CONSELHO REGIONAL CONTABILIDADE RIO GRANDE DO SUL PALESTRA

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1 CONSELHO REGIONAL CONTABILIDADE RIO GRANDE DO SUL PALESTRA ATIVIDADE IMOBILIÁRIA Compra e Venda, Incorporação, Loteamento e Construção para Venda de Imóveis Aspectos Contábeis e Tributários Sergio Renato Reolon Martins APOIO: Para obter uma senha cortesia do portal LEFISC envie um para (51)

2 Observações Gerais Para fins tributários, as Pessoas Jurídicas que desenvolvem a atividade imobiliária, deverão observar as normas contidas nos artigos 27 a 29 do Decreto Lei 1.598/77, consolidadas no atual RIR/99, Decreto 3.000/99, artigos 410 a 414. O regramento tributário principal relativo a esta atividade está normatizado pela Instrução Normativa SRF 84/1979. Conforme a CTG 01 - Entidades Imobiliárias Resolução CFC 1.154/2009, aplicam-se à essas Empresas os Princípios de Contabilidade bem como as Normas Brasileiras de Contabilidade e as suas IT e CT editados pelo CFC. Conforme o processo de Convergência às Normas Internacionais, implementado pela Lei /2007, Medida Provisória 449/2008 convertida na Lei /2009 e Resolução do CFC de 2009 (NBC TG 1.000), o CPC Comitê de Pronunciamentos Técnicos através de seus pronunciamentos provocou a edição de Resoluções de Convergência pelo CFC Conselho Federal de Contabilidade, que será observado para os efeitos societários e que devera ser ajustado para os efeitos tributários, de acordo com as regras do RTT Regime Tributário de Transição, no Lalur, DIPJ e Fcont. 1) CONTRIBUINTES SUJEITOS A ESTE REGIME TRIBUTÁRIO As pessoas jurídicas com a atividade de compra de imóvel para a venda, empreendimento com desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, bem como a pessoa física considerada empresário individual por promover a incorporação de prédios em condomínio ou o loteamento de terrenos, devem apurar seus resultados operacionais para fins de tributação, segundo as normas estabelecidas através da IN SRF 84/79 com alterações trazidas pela IN SRF 23/83 e IN SRF 67/88. 2) REGIME TRIBUTÁRIO 2.1) Lucro Real As pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e locação de imóveis poderão optar pelo lucro presumido, desde que não tenham operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado, enquanto estas não forem concluídas (IN SRF 25/99). 2.2) Lucro Arbitrado Nas empresas que se dediquem às atividades de venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, de loteamento de terrenos e de incorporação de prédios em condomínio, o lucro arbitrado é apurado deduzindo-se da receita bruta o custo do imóvel devidamente comprovado. 2.3) Lucro Presumido As empresas com atividades de venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, loteamento de terrenos e incorporação de imóveis, sem registro de custo orçado, permite o lucro presumido apurado aplicando-se sobre a receita bruta trimestral recebida o percentual de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL. 2.4) Simples Nacional As empresas que se dediquem às atividades de venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, assim como construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, poderão optar pelo SIMPLES NACIONAL (LC 123/2006 Resolução CGSN 94/2011). 