Valéria das Graças Vasconcelos

Transcrição

1 LAUDO DE AVALIAÇÃO BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A BNDU ALAMEDA DAS MAGNÓLIAS Nº 120 COND. SOLAR DAS PALMEIRAS ESMERALDAS/MG Valéria das Graças Vasconcelos CREA/MG: /D IBAPE 1 /MG: 650, Entidade Federativa Nacional que congrega as entidades estaduais formadas por profissionais e empresas atuantes nas áreas de avaliações e perícias de engenharia, participante do Colégio das Entidades Nacionais CDEN órgão consultivo do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia CONFEA, filiado a organismos internacionais que tratam do aprimoramento dos profissionais, como a UPAV (Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación) e de normas internacionais de Avaliação, como o IVSC (International Valuation Standards Council), para. Perícias de Engenharia na Construção Civil para - CE-002: Comissão de Estudo de MEMBRO DA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para. RELATORA NA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para. RELATORA NA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para. 1 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias. As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 1

2 CAPA As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 2

3 Tipo de Imóvel: Casa Uso do Imóvel: Residencial Endereço Completo: Nº: 120 Bairro: SOLAR DAS PALMEIRAS Município: ESMERALDAS UF: MG CEP: Grau de Fundamentação ABNT NBR 14653: II Grau de Precisão ABNT NBR 14653: Metragens Área Terreno Total: Matrícula: 1.800,00 IPTU/ITR: DOCTO NÃO FORNECIDO Levantamento Planialtimétrico: DOCTO NÃO FORNECIDO Empregada na avaliação: 1.800,00 INSERIR LOGO FORNECEDOR Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A CNPJ / Data Base: ALAMEDA DAS MAGNÓLIAS Metodologia ABNT NBR 14653: Método Evolutivo Idade Imóvel: 12 Avaliando 28/09/2018 III Área Construída privativa (m²)*: Matrícula: 385,63 IPTU: DOCTO NÃO FORNECIDO Planta/Layout: DOCTO NÃO FORNECIDO Contrato: DOCTO NÃO FORNECIDO Empregada na avaliação: 385,63 Observações impactantes na avaliação Foi realizado somente vistoria externa da portaria do Condomínio Solar das Palmeiras onde se localiza o imóvel avaliando. Todas as informações foram extraídas da matrícula e de informações fornecidas por terceiros de boa fé. O estado de conservação do imóvel foi considerado regular. Áreas utilizadas nos cálculos: Terreno: 1.800,00m 2, Edificação: 385,63m², conforme matrícula. Diagnóstico de mercado: Aparentemente recessivo mas com viés de ligeira recuperação. Inliando Indício de contaminação ambiental Não foi observado nenhum indício de contaminação ambiental. Resumo de Valores Terreno/Terra Nua Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de Liq. Forçada: R$ ,00 % Desc: Construções e Benfeitorias Averbadas Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de Liq. Forçada: R$ ,00 % Desc: Construções e Benfeitorias Não Averbadas Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc: Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas Valor de Mercado: R$ ,00 Valor de Liq. Forçada: R$ ,00 % Desc: 31,52% 31,51% 31,52% Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 36,00 Data avaliação: 28/09/2018 Assinatura Avaliador Data da vistoria: 24/09/2018 Nome Avaliador: VALERIA G. VASCONCELOS CREA Resp.: MG 74578/D ART nº: Telefone: (31) valeria@avaliper.com.br 3

4 LAUDO DE AVALIAÇÃO Cliente BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A CPF/CNPJ / Endereço nº Complemento Bairro ALAMEDA DAS MAGNÓLIAS Município UF 120 *** CEP SOLAR DAS PALMEIRAS ESMERALDAS MG IMÓVEL ÁREA - m² CASA *** *** CASA *** *** Autônoma Total Total Tipo de Imóvel CASA 1.800,00 Padrão Construtivo NORMAL Terreno F. Ideal (%) Testada (m) Formato 1, ,00 REGULAR Construção - ÁREAS AVERBADAS Área privativa Área Comum Área total 385,63 0,00 385,63 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 385,63-385,63 Construção - ÁREAS NÃO AVERBADAS 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 AVALIAÇÃO Valor Adotado R$ ,00 Conservação REGULAR Idade Aparente 12 Topografia IRREGULAR VALOR LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ ,00 Empresa / CREA / Assinatura CREA/MG Data BELO HORIZONTE, 28/09/2018 ENGº CIVIL VALERIA G. VASCONCELOS CREA/MG 74578/D LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Contratante e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel. 4

