Fórum Fundos de Investimento Imobiliário 2014 Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower BBVJ11
Agenda Mercado de Locação de Escritórios - SP; Conhecendo o Imóvel; Público alvo para este imóvel; O Produto BBVJ11 Desempenho do FII BBVJ11; Preços de Locação e Perspectivas do Gestor 2
Mercado de Locação de Escritórios - SP 3
lkhlhk Mercado de Locação de Escritórios SP - 2014 Visão Geral entre as Consultorias Imobiliárias 1. Cenário projetado para 2014: continuidade, menor número de lançamentos e aumento de consolidações de operações/migrações entre empresas 2. Pressão pela redução dos preços de locação, principalmente naqueles empreendimentos com a maior concentração de área disponível, influenciado pela entrega de novos empreendimentos 3. Expectativa: auge da taxa de disponibilidade deverá ser atingido entre 2015 e 2016, dependendo essencialmente do cumprimento do cronograma de obras já previsto:» Em obras: 1,15 milhões m²» Em projetos: 69 mil m² Cenário Primeiro Semestre: Finalizou com 2,1 milhões de m² de estoque de escritórios de alto padrão Marcado pela entrega de 58 mil m² (Praça Faria Lima, região Faria Lima, e Thera Corporate, região Brooklin) ao fim do segundo trimestre Tendência: estoque de lajes de alto padrão entre 2,3 e 2,5 milhões de m² e a disponibilidade entre 20% e 25%, ao fim de 2014 4
ssssss Mercado de Locação de Escritórios - SP ANO 2014 2º TRIMESTRE Fonte: Colliers International - Brazil 5
kjhascgas Mercado de Locação de Escritórios - SP ANO 2014 2º TRIMESTRE Brooklin: Quadrilátero Av. dos Bandeirantes, Av. Santo Amaro, Av. Roberto Marinho e Av. das Nações Unidas Cidade Jardim: Quadrilátero Av. Faria Lima, Av. Rebouças, Av. das Nações Unidas e Av. Juscelino Kubitschek Faria Lima: Av. Faria Lima Pinheiros: região entre Av. Rebouças, Av. das Nações Unidas e Av. Heitor Penteado Morumbi: Quadrilátero Av. dos Tajurás/Av. São Valério, Av. Fco. Morato, Av. Jorge João Saad/ Av. Giovani Gronchi e Av. das Nações Unidas Roque Petroni: Quadrilátero entre Av. Roberto Marinho, Av. Santo Amaro, Rua da Paz e Av. das Nações Unidas Vila Olimpia: região entre Av. das Nações Unidas, Av. dos Bandeirantes, Av. Santo Amaro, Av. Hélio Pelegrino, Av. Faria Lima e Av. Juscelino Kubitschek Fonte: Colliers International - Brazil 6
KJHKJH Mercado de Locação de Escritórios - SP Preços Prática: preço + condições ; Práticas tem aumentado a pressão negativa sobre os preços de locação; Concessão de carências e allowances define os fechamentos de novos contratos; Equilíbrio técnico percebido entre as novas construções. Fonte: Colliers International - Brazil 7
KJHKJH Mercado de Locação de Escritórios - SP INVENTÁRIO FUTURO 2014: 294 mil m² novos são esperados ainda este ano; Lançamentos com maior representatividade nas regiões Roque Petroni e Vila Olímpia. Os edifícios com áreas maiores previstos para o terceiro trimestre: Berrini One, e LWM Corporate Center, ambos na região Brooklin, e Vera Cruz na região Faria Lima. Fonte: Colliers International - Brazil 8
Conhecendo o Imóvel 9
