A Sonae Sierra foi fundada em Portugal no ano de 1989 e é controlada em 50% pela Sonae (Portugal) e 50% pela Grosvenor (Reino Unido).

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1 PERFIL DA EMPRESA A Sonae Sierra é um dos maiores especialistas em centros comerciais a nível mundial. Destacou-se como sendo a primeira empresa de propriedades de retalho a combinar as compras com o lazer, temos paixão por trazer a imaginação, a inovação e a emoção para a indústria dos centros comerciais. A nossa abordagem integrada ao negócio combina a propriedade, o desenvolvimento, a gestão e as actividades baseadas no conhecimento que acreditamos ajudarem a criar destinos de topo para os consumidores. Em 31 de Dezembro de 2009, possuíamos um total de 52 centros comerciais em Portugal, Espanha, Itália, Alemanha, Grécia, Roménia e Brasil, com uma Área Bruta Locável superior a dois milhões de metros quadrados. Temos três projectos em construção e nove novos projectos em diferentes fases de execução, em Portugal, Espanha, Itália, Alemanha, Grécia, Roménia e Brasil. Também gerimos mais 17 centros comerciais de entidades terceiras. Durante o ano de 2009, os nossos centros comerciais receberam mais de 436 milhões de visitantes. A Sonae Sierra foi fundada em Portugal no ano de 1989 e é controlada em 50% pela Sonae (Portugal) e 50% pela Grosvenor (Reino Unido). A NOSSA MISSÃO E VALORES A Sonae Sierra procura tornar-se, e ser reconhecida como tal, a maior especialista mundial em centros comerciais, com uma presença internacional e um negócio sustentável de longo prazo. A nossa missão é a de criar valor para os nossos accionistas através do negócio dos centros comerciais, tendo ao mesmo tempo em consideração as nossas responsabilidades sociais para com os outros stakeholders e as nossas responsabilidades ambientais. 1

2 Acreditamos fortemente que este equilíbrio é crucial para alcançar o sucesso contínuo da nossa empresa. A nossa visão e missão são sustentadas em valores e princípios centrais, relativos à nossa cultura de negócio, às responsabilidades para com os nossos colaboradores e comunidades locais e pela nossa independência do poder político. A NOSSA ESTRUTURA ORGANIZACIONAL A nossa estrutura organizacional, dividida em quatro partes, reflecte as nossas três principais áreas de actividade propriedade, desenvolvimento e gestão de centros comerciais na Europa e as nossas actividades no Brasil. As nossas divisões de actividade na Europa também actuam como fornecedoras de conhecimento para entidades terceiras. SIERRA INVESTMENTS Proprietária dos activos da Sonae Sierra, providenciando-lhe o respectivo serviço de gestão de activos, sendo responsável pelos investimentos na Europa. Também detém, respectivamente, 42,0% e 50,1% do capital dos Fundos Sierra Portugal e Sierra e actua em ambos como gestora dos seus activos. SIERRA DEVELOPMENTS Responsável pelo desenvolvimento dos nossos centros comerciais na Europa. Nas suas actividades incluem-se todos os aspectos de procurement, desenvolvimento do conceito, arquitectura dos empreendimentos e gestão da construção dos mesmos. SIERRA MANAGEMENT Responsável por todos os serviços de gestão de propriedade dos centros comerciais na Europa, incluindo não só os detidos pela Sierra Investments, mas também propriedades de terceiros. 2

3 SONAE SIERRA BRASIL Funciona autonomamente, investindo, desenvolvendo e gerindo um número cada vez maior de centros comerciais e de lazer no Brasil. SONAE CORPORATE SERVICES Fornece serviços corporativos às restantes empresas da Sonae Sierra: serviços financeiros, legais, de recursos humanos, ambiente, comunicação, segurança e saúde e, ainda, de back office. FOCALIZAÇÃO A Sonae Sierra está concentrada exclusivamente no sector dos Centros Comerciais e de Lazer, onde cria activos singulares que reflectem a convicção e o desejo de muitas pessoas de que as compras devem ser algo mais do que um momento agradável, devem ser, sobretudo, uma estimulante experiência de lazer. A sua estratégia de investimento centra-se numa visão de longo prazo do mercado, as suas tendências e os desenvolvimentos futuros. A Empresa prefere deter activos promovidos internamente, mas também investe em Centros Comerciais e de Lazer desenvolvidos por terceiros, pelo seu potencial para criação de valor, através de uma combinação de renovação e de uma gestão activa e inovadora. A estabilidade financeira que advém do modelo de gestão adoptado, em conjunto com a abordagem criativa de design e de construção, conquistou uma elevada reputação como promotora com real tendência para a inovação e a qualidade. GOVERNO DAS SOCIEDADES A NOSSA ORGANIZAÇÃO A Assembleia-geral de Accionistas é o principal órgão de decisão da Sonae Sierra. Nomeia os membros da mesa da Assembleia-geral de Accionistas, o Conselho Fiscal e o Auditor 3

4 Externo, o Comité de Remunerações e o Conselho de Administração da Sonae Sierra SGPS. O Conselho de Administração da Sonae Sierra, que reporta à Assembleia-geral de Accionistas, é presidido por um Administrador não executivo e é constituído por outros quatro membros não executivos. O Conselho também inclui o Chief Executive Officer (CEO) e outros membros executivos, todos eles com responsabilidades atribuídas. O Conselho de Administração é responsável pela estratégia da empresa, pelo seu plano de actividades a longo prazo e pelas áreas financeiras e de reporte financeiro. O Conselho de Administração da Sonae Sierra delegou, dentro dos limites legalmente admissíveis, algumas das suas responsabilidades corporativas de tomada de decisão a Comissões especializadas. A Comissão Executiva é responsável pelas operações quotidianas da empresa, o que abrange as actividades de Responsabilidade Corporativa (RC). A Comissão Executiva é apoiada por três Comissões: Investimento, Finanças e Auditoria e Conformidade. A Comissão de Investimento e a Comissão de Finanças são presididas pelo CEO. A Comissão de Auditoria e Conformidade é presidida por um delegado independente e externo, escolhido pelo Conselho de Administração. CONDUTA ÉTICA Adoptámos um Código de Conduta para orientar a conduta ética de todos os nossos stakeholders. Espera-se que todos os colaboradores trabalhem de acordo com essa estrutura. É também considerado como um conjunto de princípios orientadores para serem aplicados a tudo o que fazemos, sublinhando o nosso compromisso com o sucesso, embora num ambiente de integridade, abertura e honestidade. O Código também promove as decisões éticas e responsáveis ao oferecer orientação para o modo de lidar com questões importantes como o suborno, a corrupção, a igualdade de raça e género e os direitos humanos. A conduta ética é uma responsabilidade pessoal e todos os colaboradores são responsáveis pelo seu comportamento. O Provedor da Sierra promove a conformidade com o nosso Código de Conduta e encoraja um comportamento alinhado com os nossos princípios éticos. O Provedor é um facilitador 4