5 COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE Sala de estar CÔMODO QTDE PAREDES PISOS TETO FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA ESQUADRIAS EXTERNA Sala de jantar FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA EXTERNA Suíte FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA EXTERNA Banho Suíte FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA EXTERNA Dormitório FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA EXTERNA Banho social FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA EXTERNA Lavabo FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA EXTERNA Cozinha FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA EXTERNA Área de serviços FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA EXTERNA Varanda FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA EXTERNA Despensa FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA EXTERNA Varanda FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA EXTERNA Garagem Coberta FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA EXTERNA Garagem Descobert FOI AUTORIZADO SOMENTE VISTORIA EXTERNA Uso da unidade avalianda: RESIDENCIAL Posição (andar): *** Fechamento das paredes ALVENARIA Nº pvtos unid auton: *** ESQUADRIAS METALON QTDE Características do Condomínio Descrição ESTRUTURA SUB-SOLO *** *** CONCRETO TÉRREO *** *** FECHAMENTO ANDAR TIPO *** *** ALVENARIA GARAGEM 2 *** *** Nº DE ELEVADORES Uso do Prédio RESIDENCIAL Conserv Áreas Comuns REGULAR Piscina Play Ground Churrasqueira Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X") Salão de festas Sauna Gerador Guarita Quadra Esportiva Apto. do zelador Descrição suscinta do imóvel Depósito individual Vigilância Interfone NÃO FOI AUTORIZADO ACESSO AO INTERIOR DO IMÓVEL OBJETO DE AVALIAÇÃO. A VISTORIA EXTERNA FOI REALIZADA APENAS DA PORTARIA DO CONDOMÍNIO SOLAR DAS PALMEIRAS, ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL AVALIANDO. TODOS OS PARÂMETROS CONSIDERADOS SÃO FUNDAMENTADOS COM BASE NA MATRÍCULA E EM INFORMAÇÕES FORNECIDAS POR TERCEIROS, CONSIDERADAS DE BOA FÉ E CONFIÁVEIS. PARA FINS DE AVALIAÇÃO, FOI CONSIDERADO O ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL COMO REGULAR, PADRÃO DE CONSERVAÇÃO NORMAL E IDADE APARENTE DE 12 ANOS. A TOPOGRAFIA DO TERRENO FOI CONSIDERADA COMO IRREGULAR CONFORME CONSTA NA GUIA DE IPTU DO IMÓVEL AVALIANDO. X X MICRO-REGIÃO Rede de água X Águas pluviais X Rede de gás Guias e sargetas X Rede de esgoto X Rede telefônica X Asfalto X Passeio X Rede elétrica X Iluminação pública X Paralelepípedo Fossa ocupação predominante padrão construtivo densidade demográfica tráfego no trecho RESIDENCIAL NORMAL BAIXA REDUZIDO Serviços Públicos e Comunitários: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando Coleta de Lixo X Centros de Ensino Shopping Center Transporte Coletivo Parque Clube Rede de Segurança Comércio Local Praia Lazer Rede Bancária Rede de Saúde PARTICULARIDADES(marcar com "X") risco ambiental favela vista permanente vista do mar histórico de alagamento rede alta tensão córrego feira livre parque 5