kjhjk Conhecendo o Imóvel: O Complexo Ficha Técnica Cidade Jardim Corporate Center: 3 Torres comerciais Triple A, com mais de 189.000m² de área construída e 10.000m² de jardim Descrição 1 77.382,3m² de área total dos escritórios privativos (3 torres) 12 Elevadores de serviço com pé-direito especial 2 Praça central com espelho d'agua 13 Ar condicionado tipo VRF em todas as torres 3 Um dos mais modernos helipontos do país 14 Preparação para geradores privativos 4 Business Center 15 Transformadores a seco 5 Concierge 16 Níveis mínimos de queda de tensão 6 Restaurante 17 Controle de demanda 7 Estacionamento VIP com vallet e self-parking 18 Medição de energia nas áreas comuns e ar-condicionado em média tensão, com tarifas mais baixas 8 Acesso de serviço com doca 19 Backbone para rede de cabeamento estruturado 9 Sofisticado sistema de segurança 20 Cabos de fibra óptica 10 Estrutura de alimentação para funcionários 21 Sistema central de telefonia 11 Caixilhos com isolamento acústico Fonte: Votorantim Asset Management 10
,HJH Conhecendo o Imóvel: Cidade Jardim Continental Tower Edifício Continental Tower Ativo do Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower 1 Fachada 7 Sanitários Revestimento em massa e tijolo 6 sanitários masculinos e 6 sanitários femininos por andar, mais infra-estrutura de prumadas para instalação de banheiros adicionais 2 Lobby de Entrada 8 Salas Técnicas Lobby com pé-direito duplo de 5,91m 5 salas técnicas de elétrica, lógica e telefonia por andar para equipamentos e passagem de cabeamento 3 Pé-Direito 9 Iluminação Pé-Direito livre de 2,79m Área de escritório preparada para receber luminárias fluorescentes de alto rendimento, com 450 lâmpadas de 16W 4 Forro 10 Carga de Piso Área de escritório com forro suspenso modular de 62,5 por 500 kgf/m² 125cm, termo acústico e anti-chamas. 5 Energia 11 Docas para carga, descarga e expedição Entrada de energia em média tensão para as áreas comuns Área de docas isolada destinada exclusivamente a receber e as áreas de escritórios, com disponibilidade de carga de carga e descarga de materiais, correspondências, malotes, até 50W/m² para piso e forro entre outros. 6 Piso Elevado 12 Subsolo Área de escritório com piso elevado a uma altura livre de 15cm 7 níveis de subsolo com 1.418 vagas Fonte: Votorantim Asset Management 11
CFGF Conhecendo o Imóvel: Cidade Jardim Continental Tower Edifício Continental Tower Ativo do Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower 13 Sky Lobby e Heliponto 18 Geradores Heliponto com dimensão de 30 x 30 m e capacidade para 12 toneladas e sala VIP 1 gerador de emergência a diesel (1600 KVA) para 100% das áreas comuns. Espaços adicionais para a instalação de geradores privativos a diesel e carenados, por parte dos ocupantes. 14 Automação e Supervisão Predial 19 Segurança Contra Incêndio Central de controle dos sistemas de ar-condicionado, Sistema de detecção de incêndio composto de hidrantes, gerenciamento energético, elevadores, bombas, extintores e sprinklers, sistemas sonoros e visuais de subestações elétricas, sistemas de prevenção e combate a aviso, detectores de fumaça, escadas de segurança incêndios, circuito fechado de televisão pressurizadas, portas corta-fogo para 2 horas, dampers, sistema manual de alarme, sistema de comunicação e sensores de CO2 nos subsolos 15 Ar Condicionado Central 20 Segurança Pessoal e Patrimonial Sistema de ar condicionado central composto por 12 Circuito fechado de TV, cartões magnéticos de controle de evaporadoras com capacidade total de 64 trs andar já com acesso, cancelas, sensores de porta e segurança 24h. dutos de distribuição instalados. Espaço disponível para Centro médico de primeiros socorros instalação de sistema adicional privativo 16 Elevadores 21 Serviços Adicionais 16 elevadores sendo, 14 elevadores sociais, 1 elevador de Concierge, auditório com capacidade para 140 pessoas, serviço e 1 privativo. 