5 independente, junto do qual todos os stakeholders podem apresentar as suas queixas, com a certeza de serem consideradas, investigadas e objecto de uma resposta atempada e adequada. O NOSSO SISTEMA DE GESTÃO RC As principais questões de RC, importantes para a nossa actividade, são geridas através do nosso sistema de gestão RC, construído em torno de um modelo cíclico que nos ajuda a alcançar uma melhoria contínua do desempenho em todas as nove áreas de impacto: Energia, Ambiente, Água, Resíduos, Uso do solo, Fornecedores, Lojistas, Comunidades e Visitantes e Colaboradores. Estabelecemos objectivos, políticas e estratégias anuais de forma a alcançarmos os nossos objectivos de longo prazo e transformar os nossos valores e compromissos em acções práticas. Também acompanhamos o nosso progresso relativamente a indicadores chave de desempenho e objectivos definidos numa base anual, de modo a assegurar que atingimos os nossos objectivos de longo prazo. GOVERNÂNCIA DE RC O nosso Sistema de Gestão RC é gerido por seis Grupos de Trabalho de RC. Entre eles, gerem todas as áreas de impacto em termos de RC. Os Directores de cada Grupo de Trabalho estão representados no nosso Steering Committee de RC, que é presidido pelo CEO. O Steering Committee de RC é responsável por supervisionar a identificação e gestão por parte da organização de questões importantes de RC e assegurar que o desempenho nessas áreas críticas é acompanhado e melhorado. Os nossos Stakeholders Um Diálogo Permanente Acreditamos vivamente que a condução do nosso negócio de uma forma sensível e receptiva às necessidades e preocupações dos nossos stakeholders é crucial para o sucesso a longo prazo do negócio. Temos promovido relações fortes e duradouras com os 5

6 principais stakeholders e temos desenvolvido uma reputação baseada na consistência e excelência. Ao longo dos anos, aumentamos as actividades nas quais colaboramos com os nossos stakeholders. Em 2009, usamos vários métodos para obter feedback e estabelecemos alguns métodos gerais entre os quais: - Provedor Sierra. Em 2009 o nosso provedor recebeu 125 reclamações dos vários stakeholders, que compara com 75 em 2008, abrangendo temas como a qualidade do serviço e sistemas e infracções ao Código de Conduta. Todas estas reclamações obtiveram resposta, mas nenhuma invocou mudanças estratégicas ou operacionais; - Formulários de opinião sobre o Relatório RC. Recebemos 119 formulários de opinião sobre o Relatório RC de 2008, um aumento de 72% quando comparado com Em resposta às sugestões recebidas, demos particular ênfase à questão da energia e renovação no nosso relatório de RC de

7 DESEMPENHO ECONÓMICO 2009 Um ano de contrastes e de progressos A Sonae Sierra não conseguiu escapar aos efeitos da crise financeira de 2008, no entanto, graças à robustez da nossa carteira de investimentos e ao âmbito das nossas operações, que se estendem da Europa continental ao Brasil, fomos capazes de manter o nosso padrão de crescimento, embora a um ritmo mais moderado quando comparado com os anos iniciais. Acreditamos que a actual situação económica irá melhorar ao longo do tempo e que estaremos prontos para desempenhar um papel importante na redefinição futura da nossa indústria. Edmundo Figueiredo Chief Financial Officer Um ano difícil para o crescimento O ano de 2009 foi um ano de contrastes para a Sonae Sierra. Por outro lado, e de acordo com a linha de crescimento continuado da economia brasileira, as nossas operações no Brasil registaram progressos consideráveis. As restrições nos mercados financeiros, que cresceram com a crise, tiveram durante o período em análise, um forte impacto nas nossas actividades. O crédito tornou-se mais difícil de obter, pois os principais bancos adoptaram restrições severas sobre os empréstimos. Em alguns casos, os rácios empréstimo/valor foram fixados entre 50% e 60%, com as maturidades reduzidas entre três a sete anos. Apesar destas dificuldades, a qualidade da nossa carteira e o nosso historial bem sucedido em termos de desenvolvimento, propriedade e gestão de centros comerciais, tornaram possível que continuássemos a refinanciar alguns dos nossos centros comerciais e a apoiar os nossos projectos de desenvolvimento. Como temíamos, na Europa, a crise financeira transformou-se agora numa recessão económica. Por exemplo, quer em Espanha, quer em Portugal, as despesas de consumo diminuíram durante o ano de 2009, enquanto que o desemprego aumentou, de forma particularmente acentuada em Espanha. Observámos um cenário semelhante na Itália, na Roménia e na Grécia. O impacto foi menos grave na Alemanha, onde as despesas de consumo permaneceram relativamente estáveis. 7

