Rafael Santos Borin

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1 Rafael Santos Borin

2 Tributação nas Permutas e os Diferentes Regimes Tributários da Atividade Imobiliária Lucro Real, Lucro Presumido, RET e Simples Nacional

3 1) Regimes de tributação (Lucro Real, Lucro Presumido, RET e Simples Nacional); 2) Comparativos de tributação; 3) Permutas imobiliárias aspectos tributários; 4) Demais pontos controvertidos na atividade imobiliária; 5) Considerações finais

4 1) Regimes de tributação 11) Lucro Real; 12) Lucro Presumido; 13) Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação; 14) Regime Especial Tributário Programa Minha Casa, Minha Vida; 15) Simples Nacional

5 11) Lucro Real Base de Cálculo IRPJ/CSLL - Na tributação pelo lucro real, a base de cálculo do imposto é apurada pelo lucro contábil da empresa (receita despesas), ajustado pelas adições, exclusões e compensações previstas pela legislação; Art 246, RIR/99 e Art 2, Lei n 7689/1988

6 11) Lucro Real Base de Cálculo PIS/COFINS não-cumulativos: A base de cálculo é a receita bruta total, compreendendo: (i) o produto da venda de bens nas operações de conta própria; (ii) o preço da prestação de serviços em geral; (iii) o resultado auferido nas operações de conta alheia; (iv) as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos demais itens; e (v) todas as demais receitas auferidas pela pessoa jurídica com os respectivos valores decorrentes do ajuste a valor presente * Possibilidade de desconto de créditos (insumos, bens para revenda, energia elétrica, etc) Art 1, 1, Leis ns 10637/02 e 10833/03

7 11) Lucro Real Receitas Financeiras, a partir de julho de 2015 Decreto nº 8426/2015 PIS e COFINS 4,65% Jurisprudência ainda indefinida!

8 11) Lucro Real Alíquotas Tributo Alíquota (%) IRPJ 15,00% Adicional do IR 10,00% (sobre a parcela do lucro que exceder ao montante de R$ 20000,00 por mês) CSLL 9,00% PIS não-cumulativo 1,65% COFINS não-cumulativo 7,6% RIR/99, Leis ns 7689/88, 10637/02 e 10833/03

9 11) Lucro Real Reconhecimento da receita As pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real devem reconhecer os resultados das receitas pelo regime de competência; No momento da celebração do contrato de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso;

10 12) Lucro Presumido Pessoas jurídicas optantes pelo Lucro Presumido cuja receita total, no ano-calendário anterior seja inferior ao limite de R$ ,00, ou proporcional ao número de meses do período, quando inferior a 12 (doze) meses; Margens de lucro superiores a 8% e 12%; Contabilidade e controle fiscal simplificado e menos burocrático; Arts 13 e 14, Lei n 9718/98

11 12) Lucro Presumido Base de Cálculo IRPJ - determinada mediante a aplicação do percentual de 8% (oito por cento) sobre a receita bruta auferida no período de apuração; CSLL - determinada mediante a aplicação do percentual de 12% (doze por cento) sobre a receita bruta auferida no período de apuração; Art 518, RIR/99 e Art 2, Lei n 7689/88

12 12) Lucro Presumido Base de Cálculo PIS/COFINS cumulativos: A base de cálculo é a receita bruta total, compreendendo: (i) o produto da venda de bens nas operações de conta própria; (ii) o preço da prestação de serviços em geral; (iii) o resultado auferido nas operações de conta alheia; e (iv) as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos demais itens Arts 2 e 3, Lei n 9718/98

13 12) Lucro Presumido Alíquotas Tributo Alíquota (%) IRPJ 1,2% Adicional do IR RIR/99, Leis ns 7689/88, 10637/02 e 10833/03 10,00% (sobre a parcela do lucro que exceder ao montante de R$ 20000,00 por mês) CSLL 1,08% PIS cumulativo 0,65% COFINS cumulativo 3,00% Total (sem o adicional) 5,93%

