Relatório do Administrador

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1 Relatório do Administrador Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (CNPJ no / ) Ref.: 1º Semestre de 2013 Em conformidade com o Artigo n. 39 da Instrução CVM n. 472, de 31 de outubro de 2008, apresentamos o relatório do administrador do Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower. I Descrição dos negócios realizados no semestre, especificando, em relação a cada um, os objetivos, os montantes dos investimentos feitos, as receitas auferidas, e a origem dos recursos investidos, bem como a rentabilidade apurada no período. Não houve novos negócios no semestre, visto que o fundo possui um único imóvel e, depois de concluída a construção, obteve o Habite-se em 31/07/2012. Dando continuidade aos processos acordados em Contrato do Fundo com a JHSF, em 28 de fevereiro desse ano foi lavrada a Escritura do imóvel, evento que resultou no último pagamento devido à JHSF, valor este que representou 0,5% do Preço de Aquisição Fixo de R$ ,00, isto é, R$ ,37. Obviamente, o pagamento do imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) também foi realizado na mesma ocasião, equivalente a R$ ,49. Com a Escritura lavrada, foi possível averbar as matrículas dos conjuntos do imóvel pertencentes ao Fundo, que totalizam 25 unidades. O Fundo obteve neste primeiro semestre de 2013 receitas formadas pelos valores representados pelo: PREMIO DE LOCAÇÃO A RECEBER pagos pela JHSF ao Fundo, pela receita do aluguel contratado pela Daiichi Sankyo referente a meio andar (um conjunto / unidade autônoma) iniciado em maio/2013, pela receita do aluguel contratado pela General Electric do Brasil Ltda. (GE) referente a quatro andares e meio iniciado (nove conjuntos / unidade autônomas) em junho/2013, além dos rendimentos pertinentes às aplicações com o 1

2 saldo do caixa e reserva de contingência. A rentabilidade do Fundo no 1º semestre de 2013 foi de 5,54%, contra 6,74% no semestre anterior. O Prêmio de Locação proporcionou ao fundo, ao longo do primeiro semestre de 2013, uma rentabilidade líquida de 5,01%, enquanto o valor de rendimento pago aos cotistas foi de 4,78% no mesmo período, sendo que esta diferença constituiu a Reserva de Capital do Fundo (Regulamento - CAPÍTULO VI - DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS, Artigo 36 - Parágrafo Sexto). Foi instalado em 27/06/2013 o Condomínio Cidade Jardim Corporate Center e o Subcondomínio da Torre 3 Continental Tower. Na Assembleia de Instalação, foram definidos, entre outros assuntos, a Jones Lang Lasalle como administradora do condomínio, a Estapar como Operadora do Estacionamento, o aluguel de um novo gerador para a Torre 3, aprovado o Regulamento Interno e o Orçamento do Condomínio e Subcondomínio. O resumo da Assembleia será publicado em breve no site do fundo. Essas decisões são importantes, pois reduzem os custos de condomínio e possibilitam que o locador (fundo) possa negociar melhor os aluguéis e as condições de locação, incrementando potencialmente o retorno dos cotistas. II Programa de investimentos para o semestre seguinte. Tendo em vista que o imóvel já foi entregue e todos os valores referentes à aquisição do imóvel já foram pagos, não há investimentos previstos para o próximo semestre. III Informações, acompanhadas das premissas e fundamentos utilizados em sua elaboração, sobre: a) Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário em que se concentrarem as operações do Fundo, relativas ao semestre findo, e perspectivas da administração para o semestre seguinte; O primeiro semestre de 2013 foi marcado por incertezas econômicas que continuam influenciando os resultados do mercado de escritórios em São Paulo, com moderada absorção 2