8 Globalmente, a combinação da redução das despesas de consumo com a confiança económica frágil afectou o número de visitas aos nossos centros comerciais e teve impacto sobre os resultados dos lojistas. Em consequência, o nosso desempenho na Europa foi afectado, tendo sido oportunamente tomadas medidas no sentido de mantermos a nossa estratégia. Uma concentração na eficiência A nossa primeira acção foi a de reanalisar e, subsequentemente, reduzir o nosso pipeline de projectos de desenvolvimento e abrandar as nossas operações em curso. No final de 2009, apenas dois projectos Leiriashopping em Portugal e Le Terrazze na Itália estavam em pleno desenvolvimento. Adoptámos igualmente medidas para melhorar o rendimento líquido dos nossos centros comerciais em operação, aumentando a sua eficiência em termos de rendimento por m2 e reduzindo os custos associados com a geração desses rendimentos. Ao mesmo tempo, reanalisámos as despesas de capital em cada um dos nossos centros, incluindo o programa actual de remodelações. Assim como os custos diários de manutenção. Ao fazermos isso, analisámos profundamente os nossos processos, melhorámos o nosso desempenho operacional e, ainda assim, mantivemos os recursos essenciais: os nossos colaboradores. Realizámos, igualmente, uma análise da nossa carteira para determinar potenciais compras e vendas. Em resultado, estamos em vias de alienar uma parte significativa da nossa participação no Alexa, em Berlim. Com esta transacção, mantemos um controlo completo da gestão do centro e, futuramente, pretendemos manter uma participação de 9% nessa propriedade. Antes da crise financeira, começámos também o Supercom, um programa interno de gestão, baseado em mensagens e tecnologias de comunicação. Três quartos dos nossos colaboradores têm acesso a meios de voz, vídeo, mensagem e conferência, que permitem que as reuniões aconteçam numa base pan-europeia e transcontinental, sem todos os custos associados às viagens. Finalmente, decidimos investir muito mais na venda a entidades terceiras dos nossos serviços relacionados com actividades de centros comerciais, em especial aqueles centrados no desenvolvimento e gestão da propriedade, como forma de aumentar o nosso rendimento e alargar as possibilidades de novos investimentos nos mercados internacionais actuais e futuros. Todas estas iniciativas estavam planeadas antes de ter ocorrido a crise financeira. O efeito da crise foi o de acelerar a sua implementação. 8

9 Em última análise, esta nova realidade poderá beneficiar muitas áreas de negócio, incluindo a nossa. Irá fazer com que pensemos duas vezes acerca do modo como fazemos as coisas e deverá melhorar a eficiência da actividade sem comprometer os nossos princípios de responsabilidade corporativa. Preparados para o futuro A recessão poderá durar algum tempo a passar, e com uma taxa de recuperação desigual nos diferentes países europeus, iremos beneficiar pelo facto de estarmos em mercados diversificados, em especial no Brasil, o qual não foi afectado pelas crises de um modo tão acentuado. O nosso objectivo é ainda o de desenvolver e fazer crescer a nossa empresa. Acreditamos que os centos comerciais têm um papel importante a desempenhar na sociedade. Como somos uma das empresas de maior sucesso no nosso sector, suportámos as recentes crises relativamente incólumes e estamos prontos para responder ao mercado quando as condições melhorarem. 9

10 Os nossos parceiros A política de estabelecer parcerias com terceiros baseados na União Europeia, EUA e Brasil prosseguiu em É objectivo da Empresa desenvolver parcerias de longo prazo com organizações que partilhem os mesmos valores e a vejam como o parceiro de eleição no sector dos Centros Comerciais e de Lazer. A tabela seguinte ilustra o âmbito das actuais parcerias: Portugal Espanha Holanda França Alemanha Grécia Reino Unido Itália E.U.A. Finlândia Brasil País Parceiros Estevão Neves NSL Group CGD Sonae Distribuição Grupo Mall Grupo Lar Iberdrola ING Real Estate ABP Foncière Euris CNP Assurances Ecureuil Vie CDC Deka Grupo Charagionis Lamda Development Acropole Charagionis Grosvenor Fund Management Pan European Miller Developments Rockspring Castle City Aberdeen Property Investors Coimpredil AIG DDR Trans European II TIAA- CREF LGPI Ilmarinen Continental European Fund I Continental European Fund II Multiplan Tivoli EP Enplanta Engenharia 10

11 DESEMPENHO OPERACIONAL - EUROPA A crise financeira de 2008 teve um efeito negativo inevitável sobre todas as nossas operações na Europa. À medida que o ano de 2009 avançava e o crédito se tornava mais difícil de assegurar, a recessão económica começou a ter efeitos e registámos uma ligeira redução no número de visitantes e nas taxas de ocupação. No entanto, registámos bons progressos durante o período em análise. A inauguração bem sucedida do Loop5, o nosso segundo projecto desenvolvido na Alemanha, permitiu-nos ser um dos líderes de mercado mais inovadores naquele país. Ana Guedes Oliveira Administradora, European Developments Apesar das dificuldades do ano, realizámos progressos significativos, quer nas actividades de gestão de centros comerciais, quer nas actividades de comercialização, aumentando a nossa carteira e melhorando a eficiência. João Correia de Sampaio Administrador, European Property Management Adoptámos uma estratégia que dá prioridade à maximização da taxa de ocupação, de modo a podemos proteger o nosso fluxo de rendimentos e beneficiar rapidamente da recuperação económica, assim que esta ocorra. Pedro Caupers Administrador, European Investment & Asset Management Planeamos expandir a nossa carteira de centros de terceiros sob gestão, e aumentar as nossas actividades como fornecedor de serviços especializados, quer nos mercados actuais, quer em novos mercados. João Correia de Sampaio Administrador, European Property Management 11