6 MEMÓRIA DE CÁLCULO Áreas Compartimento Real Averb. Equiv. Averb. Real comum Equiv. Comum Real Total Area p. calculo CASA 385,63 385, ,63 385,63 *** Totais 385,63 385, ,63 385,63 As áreas cujos padrões sejam diferentes dos demais deverão ser utilizadas equiv. para o cálculo Avaliação Terreno R$ 116,44 x 1.800,00 m² = R$ ,00 Casa R$ 1.643,99 x 385,63 m² Total = R$ R$ , ,85 n = 36,00 meses i = 8,50% (TAXA SELIC + 2 %) VLF R$ ,00 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa) Data da vistoria 24/09/18 1 Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2 As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3 As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4 O imóvel possui vaga de garagem? 5 Se tem vagas, elas estão documentadas? 6 O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7 O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8 O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9 O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10 O imóvel possui características uni-familiares? 11 O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12 O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13 O imóvel apresenta condições de habitalidade? 15 O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo: 3), 6), 7), 13 - ) Não é possível afirmar. Foi realizado somente vistoria externa do imóvel avaliando. NÃO - Para fins de avaliação foi considerado o estado de conservação regular, padrão de construção normal e idade aparente de 12 anos. - A topografia do terreno foi considerada como irregular conforme consta na guia de iptu do imóvel avaliando. - A área da construção do imóvel se difere entre a matrícula e a guia de IPTU. Foi considerado para a avaliação do imóvel a área que consta na matrícula. - Entramos em contato com o Sr. Paulo (tel.: (31) ) da Secretaria de Obras do município de Esmeraldas e, de acordo com informações fornecidas por ele, o Mapa de Zoneamento só existe em meio físico. Porém, o sr. Paulo não o encontrou. - Foram computados como corretos os elementos documentais consultados e as informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis. - Considera-se o imóvel livre e desimpedido de quaisquer ônus. - O trabalho e os resultados finais obedecem a condições pré-combinadas entre as partes contratantes; são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização em conexão com qualquer outro ou sua exibição para terceiros. - Laudo de uso restrito, não tendo validade para outros usos ou exibição para terceiros. Não constaram do escopo os seguintes serviços: - Aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé. - Inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral. - Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensaram-se investigações concernentes a títulos, invasões, hipotecas, superposição de divisas, etc., providências estas consideradas de caráter jurídico-legal. - METODOLOGIA UTILIZADA: MÉTODO EVOLUTIVO. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos valores foram ponderados por ESTATÍSTICA DESCRITIVA, para atendimento a exigência do Banco Santander (Brasil) S/A, respeitando os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO definidos na NBR da ABNT. 6

7 ANEXO A CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DE AVALIAÇÃO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 7

8 ANEXO A - CROQUI DE SITUAÇÃO Cliente CPF/CNPJ BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento ALAMEDA DAS MAGNÓLIAS 120 *** Bairro Município UF CEP SOLAR DAS PALMEIRAS ESMERALDAS MG

9 ANEXO B FOTOGRAFIA AÉREA As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 9

10 ANEXO B - IMAGEM AÉREA Cliente CPF/CNPJ BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento ALAMEDA DAS MAGNÓLIAS 120 *** Bairro Município UF CEP SOLAR DAS PALMEIRAS ESMERALDAS MG

11 ANEXO C MEMORIAL FOTOGRÁFICO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 11

12 ANEXO C - FOTOGRAFIAS Cliente CPF/CNPJ BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento ALAMEDA DAS MAGNÓLIAS 120 *** Bairro Município UF CEP SOLAR DAS PALMEIRAS ESMERALDAS MG VISTA PORTARIA COND. SOLAR DAS PALMEIRAS. VISTA PORTARIA COND. SOLAR DAS PALMEIRAS. EM BRANCO VISTA PORTARIA COND. SOLAR DAS PALMEIRAS. 12

