GUIA DO COMPRADOR. Rua Irineu Ferlin, 301 Marau RS Fone (54) Pag 1

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1 Pag 1 CRECI J Rua Irineu Ferlin, 301 Marau RS Fone (54) QUAL A VANTAGEM DE SE COMPRAR UM IMÓVEL NO SEU LANÇAMENTO? 2 - O QUE SIGNIFICA COMPRAR UM IMÓVEL NA PLANTA? 3 - QUE CUIDADOS DEVE-SE TOMAR PARA COMPRAR UM IMÓVEL NA PLANTA? 4 - O QUE É INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA? 5 - COMO SEI SE DEVO CONFIAR NUMA INCORPORADORA? 6 - QUAL A MELHOR FORMA DE PAGAMENTO DE UM IMÓVEL? Quando você compra um imóvel no lançamento, você pode escolher a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar, nessa fase de vendas, as melhores condições de preço e de forma de pagamento. O imóvel na planta é um excelente investimento, pois até a entrega das chaves existe uma grande valorização do bem adquirido. Significa comprar um imóvel quando ele está sendo lançado. Ou seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele será construído e, após um prazo que usualmente varia de 18 a 36 meses, dependendo do tipo de imóvel, será entregue pela incorporadora ao proprietário. Por isso que se diz que o imóvel comprado na planta é um bem de entrega futura. Verifique se realmente o imóvel escolhido atende às suas necessidades no que diz respeito a tamanho, localização, infraestrutura de lazer oferecida e a sua planta. Planeje seu futuro e analise se o valor e a forma de pagamento deste imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento. Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo-lhe permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento. Para que a Incorporação Imobiliária produza efeitos e permita a venda das unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao adquirente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, à legalidade do projeto, às características e metragens do imóvel, bem como às regras de convivência em condomínio. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta. Obtenha informações sobre a tradição desta incorporadora, verificando:. há quanto tempo ela trabalha no mercado; quantos empreendimentos ela entregou; padrão de qualidade de seus produtos e a pontualidade na entrega dos seus imóveis. A melhor forma depende exclusivamente de sua receita. Você deve analisar qual fluxo de pagamento melhor se adapta à sua renda familiar. Hoje em dia, existem vários financiamentos com prazo de pagamento de até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas. Normalmente, os apartamentos vendidos nos lançamentos imobiliários já contam com um

2 Pag 2 banco parceiro que oferece essa condição aos compradores. Nos estandes de venda, os corretores conseguem, rapidamente, simular o valor da parcela mensal, dependendo do prazo do financiamento. Pesquise e avalie o melhor fluxo de pagamento de acordo com a sua capacidade financeira. 7- COMPRAR UM IMÓVEL PENSANDO NA SUA APOSENTADORIA É UMA BOA ESTRATÉGIA? 8 - O QUE É ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA? 9 - O QUE É HIPOTECA? 10 - É POSSÍVEL UTILIZAR O FGTS NA COMPRA DE UM IMÓVEL? 11 - QUAIS DESPESAS E OBRIGAÇÕES TEREI AO ADQUIRIR UM IMÓVEL? 12- O QUE É CESSÃO DE DIREITOS? Sim. Além de utilizar o imóvel como uma fonte de renda, através dos aluguéis, no longo prazo, a sua valorização vem superando a inflação. É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia do pagamento da dívida. O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do antigo devedor. Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel. Sim, é possível utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para pagamento integral ou parcial de imóveis prontos. Para sua utilização, é necessário cumprir alguns pré-requisitos dispostos naregulamentação do FGTS, tais como: Não possuir outro imóvel residencial na cidade onde estiver comprando, seja ele quitado ou financiado. Morar ou trabalhar na localidade do imóvel. Comprovar tempo de trabalho mínimo de 3 (três) anos sob regime do FGTS. Avaliação do imóvel não superior a R$ ,00. Para mais informações, vale consultar o site da Caixa Econômica Federal através do link: Quando da assinatura da escritura pública de venda e compra, o adquirente do imóvel responderá pelo pagamento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI / ITVI), despesas cartorárias para a lavratura da escritura e registro dessa perante o cartório imobiliário. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada município, sendo quem em Marau, o ITBI é de 2% sobre a avaliação do imóvel feita pela Prefeitura Municipal. Da mesma forma, as custas cartorárias, com o Tabelião de Notas e o Registro de Imóveis, variam e devem ser consultadas no cartório competente. Após o recebimento da escritura, o adquirente deverá efetuar na prefeitura local a alteração do contribuinte do imóvel para constar que passou a ser o proprietário do imóvel, de modo que a cobrança do IPTU seja encaminhada diretamente aos seus cuidados, uma vez que o proprietário é o único responsável pelo referido recolhimento. É o contrato, a título oneroso ou gratuito, pelo qual a pessoa titular de direitos (cedente) transfere a outra pessoa (cessionária) esses mesmos direitos, tornando-se o