3) RECEITAS E DESPESAS DIFERIDAS NOVO GRUPAMENTO Com a extinção do GRUPO de contas REF - RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS pela MP 449/2008 convertida na Lei /2009, que incluiu na Lei das Sociedades Por Ações (Lei 6.404/1976) o art. 299-B, os saldos constantes nesse grupo de Resultados de Exercícios Futuros na data de 04/12/2008 deverão ser reclassificados na data de 05/12/2008 para o grande grupo intitulado PASSIVO NÃO-CIRCULANTE, em contas representativas de receitas e despesas diferidas (RECEITAS DIFERIDAS menos DESPESAS DIFERIDAS = RESULTADOS DIFERIDOS). CONTAS 2.2 Passivo Não-Circulante Passivo Exigível a Longo Prazo Empréstimos e Financiamentos Fornecedores Impostos a Pagar ou Recolher Resultados Diferidos Receitas Diferidas (-) Custos Diferidos - Custos e Despesas Vinculadas às Receitas Diferidas. 4) FORMAÇÃO DO CUSTO DOS IMÓVEIS Compõe o custo da obra, desde que diretamente relacionados com o respectivo projeto: - Os materiais aplicados ou bens consumidos na produção, inclusive os custos com transporte e tributos gastos na aquisição desses insumos; - A mão de obra, própria ou de terceiros, e seus encargos sociais, inclusive os serviços de engenheiros, apontadores, almoxarifes, segurança e demais responsáveis que prestarem serviços na obra; - O Terreno e o Projeto; - As despesas com legalização, água, energia, telefone, cópias, etc. - A locação e manutenção de bens aplicados na produção alem dos seus encargos de depreciação; 2

3 - Os encargos de amortização e exaustão diretamente relacionados com a produção; - Encargos financeiros provenientes de financiamento obtido especificamente para construção; Não Compõe o Custo da obra: - As despesas com vendas, como comissões, publicidade, etc...; - Despesas financeiras não vinculadas ao empreendimento. - Despesas gerais e administrativas não vinculadas diretamente à obra. 3 5) CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS Instrução Normativa SRF 84 de 1979 (VIGÊNCIA CONTÁBIL E TRIBUTÁRIA ATÉ 2009) (REGRA TRIBUTÁRIA DO RTT A PARTIR DE 2010) A Instrução Normativa SRF 84 de 1979 deverá ser aplicada para os efeitos contábeis e tributários até o período contábil (ano-calendário) de 2009 e a partir de 2010 permanecerá sendo aplicada somente para efeitos tributários, e para isso deverá ser utilizado o sistema do RTT Regime Tributário de Transição, mediante ajustes efetuados no Lalur, na DIPJ e no Fcont. Os custos pagos, admitidos na formação do CIV - Custo do Imóvel Vendido são aqueles que, além de estarem pagos, se refiram a bens ou serviços adquiridos ou contratados para específica aplicação no empreendimento de que a unidade negociada faça parte. 5.1) Tratamento Contábil para os CPI - Custos Pagos ou Incorridos a) Os bens adquiridos sem destinação específica, deverão ser debitados a conta de Almoxarifado no Ativo Circulante e somente apropriáveis ao custo de empreendimento quando nele aplicados; b) Todos os custos pagos ou incorridos serão primeiramente debitados a uma conta representativa das Obras em Andamento, classificável no AC, para depois serem considerados na formação do custo de cada unidade vendida; c) Os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimentos que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma, mediante rateio de acordo com os mapas de apropriação de custos. 6) CUSTOS CONTRATADOS Instrução Normativa SRF 84 de 1979 (VIGÊNCIA CONTÁBIL E TRIBUTÁRIA ATÉ 2009) (REGRA TRIBUTÁRIA DO RTT A PARTIR DE 2010) A Instrução Normativa SRF 84 de 1979 deverá ser aplicada para os efeitos contábeis e tributários até o período contábil (ano-calendário) de 2009 e a partir de 2010 permanecerá sendo aplicada somente para efeitos tributários, e para isso deverá ser utilizado o sistema do RTT Regime Tributário de Transição, mediante ajustes efetuados no Lalur, na DIPJ e no Fcont. O contribuinte poderá também computar, na formação do custo do imóvel vendido, os custos contratados para a realização das obras a que estiver obrigado. Esta opção é aplicável somente aos imóveis vendidos, portanto, não deverão ser registrados custos contratados para a unidades por vender. 