13 ANEXO D PESQUISA DE MERCADO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 13

14 14 ANEXO D - PESQUISA DE MERCADO Amostra n.º 1 Data 24/09/18 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: Bairro: Alameda Ipê Amarelo, frente para a lagoa Condomínio Solar das Palmeiras Cidade: Esmeraldas UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia Plano Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 1.000,00 Valor total (R$) ,00 Valor unitário (R$/m²) 170,00 Fonte/ telefone: Sra. Celma Lopes Santos - (31) / oferta / transação OFERTA Lote plano de m² de frente para lagoa no Condomínio Solar das Palmeiras. Amostra n.º 2 Data 24/09/18 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: Bairro: Alameda das Casuarinas Condomínio Solar das Palmeiras Cidade: Esmeraldas UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia Declive Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 1.044,00 Valor total (R$) ,00 Valor unitário (R$/m²) 172,41 Fonte/ telefone: Acetti Imóveis - (31) Sr. oferta / transação OFERTA Condomínio fechado, urbanização e alto padrão de construções, preservação ambiental, nascentes e lagos. Segurança, portaria 24 horas. Amostra n.º 3 Data 24/09/18 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: Bairro: Alameda Ipê Amarelo Condomínio Solar das Palmeiras Cidade: Esmeraldas UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia Declive Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 1.000,00 Valor total (R$) ,00 Valor unitário (R$/m²) 140,00 Fonte/ telefone: Bem Viver Imóveis - (31) / oferta / transação OFERTA Lote de meio de quadra, formato regular. Amostra n.º 4 Data 20/09/18 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: Bairro: Alameda Araucarias, lote. 41, quadra 08 Condomínio Solar das Palmeiras Cidade: Esmeraldas UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia Declive Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 1.071,00 Valor total (R$) ,00 Valor unitário (R$/m²) 149,39 Fonte/ telefone: Empreendedora Santarém Ltda - (31) oferta / transação OFERTA Lote terraplanado com 32,51 metros de frente, com 1071,00 m². Amostra n.º 5 Data 20/09/18 Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Endereço: Bairro: Alameda Araucarias Condomínio Solar das Palmeiras Cidade: Esmeraldas UF: MG Tipo: TERRENO Histórico de Enchentes NÃO Topografia Declive Sujeito a Desmornamentos NÃO Zoneamento: Área total / terreno (m²) 1.230,00 Valor total (R$) ,00 Valor unitário (R$/m²) 146,34 Fonte/ telefone: Empreendedora Santarém Ltda - (31) oferta / transação OFERTA Lote de meio de quadra, fundo com área de preservação.

15 ANEXO E FOTOGRAFIAS DAS AMOSTRAS As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 15

16 ANEXO E - FOTOGRAFIAS DAS AMOSTRAS Cliente CPF/CNPJ BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento ALAMEDA DAS MAGNÓLIAS 120 *** Bairro Município UF CEP SOLAR DAS PALMEIRAS ESMERALDAS MG AMOSTRA Nº 1 AMOSTRA Nº 2 AMOSTRA Nº 3 AMOSTRA Nº 4 EM BRANCO AMOSTRA Nº 5 16

17 ANEXO F CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 17

18 ANEXO F - LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS Cliente CPF/CNPJ BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A / Endereço nº Complemento ALAMEDA DAS MAGNÓLIAS 120 *** Bairro Município UF CEP SOLAR DAS PALMEIRAS ESMERALDAS MG

19 ANEXO G TRATAMENTO ESTATÍSTICO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 19

20 Infer 32 - Modo de Estatística Descritiva. Data: 28/Set/2018 Nome do Arquivo: C:\Infer32\BNDU_10362_2018.IW3 Amostra Nº Am. «R$» «Área» R$/m² Oferta Topografia Área Situação Transposição Valor Homog , ,00 170,00 0,90 0,95 0,85 1,00 1,00 123, , ,00 172,41 0,90 1,00 0,85 0,95 1,00 125, , ,00 140,00 0,90 1,00 0,85 1,00 1,00 107, , ,00 149,39 0,90 1,00 0,85 1,00 1,00 114, , ,00 146,34 0,90 1,00 0,85 1,00 1,00 111,95 Para atender aos critérios da NBR Fatores Grau II, os fatores individuais devem ficar entre 0,50 e 2,00. Variáveis marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos. Valor a avaliar: Valor Homog. Equação: [Valor Homogeneizado] Valores e coeficientes de homogeneização: R$: Valor em Reais. (variável não utilizada no modelo) Descrição das Variáveis Área: Área Equivalente da edificação em metros quadrados. (variável não utilizada no modelo) R$/m²: Valor Unitário em Reais por Metro Quadrado. Equação: [R$] [Área] Oferta: Fator de Oferta. Topografia: Fator Topografia. Área: Fator Área. Situação: Fator Situação. Transposição: Fator Transposição. Estatísticas Básicas Nº de elementos da amostra : 5 Nº de graus de liberdade : 4 Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação Valor Homog. 116,44 7,7639 6,67% Número mínimo de amostragens: 5. As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 20