14 12) Lucro Presumido Regimes de reconhecimento Regime de competência - o regime de competência significa que a receita é considerada no momento do nascimento do direito do contribuinte recebê-la; Regime de caixa - o regime de caixa significa que a receita é contabilizada quando efetivamente recebida ou paga em dinheiro

15 13) Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação Objetivos Assegurar direitos aos adquirentes de unidades autônomas de edifício em construção no caso de falência ou insolvência civil do incorporador; Aperfeiçoar as relações jurídicas e econômicas entre esses adquirentes, o incorporador e o agente financiador da obra; Resgatar a confiança dos consumidores no mercado imobiliário, abalado por grave crise desencadeada pela decretação da falência da Encol S/A;

16 13) Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação Requisitos Entrega de termo de opção ao regime especial de tributação na Receita Federal (pedido de habilitação); Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts 31-A a 31-E da Lei no 4591/1964;

17 13) Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação Requisitos Inscrição de cada "incorporação afetada" no CNPJ, vinculada ao evento "109 ; Prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE); Regularidade fiscal da matriz quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela PGFN e regularidade do recolhimento ao FGTS

18 13) Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação Base de Cálculo A base de cálculo no RET é a receita bruta mensal, compreendendo a: (i) totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação; (ii) receitas financeiras; e (iii) variações monetárias decorrentes das vendas de unidades; Base de cálculo = Receitas operacionais + receitas financeiras + variações monetárias

19 13) Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação Alíquotas Recolhimento unificado equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida Tributo Repartição (%) IRPJ 1,26% CSLL 0,66% PIS 0,37% COFINS 1,71%

20 14) Regime Especial Tributário Programa Minha Casa, Minha Vida Condições - incorporadora de imóveis Benefício concedido pela Lei n 10931/2004 e alterações aos projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social; Extensão pela Lei n 13097/2015 até 31 de dezembro de 2018; Limite para definição de imóveis de interesse social foi alterado (Lei n 12767/2012), passando a enquadrar projetos destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ ,00;

21 14) Regime Especial Tributário Programa Minha Casa, Minha Vida Condições construtora de imóveis Benefício concedido pela Lei n 12024/2009 às construções de unidades habitacionais de valor de até R$ ,00 no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV; Extensão pela Lei n 13097/2015 até 31 de dezembro de 2018; Aplica-se às construções de unidades habitacionais de valor de até R$ ,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV;

22 14) Regime Especial Tributário Programa Minha Casa, Minha Vida Base de Cálculo - incorporadora A base de cálculo no RET é a receita bruta mensal, compreendendo a: (i) totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação; (ii) receitas financeiras; e (iii) variações monetárias decorrentes das vendas de unidades; Base de cálculo = Receitas operacionais + receitas financeiras + variações monetárias

23 14) Regime Especial Tributário Programa Minha Casa, Minha Vida Base de Cálculo - construtora A base de cálculo no PMCMV compreende a receita mensal auferida pelo contrato de construção;

24 14) Regime Especial Tributário Programa Minha Casa, Minha Vida Alíquotas Recolhimento unificado equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida Tributo Repartição (%) IRPJ 0,31% CSLL 0,16% PIS 0,09% COFINS 0,44%

25 15) Simples Nacional Vedações ao Ingresso na atividade imobiliária Empresa que possua débito com o INSS, ou com as Fazendas Públicas Federal, Estadual ou Municipal, cuja exigibilidade não esteja suspensa; Empresa que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis;

26 15) Simples Nacional Atividades autorizadas a optar pelo Simples Nacional Construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, execução de projetos e serviços de paisagismo, bem como decoração de interiores; Art 18, 5-C, LC 123/2006

27 15) Simples Nacional Base de Cálculo construtora A base de cálculo para a determinação do valor devido mensalmente pela ME ou EPP será a receita bruta total mensal auferida (Regime de Competência) ou recebida (Regime de Caixa), conforme opção feita pelo contribuinte; O regime de reconhecimento da receita bruta será irretratável para todo o ano-calendário; Na hipótese de a ME ou EPP possuir filiais, deverá ser considerado o somatório das receitas brutas de todos os estabelecimentos