3 e vacância em crescimento. Segundo estimativas da área econômica da Votorantim Asset, o PIB brasileiro em 2013 deverá crescer 2,5%, superior aos 0,9% registrados em Conforme gráfico abaixo, a entrega de novos espaços no primeiro trimestre de 2013 totalizou m² em São Paulo, que representa um expressivo aumento três vezes superior em relação à entrega no semestre anterior. Isso ocorreu por que tais empreendimentos iniciaram sua construção há 24 ou 36 meses atrás quando a economia estava em forte expansão. Infelizmente as incorporadoras não contavam que o cenário seria tão adverso na data de entrega desses empreendimentos, que estão sendo concluídos agora, o que deve desencadear um processo de redução importante nos preços de locação devido ao excesso de oferta. Do total de espaços inaugurados em 2013, 69% foi entregue na Marginal e 31% na subregião dos Jardins. A subregião da Marginal também foi destaque pela inauguração do edifício Tower Bridge. Gráfico 1: Nova oferta de escritórios no mercado de São Paulo Fonte: CBRE 3

4 A taxa de vacância de escritórios registrou alta na maioria das subregiões durante o primeiro trimestre de 2013 muito em função do maior volume de entregas ao longo do trimestre. As maiores altas ocorreram nas subregiões dos Jardins e da Marginal, as quais registraram um aumento de 4,3% e 2,0%, respectivamente, o que impulsionou o aumento geral de 1,8% para os atuais 7,9%. As subregiões da Paulista, Centro, e outros, entretanto, registraram pouca mudança na vacância em função da limitada entrega esse ano. A taxa de vacância no mercado de alto padrão aumentou para 10,7% em relação ao índice anterior de 8,6%. O aumento foi resultado de altas na vacância classe A do Jardins e da Marginal, as quais receberam um volume maior de novos espaços em Gráfico 2: Evolução da vacância no mercado de escritórios em São Paulo (%) Fonte: CBRE A média dos preços pedidos de locação na cidade de São Paulo para escritórios de alto padrão permaneceu estável no primeiro trimestre do ano em R$ 148/m² ao mês, número que permanece o maior valor médio já registrado no mercado. Os preços permaneceram elevados na subregião dos Jardins, principalmente no entorno da Av Faria Lima devido a maior oferta de edifícios e comércio de altíssimo padrão, o que beneficia a região ao atrair a demanda de 4

5 grandes corporações. Os preços na subregião da Marginal permaneceram praticamente inalterados no trimestre, apresentando preço médio de R$ 105/m2 ao mês. Apesar dos preços terem permanecido elevados, o recente cenário econômico adverso aliado ao aumento da entrega de novos espaços passou a pressionar os preços para baixo. Alguns proprietários passaram inclusive a oferecer maiores incentivos à locação, tais como aumento dos prazos de carência e descontos, para contrabalancear esse novo cenário. Com isso, os potencias locatários negociam com maior intensidade os novos contratos, prolongando e dificultando o fechamento das transações. Gráfico 3: Preços pedidos de Locação Classe A em São Paulo. Fonte: CBRE A Richard Ellis (CBRE) continua realizando o trabalho de prospecção de locatários que sejam compatíveis ao perfil triple A para o imóvel Cidade Jardim Continental Tower, do complexo Cidade Jardim Corporate Center. O processo de seleção é feito de acordo com o interesse de cada perfil de cliente empresarial, tais como: necessidade de ampliação/expansão, renovação de contrato de locação, valor de locação, interesse por realocação, nível de infraestrutura na região, entre outros. 5

6 Como informado em publicações anteriores, até março 2013 havíamos fechado um contrato de locação, com o grupo farmacêutico japonês Daiichi Sankyo Brasil Farmacêutica LTDA., referente a meio andar, e de outros 4,5 andares com a General Eletric do Brasil LTDA., conglomerado americano com atuação global em diversas indústrias. Após esse período foi ainda assinado contrato referente a 2 andares (quatro unidades autônomas / conjuntos) com a Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários 2 S.A, uma das maiores incorporadoras do Brasil, e 1,5 andar (três unidades autônomas / conjuntos) com a Motorola Solutions LTDA., susidiária brasileira da empresa americana, especializada em eletrônica e em telecomunicação. Logo, das 13 lajes pertencentes ao fundo disponíveis para locação, totalizamos 8,5 andares alugados, e faltam 4,5 andares (nove unidades autônomas / conjuntos) para finalizarmos. Cabe concluirmos que 65% dos andares pertencentes ao fundo foram locados ao longo de 10 meses de renda garantida, iniciada em setembro Em função das carências negociadas nos novos contratos de aluguel fechados, normalmente concedido para a adaptação dos imóveis pelos locadores de acordo com suas necessidades, o início do pagamento destes aluguéis terá seu início entre setembro e novembro de Atualmente 20 empresas estão analisando o prédio e as condições para locação, sendo que 11 estão em prospecção, 5 estão em fase de avaliação (due diligence do edifício), 4 delas estão em fase avançada de negociação. Mesmo considerando a situação atual desfavorável do mercado de locações corporativas, acreditamos que entre o final de 2013 e o 1º trimestre de 2014 teremos locado a totalidade das unidades autônomas / conjuntos do prédio pertencentes ao Fundo, dado a alta qualidade do empreendimento e o preço competitivo que estamos praticando. 6