21 Dispersão dos elementos Dispersão em Torno da Média As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 21

22 Tabela de Desvios Desvios em torno da média. Nº Am. Observado Média Desvio Normalizado Studentizado Quadrático 1 123, ,4360 7,1140 0,9162 1, , , ,4360 8,8640 1,1416 1, , , ,4360-9,3360-1,2024-1, , , ,4360-2,1560-0,2776-0,3104 4, , ,4360-4,4860-0,5778-0, ,1241 Gráfico de Desvios Quadráticos Tabela de Desvios Deletados Influência das amostragens nos desvios da média. Nº Am. Deletado Variância Normalizado Studentizado 1 8, ,2838 0,9239 1, , ,6332 1,2843 1, , ,0539-1,4065-1, , ,4341-0,2434-0, , ,9858-0,5287-0,5911 As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 22

23 Desvio x Desvio Deletado Desvios Deletados Normalizados As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referência influem significativamente no valor médio. As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 23

24 Desvios Deletados Studentizados As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referência influem significativamente no valor médio. Estatísticas Gerais Número de elementos... : 5 Graus de liberdade... : 4 Valor médio... : 116,4360 Mediana... : 116,2000 Moda... : 111,1444 Variância... : 48,2225 Desvio padrão... : 6,9442 Desvio médio... : 6,3912 Variância (não tendenciosa)...: 60,2782 Desvio padrão (não tend.)...: 7,7639 Coef. de variação... : 6,668% Valor mínimo... : 107,1000 Valor máximo... : 125,3000 Amplitude... : 18,2000 Número de classes... : 3 Intervalo de classes... : 6,0666 Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada ótima Momentos Centrais Momento central de 1ª ordem : 116,4360 Momento central de 2ª ordem : 48,2225 Momento central de 3ª ordem : 28,4896 Momento central de 4ª ordem : 5,6979 Coeficiente Amostral Normal t de Student Assimetria 0, Curtose -2, Indefinido Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica. As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 24

25 Intervalos de Classes Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média 1 107, , ,00 109, , , ,00 114, , , ,00 124,4250 Histograma Ogiva de Frequências As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 25

26 Todas as amostragens foram utilizadas. Amostragens eliminadas Amostragens a serem saneadas Critério de saneamento: Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média. Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Gráfico de Representação do Saneamento Distribuição dos Desvios Normalizados Intervalo Distribuição de % de Amostragens no Gauss Intervalo -1; +1 68,3 % 60,00 % -1,64; +1,64 89,9 % 100,00 % -1,96; +1,96 95,0 % 100,00 % As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 26

27 Teste de Kolmogorov-Smirnov Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita 3 107,1000 0,1146 0,2000 0,1145 0, ,9500 0,282 0,4000 0,0816 0, ,2800 0,391 0,6000 9,3768x10-3 0, ,5500 0,820 0,8000 0,2202 0, ,3000 0,873 1,0000 0,0732 0,1267 Maior diferença obtida : 0,2202 Valor crítico : 0,5100 (para o nível de significância de 10 %) Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo. Gráfico de Kolmogorov-Smirnov Teste de Sequências/Sinais Número de elementos positivos.. : 2 Número de elementos negativos. : 3 Número de sequências... : 2 Média da distribuição de sinais... : 2,5 Desvio padrão... : 1,118 As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 27

28 Teste de Sequências (desvios em torno da média): Limite inferior... : -0,9820 Limite superior. : -2,0731 Intervalo para a normalidade: [-1,2817, 1,2817] (para o nível de significância de 10%) Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios. Teste de Sinais (desvios em torno da média) Valor z (calculado)... : 0,4472 Valor z (crítico)... : 1,2817 (para o nível de significância de 10%) Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss). Reta de Normalidade As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 28