28 15) Simples Nacional Alíquotas Construção de imóveis e obras de engenharia em geral; Serviços tributados na forma do Anexo IV; Contribuição Previdenciária Patronal Contribuição substitutiva para empresa do setor de construção civil, enquadradas nos grupos 412, 432, 433 e 439 da CNAE 20; Alíquota de 2% sobre a receita bruta da empresa

29 15) Simples Nacional Anexo IV Anexo IV, LC n 123/2006

30 2) Comparativos de tributação nos diferentes regimes tributários 21) Incorporação imobiliária; 22) Incorporação imobiliária - no âmbito do PMCMV; 23) Construção de imóveis e unidades do PMCMV

31 21) Incorporação imobiliária Rubrica Valor Custo de aquisição (terreno, prédio, despesas, etc) (-) ,00 Custo de estudo, planejamento, legalização, etc (-) 65000,00 Custos pagos ou incorridos (-) 50000,00 Venda de unidades imobiliárias ,00 Tributo Lucro Real Lucro Presumido RET IRPJ x 15% = (10%) = x 15% = (10%) = x 1,26 % = 7560 CSLL x 9% = x 9% = x 0,66% = 3960 PIS x 1,65% = (6847,5) = 3052,50 COFINS x 7,6% = (31540) = x 0,65% = x 0,37% = x 3,0% = x 1,71% = TOTAL 78012, , ,00

32 22) Incorporação imobiliária - unidades PMCMV Rubrica Valor Custo de aquisição (terreno, prédio, despesas, etc) (-) 85000,00 Custo de estudo, planejamento, legalização, etc (-) 25000,00 Custos pagos ou incorridos (-) 20000,00 Venda de unidades imobiliárias (venda de acordo com o limite de ) ,00 Tributo Lucro Real Lucro Presumido RET PMCMV IRPJ x 15% = (10%) = ( x 8%)x 15% = 2160 CSLL x 9% =4500 ( x 12%)x 9% = 1944 PIS x 1,65% = (2145) = 825 COFINS x 7,6% = (9880) = x 0,65% = x 1,26 % = x 0,31% = x 0,66% = x 0,16% = x 0,37% = x 0,09% = x 3,0% = x 1,71% = x 0,44% = 792 TOTAL 19625, , , ,00

33 23) Construção de imóveis e unidades do PMCMV Rubrica Valor Custo de materiais (-) 70000,00 Custos pagos ou incorridos (-) 35000,00 Construção de unidades imobiliárias (com fornecimento de materiais) ,00 Tributo Lucro Real Lucro Presumido PMCMV Simples Nacional - 12% IRPJ x 15% = (10%) = 6750 ( x 8%)x 15% = 1680 CSLL x 9% = 3150 ( x 12%)x 9% = 1512 PIS x 1,65% = (1732,5) = 577,5 COFINS x 7,6% = (7980) = x 0,31% = x 2,74% = x 0,16% = x 2,00% = x 0,65% = x 0,09% = x 0,38% = x 3,0% = x 0,44% = x 2,23% = 3122 ISS x 5% = x 5% = x 5% = x 4,65% = 3255 TOTAL 16637, , ,

34 Conclusões PMCMV é o que proporciona a menor tributação, mas tem a restrição do valor do imóvel/projeto (1%); O RET também apresenta uma considerável economia tributária, no entanto também possui algumas restrições ao incorporador (4%); O lucro presumido tem uma tributação próxima 5,93% e tem sido o regime mais procurado pelas construtoras e incorporadoras, com faturamento anual até 78 milhões; O lucro real deverá atentar para a tributação de PIS/COFINS sobre receitas financeiras a partir deste ano