6.1) Tratamento Contábil para os Custos Contratados a) O valor dos custos contratados deverá ser creditado a conta específica do Passivo Circulante ou Passivo Nãocirculante, na data da efetivação da venda, em contrapartida a um dos seguintes débitos: a.1) Resultado do Exercício Débito à conta própria, se referente à unidade não concluída vendida à vista; a.2) Passivo Não-circulante Custos Diferidos Débito à conta própria deste grupo, se referente à unidade não concluída vendida a prazo ou à prestação; b) À medida que os fornecedores forem cumprindo os contratos, debitar a conta do PC ou PNC e creditar a conta do AC (Obras em Andamento). 7) CUSTOS ORÇADOS Instrução Normativa SRF 84 de 1979 (VIGÊNCIA CONTÁBIL E TRIBUTÁRIA ATÉ 2009) (REGRA TRIBUTÁRIA DO RTT A PARTIR DE 2010) A Instrução Normativa SRF 84 de 1979 deverá ser aplicada para os efeitos contábeis e tributários até o período contábil (ano-calendário) de 2009 e a partir de 2010 permanecerá sendo aplicada somente para efeitos tributários, e para isso deverá ser utilizado o sistema do RTT Regime Tributário de Transição, mediante ajustes efetuados no Lalur, na DIPJ e no Fcont. Quando a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os Custos Orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos que estiver contratualmente obrigado realizar. 7.1) Tratamento Contábil para os Custos Orçados Aos custos orçados, aplica-se o seguinte tratamento contábil: a) O valor dos custos orçados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado à conta especifica do PASSIVO CIRCULANTE ou do PASSIVO NÃO-CIRCULANTE - LONGO PRAZO, na data da efetivação da venda, em contrapartida a um dos seguintes débitos: - Resultado do Exercício - débito à conta de Custo das Unidades Vendidas, se referente à venda à vista; - Passivo Não-Circulante Custos Diferidos - débito a conta própria deste grupo não-circulante, se referente à unidade não concluída vendida a prazo ou à prestação, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base de venda, na hipótese de interesse do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita da venda recebida.

4 8) VENDAS DE IMÓVEIS (RECONHECIMENTO DA RECEITA) 4 8-A) Instrução Normativa SRF 84 de 1979 (Regra Tributaria) (VIGÊNCIA CONTÁBIL E TRIBUTÁRIA ATÉ 2009) (REGRA TRIBUTÁRIA DO RTT - TRANSIÇÃO A PARTIR DE 2010) A Instrução Normativa SRF 84 de 1979 deverá ser aplicada para os efeitos contábeis e tributários até o período contábil (ano-calendário) de 2009 e a partir de 2010 permanecerá sendo aplicada somente para efeitos tributários, e para isso deverá ser utilizado o sistema do RTT Regime Tributário de Transição, mediante ajustes efetuados no Lalur, na DIPJ e no Fcont. Os Procedimentos Tributários, ou seja, com validade perante a Secretaria da Receita Federal do Brasil, que deverão continuar vigindo para efeitos de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, são aqueles que estão de acordo com as regras da Instrução Normativa SRF 84 de 1979, independentemente das Novas Regras Contábeis instituídas pelas Novas Resoluções do CFC de Convergência (ver itens abaixo). VENDA À VISTA Venda à Vista de Unidades Concluídas (item 11 da IN SRF 84/79) Venda à Vista de Unidades Não Concluídas (item12 da IN SRF 84/79) VENDA À PRAZO Venda a prazo de unidade imobiliária concluída (item 13 INSRF 84/79) Venda a Prazo de Unidade Não Concluída (item 14 IN SRF 84/79) Para a aplicação dos Procedimentos Tributários, durante o Regime Tributário de Transição (instituído pela Lei de 27 de maio de 2009), observar a Instrução Normativa RFB 949, de que regulamentou o RTT e instituiu o Fcont Controle Fiscal Contábil de Transição. 