PESQUISA ADEMI DO MERCADO IMOBILIÁRIO RELATÓRIO DE ABRIL DE 2014 I INTRODUÇÃO O objetivo deste relatório é analisar os resultados da Pesquisa ADEMI no mês de abril de 2014 no que diz respeito ao VSO (Vendas Sobre Oferta, antigo IVV), às unidades disponíveis para venda e às efetivamente escrituradas. Os números foram estudados de forma geral e segmentados por região, finalidade, tipologia e preço/m² privativo. II - CONCEITOS UTILIZADOS Unidades Disponíveis: são todas as unidades colocadas à venda (estoque + lançamentos no mês das principais incorporadoras atuantes na cidade do Rio de Janeiro), isto é, todas as unidades dos empreendimentos participantes da Pesquisa ADEMI menos as permutadas, as vendidas e as fora de venda. Na análise no tempo (item IV) considera-se como unidades disponíveis no período a média aritmética das unidades disponíveis nos meses. Escrituras: são as unidades efetivamente vendidas (escrituradas). Na análise temporal, o total escriturado no período é o somatório das escrituras nos meses. VSO Vendas Sobre Oferta (antigo IVV Índice de Velocidade de Vendas): é a relação entre as unidades escrituradas no mês e as unidades disponíveis no início do mesmo mês. Na totalização do período, o VSO médio é obtido através da média dos VSOs mensais. III LANÇAMENTOS A tabela e o gráfico a seguir mostram o comportamento dos lançamentos imobiliários na cidade do Rio de Janeiro, no período de abril de 2013 a abril de 2014. 1 Mês Lançamentos Empreendimentos Unidades Abr/13 14 1.896 Mai/13 10 1.167 Jun/13 9 1.712 Jul/13 13 1.092 Ago/13 14 1.398 Set/13 10 1.036 Out/13 17 2.582 Nov/13 18 3.901 Dez/13 20 3.204 Jan/14 2 74 Fev/14 13 1.662 Mar/14 13 2.107 Abr/14 8 894 Total 161 22.725 1 Variações no total de empreendimentos e/ou unidades podem ocorrer devido à inclusão de empreendimentos no banco de dados da pesquisa e/ou alteração cadastral na data de lançamento do empreendimento informada a posteriori. ADEMI Departamento de Pesquisa 1
Em abril de 2014 foram lançados 8 empreendimentos na cidade do Rio de Janeiro, 6 residenciais, 1 comercial e 1 misto, totalizando 894 novas unidades, a saber: 821 unidades residenciais (28 em Botafogo, 116 em Campo Grande, 291 em Jacarepaguá, 56 em Vargem Grande, 10 no Recreio, 80 no Méier e 240 em Santa Cruz) e 73 unidades comerciais (31 em Jacarepaguá e 42 em São Cristóvão). 2 Comparando abril de 2014 com o mesmo mês do ano anterior observamos que o número de unidades lançadas recuou 53%. Em abril de 2014 foram lançadas 894 novas unidades ante as 1.896 em abril de 2013. Novembro de 2013 foi o mês que registrou o maior número de unidades lançadas no período de abril de 2013 a abril de 2014. Esse resultado superou o mês de dezembro que, historicamente, costuma ser o mês com a maior participação nos lançamentos no ano. Janeiro de 2014 mantevese como o mês que recebeu o menor números de novas unidades, apenas 74. IV PERFORMANCE COMERCIAL - ANÁLISE TEMPORAL A tabela a seguir mostra os resultados da Pesquisa ADEMI de Performance Comercial 3 no período de abril de 2013 a abril de 2014. MÊS/ANO EMPREEND. PARTICIPANTES DA PESQUISA UNIDADES DISPONÍVEIS UNIDADES ESCRITURADAS VSO abr/13 310 10.704 978 9,1% mai/13 295 9.774 1.482 15,2% jun/13 305 9.751 1.085 11,1% jul/13 296 9.221 701 7,6% ago/13 298 9.471 720 7,6% set/13 296 9.742 919 9,4% out/13 302 10.310 1.106 10,7% nov/13 324 12.116 1.860 15,4% dez/13 314 12.065 1.441 11,9% jan/14 329 10.494 491 4,7% fev/14 345 11.157 1.032 9,2% mar/14 352 11.643 763 6,6% abr/14 379 11.445 666 5,8% Totais / Médias 319 10.607 13.244 9,6% Em abril de 2014, a pesquisa ADEMI de vendas registrou a participação de 379 empreendimentos. As unidades disponíveis tiveram um aumento de 7%. A saber: 11.445 unidades disponíveis em abril de 2014 e 10.704 no mesmo período em 2013. 