7 b) O valor de mercado dos ativos integrantes do patrimônio do fundo, incluindo o percentual médio de valorização ou desvalorização apurado no período, com base na última análise técnica disponível, especialmente realizada para esse fim, em observância de critérios que devem estar devidamente indicados no relatório; Foi concluída a obra em jul/2012, ao final do ano foi elaborado o 1º laudo de avaliação do imóvel pronto. Para a elaboração do laudo, foi contratada a empresa Colliers International do Brasil. Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos, foram realizados no mês de Novembro de O novo valor de avaliação de R$ ,00, representa uma valorização de aproximadamente 0,85% com relação ao valor de R$ ,00 contabilizado anteriormente no Fundo, equivalente ao seu custo de aquisição (valor de compra de R$ ,51 somado ao valor do ITBI, de R$ ,49). O relatório do laudo de avaliação elaborado pela Colliers está disponivel na página do Fundo na rede mundial de computadores, no seguinte endereço: 7

8 IV Relação das obrigações contraídas no período. Relação das obrigações Valor R$ Mil Obrigações pela compra do Imóvel 0 Despesas operacionais a pagar 13 Taxa de administração Consultoria Imobiliária 298 Taxa de custodia 68 Despesas com auditoria 26 Total Rentabilidade nos últimos 4 (quatro) semestres. Período Rentabilidade Acumulada No Semestre 1º Semestre/2011 4,90% 2º Semestre/2011 4,90% 1º Semestre/2012 6,25% 2º Semestre/2012 6,74% 1º Semestre/2013 5,54% Os valores de rentabilidade apurados foram calculados com base na Rentabilidade Mensal Efetiva mostrada no quadro abaixo, que considera tanto a variação do valor da cota patrimonial ex-dividendo quanto os Rendimentos Distribuídos no período. A rentabilidade acumulada em cada semestre foi obtida pela capitalização das rentabilidades de cada mês, assumindo a reaplicação dos rendimentos distribuídos à mesma taxa (conceito análogo ao de Taxa Interna de Retorno TIR). 8