35 3) Permutas imobiliárias aspectos tributários 31) Permutas e aspectos tributários; 32) Efeitos práticos no cálculo dos tributos; 33) Reconhecimento da receita; 34) Decisões sobre o tema

36 31) Permutas e aspectos tributários Conceito de permuta e definições legais Troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias; Permite-se que um dos proprietários-contratantes realize o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, comumente denominada torna; Está regulada pelo art 533 do Código Civil de 2002; Aplica-se, no que couber, as disposições relativas à compra e venda, mas não se confunde com o instituto da compra e venda

37 31) Permutas e aspectos tributários Espécies de permutas Permuta de terreno por área a construir Terreno 80m² Frações ideais, vinculadas a uma unidade imobiliária

38 31) Permutas e aspectos tributários Espécies de permutas Permuta de unidades imobiliária por área a construir Apartamento 608 Frações ideais, vinculadas a uma unidade imobiliária

39 31) Permutas e aspectos tributários Espécies de permutas Permuta envolvendo unidades imobiliárias acabadas Apartamento 608 Apartamento 610

40 31) Permutas e aspectos tributários Linha do tempo - entendimento da RFB Decisões de Consulta favoráveis às empresas do lucro presumido Decisões de Consulta desfavoráveis às empresas do lucro presumido Parecer normativo COSIT 9/2014

41 31) Permutas e aspectos tributários Tributação e entendimento da RFB O valor do bem permutado não compõe a receita tributável apenas em relação às pessoas jurídicas sujeitas ao regime do lucro real; A IN nº 107/1988 tem sua aplicação restritas às empresas submetidas ao lucro real; A permuta tem os mesmos efeitos e tratamento da compra e venda; Ou seja, para as empresas sujeitas ao lucro presumido, a contrapartida da permuta (bem recebido) deve ser considerada receita da empresa permutante da mesma forma que acontece com a contrapartida da venda (preço)

42 31) Permutas e aspectos tributários Parecer Normativo COSIT nº 9/2014 PESSOAS JURÍDICAS ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS PERMUTA DE IMÓVEIS RECEITA BRUTA LUCRO PRESUMIDO Na operação de permuta de imóveis com ou sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica que apura o imposto sobre a renda com base no lucro presumido, dedicada a atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, constituem receita bruta tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante recebido a título de torna A referida receita bruta tributa-se segundo o regime de competência ou de caixa, observada a escrituração do livro Caixa no caso deste último O valor do imóvel recebido constitui receita bruta indistintamente se trata-se de permuta tendo por objeto unidades imobiliárias prontas ou unidades imobiliárias a construir O valor do imóvel recebido constitui receita bruta inclusive em relação às operações de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento, de unidade imobiliária construída ou a construir Considera-se como o valor do imóvel recebido em permuta, seja unidade pronta ou a construir, o valor deste conforme discriminado no instrumento representativo da operação de permuta ou compra e venda de imóveis

43 32) Cálculo da RFB Valor da permuta: R$ ,00; Sem torna; Caso 1 Permuta de terreno por área a construir Tributo Lucro Real Lucro Presumido IRPJ 15% x LR (0,00) = 0,00 ( x 8%) x 15% = 1200,00 CSLL 9% x resultado ajustado = 0,00 ( x 12%) x 9% = 1080,00 PIS x 1,65% = (1650) = 0, x 0,65% = 650,00 COFINS x 7,6% = (7600) = 0, x 3,00% = 3000,00 TOTAL 0, ,00

44 32) Cálculo da RFB Caso 2 Permuta de unidade imobiliária por área a construir Valor da permuta: R$ ,00; Com torna de R$ ,00 (paga pelo incorporador) Tributo Lucro Real Lucro Presumido IRPJ 15% x LR (0,00) = 0,00 ( x 8%) x 15% = 2400,00 CSLL 9% x resultado ajustado = 0,00 ( x 12%) x 9% = 2160,00 PIS x 1,65% = (3300) = 0, x 0,65% = 1300,00 COFINS x 7,6% = (15200) = 0, x 3,00% = 6000,00 TOTAL 0, ,00