2 Para informações mais detalhadas acesse a Consulta de Lançamentos na seção Pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário no site da ADEMI (www.ademi.org.br). 3 Para informações completas acesse as Vendas no Mês/Semana dentro da seção Pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário no site da ADEMI (www.ademi.org.br). ADEMI Departamento de Pesquisa 2
Analisando o número de unidades disponíveis ao longo dos meses, no período de abril de 2013 a abril de 2014, verifica-se que novembro de 2013 foi o mês que apresentou o maior estoque de unidades disponível para venda, conforme ilustra o gráfico a seguir. 12.500 12.000 11.500 11.000 10.500 10.000 9.500 9.000 Unidades Disponíveis - Abril 2013 a Abril 2014 Do total disponibilizado para a venda, foram escrituradas 666 unidades em abril de 2014 e 978 unidades em abril de 2013. Comparando os períodos apresentados anteriormente, verifica-se que as unidades vendidas registraram uma variação negativa de 32%. O mês que apresentou o maior número de unidades escrituradas em todo o período de abril de 2013 a abril de 2014 foi o mês de novembro de 2013, com 1.860 unidades. O gráfico a seguir mostra o comportamento do índice de Vendas Sobre Oferta de abril de 2013 a abril de 2014. O VSO total do mês de abril de 2013 foi 9,1%, enquanto o de abril de 2014 foi 5,8%. 20,0% 16,0% 12,0% 8,0% 4,0% 0,0% V.S.O. (Venda Sobre Oferta) ADEMI Departamento de Pesquisa 3
V - ANÁLISE GERAL No mês de abril de 2014, em um universo de 379 empreendimentos acompanhados pela Pesquisa ADEMI de Performance Comercial, 379 participaram da pesquisa, totalizando 84.351 unidades. Encontravam-se disponíveis para venda 11.445 unidades e foram escrituradas 666. O VSO do mês foi de 5,8%. Saldo de Disponíveis x Unid. Escrituradas Abril 2014 5,8% Empreendimentos: 379 Unidades: 84.351 Unidades Disponíveis: 11.445 Unidades Escrituradas: 666 94,2% VSO: 5,8% Saldo de Disponíveis Escrituradas VI ANÁLISE POR ÁREA DE PLANEJAMENTO (AP) AP 1: I RA - Portuária, II RA - Centro, III RA - Rio Comprido, VII RA - São Cristóvão, XXI RA - Ilha de Paquetá e XXIII RA - Santa Teresa. AP 2: IV RA - Botafogo, V RA - Copacabana, VI RA - Lagoa, XXVII RA - Rocinha, VIII RA - Tijuca e IX RA - Vila Isabel. AP 3: X RA - Ramos, XXX RA - Complexo da Maré, XIII RA - Méier, XXVIII - Jacarezinho, XIV RA - Irajá, XV RA - Madureira, XII RA - Inhaúma, XXIX RA - Complexo do Alemão, XI RA - Penha, XXXI RA - Vigário Geral, XXII RA - Anchieta, XXV RA - Pavuna e XX RA - Ilha do Governador. AP 4: XVI RA - Jacarepaguá, XXXIV RA - Cidade de Deus e XXIV RA - Barra da Tijuca. AP 5: XVII RA - Bangu, XXXIII RA - Realengo, XVIII RA - Campo Grande, XIX RA - Santa Cruz e XXVI RA - Guaratiba. A tabela e os gráficos a seguir mostram os resultados da Pesquisa ADEMI de Performance Comercial quanto às áreas de planejamento citadas acima para o mês abril de 2014. AP 1 AP 2 AP 3 AP 4 AP 5 Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO 205 12 5,9% 297 22 7,4% 2.308 128 5,5% 6.824 351 5,1% 1.811 153 8,4% 11.445 666 5,8% Disponíveis por AP Abril 2014 1,8% 2,6% AP 1 Escrituradas por AP Abril 2014 1,8% 3,3% AP 1 15,8% 20,2% AP 2 AP 3 23,0% 19,2% AP 2 AP 3 59,6% AP 4 AP 5 52,7% AP 4 AP 5 ADEMI Departamento de Pesquisa 4