9 Mês/ano (1) Patrimônio Líquido do Fundo (R$) Valor da Cota Qde de Cotas Patrimônio Líquido do Fundo no 1 dia util do mês subsequente ("EX DIVIDENDO") Valor Patrimonial da Cota Ex Dividendo (2) R$ Amortização de Principal (R$/cota) Distribuição de Rendimento Mensal (3) R$/cota Rentabilidade Dividend Rentabilidad Efetiva Mensal Yield (a.m.) e Mensal (4) (5) Rentabilidade Efetiva Acumulada Desde o Início do Fundo (6) 31/12/ ,77 100, ,00 100, ,0000 0,1387 0,80% 0,00% 0,14% 0,14% 31/01/ ,71 100, ,00 100, ,0000 0,8000 0,80% 0,00% 0,80% 0,94% 28/02/ ,23 100, ,00 100, ,0000 0,8000 0,80% 0,00% 0,80% 1,75% 31/03/ ,71 100, ,00 100, ,0000 0,8000 0,80% 0,00% 0,80% 2,56% 29/04/ ,55 100, ,00 100, ,0000 0,8000 0,80% 0,00% 0,80% 3,38% 31/05/ ,33 100, ,00 100, ,0000 0,8000 0,80% 0,00% 0,80% 4,21% 30/06/ ,71 100, ,00 100, ,0000 0,8000 0,80% 0,00% 0,80% 5,04% 29/07/ ,71 100, ,00 100, ,0000 0,8000 0,80% 0,00% 0,80% 5,88% 31/08/ ,38 100, ,00 100, ,0000 0,8000 0,80% 0,00% 0,80% 6,73% 30/09/ ,71 100, ,00 100, ,0000 0,8000 0,80% 0,00% 0,80% 7,58% 31/10/ ,23 100, ,00 100, ,0000 0,8000 0,80% 0,00% 0,80% 8,44% 30/11/ ,23 100, ,00 100, ,0000 0,8000 0,80% 0,00% 0,80% 9,31% 30/12/ ,51 100, ,00 100, ,0000 0,8000 0,80% 0,00% 0,80% 10,19% 31/01/ ,50 100, ,00 100, ,0000 0,8647 0,86% 0,00% 0,86% 11,14% 29/02/ ,96 100, ,00 100, ,0000 0,8647 0,86% 0,00% 0,86% 12,10% 30/03/ ,14 100, ,00 100, ,0000 0,8647 0,86% 0,00% 0,86% 13,07% 30/04/ ,20 100, ,00 100, ,0000 0,8647 0,86% 0,00% 0,86% 14,05% 31/05/ ,64 101, ,60 100, ,0000 0,8647 0,86% 0,87% 1,74% 16,03% 29/06/ ,75 101, ,26 100, ,0000 0,8647 0,86% 0,05% 0,90% 17,08% 31/07/ ,91 101, ,60 100, ,0000 0,8647 0,86% 0,02% 0,88% 18,11% 31/08/ ,02 101, ,00 100, ,0000 0,8647 0,86% -0,04% 0,81% 19,07% 28/09/ ,73 101, ,11 100, ,0000 0,8647 0,86% 0,09% 0,95% 20,20% 31/10/ ,87 101, ,00 101, ,0000 0,8647 0,86% 0,05% 0,91% 21,29% 30/11/ ,94 101, ,69 101, ,0000 0,8647 0,86% 0,05% 0,91% 22,39% 31/12/ ,22 103, ,77 102, ,0000 0,8647 0,84% 1,25% 2,11% 24,97% 31/01/ ,82 103, ,27 102, ,0000 0,8647 0,84% 0,24% 1,08% 26,32% 28/02/ ,91 103, ,94 102, ,0000 0,8647 0,85% -0,44% 0,40% 26,83% 28/03/ ,79 102, ,94 102, ,0000 0,8000 0,78% 0,07% 0,85% 27,91% 30/04/ ,23 102, ,70 102, ,0000 0,8000 0,78% -0,01% 0,77% 28,89% 31/05/ ,75 103, ,07 102, ,0000 0,7817 0,76% 0,07% 0,83% 29,96% 28/06/ ,47 103, ,30 102, ,0000 0,6900 0,67% 0,17% 0,84% 31,06% (1) Último dia útil do mês. (2) Patrimônio Líquido do Fundo Ex Dividendo dividido pelo número de cotas (3) Rendimentos distribuídos dividido pelo número de cotas (4) Rentabilidade Mensal: Variação da Cota Patrimonial Ex Dividendo incluindo as amortizações de Principal, desconsiderando os Rendimentos Distribuidos (5) Rentabilidade Efetiva Mesal: Variação da Cota Patrimonial Ex dividendo considerando os Rendimentos Distribuídos (6) Rentabilidade Acumulada desde a Oferta de Emissão de cotas do Fundo realizada em 28/dez/2010 (TIR - Taxa Interna de Retorno) Obs. O Fundo iniciou as atividades em 28 de dezembro de (*) A rentabilidade da cota esta sendo apresentado sem o efeito das distribuições de resultados. 9

10 VI O valor patrimonial da cota, por ocasião dos balanços, nos últimos 4 (quatro) semestres calendário. Mês/Ano Patrimônio Líquido (R$ mil) Quantidade de Cotas Valor patrimonial da cota (R$) Valor da cota EX-DIVIDENDO (R$) jun/ , ,0000 dez/ , ,0000 jun/ , ,9203 dez/ , ,3631 Jun/ , ,4486 VII a relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos 2 (dois) últimos exercícios, especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio semestral em cada exercício. 1ºSem ºSem ºSem ºSem ºSem ºSem-2010 Encargos Valor R$ Mil % PL Médio Valor R$ Mil % PL Médio Valor R$ Mil % PL Médio Valor R$ Mil % PL Médio Valor R$ Mil % PL Médio Valor R$ Mil % PL Médio Taxa de administração , , , , , ,01 Consultoria imobiliária 298 0, , , , , Despesas de custodia 68 0, , , , , Auditoria 26 0, Taxa CVM 16 0, , , Outras 13 0, , ,03 Total , , , , , ,04 IX Demandas Judiciais Não houve demandas judiciais neste período. 10