8-B) NBC TG 30 - Receitas (REGRA CONTÁBIL COM VIGÊNCIA A PARTIR DE 2010) A partir de 2010 deverão ser observadas para efeitos CONTÁBEIS as normas de convergência à contabilidade internacional, em especial a NBC TG 30 que dispõe sobre a forma de reconhecer a receita relativa á atividade imobiliária. Entretanto, a Instrução Normativa SRF 84 de 1979 continua sendo aplicada para efeitos TRIBUTÁRIOS, e para isso deverá ser utilizado o sistema do RTT Regime Tributário de Transição, mediante ajustes efetuados no Lalur, na DIPJ e no Fcont. APLICAÇÃO DAS NORMAS DE CONVERGÊNCIA CONTABILIZAÇÃO COM BASE NA CONTABILIDADE NOVA 8-B.1) Venda à Vista de Unidades Concluídas Nas vendas à vista de unidades imobiliárias concluídas, as apurações e apropriações do custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto deverão ser apuradas e reconhecidas no trimestre (apuração pelo lucro real trimestral), no ano (lucro real anual) em que se efetivar a venda, ou no período em curso, quando tratar-se de lucro real acumulado. Dados: Valor da venda do imóvel à vista: R$ ,00 Valor do Custo do Imóvel registrado no Estoque (AC): R$ ,00 a) Venda à vista do imóvel acabado D= Banco (Ativo Circulante) ,00 C= Receita Bruta de Venda de Imóveis (Resultado) ,00 (reconhecimento das receitas e custos por ocasião da venda, tendo em vista que a construção já está acabada, e que a transferência de riscos e benefícios já ocorreu de forma única) b) Apropriação do Custo do Imóvel Vendido D= Custo dos Imóveis Vendidos (Resultado) ,00 C= Imóveis de Venda (Ativo Circulante) ,00

5 c) Apuração de Resultado D= Receita Bruta de Venda de Imóveis (Resultado) ,00 C= Resultado do Exercício ,00 e D= Resultado do Exercício ,00 C= Custo dos Imóveis Vendidos (Resultado) ,00 5 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO EXERCÍCIO Receita Venda de imóveis ,00 (-) Custos dos Imóveis Vendidos ( ,00) Lucro do Exercício ,00 d) Transferência do Resultado para o Patrimônio Líquido D= Resultado do Exercício ,00 C=Lucros Acumulados (Patrimônio Liquido) ,00 8-B.2) Venda à Vista de Unidades Não Concluídas Nas vendas à vista de unidades imobiliárias não concluídas (vendas na planta ou durante a construção do imóvel), as apurações e apropriações do custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto, deverão ser efetuadas e reconhecidas no trimestre (apuração pelo lucro real trimestral), no ano (lucro real anual) em que se efetivar a venda, ou no período em curso, quando tratar-se de lucro real acumulado, de acordo com a PROPORÇÃO DO CUSTO ACUMULADO em relação ao CUSTO ORÇADO. Dados: Empreendimento Imobiliário com 10 Unidades Imobiliárias (apartamentos) de mesmo padrão Custo Orçado para o Empreendimento Imobiliário: R$ ,00 Custo Orçado Rateado para uma Unidade Imobiliária: R$ ,00 Valor do Custo Incorrido do Imóvel por ocasião da Venda: R$ ,00 Valor da Venda do Imóvel: R$ ,00 a) Recebimento da Venda à vista D = Cx/Banco (Ativo Circulante) ,00 C = Receita Diferida por Venda de Imóveis (PNC Resultados Diferidos) ,00 b) Apropriação da ser reconhecida na contabilidade Cálculo da proporcionalidade dos custos incorridos em relação ao custo orçado total do empreendimento (reconhecimento das receitas e despesas à medida que a construção avança uma vez que a transferência de riscos e benefícios ocorre de forma contínua) D = Receita Diferida por Venda de Imóveis (PNC Resultados Diferidos) ,00 C = Receita Bruta de Venda de Imóveis (Resultado) ,00 Custo Incorrido Acumulado da Unidade Imobiliária até o Período Base (x) 100 (=) % de Realização da Receita Acumulado Custo Orçado Total da Unidade Imobiliária , (x) 100 (=) 70 % ,00 (=) Receita Bruta da venda (x) % de Realização da Receita Acumulado (=) ,00 (x) 70% (=) ,00