Em abril de 2014, a AP 4 foi a que disponibilizou o maior número de unidades para venda (6.824), correspondendo a 59,6% do total ofertado e alcançou o maior volume de vendas (351), representando 52,7% das vendas totais. Já o maior VSO médio do mês, 8,4%, ficou com a AP 5. Bairro - AP Disp. Escr. VSO AP 1 Benfica 2 2 100,0% Centro 63 0 0,0% Lapa 62 9 14,5% Santo Cristo 47 0 0,0% São Cristóvão 31 1 3,2% Total AP 1 205 12 5,9% AP 2 Botafogo 86 8 9,3% Copacabana 22 1 4,5% Flamengo 25 0 0,0% Grajaú 27 0 0,0% Jardim Botânico 6 0 0,0% Laranjeiras 7 0 0,0% Lagoa 2 0 0,0% Leblon 2 0 0,0% Tijuca 120 13 10,8% Total AP 2 297 22 7,4% AP 3 Cachambi 282 28 9,9% Del Castilho 315 12 3,8% Engenho da Rainha 6 4 66,7% Engenho Novo 69 3 4,3% Irajá 17 3 17,6% Madureira 287 3 1,0% Maracanã 1 1 100,0% Maria da Graça 124 0 0,0% Méier 75 3 4,0% Parada de Lucas 4 2 50,0% Pavuna 252 34 13,5% Penha 106 5 4,7% Pilares 78 0 0,0% Quintino Bocaiúva 1 0 0,0% Riachuelo 20 0 0,0% Rocha Miranda 117 7 6,0% Tomás Coelho 10 10 100,0% Vila da Penha 459 12 2,6% Vila Isabel 85 1 1,2% Total AP 3 2.308 128 5,5% AP 4 Anil 1 1 100,0% Barra da Tijuca 2.270 88 3,9% Camorim 74 4 5,4% Curicica 92 4 4,3% Freguesia 418 10 2,4% Gardênia 5 0 0,0% Jacarepaguá* 562 158 28,1% Pechincha 120 3 2,5% Praça Seca 63 2 3,2% Recreio 2.448 57 2,3% Tanque 17 0 0,0% Taquara 669 22 3,3% Vargem Pequena 34 1 2,9% Vila Valqueire 51 1 2,0% Total AP 4 6.824 351 5,1% AP 5 Bangu 71 0 0,0% Campo Grande 1.347 100 7,4% Realengo 393 53 13,5% Total AP 5 1.811 153 8,4% *Refere-se ao bairro e não a região administrativa. A tabela ao lado mostra como se distribuíram as unidades ofertadas e as vendidas em cada bairro quanto às Áreas de Planejamento. Em abril de 2014, a AP 1 foi a que apresentou o menor número de unidades escrituradas, 12 das 205 unidades ofertadas nessa AP. O bairro que registrou o maior número de escrituras foi a Lapa (9). As outras vendas ocorreram em Benfica (2) e em São Cristóvão (1). Em comparação com o mês anterior, no qual foi escriturado um total de 18 unidades, essa AP registrou variação negativa de 33%. Seu VSO em abril de 2014 foi 5,9%. Das 297 unidades colocadas à venda, na AP 2, foram escrituradas 22. A saber: 8 em Botafogo, 1 em Copacabana e 13 na Tijuca. Seu desempenho de vendas foi 76% inferior às 91 unidades vendidas em março de 2014. Na AP 3, das 2.308 unidades ofertadas foram escrituradas 128 nos seguintes bairros: Cachambi (28), Del Castilho (12), Engenho da Rainha (4), Engenho Novo (3), Irajá (3), Madureira (3), Maracanã (1), Méier (3), Parada de Lucas (2), Pavuna (34), Penha (5), Rocha Miranda (7), Tomás Coelho (10), Vila da Penha (12) e Vila Isabel (1). Seu VSO foi 5,5% e seu desempenho de vendas foi 6% inferior às 136 unidades escrituradas no mês anterior. Quanto à AP 4, foi a que apresentou o maior número de vendas, 351 unidades das 6.824 disponíveis. Jacarepaguá* assumiu a liderança do ranking de vendas dessa AP com um total de 158 unidades escrituradas. A Barra da Tijuca foi o segundo bairro que mais vendeu unidades, 88. As outras vendas ocorreram nos seguintes bairros: Anil (1), Camorim (4), Curicica (4), Freguesia (10), Pechincha (3), Praça Seca (2), Recreio (57), Taquara (22), Vargem Pequena (1) e Vila Valqueire (1). Comparado ao mês anterior (338 unidades escrituradas), houve crescimento de 4% no total escriturado nessa AP. Por fim, a AP 5 disponibilizou 1.811 unidades e escriturou 153: 100 em Campo Grande e 53 em Realengo. O VSO da região foi o maior de abril de 2014, 8,4% e seu desempenho comparado ao mês anterior (180 unidades vendidas) foi 15% inferior. ADEMI Departamento de Pesquisa 5