12 LOOP5 DEFINE NOVOS PADRÕES NA ALEMANHA O que mais se destacou este ano na Europa, em termos operacionais, foi sem qualquer dúvida, a inauguração do Loop5, o nosso novo centro comercial em Weiterstadt, próximo de Frankfurt, na Alemanha. Este centro comercial, com m2, um total de 117 lojas e estacionamento para automóveis, foi inaugurado com grande sucesso em Outubro de Em conjunto com o Münster Arkaden em Münster e o Alexa em Berlim, os nossos centros na Alemanha estão a definir novos padrões neste mercado. Sendo os consumidores locais, no passado, cépticos acerca da abordagem inovadora de colocar as compras e o lazer sob o mesmo tecto, estão agora entusiasmados com este conceito. Como prova, o Loop5 que apresenta diversas marcas internacionais, incluindo a Media Satur, a H&M, a Esprit, a C&A e a Thalia foi inaugurado com uma taxa de ocupação de 96%. Encorajados por isto e pela robustez subjacente da economia alemã, estamos actualmente a analisar um conjunto de novos projectos interessantes nesse mesmo mercado. No resto da Europa, os efeitos das crises financeira e económica comprometeram inevitavelmente o nosso plano de novos desenvolvimentos. Em resultado, tivemos de abrandar as nossas actividades até que as condições na Europa melhorem. No entanto, apesar do ambiente económico, continuamos com a construção do LeiriaShopping em Portugal. Este centro comercial de 75 milhões, que irá oferecer m2 de Área Bruta Locável (ABL), tem inauguração prevista para 25 de Março de Encontramo-nos, igualmente, na fase inicial de desenvolvimento do Centro Bordalo, nas Caldas da Rainha, um centro com m2 de ABL, cuja construção será iniciada em Temos tudo a postos para iniciar a construção do Le Terrazze, em La Spezia, na Itália, no início de Este projecto de 105 milhões, que irá oferecer m2 de ABL, deverá estar concluído em Novembro de

13 CONTINUAM AS REMODELAÇÕES E EXPANSÕES Não obstante as restrições económicas impostas, terminámos os projectos de remodelação e expansão em diversos centros em operação. Por exemplo, na Itália, melhorámos a disposição do Valecenter, próximo de Veneza. Em Portugal, remodelámos a praça da alimentação e melhorámos outros aspectos do Centro Colombo, em Lisboa, e melhorámos e expandimos diversas instalações no GuimarãeShopping. O AlbufeiraShopping foi igualmente sujeito a um programa de remodelação geral. Nos projectos para o futuro, incluem-se entre outros trabalhos de melhoria no Centro Vasco da Gama em Lisboa, no Plaza Mayor e no Parque Principado em Espanha, e no Münster Arkaden, na Alemanha. VENDAS DE ACTIVOS Durante o ano, concluímos com sucesso a venda à Union Investment da Torre Oriente do Centro Colombo por, aproximadamente, 70 milhões e a venda do Plaza Mayor Shopping ao Fundo Sierra. Olhando para o futuro, iremos continuar a nossa estratégia de reciclagem de capital, vendendo parte, ou a totalidade, da nossa participação em alguns centros comerciais, de modo a reinvestirmos as receitas, quer noutros projectos desenvolvidos pela Sonae Sierra, quer em projectos adquiridos a entidades terceiras, desde que demonstrem um potencial de criação de valor significativo, quer através de uma expansão, quer através de uma melhoria do mix de lojistas. Como parte da nossa política de capitalizar os nossos activos, realizámos progressos consideráveis na venda dos nossos conhecimentos de desenvolvimento de projectos de propriedades de retalho e das nossas competências de gestão de propriedades e activos. Tal contribuiu não apenas para o nosso fluxo de rendimentos global, como também para aumentar as nossas possibilidades de chegar a novos mercados, incrementando a nossa presença em territórios nos quais não temos ainda qualquer centro comercial em funcionamento. 13

14 Acreditamos que, rentabilizando deste modo as nossas competências e experiência, iremos aumentar a compreensão e apreciação por parte da Europa da nossa abordagem inovadora ao desenvolvimento e gestão de centros comerciais. RECESSÃO AFECTA AS VENDAS Os efeitos da turbulência nos mercados financeiros internacionais, a subsequente crise económica e o seu impacto sobre as vendas a retalho, foram mais fortemente sentidos em Portugal, Espanha, Grécia e Roménia, onde registámos uma quebra nas vendas dos lojistas. O país mais afectado foi a Espanha onde, comparativamente ao ano de 2008, os números caíram 7,8%, seguida por Portugal, onde se registou uma redução de 3,0%. Quer na Grécia, quer na Roménia, as condições comerciais foram especialmente afectadas pela continuação dos problemas com a dívida pública e privada nos dois países. O cenário na Alemanha e na Itália é ligeiramente mais positivo, com as vendas a subirem ligeiramente em ambos os países durante o ano, isto apesar da situação económica. 25% Vendas Base Comparável 15% 5% 3,0% 7,8% 11,5% 1,0% 5,3% 30,6% 2,7% 5% 15% Portugal Espanha Italia Grécia Alemanha Roménia Europa 25% 35% NOVAS ACTIVIDADES DE COMERCIALIZAÇÃO Enquanto as vendas dos lojistas se têm vindo a contrair, temos vindo a expandir as nossas actividades de gestão de propriedades. 14

15 Em Janeiro de 2009, iniciámos a gestão do centro comercial Post Galerie, propriedade de uma entidade terceira, situado em Karlsruhe, na Alemanha. Em Outubro, assumimos a gestão do novo centro Loop5. Os nossos progressos na Itália incluem novas comercializações no Gli Orsi, em Biella, e a consolidação das nossas actividades no Freccia Rossa, em Brescia, e no Valecenter, em Veneza, todos eles inaugurados em No final de 2009, tínhamos comercializado mais de 35% da ABL do Le Terrazze, que está actualmente a ser construído em La Spezia. Em Portugal, assumimos a gestão do Viseu Retail Park, que é propriedade de um fundo de investimento gerido pela Rockspring, e do Tavira Grand Plaza, um centro comercial com m2 de ABL, propriedade da Martifer. Terminámos igualmente a comercialização da expansão do GuimarãeShopping e, relativamente ao Albufeira Retail Park, assinámos um acordo de gestão. As nossas actividades de gestão em Espanha incluem agora contratos com o ING, relativos ao arrendamento do centro comercial Grand Plaza em Vigo e ao centro El Tormes em Salamanca. Na Roménia, fomos nomeados agentes de comercialização para o recentemente inaugurado Grand Arena Mall, em Bucareste, que é propriedade de uma entidade terceira, enquanto que, na Grécia, melhorámos o mix de lojistas no Mediterranean Cosmos e terminámos o nosso primeiro ano de actividade no Pantheon Plaza Portfolio sob Gestão ABL (000 m2) Nº de Contratos ABL (000 m2) No. de Contratos 15

