios próprios que normalmente levam em consideração sua dimensão, localização e seu padrão construtivo.

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