3 Pag 3 cessionário titular dos direitos até então do cedente. Em se tratando de imóveis, temos a cessão de direitos quando uma pessoa transfere a ou tra os direitos ao recebimento de unidade autônoma, que adquiriu mediante promessa de venda e compra, de modo que, por ocasião da escritura pública, o cessionário receba a titularidade do imóvel. As cessões de direitos sobre imóveis devem ser informadas na Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) emitidas pelos cartórios e são sujeitas ao recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) SE COMPRO UM IMÓVEL NA PLANTA, POSSO REVENDÊ-LO ANTES DE SUA ENTREGA? 14 - O QUE É HABITE-SE? 15 - O QUE É AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO E QUANDO OCORRE? 16 - O QUE É TABELA PRICE? 17 - O QUE É SISTEMA SAC? Sim, e a revenda é feita por meio da cessão de direitos. Isso porque, tratando-se de imóvel na planta, o adquirente só receberá a escritura do imóvel após a averbação da conclusão da obra, com a consequente abertura de matrícula do imóvel. E, na medida em que ainda não se tornou legítimo proprietário do imóvel, somente poderá transmitir os direitos de recebimento daquela unidade autônoma mediante a promessa de venda e compra do referido imóvel. Se essa revenda ocorrer antes do pagamento integral do preço do imóvel, a incorporadora deve comparecer neste instrumento para anuência e aprovação do novo adquirente., bem como deverá ser observado o que dispõe o contrato originalmente assinado a respeito dessa revenda ou cessão de direitos e eventuais taxas ou demais despesas incidentes. O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a incorporadora a proceder a entrega do empreendimento e das unidades autônomas aos adquirentes. Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento). Isso é realizado com a apresentação, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente ocorre dentro de até 30 (trinta) dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel. É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a amortização crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização. É um sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes.

4 Pag O QUE É O ÍNDICE DE CORREÇÃO? 19 - QUAL O ÍNDICE DE CORREÇÃO NORMALMENTE UTILIZADO NA AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL NA PLANTA? 20- O QUE É ÁREA PRIVATIVA? 21- O QUE É ÁREA COMUM? 22 - O QUE É ÁREA TOTAL? 23 - AS ÁREAS COMUNS SÃO ENTREGUES EQUIPADAS E DECORADAS? QUAL A VANTAGEM DISSO? 24 - O QUE É MEMORIAL DESCRITIVO E DE ACABAMENTO? 25 - O QUE É A MATRÍCULA DE UM IMÓVEL? É o índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo. Quando se compra um imóvel com financiamento provido diretamente pela incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de correção das prestações o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a conclusão das obras, ou, ainda, até a data prevista contratualmente. Após a sua conclusão, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se, usualmente, o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a sua entrega, ou seja, durante o período de construção. Após a sua conclusão e devido repasse do financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo. É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes. É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros. A área total de uma unidade autônoma é a somatória da área privativa (área interna da unidade e de uso exclusivo do adquirente) e quota parte da área comum (área externa à unidade e de uso comum dos demais condôminos) que cabe a essa unidade. Existem empreendimentos que são entregues com suas áreas comuns já decoradas e equipadas. Esse procedimento é vantajoso, pois se evita que, logo nos primeiros meses após a instalação do condomínio, os moradores tenham que arcar com despesas adicionais para realizar esses serviços. Vale verificar, na hora da compra, se a decoração será cobrada à parte do preço do imóvel. Existem situações em que isso é realizado e outras, em que não. Memorial Descritivo e de Acabamento é a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel. Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do imóvel é a sua certidão de nascimento. É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e

5 Pag 5 atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc A PARTIR DE QUE MOMENTO O IMÓVEL TEM UMA MATRÍCULA? 27 - QUAL É O PROCEDIMENTO PARA O RECEBIMENTO DO IMÓVEL? 28- O QUE É GARANTIA TÉCNICA E ONDE ENCONTRO OS SEUS PRAZOS? 29 - QUAIS DOCUMENTOS SÃO NECESSÁRIOS PARA CONTRATAR O FINANCIAMENTO BANCÁRIO? 30 - COMO É FEITA A ASSESSORIA PARA FINS DE CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO E QUAL SEU OBJETIVO? A matrícula é aberta quando do primeiro registro de um determinado imóvel. No caso de unidades autônomas, a matrícula individualizada de cada unidade autônoma é criada, normalmente, quando da averbação da construção e instituição/especificação do condomínio ou, em alguns cartórios, desde o registro do memorial de incorporação e, nesses casos, normalmente em livro auxiliar do registro, até que a construção seja concluída. Após a conclusão das obras, o que é caracterizado pela emissão, pela prefeitura local, do certificado de conclusão da obra (Habite-se), o cliente deve ser convocado pela incorporadora para efetuar a vistoria do imóvel que, estando devidamente em ordem, poderá ser imitido na posse observandos todas as disposições constantes do contrato celebrado. Usualmente, quando ainda há saldo devedor do preço a ser pago pelo cliente, este será imitido na posse do imóvel a partir da assinatura da escritura definitiva de venda e compra com pacto de Alienação Fiduciária ou outra garantia semelhante ou, ainda, quando da contratação de financiamento bancário objetivando o pagamento do referido saldo devedor. Na maioria dos casos, a assinatura desses instrumentos somente acontecerá após a averbação da construção e registro da especificação de condomínio junto ao competente Registro de Imóveis, com a abertura de matrícula para cada unidade autônoma. Na hipótese de o preço da unidade autônoma estar devidamente quitado, o cliente poderá ser imitido na posse de seu imóvel tão logo efetivada a vistoria de sua unidade autônoma. Garantia técnica é o período em que a construtora e/ou incorporadora responde pela adequação do produto quanto ao seu desempenho dentro do uso que normalmente dele se espera e em relação a vícios que tenham sido constatados nesse intervalo de tempo. Os seus prazos são entregues pela construtora e/ou incorporadora no ato da venda através do Manual do Proprietário, específico da sua unidade, adquirido no ato de entrega das chaves. A documentação pode variar de acordo com a instituição financeira. Mas são sempre solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador. A assessoria para fins de contratação de financiamento é efetivada por uma empresa especializada que auxilia no processo de análise de crédito, documental e jurídica, visando a agilizar e assegurar a perfeita formalização dos