16 REDUZIDAS TAXAS DE LOJAS VAGAS No final do mês de Dezembro de 2009, a nossa taxa de ocupação média para todos os centros comerciais europeus situava-se próximo dos 94,5%. Taxa de Ocupação 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Tal foi alcançado através de diversas medidas, principalmente pelo esforço de manutenção das taxas de ocupação ao nível mais elevado possível, para compensar a quebra das rendas. Rendas Fixas Rendas Variáveis Rendas Totais % 09/08 Rendas total like-for-like Portugal ,2% -0,2% Espanha ,5% -7,1% Itália ,9% 14,3% Grécia ,8% 9,1% Alemanha ,9% -1,6% Roménia ,0% -10,0% Total ,5% -2,1% Após uma avaliação sistemática dos níveis de tráfego e de vendas, ajustámos as horas de abertura em alguns dos nossos centros. Em toda a nossa carteira, e em troca de uma diminuição nas taxas de serviço praticadas aos lojistas, procedemos a reduções criteriosas nos serviços prestados. Todas estas medidas foram tomadas para ajudar os nossos lojistas a ultrapassar este período difícil em termos comerciais. Dentro da nossa própria organização, reduzimos os orçamentos para promoção em cada um dos nossos centros, concentrando as nossas actividades de marketing em programas de dinamização das vendas e na criação de recursos adicionais através de eventos de partilha de marcas. 16

17 Em suma, adoptámos uma estratégia defensiva, tentando manter os nossos centros o mais ocupados possível, para que o nosso fluxo global de rendimentos esteja protegido para o futuro. O resultado foi uma redução ligeira de -2,1% no nosso rendimento de rendas, o qual acreditamos que confirma a resiliência da nossa carteira perante as dificuldades actuais. VALORES DOS ACTIVOS AFECTADOS Infelizmente, durante o ano, não fomos capazes de evitar uma ligeira quebra de 4,8% no valor global de mercado da nossa carteira. A maior parte dessa redução deveu-se às condições económicas provocadas pela crise financeira de O mercado de propriedades de retalho sofreu uma quebra generalizada e, em determinados casos, a pressão concorrencial piorou a situação. Em termos genéricos, enfrentamos dificuldades em dois campos. Muitos dos nossos lojistas têm apresentado reduções de resultados, o que conduz a uma queda no nosso rendimento de rendas, e as yields das propriedades têm vindo a aumentar, o que tem um impacto indirecto sobre os nossos resultados. Em ambos os casos, esperamos alguma melhoria no próximo ano, tal como é sugerido pela estabilização dos valores de mercado durante o último trimestre de Valor de Mercado dos Centros em Operação milhões euros Valor Total Controlo Sonae Sierra 17

18 O FUNDO SIERRA EM 2009 O objectivo do Fundo Sierra é o de proporcionar aos investidores dividendos e crescimento do capital de investimentos em centros comerciais de grande qualidade, geridos em Portugal, Espanha, Itália, Alemanha e Grécia. Os cinco parceiros do fundo são a APG Investments da Holanda, as sociedades francesas Caisse des Dépôts et Consignations EP, CNP Assurances e Ecureuil Vie, e a TIAA-CREF, com sede nos Estados Unidos. A Sonae Sierra tem uma participação de 50,1% no Sierra Fund, tendo os restantes investidores uma participação combinada de 49,9%. Durante o ano, alcançámos um acordo com os nossos parceiros, relativo à expiração do período de compromisso no Fundo. Em resultado, o Fundo adquiriu uma posição no Plaza Mayor Shopping em Málaga, em Espanha, e foram realizados pequenos ajustamentos aos processos relacionados com algumas das decisões de investimento do Fundo. O desempenho do Fundo em 2009 foi inevitavelmente afectado pela crise financeira internacional e pelo impacto desta nos valores de mercado e nas yields. Esperamos que este desempenho melhore assim que se verificar um alívio nas condições de mercado. O SIERRA PORTUGAL FUND O Sierra Portugal Fund foi lançado em Abril de 2008, com um capital total de 300 milhões. O seu objectivo é proporcionar aos investidores dividendos e crescimento do capital de uma carteira diversificada de centros comerciais de grande qualidade, geridos em Portugal. O Fundo foi alimentado com oito centros comerciais e, actualmente, beneficia de uma propriedade em desenvolvimento: LeiriaShopping. No lançamento, o Fundo era participado por três investidores a Local Governement Pensions Institution, que é um fundo de pensões finlandês para os funcionários municipais, a Ilmarinen, um seguro mútuo de pensões finlandês e os Continental European Fund 1 e Continental European Fund 2, dois fundos imobiliários de fundos, geridos pela Schroeder Property Investment Management, aos quais se juntaram subsequentemente o Aberdeen Eurozone Fund of Funds e o Aberdeen Eurozone Fund of Funds II, ambos geridos pela Aberdeen Property Investors. Actualmente, estes cinco investidores detêm uma participação 18

19 combinada no Fundo de, aproximadamente, 58%, com a Sonae Sierra a deter os restantes 42%. O Fundo consolidou as suas operações durante o ano de 2009, com as primeiras distribuições de rendimento a ocorrerem no segundo trimestre do ano. Em 2010, o Fundo irá adquirir o LeiriaShopping e espera proporcionar distribuições adicionais de rendimento aos seus accionistas. AS PERSPECTIVAS Acreditamos que a recessão económica de 2009 irá aliviar durante o final do ano de 2010, embora o crescimento económico, provavelmente, venha a ser fraco e variável em toda a Europa. Por exemplo, em Portugal e Espanha, espera-se que o desemprego elevado deprima as vendas a retalho. Na Itália, a situação é menos grave e os níveis de confiança estão a aumentar. Na Grécia e na Roménia, as dívidas pública privada estão a provocar problemas económicos, enquanto que, na Alemanha, o cenário é mais positivo. A recente estabilização do mercado imobiliário comercial deverá ajudar-nos, pois aumenta o número de transacções e surgem novas oportunidades de desenvolvimento. Os actualmente deprimidos preços dos terrenos e custos de construção também deverão melhorar a viabilidade de algumas oportunidades já identificadas. DESEMPENHO OPERACIONAL - BRASIL A inauguração do Manauara Shopping em Manáus representa um passo significativo em direcção à nossa expansão para aqueles estados brasileiros onde não temos ainda actividades. João Pessoa Jorge Director Executivo, Sonae Sierra Brazil Com o crescimento excepcional e continuado das despesas de consumo no Brasil, esperamos que as nossas receitas cresçam a uma taxa bem acima da inflação e que as taxas de desocupação reduzam. 19