6 6 c) Apropriação do Custo da Unidade Imobiliária Vendida (custo incorrido) D= Custo dos Imóveis Vendidos (Resultado) ,00 C= Imóveis de Venda (Ativo Circulante) ,00 d) Reconhecimento da Receita final pela quitação D = Receita Diferida por Venda de Imóveis (PNC Resultados Diferidos) ,00 C = Receita Bruta de Venda de Imóveis (Resultado) ,00 ( , ,00) e) Apropriação do Custo do Imóvel Vendido D= Custo dos Imóveis Vendidos (Resultado) ,00 C= Imóveis de Venda (Ativo Circulante) ,00 ( , ,00) f) Apuração de resultado D = Resultado do Exercício ,00 C = Custo dos Imóveis Vendidos (CR) ,00 e D = Receita Bruta de Venda de Imóveis (CR) ,00 C = Resultado do Exercício ,00 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO EXERCÍCIO Receita Venda de imóveis ,00 (-) Custos dos imóveis vendidos ( ,00) Lucro do Exercício ,00 g) Transferência do Resultado para o Patrimônio Líquido D = Resultado do Exercício ,00 C = Lucros Acumulados (PL) ,00 8-B.3) Venda à Prazo de Unidade Concluída Nas vendas à prazo de unidades imobiliárias concluídas, as apurações e apropriações do custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto deverão ser apuradas e reconhecidas no trimestre (apuração pelo lucro real trimestral), no ano (lucro real anual) em que se efetivar a venda, ou no período em curso, quando tratar-se de lucro real acumulado. Dados: Empreendimento Imobiliário com 10 unidades imobiliárias (apartamentos) de mesmo padrão Valor do Custo da Unidade Imobiliária Pronta Vendida: R$ ,00 Valor da Venda do Imóvel: R$ ,00 Forma do recebimento: Entrada: R$ ,00 05 Prestações Mensais: R$ ,00 cada a) Reconhecimento da Venda à Prazo da Unidade Imobiliária Pronta D = Clientes por Venda de Imóveis (Ativo Circulante) ,00 C = Receita Bruta de Venda de Imóveis (Resultado) ,00 b) Reconhecimento do Valor recebido de Entrada D = Cx/Banco (Ativo Circulante) ,00 C = Clientes por Venda de Imóveis (Ativo Circulante) ,00 c) Apropriação do Custo do Imóvel Vendido D= Custo dos Imóveis Vendidos (Resultado) ,00 C= Imóveis de Venda (Ativo Circulante) ,00

7 7 d) Reconhecimento dos Valores recebidos por ocasião de cada Prestação mensal D = Cx/Banco (Ativo Circulante) ,00 C = Clientes por Venda de Imóveis (Ativo Circulante) ,00 8-B.4) Venda à Prazo de Unidade Concluída Com Correção Monetária prevista no Contrato Nas vendas à prazo de unidades imobiliárias concluídas, com previsão contratual de correção das mensalidades a receber, as apurações e apropriações do custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto deverão ser apuradas e reconhecidas no trimestre (apuração pelo lucro real trimestral), no ano (lucro real anual) em que se efetivar a venda, ou no período em curso, quando tratar-se de lucro real acumulado. Dados: Empreendimento Imobiliário com 10 unidades imobiliárias (apartamentos) de mesmo padrão Valor do Custo da Unidade Imobiliária Pronta Vendida: R$ ,00 Valor da venda do imóvel: R$ ,00 Forma do recebimento: Entrada: R$ ,00 05 Prestações Mensais: R$ ,00 Correção Monetária das Prestações com base INCC INCC (FGV) - ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO CIVIL 2012 MÊS % MÊS ANO JAN 0,89 0,89 FEV 0,30 1,19 MAR 0,51 1,70 ABR 0,75 2,47 MAI 1,88 4,39 JUN 0,73 5,16 JUL 0,67 5,86 AGO 0,26 6,14 SET 0,22 6,37 OUT NOV DEZ a) Reconhecimento da Venda à Prazo da Unidade Imobiliária Pronta D = Clientes por Venda de Imóveis (Ativo Circulante) ,00 C = Receita