11 X - Resumo das negociações das cotas em ambiente BM&F Bovespa Resumo de Negociações Totais dos pregões Totais dos pregões Ref: Jun/2013 Ref: Jul/ Jun/2013 Mercado de Ações Negociações Volume (R$) Negociações Volume (R$) Fundo Imobiliário , ,13 Total Geral , ,13 Participação Empresa/Setor 1,04% 0,01 1,30% 0,01 Participação Setor/BOVESPA 0,32% 0,00 0,33% 0,00 Fonte: BM&F Bovespa Evolução de Preço e Volume Médio nos Pregões Preço por ação (em R$) Volume Médio (R$) Mês Por Aber. Mín. Máx. Méd. Fech Negócio Diário jul/12 116,90 116,23 139,94 127,63 130, , ,03 ago/12 130,00 127,03 134,07 129,86 131, , ,83 set/12 131,39 124,50 133,00 129,30 126, , ,20 out/12 124,51 115,00 128,00 122,19 118, , ,38 nov/12 118,08 109,50 119,97 113,64 113, , ,72 dez/12 113,89 109,16 115,00 112,80 114, , ,19 jan/13 114,80 114,00 120,40 117,83 118, , ,50 fev/13 118,12 111,10 119,00 114,08 115, , ,52 mar/13 112,50 101,00 115,00 107,76 106, , ,42 abr/13 106,00 93,12 106,00 100,47 96, , ,31 mai/13 97,35 88,00 97,35 90,86 90, , ,32 jun/13 90,00 81,00 90,50 86,37 82, , ,38 Fonte: BM&F Bovespa XI - Comentários adicionais do Administrador sobre Eventos Subsequentes Não houve Eventos Subsequentes. 11

12 Agrademos aos Senhores Cotistas a preferência e a credibilidade depositada em nossa instituição, e estamos à disposição para eventuais esclarecimentos. Atenciosamente, Robert John van Dijk Diretor Executivo Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. Contatos Todos os documentos e comunicados do Fundo podem ser consultados nas seguintes páginas na rede mundial de computadores: 1. Votorantim Asset ( > Documentos de Ofertas > Fundos Estruturados; 2. BM&F Bovespa ( > Mercados > Fundos/ETFs > Fundos Imobiliários 3. CVM Comissão de Valores Mobiliários em Fundos de Investimentos Desde abril/2012, os investidores podem acessar as informações do Fundo por meio de um site dedicado: Em caso de dúvidas, sugestões e reclamações, entre em contato com o Serviço de Atendimento ao Cliente: , Deficientes Auditivos e de Fala horas por dia, 7 dias por semana, ou sac@bancovotorantim.com.br. Caso suas dúvidas, sugestões ou reclamações não tenham sido satisfatoriamente solucionadas pelo Serviço de Atendimento ao Cliente, entre em contato com a Ouvidoria: , Deficientes Auditivos e de Fala de 2ª a 6ª feira - 9:00 às 18:00 hs, exceto em feriados nacionais; ou Caixa Postal 21212, Rua Barão do Triunfo, 242, São Paulo SP, CEP: ; ou pelo formulário disponível no site do Banco Votorantim S.A. Este material é meramente informativo e não deve ser considerado como recomendação de investimento ou oferta para a aquisição de cotas de fundos ou outros investimentos, nem deve servir como única base para tomada de decisões de investimento. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO FGC. Em caso de dúvida, fale com o seu Gerente de Relacionamento. Serviço de Atendimento ao Cliente: , Deficientes Auditivos e de Fala horas por dia, 7 dias por semana, ou sac@bancovotorantim.com.br. Ouvidoria: Deficientes Auditivos e de Fala de 2ª a 6ª feira - 9:00h às 18:00h. 12