20 O destaque do ano no Brasil foi a inauguração dos m2 de ABL do Manauara Shopping em Manáus, a grande cidade do país mais a Norte. Enquanto que a nossa principal preocupação durante o ano foi a inauguração do Manauara Shopping, iniciámos também a expansão do Shopping Metrópole e progredimos nos esboços de três novos projectos de raiz: o Boulevard Londrina Shopping, no estado do Paraná, o Uberlândia Shopping, no estado de Minas Gerais e o Passeio das Águas Shopping, em Goiânia, a capital do estado de Goiás. O Boulevard Londrina Shopping será construído em duas fases. A primeira implica um edifício de três pisos com, aproximadamente, m2 de ABL e mais de lugares de estacionamento. A segunda fase consiste em m2 adicionais de ABL e mais 400 lugares de estacionamento. O Uberlândia Shopping também será construído em duas fases. A primeira, que esperamos que esteja terminada em 2011, irá oferecer, aproximadamente, m2 de ABL. A segunda fase consiste numa expansão de m2 de ABL. Esperamos iniciar a construção do Passeio das Águas Shopping em Goiânia em Quando for inaugurado em 2012, será o segundo maior centro da nossa carteira, com cerca de m2 de ABL. A expansão do Parque D. Pedro, que está agora em curso, devendo ser inaugurada em Outubro de 2010, irá acrescentar cerca de m2 de ABL ao centro. A remodelação e expansão do centro Metrópole, acrescentando mais m2 de ABL, incluindo um complexo de nove salas de cinema, deverá estar terminada em Abril de Em Julho, a Parque D. Pedro BV, alienou uma posição indirecta de 10,53% no Parque D. Pedro Shopping, por R$75,2 milhões, através da venda de uma participação no fundo de investimento imobiliário FII - Shopping Parque D. Pedro. Em Dezembro, foi alienada por R$100 milhões uma nova posição indirecta de 12,61% no mesmo centro, através de uma oferta pública secundária de quotas lançada por outro fundo de investimento imobiliário, o FII - Parque Dom Pedro Shopping Centre. O objectivo de ambas as transacções que reduziram a nossa participação indirecta no Parque D. Pedro Shopping para 76,86% foi o de reciclar capital e reunir novos fundos para os nossos projectos de raiz e de expansão. 20

21 Em Outubro, adquirimos por R$42,8 milhões uma posição adicional de 17% no Shopping Metrópole. Em conjunto com a troca de terrenos acordada com o Município de São Bernardo do Campo, tal permitiu o reinício da renovação e expansão deste activo. Na primeira fase, procedeu-se à construção de uma nova praça da alimentação. A segunda fase irá criar 25 novas lojas, uma loja de dimensão média, duas lojas grandes, um novo complexo de salas de cinema, restaurantes ao ar livre e uma fachada remodelada. Durante o ano, alcançámos vendas agregadas de R$3.041 milhões: um aumento de 13,8% relativamente aos números de As vendas, em termos comparativos e excluindo o Manauara Shopping, que foi inaugurado em Abril, aumentaram 5,4% durante o mesmo período. Vendas (R$ 000) total % 09/08 like-for-like Brasil 13,8% 5,4% Vendas em milhares de Reais Os nossos centros comerciais receberam cerca de 93 milhões de visitantes um aumento de 19,5% face a 2008 com um número comparável de 89 milhões, excluindo novamente o Manauara Shopping, o que representa um aumento de 8,2% face a Visitas % 09/ total like-for-like Brasil ,5% 0,4% Visitas em milhares O rendimento agregado das rendas, resultante dos nossos activos, atingiu durante o ano os R$179,2 milhões, o que representa um aumento de 19,4% relativamente a O rendimento das rendas comparável cresceu 9,2% em Rendas fixas Rendas variáveis Rendas totais % 09/08 Rendas total Brasil ,4% Valores em milhares de Euro Terminámos o ano com uma taxa de desocupação de 2,9%, o que é importante para a melhoria contínua do nosso mix de lojistas dos centros comerciais. Tínhamos iniciado o ano com 195 unidades vagas, tendo-o terminado com apenas 72. Taxa de Ocupação Brasil 96,8% 96,8% 21

22 Com o Brasil a viver um período de rápido crescimento económico as reduzidas taxas de juro, os novos cortes nos impostos e o crédito de longo prazo mais facilitado ajudaram a estimular a actividade económica a carteira da Sonae Sierra Brasil terminou o ano de 2009 com um Valor de Mercado dos Activos (OMV) de R$2.506 milhões ( 997,8 milhões), um aumento de 36,7% relativamente a Dezembro de Tendo em consideração a apreciação do Real em 2009, o aumento de 565,1 milhões em 2008 para 997,8 em 2009 é ainda mais significativo. Enquanto que a recuperação económica continua frágil no mundo desenvolvido, o Brasil oferece perspectivas positivas. Esperamos um aumento continuado no crescimento económico, principalmente motivado pelo consumo privado que deverá melhorar as condições nos mercados de capitais e financeiros do país. Estamos confiantes que seremos capazes de realizar progressos com a implementação do nosso plano de expansão e que as receitas dos nossos centros comerciais irão crescer bem acima da inflação, enquanto que o número de lojas vagas diminui. CONTAS CONSOLIDADAS Sierra Investments A Sierra Investments contribuiu com um resultado negativo de milhões para os resultados consolidados da Sonae Sierra. A empresa consolida o Sierra Fund pelo método integral, dado que detêm o controlo através da sua participação de 50.1% no capital e consolida o Sierra Portugal Fund pelo método proporcional, porque a sua percentagem de participação no SPF é de apenas 42%. Resultados Directos Os resultados directos da Sierra Investiments são derivados da actividade operacional nos centros comerciais que fazem parte do seu portfolio, incluindo os activos que estão no Sierra Fund e no Sierra Portugal Fund. Os resultados directos também incluem os serviços de gestão de activos prestados pela Sierra Asset Management às diversas propriedades. O crescimento de 4% no resultado operacional dos centros comerciais face a 2008 é, na maior parte, devido à contribuição total de um ano das aberturas de 2008 e às aberturas de Numa base comparável as rendas totais diminuíram cerca de 2.1%. 22