4 elevadores atendem do 7º subsolo restaurante e café ao térreo. Elevadores sociais equipados com Sistema de Antecipação de Chamada e de Gerenciamento de Tráfego. 17 Telecomunicações Gestor de telecomunicações oferecendo cabeamento estruturado em shafts independentes para distribuição de voz, dados e imagem em alta velocidade, fibra óptica e internet 24h. Fonte: Votorantim Asset Management 12
fdbdfb Conhecendo o Imóvel Alimentação Estacionamento Interligação com o Shopping (Duas opções) Dificuldades X Soluções Implantados no condomínio cafeteria e restaurante com duas opções para o almoço, por valor fixo, e por quilo; Pleito do FII tramita no Conselho do Condomínio para a implantação de nova área de café. Projeto para a implantação do serviço de recebimento e entrega dos veículos dos visitantes: em fase de análise e aprovação pela administração do condomínio. Passarela externa: em construção, custeado pela JHSF; Passarela interna: atendida por transfer via carro elétrico, custo é rateado entre o shopping e o condomínio geral. Enviado projeto para prefeitura municipal objetivando a implantação de um teleférico; Interligação entre o empreendimento e a Estação Berrini da CPTM A São Paulo Urbanismo (empresa que presta serviços à prefeitura municipal), indica a substituição do projeto por uma passarela com dispêndio pela municipalidade dentro do Programa de Mobilidade Urbana ; O Fundo sugeriu a JHSF que o condomínio apresente uma proposta de PPP para a municipalidade, auxiliando e possivelmente acelerando desta forma a implantação do projeto da passarela; Foi implantado pelo condomínio um sistema de transfer com micro ônibus enquanto o projeto tramita na prefeitura. O custo é rateado entre os condôminos. Fonte: Votorantim Asset Management 13
fdbdfb Conhecendo o Imóvel Acesso ao Bairro do Morumbi e a Ponte Cidade Jardim Dificuldades X Soluções Acesso ao bairro: a JHSF adquiriu imóveis ao lado do empreendimento e efetuou a abertura de uma saída lateral que dá acesso às ruas do bairro e Ponte Cidade Jardim; Necessidade de aprovação pela CET (Companhia de Engenharia de Tráfego): exigência de um novo estudo de tráfego e impacto, se aprovado o acesso será livre; O acesso é liberado nos horários de pico. Assembleia de Condomínio: Receitas Implantação de serviços Segurança Definiu a distribuição das receitas provenientes da operação do estacionamento quando o valor arrecadado atingir R$ 1 milhão. Previsão de ocorrência média a cada 6 meses, primeira ocorrência em set/2014. Em estudo a implantação de serviços no empreendimento: revistaria, caixa eletrônico e outros. Foi solicitado pelo FII a elaboração de estudo para apresentação junto ao Comando da Polícia Militar visando a implantação de base comunitária próxima ao empreendimento. Atualmente a Polícia Militar possui um ponto de controle próximo ao Pão de Açucar no acesso ao bairro Real Parque. Fonte: Votorantim Asset Management 14
Público alvo para este imóvel 15
dvsddfs Público alvo para este imóvel Público Alvo Perfil de cliente: empresas de médio a grande porte, family offices Multinacionais tem maior interesse pelo perfil do empreendimento Empresas que busquem imóvel com diferencial arquitetônico e com infraestrutura técnica Estratégia para obtenção de novos inquilinos A CBRE é a empresa contratada pelo fundo com o objetivo de identificar potenciais interessados, levá-los até o empreendimento e apresentá-lo, intermediar o relacionamento com o fundo até o momento do envio da proposta, e após, caso se estabeleça negociação Fonte: Votorantim Asset Management 16