Bruta de Venda de Imóveis (Resultado) ,00 b) Reconhecimento do Valor recebido de Entrada D = Cx/Banco (Ativo Circulante) ,00 C = Clientes por Venda de Imóveis (Ativo Circulante) ,00 c) Apropriação do Custo do Imóvel Vendido D= Custo dos Imóveis Vendidos (Resultado) ,00 C= Imóveis de Venda (Ativo Circulante) ,00 d) Reconhecimento da Variação do INCC sobre o saldo da Conta Clientes por Venda de Imóveis no 1º mês (obediência ao regime de competência) R$ ,00 (x) 0,89% (=) R$ 890,00 D = Clientes por Venda de Imóveis - INCC (Ativo Circulante) 890,00 C = Variação Monetária Ativa Venda de Imóveis (Resultado) 890,00

8 e) Mensalidade recebida (1ª prestação) com a variação do INCC R$ ,00 (x) 1,0089 (=) R$ ,00 D = Cx/Banco (Ativo Circulante) ,00 C = Clientes por Venda de Imóveis (Ativo Circulante) ,00 C = Clientes por Venda de Imóveis - INCC (Ativo Circulante) 178, B.5) Venda à Prazo de Unidade Não Concluída Nas vendas à prazo de unidades imobiliárias não concluídas (vendas na planta ou durante a construção do imóvel), as apurações e apropriações do custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto deverão ser efetuadas e reconhecidas no trimestre (apuração pelo lucro real trimestral), no ano (lucro real anual) em que se efetivar a venda, ou no período em curso, quando tratar-se de lucro real acumulado, de acordo com a PROPORÇÃO DO CUSTO ACUMULADO em relação ao CUSTO ORÇADO. Dados: Empreendimento Imobiliário com 10 unidades imobiliárias (apartamentos) de mesmo padrão Custo Orçado para o Empreendimento Imobiliário: R$ ,00 Custo Orçado para o Imóvel: R$ ,00 Valor do Custo Incorrido do Imóvel por ocasião da venda: R$ ,00 Valor da venda do imóvel: R$ ,00 Forma do recebimento: Entrada: R$ ,00 05 Prestações Mensais: R$ ,00 a) Reconhecimento do Recebimento da Entrada da Venda à Prazo D = Cx/Banco (Ativo Circulante) ,00 C = Receita Diferida por Venda de Imóveis (PNC Resultados Diferidos) ,00 b) Apropriação do Custo da Unidade Imobiliária Vendida (custo incorrido) D= Custo dos Imóveis Vendidos (Resultado) ,00 C= Imóveis de Venda (Ativo Circulante) ,00 c) Apropriação da ser reconhecida na contabilidade Cálculo da proporcionalidade dos custos incorridos em relação ao custo orçado total da unidade imobiliária (reconhecimento das receitas e despesas à medida que a construção avança uma vez que a transferência de riscos e benefícios ocorre de forma contínua) Custo Incorrido Acumulado da Unidade Imobiliária até o Período Base (x) 100 (=) % de Realização da Receita Acumulado Custo Orçado Total da Unidade Imobiliária , (x) 100 (=) 70 % ,00 (=) Receita Bruta da venda (x) % de Realização da Receita Acumulado (=) ,00 (x) 70% (=) ,00 D = Receita Diferida por Venda de Imóveis (PNC Resultados Diferidos) ,00 D = Clientes por Venda de Imóveis (Ativo Circulante) ,00 C = Receita Bruta de Venda de Imóveis (Resultado) ,00

9 9 d) Reconhecimento da Receita final pela quitação (mês a mês) Reconhecimento dos Recebimentos da Venda à Prazo (05 Prestações Mensais de R$ ,00) D = Cx/Banco (Ativo Circulante) ,00 C = Clientes por Venda de Imóveis (Ativo Circulante) ,00 C = Receita Diferida por Venda de Imóveis (PNC Resultados Diferidos) ,00 D = Receita Diferida por Venda de Imóveis (PNC Resultados Diferidos) ,00 C = Receita Bruta de Venda de Imóveis (Resultado) ,00 ( , ,00) e) Apropriação do Custo do Imóvel Vendido D = Custo dos Imóveis Vendidos (Resultado) ,00 C = Imóveis de Venda (Ativo Circulante) ,00 ( , ,00) f) Apuração de resultado D = Resultado do Exercício ,00 C = Custo do imóvel vendido (CR) ,00 e D = Receita com vendas de imóvel (CR) ,00 C = Resultado do Exercício ,00 