23 A diminuição na margem operacional da gestão de activos face a 2008 é consequência da diminuição de valor do portfolio existente, que mais que compensa o aumento na prestação de serviços derivado do aumento do portfolio. Os custos financeiros líquidos, quando comparados com 2008, diminuíram 9%, devido a uma diminuição nas taxas de juro, parcialmente absorvida pelos custos financeiros que decorrem do aumento da divida relacionada com os novos activos e pelo refinanciamento dos activos existentes. Resultados Indirectos Os resultados indirectos são consequência quer da valorização das propriedades, quer da realização de mais-valias na venda de activos e/ou participações. O ganho na venda de propriedades deve-se fundamentalmente à venda da Torre Colombo Oriente, e em 2008 à colocação de 58% do Sierra Portugal Fund. As perdas nas propriedades no montante de 261 milhões devem-se, mais uma vez,ao aumento médio das yields nos países onde a Sierra Investments opera. Os impostos diferidos apresentam um valor negativo de 59 milhões, que se deve fundamentalmente ao decréscimo de valor das propriedades existentes. Os interesses minoritários no montante de -47 milhões correspondem quase exclusivamente aos 49,9% dos resultados do Sierra Fund que são detidos pelos cinco parceiros nesse fundo. 23

24 Sierra Investments Demonstração de Resultados ( 000) % 09/08 Margem operacional dos espaços de retalho % Margem operacional de estacionamento % Margem operacional de co-geração % Resultado operacional dos centros comerciais % Margem operacional de escritórios % Margem operacional da gestão de activos % Resultado operacional líquido % Custos/(proveitos) financeiros líquidos recorrentes % Outros custos/(proveitos) % Imposto sobre rendimento % Resultado directo % Ganho na venda de propriedades % Valor criado nas propriedades ( ) ( ) 2% Impostos diferidos (59.163) (40.035) -48% Resultado indirecto ( ) ( ) 9% Resultado líquido do exercício ( ) ( ) 21% Resultado líquido atribuível a: Accionistas da empresa mãe (69.610) (71.509) 3% Interesses minoritários (46.918) (75.245) 38% Balanço consolidado Var ( 000) (09-08) Propriedades de investimento e outras Outros activos Caixa e aplicações Total do activo Capital próprio Interesses minoritários Empréstimos bancários Impostos diferidos passivos Outros passivos Capital próprio, int. minoritários e passivo Sierra Developments A Sierra Developments contribuiu com um resultado negativo no montante de 70 milhões para os resultados consolidados da Sonae Sierra. Esta contribuição negativa está relacionada, essencialmente, com a diminuição de valor das propriedades que abriram nos últimos dois anos que não foi totalmente compensada pela margem positiva registada na abertura do Loop5 na Alemanha. 24

25 A diminuição dos serviços de promoção prestados, resultantes dos serviços de gestão capitalizados pelos projectos em desenvolvimento, está relacionada com a redução do numero de projectos em desenvolvimento. Os custos operacionais diminuíram 16% comparativamente a 2008, devido ao esforço de contenção e redução de custos implementado em 2009 em todos os países onde a Sierra Developments opera. Sierra Developments Demonstração de Resultados ( 000) % 09/08 Serviços de promoção prestados % Valor criado nos projectos (43.606) ( ) 69% Proveitos Operacionais (37.071) ( ) 70% Custos operacionais % Resultado Operacional Líquido (63.817) ( ) 59% Amortizações e provisões (9) % Custos/(proveitos) financeiros líquidos % Outros custos/(proveitos) Impostos 395 (17.936) 102% Resultado líquido do exercício (69.660) ( ) 52% Resultado líquido atribuível a: #DIV/0! Accionistas da empresa mãe (69.660) ( ) 52% Interesses minoritários Balanço consolidado Var ( 000) (09-08) Projectos em desenvolvimento Outros activos Caixa e aplicações Total do activo Capital próprio Interesses minoritários Empréstimos bancários Empréstimos de accionistas Impostos diferidos passivos Outros passivos Capital próprio, inter. minoritários e passivo

26 Sierra Management A Sierra Management contribuiu com um total de 3,7 milhões para os resultados consolidados da Sonae Sierra. O portfolio sob gestão da Sierra Management aumentou em 4 centros em Este crescimento não foi suficiente para compensar a redução nos proveitos relativos aos serviços de comercialização decorrentes da redução do número de aberturas. Os custos operacionais diminuíram 6% devido ao esforço de contenção/redução de custos implementado em todos os países onde a Sierra Management opera. Os proveitos financeiros sofreram uma redução devido à redução das taxas de juro e à redução das disponibilidades médias. Sierra Management Demonstração de Resultados ( 000) Proveitos totais dos serviços de gestão % 09/08-5% Custos operacionais % Resultado Operacional Líquido % Custos/(proveitos) financeiros líquidos (1.256) (1.713) 27% Outros custos/(proveitos) % Impostos % Resultado líquido do exercício % Resultado líquido atribuível a: Accionistas da empresa mãe % Interesses minoritários % Balanço consolidado Var ( 000) (09-08) Outros activos Caixa e aplicações Total do activo Capital próprio Interesses minoritários Outros passivos Capital próprio, int. minoritários e passivo