29 Desvios x Variáveis As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 29

30 As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 30

31 Formação dos Valores Estima-se Valor Homogeneizado do Lote = R$ 116,44 / m² Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado: Mínimo: R$ 111,11 / m² Máximo: R$ 121,76 / m² Para uma Área de 1800 m², teremos: Valor de Mercado obtido = R$ ,00 Valor de Mercado mínimo = R$ ,00 Valor de Mercado máximo = R$ ,00 Campo de Arbítrio Mínimo: R$ 98,97 / m² Máximo: R$ 133,91 / m² Para uma Área de 1800 m², teremos: Valor de Mercado mínimo = R$ ,20 Valor de Mercado máximo = R$ ,80 Cálculo do Valor de Liquidação Forçada Considerações: Cálculo do valor de liquidação forçada Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado) IPTU - 0,02% ao mês Taxa da aplicação financ. 8,50% Taxa Selic+2% Manutenção/administração 0,20% ao mês Inflação média ao ano 4,19% IPCA 12 meses Comissão de venda 0,50% ao mês Custo financeiro 4,14% ao ano Total 1 0,72% ao mês Total 2 0,34% ao mês Despesas totais Total 1 Total 2 = 1,06% fixas + financeiras Prazo de comercialização 36 meses (deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 68,48% R$ ,00 As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 31

32 ANEXO H AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 32

33 AVALIAÇÃO DEPRECIAÇÃO FONTES EDIFICAÇÕES COMPONENTES DO CONJUNTO CASA Matrícula do Terreno Estrutura de Apoio CONCRETO Pé-direito - vão (m) 3,00 Nº de pavimentos 1,00 Área Construída (m²) 385,63 Vr.Padrão Ponderado RES. NORMAL Sinduscon/MG 1.701,01 PINI - Fator de Redução 1,09 Produto 1.859,71 Estado 2,00 Vida útil (anos) 70,00 Idade Aparente (anos) 12,00 Idade Estimada (% ) 17% Critério D Usado ROSS Fator D 0,8840 Valor Final - R$/m² 1.643,99 Área (m²) 385,63 SUB TOTAL (R$) ,85 TOTAL (R$) ,85 Custos Adicionais Terraplenagem Impostos e taxas Projetos Fundações Ligações de serviços públicos Remuneração do Construtor Urbanização/ajardinamento Eventuais instalações Especiais Pé-direito (p/ metro de diferença) 0,0100 0,0065 0,0500 0,0400 0,0033 0,1000 0,0300 0, ,0933 As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 33

34 ANEXO I ESPECIFICAÇÃO ATINGIDA NA AVALIAÇÃO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 34

35 I.1 AVALIAÇÃO DO TERRENO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO e de PRECISÃO são definidos pelas tabelas 3, 4 e 5 da NBR :2011 da forma abaixo: ITEM DESCRIÇÃO CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO QUANTIDADE MÍNIMA DE DADOS DE MERCADO EFETIVAMENTE UTILIZADOS IDENTIFICAÇÃO DOS DADOS DE MERCADO INTERVALO ADMISSIVEL DE AJUSTE PARA O CONJUNTO DE FATORES TABELA 3 GRAU III II I COMPLETA QUANTO A TODOS OS COMPLETA QUANTO AOS FATORES FATORES ANALISADOS UTILIZADOS NO TRATAMENTO ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADGMA APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS ANALISADAS, COM FOTO E CARACTERÍSTICAS DOS DADOS CORRESPONDENTES AOS FATORES CARACTERÍSTICAS OBSERVADAS ANALISADAS UTILIZADOS PELO AUTOR DO LAUDO 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 TABELA 4 GRAUS III II I Pontos Mínimos Itens Obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no Grau I Observadas as tabelas 03 E 04 da NBR :2011, infere-se o NÍVEL de FUNDAMENTAÇÃO II. Todos, no mínimo no Grau I DESCRIÇÃO TABELA 5 GRAU III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central Observadas a tabela 5 da NBR :2011, infere-se o NÍVEL de PRECISÃO III. As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 35