ssdv Locação Atual Conjuntos 132 131 121 112 111 102 101 92 Locatário Período Início Duração Meses Final Índice G&E 01/03/2013 120 01/03/2023 IPCA 91 Daiichi Sankyo 12/11/2012 120 12/11/2022 IPCA 82 81 72 71 62 61 52 Motorola 01/06/2013 60 DISPONÍVEL 01/06/2018 IPCA 51 42 41 32 31 22 21 12 Brookfield 15/05/2013 60 15/05/2018 IPCA 11 17
O Produto - BBVJ11 18
vfxb Conceito do Produto - Cotista Pré Chaves Pós Chaves Pós Contrato JHSF Renda Alvo ao cotista 0,80% a.m. líquido Contrato JHSF Renda Alvo ao cotista 0,80% a.m. líquido. Contrato JHSF de 100% durante 6 primeiros meses e escalonada nos próximos 12 meses Período pós contrato JHSF, renda gerada pela locação livre das lajes... Aplicação Inicial 1 série Período de possibilidade de pagamento de Prêmio para o incorporador 2 série- máximo de 15% do valor da aplicação inicial Previsão início: Dezembro 2010 Previsão: Julho 2012 Previsão: Janeiro 2014 Fonte: Votorantim Asset Management 19
fdbdfb Conceito do Produto - Fundo Conceito do Produto - Cotista Pré Chaves Pós Chaves Pós Contrato JHSF Fundo recebe 0,85% liquido de custos da JHSF como rendimento Fundo recebe 0,85% Liquido. de custos da JHSF - 100% durante 6 primeiros meses e escalonada nos próximos 12 meses Período pós contrato JHSF, renda gerada pela locação livre das lajes... Entrada pagamento do imóvel 40 % (*) Parcelas mensais condicionadas a medição da obra 50% 5% no habite-se 4,5% na imissão de posse Fim do prazo para Pagamento de Prêmio para a JHSF, se houver + 0,5% na escritura referente ao preço fixo Previsão início: Dezembro 2010 Previsão: Junho 2012 Previsão: Janeiro 2014 Fonte: Votorantim Asset Management 20
Desempenho do FII BBVJ11 21
22 Consolidado Balancete Mensal Distribuição de Rendimentos (Mês de Referência) Setembro 2014 (A) RECEITAS 2.018.684,37 Aluguéis recebidos de locatários 1.373.144,13 Outros (1) 645.540,24 (B) DESPESAS 515.975,81 Condomínio de unidades vagas 168.064,20 IPTU das unidades vagas 80.618,58 Taxa de Administação (incluindo o consultor imobiliário) 234.949,63 Taxa de Custódia do Fundo 10.000,00 Taxa de Controladoria 6.021,22 Taxa de Fiscalização de CVM 2.560,00 Taxa Bovespa 1.928,00 Taxa de Fiscalização ANBIMA - CETIP 966,19 SELIC 124,12 Provisão de Laudo de Avaliação (apropriado mês a mês) 916,67 Provisão de Auditoria 2.883,72 Outros 6.943,48 (C) = (A) (B) RENDIMENTOS TOTAIS 1.502.708,56 (D) UTILIZAÇÃO OU RESERVA DE CAIXA 670.102,36 (E) = (C) (D) RESULTADO A SER DISTRIBUÍDO 832.606,20 (F) QUANTIDADE DE COTAS EMITIDAS 2.710.000 (G) = (E) / (F) RENDIMENTO POR COTA 0,307235 (F) AMORTIZAÇÃO 0 (E) + (F) PAGAMENTO TOTAL POR COTA 0,307235 Reserva de Contingência (2) 5.997.452,56 (1) Outros: refere-se às receitas de estacionamento e auditório, que não são recorrentes. (2) O fundo possui uma reserva de contingência para despesas extraordinárias. Fonte: Votorantim Asset Management