45 32) Cálculo da RFB Caso3 Permuta de unidade imobiliária por área a construir (duas PJs com atividade imobiliária) Valor da permuta: R$ ,00; Com torna de R$ ,00 (receita da PJ) Tributo Lucro Real Lucro Presumido IRPJ 15% x = 15000,00 ( x 8%) x 15% = 4000,00* CSLL 9% x = 9000,00 ( x 12%) x 9% = 3240,00 PIS x 1,65% = 1650,00 créditos x 0,65% = 1950,00 COFINS x 7,6% = 7600,00 créditos x 3,00% = 9000,00 TOTAL 33250, ,00

46 33) FUNDAMENTOS 1 Aspectos Constitucionais sobre o Conceito de Renda; 2 Regramento específico do Código Tributário Nacional sobre o conceito de PERMUTA (art 110) e a jurisprudência do STF; 3 A IN 107/88 apenas omitiu o LUCRO PRESUMIDO, mas não excluiu; 4 JURISPRUDÊNCIA dos TRFs

47 33) FUNDAMENTOS Código Tributário Nacional Art 43 O imposto, de competência da União, sobre a renda e proventos de qualquer natureza tem como fato gerador a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica: I - de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos; II - de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não compreendidos no inciso anterior 1o A incidência do imposto independe da denominação da receita ou do rendimento, da localização, condição jurídica ou nacionalidade da fonte, da origem e da forma de percepção 2o Na hipótese de receita ou de rendimento oriundos do exterior, a lei estabelecerá as condições e o momento em que se dará sua disponibilidade, para fins de incidência do imposto referido neste artigo

48 33) FUNDAMENTOS Conceito jurídico de renda A renda é o acréscimo patrimonial produto do capital ou do trabalho, e proventos são o acréscimo patrimonial decorrente de uma atividade que já cessou O próprio art 43 do CTN põe o acréscimo patrimonial como elemento comum e nuclear do conceito de renda e de proventos (Leandro Paulsen) Tendo em vista o disposto no art 153, III, da CF e no art 43 do CTN, podemos afirmar que o âmbito material de incidência do imposto de renda é a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos; e de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não compreendidos no conceito de renda (Hugo de Brito Machado)

49 33) FUNDAMENTOS Conceito de RENDA - STF EMENTA: CONSTITUCIONAL TRIBUTÁRIO IMPOSTO DE RENDA RENDA - CONCEITO Lei n 4506, de 30XI64, art 38, CF/46, art 15, IV; CF/67, art 22, IV; EC 1/69, art 21, IV CTN, art 43 I - Rendas e proventos de qualquer natureza: o conceito implica reconhecer a existência de receita, lucro, proveito, ganho, acréscimo patrimonial que ocorrem mediante o ingresso ou o auferimento de algo, a título oneroso CF, 1946, art 15, IV; CF/67, art 22, IV; EC 1/69, art 21, IV CTN, art 43 II - Inconstitucionalidade do art 38 da Lei 4506/64, que institui adicional de 7% de imposto de renda sobre lucros distribuídos III - RE conhecido e provido:: (RE , Relator(a): Min CARLOS VELLOSO, Tribunal Pleno, julgado em 11/02/1993, DJ PP EMENT VOL PP RTJ VOL PP-00578)

50 33) FUNDAMENTOS Permuta não é compra e venda Código Civil: art 481 Transferir o domínio Pagar o preço (vantagem financeira) Permuta não paga o preço (não tem vantagem financeira) Art 110, do CTN: A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias

51 33) FUNDAMENTOS TRF 4ª Região TRIBUTÁRIO EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL () RECEBIMENTO DE IMÓVEIS EM PAGAMENTO LEI Nº 9718/98 () 5 As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante, em bens ou dinheiro, recebido em pagamento, relativo às unidades imobiliárias vendidas 6 Os imóveis de menor valor recebidos como parte do pagamento não integram a base de cálculo do IRPJ, sendo considerado permuta de unidades imobiliária 7 O colendo STF, em controle difuso de constitucionalidade, entendeu inconstitucional a alteração na base de cálculo do PIS e da COFINS, levada a efeito pelo 1º do art 3º da Lei nº 9718/98 (TRF4, AC , Segunda Turma, Relator p/ Acórdão Otávio Roberto Pamplona, juntado aos autos em 14/11/2013)

52 33) FUNDAMENTOS TRF 4ª Região Todavia, a mera previsão de aplicação das disposições de compra e venda à permuta/troca não nos parece suficiente a ensejar que nos negócios jurídicos de permuta, sem torna, ou seja, SEM COMPLEMENTO EM DINHEIRO, haja receita para fins de tributação Na realidade, na operação de permuta haverá apenas uma substituição de ativos, o que evidentemente de modo algum caracteriza o conceito de receita, na medida em que nem todo o ingresso no patrimônio da pessoa jurídica se amolda a esse conceito Vale ressaltar que, ao se falar em receita, pressupõe-se o recebimento de dinheiro, de maneira definitiva, em razão de celebração de negócio jurídico Portanto, somente a torna eventualmente recebida nas operações de permuta deve ser oferecida à tributação do IRPJ, pelas empresas optantes pelo lucro presumido, respeitando-se o princípio da capacidade contributiva, na medida em que não há ingresso financeiro na operação de permuta, ou melhor, há apenas uma troca de ativos

53 33) FUNDAMENTOS TRF 5ª Região APELAÇÃO CÍVEL () INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA COM PERMUTA INEXISTÊNCIA DE COMPRA E VENDA PROVIMENTO DA APELAÇÃO DOS PARTICULARES E IMPROVIMENTO DA APELAÇÃO DA UNIÃO/FAZENDA NACIONAL 1 No contrato de incorporação imobiliária com permuta por unidades habitacionais construídas no terreno negociado, só se apresenta o fato gerador do Imposto de Renda quando são entregues os apartamentos aos originários donos do terreno Nulidade do procedimento fiscal e consequente lançamento tributário realizado apontando fato gerador ad futurum 2 Reconhecimento da essência do contrato de incorporação com permuta por área construída, notadamente se o pacto adjeto de compra e venda do mesmo terreno foi nulificado através de sentença cível transitada em julgado () 4 Apelação dos particulares provida e apelação da União/Fazenda Nacional desprovida (Processo: , AC562045/RN, Desª Margarida Cantarelli, Quarta Turma, Julgamento: 17/12/2013)

54 33) FUNDAMENTOS TRF 5ª Região Voto Desª Margarida Cantarelli Quanto ao segundo momento da satisfação do preço do contrato a entrega aos apelantes, pela MVR, de cento e oitenta e sete apartamentos tem-se que a ocorrência do fato gerador do Imposto de Renda só pode acontecer à medida que cada unidade dessas for negociada com terceiro, momento em que o valor obtido terá ingresso no patrimônio dos recorrentes Aí sim, deverá ser cobrado o tributo e caso haja omissão, deverá ser deflagrado o procedimento infracional correspondente

55 4) RET e Programa Minha Casa, Minha Vida 41) Regime Especial Tributário e Programa Minha Casa, Minha Vida; 42) Momento de reconhecimento da receita; 43) Decisões sobre o tema

56 41) Regime Especial Tributário e PMCMV Entendimento adotado pela RFB Deve ser observado o valor de alienação da unidade; Aplica-se, também, às empresas construtoras contratadas para construir unidades no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida; Está condicionado à opção pelo RET, no caso das incorporações imobiliárias