36 I.2 AVALIAÇÃO DA BENFEITORIA MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO é definido pelas tabelas 7 e 8 da NBR :2011 da forma abaixo: TABELA 7 Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias Item 1 Descrição Estimativa do custo direto Graus III II I Pela utilização de custo unitário básico para projeto semelhante ao projeto padrão Pela elaboração de orçamento, no mínimo sintético Pela utilização de custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes 2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 3 Depreciação física Calculada por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixá-lo no estado de novo Calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação Arbitrada Nota: Observar de 9.1 a 9.3 da Norma. TABELA 8 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação do custo de benfeitorias Graus III II I Pontos mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente 1, com os demais no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma. As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 36

37 I.3 AVALIAÇÃO GLOBAL DO IMÓVEL O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO é definido pelas tabelas 11 e 12 da NBR :2011 da forma abaixo: TABELA 11 Graus de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo Item 1 Descrição Estimativa do valor do terreno 2 Estimativa dos custos de reedição 3 Fator de comercialização Graus III II I Grau II de Fundamentação no método comparativo ou evolutivo Grau III de Fundamentação no método comparativo ou evolutivo Grau III de Fundamentação no método da quantificação do custo Inferido em mercado semelhante Grau II de Fundamentação no método da quantificação do custo Justificado Nota: Observar de a da Norma. Grau I de Fundamentação no método comparativo ou evolutivo Grau I de Fundamentação no método da quantificação do custo Arbitrado TABELA 12 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo Graus III II I Pontos mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente 1 e 2, com o 3 no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I Nota: Observar de a desta Norma. As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 37

38 ANEXO J MATRÍCULA As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 38

39

40

41

42

43

44

45

46 ANEXO K GUIA DE IPTU As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 46

47

48 ANEXO L LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 48

49 DATA DA VISITA: 24/09/2018 (NÃO FOI REALIZADA A VISTORIA INTERNA) 1.1 Identificação do Imóvel: BNDU Endereço: Alameda das Magnólias nº Condomínio Solar das Palmeiras - Esmeraldas/MG 1.3. Uso atual do imóvel: RESIDENCIAL Uso pretendido: RESIDENCIAL 1.4. Coordenadas Geográficas: 23K ,45 m E ,90 m S 1.5. Foto aérea ou imagem de satélite: Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo L. 1. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1 O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Municípios de São Paulo). Não Sim Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: FEAM Órgão Ambiental Municipal: Nota: Caso a resposta seja sim, favor pular para o item 6, indicando sim na pergunta 6.1. As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 49

50 2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. Não Sim. Que tipo? Quando? 2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Municípios de São Paulo). Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança? Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: FEAM Órgão Ambiental Municipal: As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 50

51 3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe: Ocorrências no imóvel Passado Presente Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento. Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos? Corpos d água (rio, poço, lago, lagoa). Se poço de água, possui outorga? Sim Não Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água. Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível. Outros. Descrever Fontes de Informação: Vistoria no local. Observações e/ou justificativa: As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 51

52 3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, entre outras? Não Sim. Caso afirmativo, indicar: 3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades como: Atividade Existe Não existe Informação não acessível Indústrias. Quais? Mineradora. Qual? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Outros. Descrever Fontes de Informação: Vistoria no local. Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não. As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 52

53 4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins: Uso do imóvel Passado Presente Informação não acessível Indústrias. Quais? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever: Comércio. Que tipo: Outros. Descrever: Fontes de Informação: Vistoria no local. Observações e/ou justificativa: As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 53

54 4.2. Informações ou observações complementares: 5. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 5.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 4.2, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados. 5.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais. 6. RESUMO: 6.1 Indícios de Contaminação no Imóvel: Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 54

55 6.2 No entorno, há logradouros que estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas, conforme relacionado na questão 2.3? Não Sim - Indique o local Não existe lista pública de áreas contaminadas 6.3 No entorno, foram encontradas fontes ou atividades relacionadas às questões 3.2 ou 3.3? Não Sim - Indique o local Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: Valéria G. Vasconcelos AVALIPER LTDA / As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 55

56 ANEXO L - I Foto Aérea e/ou imagem de satélite do imóvel (presente e passado) As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 56

57 ANEXO M ART As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 57

58 A ART SERÁ ANEXADA AO LAUDO FÍSICO As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores. 58