dez-10 mar-11 jun-11 set-11 dez-11 mar-12 jun-12 set-12 dez-12 mar-13 jun-13 set-13 dez-13 mar-14 jun-14 set-14 dez-10 mar-11 jun-11 set-11 dez-11 mar-12 jun-12 set-12 dez-12 mar-13 jun-13 set-13 dez-13 mar-14 jun-14 set-14 FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower BBVJ11 Desempenho Patrimonial Valorização Patrimonial da Cota 10% 8% 6% 4% 2% 0% + 7,54% Rentabilidade Acumulada do Fundo 50% 44,70% 40% 30% 20% 10% 0% Variação da Cota Patrimonial (%) Rentabilidade Efetiva Acumulada (%) Dividend Yield 2011 2012 2013 2014* 9,60% 10,30% 7,38% 2,55% *Até Setembro, 2014. Fonte: Votorantim Asset Management 35% 25% 15% 5% -5% -15% Rentabilidade Anual Acumulada 32,0% 13,3% 13,4% 12,2% 10,0% 11,6% 8,4% 6,5% 8,0% 5,8% 5,9% -13,0% 2011 2012 2013 BBVJ11 IFIX CDI IPCA 23
dez-10 fev-11 abr-11 jun-11 ago-11 out-11 dez-11 fev-12 abr-12 jun-12 ago-12 out-12 dez-12 fev-13 abr-13 jun-13 ago-13 out-13 dez-13 fev-14 abr-14 jun-14 ago-14 dez-10 mar-11 jun-11 set-11 dez-11 mar-12 jun-12 set-12 dez-12 mar-13 jun-13 set-13 dez-13 mar-14 jun-14 set-14 FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower BBVJ11 Desempenho Bolsa Retorno Total (%) Liquidez do Fundo 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 130 120 110 100 90 80 70 60 50 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 - Retorno Total BBVJ11 IFIX CDI Volume Mensal de Negociações (R$ Milhões, Eixo Dir.) Valor da Cota de Mercado (R$, Eixo Esq.) Quantidade de Cotistas: 1,4 mil - jan/2011 2,7 mil set/2014 Fonte: BM&FBovespa 24
Preços de Locação 25
ssdv Receita e Preço de Locação Disponibilidade do Investimento Área (m²) Unidades Total 22.465 13 Locada 14.308 8,5 Disponível 8.157 4,5 Vacância 36,3% Receita de Aluguéis Economia de Custos (1) Simulação da Receita com a locação das unidades atualmente disponíveis Atual (Set14) Aluguel da área disponível por R$ 60/m² Aluguel da área disponível por R$ 70/m² Aluguel da área disponível por R$ 80/m² Aluguel da área disponível por R$ 90/m² Aluguel da área disponível por R$ 96/m² 1.373.144 1.862.564 1.944.134 2.025.704 2.107.274 2.156.216 0 312.849 312.849 312.849 312.849 312.849 Resultado do Ativo 1.373.144 2.175.413 2.256.983 2.338.553 2.420.123 2.469.065 Aumento de Receita (%) Aumento de Resultado do Ativo (%) - 35,6% 41,6% 47,5% 53,5% 57,0% - 58,4% 64,4% 70,3% 76,2% 79,8% (1) Corresponde às despesas com condomínio e IPTU das atuais lajes disponíveis. Fonte: Votorantim Asset Management 26
gmghm Preço médio Pedido de Locação Região Marginal Preço Médio Pedido de Locação do Mercado (1) vs. Preço Médio de Locação do ativo do fundo 160 140 140 140 120 100 80 97 Preço Médio de Locação do Empreendimento: R$ 96/m² 60 40 55 60 40 20 0 Colliers International (2) CBRE (2) Jones Lang LaSalle (2) (1) Considera ativos de mesma classe e pertencentes à mesma região. (2) Regiões não comparáveis. A segmentação regional desenvolvida pela Colliers considera que o ativo está situado na região Morumbi, enquanto as segmentações regionais desenvolvidas pela CBRE e Jones Lang consideram que o ativo está localizado na região da Marginal. Fonte: Colliers International, CBRE, Jones Lang LaSalle e Votorantim Asset Management. 27
Contatos 1. Votorantim Asset (http://www.vam.com.br) > Documentos de Ofertas > Fundos Estruturados; 2. BM&F Bovespa (http://www.bmfbovespa.com.br) > Mercados > Fundos/ETFs > Fundos Imobiliários 3. CVM Comissão de Valores Mobiliários em Fundos de Investimentos - http://cvmweb.cvm.gov.br/swb/defaultcpublica.asp 4. Desde abril/2012, os investidores podem acessar as informações do Fundo por meio de um site dedicado: www.vam.com.br/jhsf 5. E-mail: vwmprodutosestruturados@votorantimwm.com.br 6. Fone: 11-5171-5359 28