27 Sonae Sierra Brasil As contas consolidadas da Sonae Sierra Brasil incorporam não só as sociedades que operam no Brasil, mas também as sociedades Luxemburguesas e Holandesas que detêm as participações nas sociedades de direito Brasileiro. A Sonae Sierra Brasil consolida pelo método proporcional (50%) nas contas de consolidadas da Sonae Sierra. Resultados directos No negócio de investimento, o resultado operacional dos centros comerciais cresceu 24% em Este crescimento decorreu do aumento do portfolio com abertura do Manauara e do bom desempenho operacional dos centros comerciais em operação durante o ano. A actividade de desenvolvimento e de gestão de centros comerciais registaram um ano muito positivo, com um aumento de 28% durante o ano de 2009 resultante do inicio dos novos projectos em desenvolvimento e do aumento do portfolio sob gestão conjugado com a boa performance dos centros existentes, respectivamente. Resultados indirectos Os resultados indirectos apresentam um menor crescimento no valor das propriedades devido essencialmente à menor compressão de yields no mercado imobiliário brasileiro, quando comparado com o ano anterior. Os ganhos realizados nas vendas estão relacionados com as vendas de quotas do Fundo do Parque D. Pedro venda privada e oferta pública. Balanço consolidado A forte subida do Real provocou um aumento de 110 milhões no total dos capitais próprios. O valor das propriedades aumentou 298 milhões devido à abertura do Manauara, à variação cambial positiva e ao aumento de valor das propriedades existentes. As disponibilidades existentes no final do exercício vão ser utilizadas na construção dos três novos projectos em desenvolvimento. 27

28 Sonae Sierra Brasil Demonstração de Resultados ( 000) % 09/08 Margem operacional dos espaços de retalho % Margem operacional de estacionamento % Resultado operacional dos centros comerciais % Proveitos de serviços prestados % Custos de estrutura % Resultado Operacional Líquido % Custos/(proveitos) financeiros líquidos (441) 1319% Outros custos/(proveitos) % Imposto sobre rendimento % Resultado directo % Ganho na venda de propriedades % Valor criado nas propriedades % Impostos diferidos % Resultado indirecto % Resultado líquido do exercício % Resultado líquido atribuível a: Accionistas da empresa mãe % Interesses minoritários % Balanço consolidado Var ( 000) (09-08) Propriedades Outros activos Caixa e aplicações Total do activo Capital próprio Interesses minoritários Empréstimos bancários Impostos diferidos passivos Outros passivos Capital próprio, interesses minoritários e passivo

29 Contas Consolidas da Sonae Sierra Demonstração de Resultados Consolidados Os proveitos directos dos investimentos aumentarem em 12 milhões, de 299 para 311 milhões. Esta variação reflecte o aumento do nosso portfolio, com o primeiro ano integral de actividade dos centros inaugurados em 2008 (Freccia Rossa, Plaza Mayor Shopping, Pantheon Plaza and Gli Orsi), as inaugurações de 2009 (Manauara e Loop5) e o crescimento orgânico do portfolio brasileiro. Estes contributos mais do que compensaram a perda de proveitos nos serviços de Development, devido à quebra de actividade causada pelo actual estado do mercado, e a pequena compressão de rendas na Europa. A Margem Operacional Líquida da Sonae Sierra aumentou em 6%, quer devido ao aumento de proveitos em cima mencionado quer ao programa de corte de custos implementado na empresa. O Resultado Directo atingiu 76,8 milhões, o que compara favoravelmente com os 64,1 milhões de Este aumento é explicado pela diminuição dos custos financeiros, consequência das menores taxas de juro, em adição à da melhoria da Margem Operacional Líquida. O grande impacto nos resultados da companhia aconteceu, mais uma vez, ao nível do Resultado Indirecto. Aqui, foi registada uma perda de 236,7 milhões no final do ano, contra uma perda de 249,7 milhões em Este resultado divide-se em 3 componentes principais: Em primeiro lugar, nos Ganhos Realizados em Propriedades, a empresa apresenta um ganho de 4,2 milhões, correspondentes basicamente às mais-valias na alienação de propriedades a investidores externos, nomeadamente no Parque D. Pedro, Torre Oriente Colombo e Plaza Mayor Shopping. Em 2008, os ganhos estavam relacionados com as vendas do Mediterranean Cosmos ao Fundo Sierra, ao ajuste de preço no Cascaishopping e à venda de parte do terreno do Manauara. Em segundo lugar, há as Imparidades e Provisão para Development funds at risk, criada em Em 2008, esta imparidade estava relacionada com os projectos na Roménia Craiova and Ploiesti. 29

30 O terceiro componente Valor Criado nas Propriedades corresponde à variação de valor, com base em avaliações independentes, das propriedades do nosso portfolio. Nesta componente, a companhia registou uma perda de 291,8 milhões. O valor de mercado das propriedades de investimento está a ser afectado pela prevalência de um clima negativo no mercado imobiliário na maioria dos mercados desenvolvidos onde a empresa opera. Este contexto leva a um aumento generalizado das yields de capitalização aplicadas às avaliações dos nossos activos nestes países, com a correspondente redução de valor das propriedades. As perdas em Valor Criado nas Propriedades foram, no entanto, mitigadas pelo valor criado nas inaugurações do ano, nas propriedades em desenvolvimento e no aumento de valor do portfolio Brasileiro, um mercado que não foi afectado pela crise de confiança e onde as yields se mantém estáveis. No caso da Sonae Sierra, o efeito da variação das yields, considerado isoladamente, resultou numa redução de 8% no valor nas Propriedades de Investimento, ou seja 294 milhões. As principais perdas ocorreram em Portugal e Espanha, os restantes países europeus tiveram pequenas reduções e o Brasil apresentou um ganho. A variação das yields no portfolio correspondeu a uma subida média de 89 pontos base em Portugal, 60 pontos base em Espanha e uma redução média de 7 pontos base no Brasil. O Resultado Líquido atribuível a minoritários corresponde, quase na totalidade, aos Resultados Directos e Indirectos atribuíveis aos investidores externos do Fundo Sierra. Balanço Consolidado O valor total do activo era de milhões no final de 2009, representando um decréscimo de 183 milhões quando comparado com o ano anterior. A principal causa desta variação é o valor das Propriedades de Investimento, parcialmente compensado pelo aumento do portfolio devido às aberturas do ano. A dívida bancária mantém-se estável com os novos empréstimos para o negócio de Development a serem compensados por uma redução no portfolio existente. O risco relacionado com o negócio de Development, medido como o montante investido e a investir de forma a concluir os projectos em curso, em percentagem do total de activos, 30