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO EXERCÍCIO Receita Venda de imóveis ,00 (-) Custos dos imóveis vendidos ( ,00) Lucro do Exercício ,00 g) Transferência do Resultado para o Patrimônio Líquido D = Resultado do Exercício ,00 C = Lucros Acumulados (PL) ,00 8-B.6) Venda à Prazo de Unidade Não Concluída Com Correção Monetária prevista no Contrato Nas vendas à prazo de unidades imobiliárias não concluídas (vendas na planta ou durante a construção do imóvel), com previsão contratual de correção das mensalidades a receber, as apurações e apropriações do custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto deverão ser efetuadas e reconhecidas no trimestre (apuração pelo lucro real trimestral), no ano (lucro real anual) em que se efetivar a venda, ou no período em curso, quando tratar-se de lucro real acumulado, de acordo com a PROPORÇÃO DO CUSTO ACUMULADO em relação ao CUSTO ORÇADO. Dados: Empreendimento Imobiliário com 10 unidades imobiliárias (apartamentos) de mesmo padrão Custo Orçado para o Empreendimento Imobiliário: R$ ,00 Custo Orçado para o Imóvel (unidade imobiliária): R$ ,00 Custo Incorrido do Imóvel na data da venda: R$ ,00 (reconhecido) Custo Incorrido do Imóvel acumulado na 1ª prestação: R$ ,00 Valor da venda do imóvel: R$ ,00 Forma do recebimento: Entrada: R$ ,00 05 Prestações Mensais: R$ ,00 Correção Monetária das Prestações com base INCC

10 INCC (FGV) - ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO CIVIL 2012 MÊS % MÊS ANO JAN 0,89 0,89 FEV 0,30 1,19 MAR 0,51 1,70 ABR 0,75 2,47 MAI 1,88 4,39 JUN 0,73 5,16 JUL 0,67 5,86 AGO 0,26 6,14 SET 0,22 6,37 OUT NOV DEZ 10 a) Reconhecimento do Recebimento da Entrada da Venda à Prazo D = Cx/Banco (Ativo Circulante) ,00 C = Receita Diferida por Venda de Imóveis (PNC Resultados Diferidos) ,00 b) Apropriação do Custo do Imóvel Vendido D= Custo dos Imóveis Vendidos (Resultado) ,00 C= Imóveis de Venda (Ativo Circulante) ,00 c) Apropriação da ser reconhecida na contabilidade Cálculo da proporcionalidade dos custos incorridos em relação ao custo orçado total da unidade imobiliária (reconhecimento das receitas e despesas à medida que a construção avança uma vez que a transferência de riscos e benefícios ocorre de forma contínua) Custo Incorrido Acumulado da Unidade Imobiliária até o Período Base (x) 100 (=) % de Realização da Receita Acumulado Custo Orçado Total da Unidade Imobiliária , (x) 100 (=) 70 % ,00 (=) Receita Bruta da venda (x) % de Realização da Receita Acumulado (=) ,00 (x) 70% (=) ,00 D = Receita Diferida por Venda de Imóveis (PNC Resultados Diferidos) ,00 D = Clientes por Venda de Imóveis (Ativo Circulante) ,00 C = Receita Bruta de Venda de Imóveis (Resultado) ,00 d) Mensalidade recebida (1ª prestação) com a variação do INCC R$ ,00 (x) 1,0089 (=) R$ ,00 D = Cx/Banco (Ativo Circulante) ,00 C = Clientes por Venda de Imóveis (Ativo Circulante) ,00 C = Variação Monetária Ativa Venda de Imóveis (Resultado) 178,00 e) Apropriação do Custo do Imóvel Vendido D= Imóveis de Venda (Ativo Circulante) ,00 C = Cx/Banco (Ativo Circulante) ,00 D= Custo dos Imóveis Vendidos (Resultado) ,00 C= Imóveis de Venda (Ativo Circulante) ,00