6 Pag 6 contratos de crédito imobiliário, segundo os requisitos legais e normativos vigentes, além dos parâmetros e políticas estabelecidos pela instituição contratante O QUE É O MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO? 32 - QUE DOCUMENTOS DEVO VERIFICAR ANTES DE ASSINAR UM CONTRATO? 33 - O QUE É COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL? 34 - QUAIS AS CLÁUSULAS ESSENCIAIS QUE DEVEM CONSTAR NUM CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL? 35 - QUAL A DIFERENÇA ENTRE CONTRATO DE VENDA E COMPRA E ESCRITURA DEFINITIVA? É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis. Pela lei brasileira, a incorporadora somente poderá comercializar as unidades autônomas após o registro do Memorial de Incorporação, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente de coisa futura. É importante que você verifique se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva prefeitura municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, em que deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada. Vale verificar também a minuta da Convenção de Condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais. É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel. No contrato de venda e compra são essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora. O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das

7 Pag 7 partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, desde que a unidade esteja quitada, ou que o adquirente tenha obtido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor POR QUE HÁ NECESSIDADE DE SE REGISTRAR A ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL? 37 - QUAL A IMPORTÂNCIA DE CONSTAR NO CONTRATO TODAS AS CONDIÇÕES CONTRATUAIS E O PREÇO EFETIVAMENTE PAGO? 38 - SE EU ADQUIRIR UM IMÓVEL, POR MEIO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA, E, POR OCASIÃO DA ESCRITURA, VIER A FALECER, QUEM RECEBERÁ A ESCRITURA DO IMÓVEL? 39 - QUANDO VENDO UM IMÓVEL, A QUE TRIBUTAÇÃO ESTOU SUJEITO? Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art do Código Civil Brasileiro. O contrato é o instrumento pelo qual estará regrada toda e qualquer obrigação assumida entre as partes, vendedor e comprador, e perdurará até a quitação final dessas obrigações. Dessa forma, na hipótese de necessidade de qualquer questionamento futuro e, especialmente, de necessidade de se submeter ao Poder Judiciário dúvidas ou conflitos a serem solucionados, o contrato celebrado será o instrumento utilizado como base dessa avaliação. Daí a importância de que todas as tratativas e acordos estejam devidamente previstos no contrato celebrado. Via de regra, a escritura deverá ser feita em nome do espólio e, para tanto, será necessária a apresentação de alvará judicial para que o espólio receba a propriedade do imóvel. Porém, se os direitos ao recebimento do imóvel estiverem partilhados entre os herdeiros, será necessário apresentar à incorporadora e ao cartório o respectivo formal de partilha ou escritura pública de partilha, devidamente registrada perante o competente cartório de Registro de Imóveis, para que a escritura do imóvel seja outorgada diretamente ao(s) herdeiro(s) do falecido. Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ ,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.

8 Pag O QUE É DIMOB E QUEM DEVE EMITI-LA? 41 - O QUE É DOI E COMO FUNCIONA? 42 - QUANDO RECEBEREI A ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL ADQUIRIDO? DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão cobrada. DOI é a Declaração sobre Operações Imobiliárias que os cartórios devem emitir à Receita Federal para informar as operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Ofício de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, envolvendo bens imóveis, destacando a identificação dos contratantes e o valor da operação imobiliária para fins de apuração de eventual imposto a recolher (ganho de capital). A escritura do imóvel será firmada ao adquirente após a averbação da construção e da especificação do condomínio, que por sua vez ocorrerá após a apresentação do Habite-se e da CND-INSS da obra junto ao cartório imobiliário, e desde que o preço esteja quitado na forma contratada e que não tenha mais ônus perante o imóvel e/ou financiamento contratado