57 41) Regime Especial Tributário e PMCMV Consulta nº 234/12, SRRF / 9a RF VALOR COMERCIAL PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA A possibilidade de se efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção, nos termos do art 2º da Lei nº 12024, de 2009, deve ser verificada em cada período de apuração de acordo com o limite de valor comercial da unidade imobiliária em vigor Em decorrência disso, as receitas de um mesmo contrato de construção podem estar impedidas de adotar esse pagamento unificado em um período de apuração por extrapolarem esse limite, e submetidas a ele em um outro período, quando o limite do valor comercial foi ampliado O valor comercial da unidade imobiliária construída é condição determinante para a fruição do benefício, assim a alienação por valor superior ao limite aplicado implica descumprimento dessa condição e cobrança da diferença dos tributos ()

58 41) Regime Especial Tributário e PMCMV Definição do alcance da expressão valor Alteração da redação promovida pela Lei n 12767/2012, excluindo o termo comercial ; A exclusão do termo comercial demonstra a intenção do legislador no sentido de esclarecer que a referência à expressão valor reporta-se ao custo estimado de construção da unidade imobiliária prevista no projeto de incorporação; Interpretação se justifica à medida que o 6 faz alusão aos projetos de incorporação de imóveis residências de interesse social; O benefício do pagamento unificado à alíquota de 1% também se aplica às empresas construtoras contratadas para construção do empreendimento habitacional, no mesmo valor previsto para a incorporação (R$ ,00)

59 41) Regime Especial Tributário e PMCMV Recente interpretação da RFB Solução de Consulta n 265 (14/10/2014) ASSUNTO: NORMAS GERAIS DE DIREITO TRIBUTÁRIO BENEFÍCIOS FISCAIS PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO Apenas terá direito ao benefício da alíquota reduzida de 1% (um por cento) relativa ao Regime Especial de Tributação (RET) os projetos de incorporação de imóveis destinados à construção de unidades residenciais, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), que não tiverem unidade imobiliária de valor comercial superior a R$ ,00 (cem mil reais) () 5 Vê-se que, a Lei nº 10931, de 2004, se refere sempre a projetos de incorporação e não a unidades comercializadas, ou seja, a avaliação é feita no projeto como um todo, e não por cada unidade vendida, como sugerido pela consulente

60 42) Momento de reconhecimento da receita Questões suscitadas Momento em que deve ser reconhecida a receita em relação aos valores recebidos como antecipação ou reserva de unidades; Reconhecimento de receita nas permutas (independentemente da forma de apuração, se com base no lucro real ou lucro presumido); Critérios para definição do momento de reconhecimento da receita

61 42) Momento de reconhecimento da receita Pontos de discussão sobre o tema Reconhecimento das receitas no momento em que a empresa incorra nos custos necessários para sua consecução ou para momento em que ela for efetivamente usufruída (CPC 30, item 13) Ausência de acréscimo patrimonial no caso de tributação antecipada da permuta (aguardar a venda do imóvel); Afronta às disposições acerca do conceito de renda (disponibilidade jurídica e econômica inexistentes)

62 43) Decisões sobre o tema Entendimento da Receita Federal do Brasil Solução de Divergência n 37 Cosit 5/2013: LUCRO PRESUMIDO REGIME DE COMPETÊNCIA RECEITAS DA ATIVIDADE DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA MOMENTO DE RECONHECIMENTO A pessoa jurídica incorporadora de imóveis, optante pela tributação do imposto de renda com base no lucro presumido segundo o regime de competência, reconhecerá a receita de venda de unidades imobiliárias no momento da efetivação do contrato da operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso

63 5) Considerações finais 1 Não pode o legislador tributário ou o ente arrecadatório pretender alterar conceitos firmados em Direito para ampliar o alcance da tributação (significado de PERMUTA e RENDA); 2 O Poder Judiciário está afastando a tributação sobre PERMUTAS, sem torna, mas ainda não existem precedentes das Cortes Superiores; 3 RET e PMCMV: acompanhar a evolução da discussão acerca do valor comercial da unidade ou do custo do projeto; 4 Atentar para as questões tributárias que envolvam redução ou supressão de tributos, tomando por base operações extratributárias (declaração de Planejamento Tributário MP 685 ADIN)

64 Muito Obrigado!