11 11 f) Apropriação da ser reconhecida na contabilidade Cálculo da proporcionalidade dos custos incorridos em relação ao custo orçado total da unidade imobiliária (reconhecimento das receitas e despesas à medida que a construção avança uma vez que a transferência de riscos e benefícios ocorre de forma contínua) Custo Incorrido Acumulado da Unidade Imobiliária até o Período Base (x) 100 (=) % de Realização da Receita Acumulado Custo Orçado Total da Unidade Imobiliária , (x) 100 (=) 80 % ,00 (=) Receita Bruta da venda (x) % de Realização da Receita Acumulado (=) ,00 (x) 80% (=) ,00 (-) ,00 (=) ,00 D = Clientes por Venda de Imóveis (Ativo Circulante) ,00 C = Receita Bruta de Venda de Imóveis (Resultado) ,00 g) Mensalidade recebida (2ª prestação) com a variação do INCC R$ ,00 (x) 1,0119 (=) R$ ,00 D = Cx/Banco (Ativo Circulante) ,00 C = Clientes por Venda de Imóveis (Ativo Circulante) ,00 C = Variação Monetária Ativa Venda de Imóveis (Resultado) 238,00 8.1) VENDA À VISTA (conforme a IN SRF 84 de 1979 Regras Tributária) (VIGÊNCIA CONTÁBIL E TRIBUTÁRIA ATÉ 2009) (REGRA TRIBUTÁRIA DO RTT - TRANSIÇÃO A PARTIR DE 2010) A Instrução Normativa SRF 84 de 1979 deverá ser aplicada para os efeitos contábeis e tributários até o período contábil (ano-calendário) de 2009 e a partir de 2010 permanecerá sendo aplicada somente para efeitos tributários, e para isso deverá ser utilizado o sistema do RTT Regime Tributário de Transição, mediante ajustes efetuados no Lalur, na DIPJ e no Fcont ) Venda à Vista de Unidades Concluídas (item 11 da IN SRF 84/79) I) Nas vendas à vista de unidades imobiliárias concluídas, o lucro bruto deverá ser apurado e reconhecido no trimestre (apuração pelo lucro real trimestral), no ano (lucro real anual) em que se efetivar a venda, ou no período em curso, quando tratar-se de lucro real acumulado ) Venda à Vista de Unidades Não Concluídas (item12 da IN SRF 84/79) I) Venda à vista de unidades não concluídas, com utilização de CUSTO PAGO, CUSTO INCORRIDO E CUSTO CONTRATADO (item12 da IN SRF 84/79). II- Venda à vista de unidade não concluída, com utilização de CUSTO PAGO, CUSTO INCORRIDO, CUSTO CONTRATADO E CUSTO ORÇADO (item 12.2 da IN SRF 84/79) 8.2) VENDA À PRAZO (conforme a IN SRF 84 de 1979 Regra Tributária) 8.2.1) Venda a prazo de unidade imobiliária concluída (item 13 INSRF 84/79) I - Na venda à prazo ou a prestação de unidade imobiliária concluída, com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda (ano-calendário da venda), o lucro bruto será apurado e reconhecido no resultado do exercício social, na data em que se efetivar a transação (item 13.1 da IN SRF 84/79). (idem Venda à Vista de Unidades Concluídas)

12 12 II - Na venda a prazo ou prestação de unidade concluída, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda (depois do ano-calendário da venda), o lucro bruto poderá, para efeito determinar o lucro real, ser reconhecido nas contas de resultados de cada exercício social proporcionalmente à receita de venda recebida, observadas as seguintes regras (item 13.2 da IN SRF 84/79): 8.2.2) Venda a Prazo ou Prestação de Unidade Não Concluída (item 14 IN SRF 84/79) I - Venda a prazo ou a Prestação de Unidade não concluída, com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda (ano-calendário da venda), sem utilização do custo orçado (item 14.1 da IN SRF 84/79) II - Venda a prazo ou a Prestação de Unidade não concluída, com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda (ano-calendário da venda), com utilização do CUSTO ORÇADO (item 14.1 da IN SRF 84/79). III - Venda a prazo ou a prestação de Unidade não concluída, com pagamento restante ou total contratado para depois do período-base da venda (ano-calendário), sem a utilização do custo orçado (item 14.3 da IN SRF 84/79). IV - Venda a prazo ou a prestação de unidade não concluída, com pagamento restante ou total contratado para depois do período-base de venda (ano-calendário da venda) com utilização do Custo Orçado e reconhecimento do lucro bruto proporcional a receita de venda recebida (item 14.4 IN SRF 84/79).

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