O quadro a seguir mostra o desempenho dos bairros quanto às unidades disponibilizadas para venda e às efetivamente vendidas no mês de abril de 2014. BAIRRO POSIÇÃO VENDAS BAIRRO POSIÇÃO UNIDADES DISPONÍVEIS Jacarepaguá* 1º 158 Recreio 1º 2.448 Campo Grande 2º 100 Barra da Tijuca 2º 2.270 Barra da Tijuca 3º 88 Campo Grande 3º 1.347 Recreio 4º 57 Taquara 4º 669 Realengo 5º 53 Jacarepaguá* 5º 562 Pavuna 6º 34 Vila da Penha 6º 459 Cachambi 7º 28 Freguesia 7º 418 Taquara 8º 22 Realengo 8º 393 Tijuca 9º 13 Del Castilho 9º 315 Vila da Penha 10º 12 Madureira 10º 287 Del Castilho 10º 12 Cachambi 11º 282 Freguesia 11º 10 Pavuna 12º 252 Tomás Coelho 11º 10 Maria da Graça 13º 124 Lapa 12º 9 Tijuca 14º 120 Botafogo 13º 8 Pechincha 14º 120 Rocha Miranda 14º 7 Rocha Miranda 15º 117 Penha 15º 5 Penha 16º 106 Curicica 16º 4 Curicica 17º 92 Camorim 16º 4 Botafogo 18º 86 Engenho da Rainha 16º 4 Vila Isabel 19º 85 Madureira 17º 3 Pilares 20º 78 Pechincha 17º 3 Méier 21º 75 Méier 17º 3 Camorim 22º 74 Engenho Novo 17º 3 Bangu 23º 71 Irajá 17º 3 Engenho Novo 24º 69 Praça Seca 18º 2 Centro 25º 63 Parada de Lucas 18º 2 Praça Seca 25º 63 Benfica 18º 2 Lapa 26º 62 Vila Isabel 19º 1 Vila Valqueire 27º 51 Vila Valqueire 19º 1 Santo Cristo 28º 47 Vargem Pequena 19º 1 Vargem Pequena 29º 34 São Cristóvão 19º 1 São Cristóvão 30º 31 Copacabana 19º 1 Grajaú 31º 27 Maracanã 19º 1 Flamengo 32º 25 Anil 19º 1 Copacabana 33º 22 Total 666 Riachuelo 34º 20 *Refere-se ao bairro e não a região administrativa. RANKING DE BAIRROS - Abril 2014 Irajá 35º 17 Tanque 35º 17 Tomás Coelho 36º 10 Laranjeiras 37º 7 Jardim Botânico 38º 6 Engenho da Rainha 38º 6 Gardênia 39º 5 Parada de Lucas 40º 4 Lagoa 41º 2 Leblon 41º 2 Benfica 41º 2 Maracanã 42º 1 Quintino Bocaiúva 42º 1 Anil 42º 1 Total 11.445 ADEMI Departamento de Pesquisa 6
Em abril de 2014 Jacarepaguá* atingiu o primeiro lugar no ranking de vendas com 158 unidades escrituradas. Em segundo lugar ficou Campo Grande com 100 unidades e, em terceiro, a Barra da Tijuca com 88 escrituras. O Recreio ocupou a quarta posição com 57 unidades vendidas e Realengo a quinta com 53. As três primeiras colocadas somaram 52% do total vendido. Com relação às unidades disponíveis, o Recreio dos Bandeirantes apresentou o maior estoque, 2.448, seguido da Barra da Tijuca (2.270) e de Campo Grande (1.347). A Taquara ocupou o quarto lugar com 669 unidades e a Jacarepaguá* o quinto com 562. VII ANÁLISE POR TIPOLOGIA/FINALIDADE O quadro e os gráficos a seguir mostram como se distribuiram as unidades residenciais, comerciais e hoteleiras dentro do universo da Pesquisa ADEMI. Comercial Hotel Residencial Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO 2.939 98 3,3% 119 0 0,0% 8.387 568 6,8% 11.445 666 5,8% Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas por Finalidade - Abril 2014 Escrituras por Finalidade Abril 2014 10.000 7.500 5.000 Disponíveis Escrituras 15% 0% 2.500 0 Comercial Hotel Residencial 85% Comercial Hotel Residencial Do total de unidades disponíveis à venda no mês de abril de 2014, 73% foi de unidades residenciais, 26% de comerciais e 1% de unidades hoteleiras. Quanto ao total vendido, foi 85% de unidades residenciais e 15% de comerciais. i RESIDENCIAL Quartos Disp. Escr. VSO 1 Q 498 44 8,8% 2 Q 4.262 366 8,6% 3 Q 2.415 118 4,9% 4 Q 1.027 33 3,2% 5 Q 60 2 3,3% Loft 2 0 0,0% Lote 123 5 4,1% Total 8.387 568 6,8% Escrituras por Tipologia Residencial - Abril 2014 5,8% 0,4% 0,0% 0,9% 20,8% 64,4% 7,7% 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 5 Q Loft Lote A tipologia 2 quartos apresentou 51% das unidades residenciais disponibilizadas para a venda em abril de 2014 e escriturou 366 unidades (64% do total residencial vendido). Os imóveis de 3 quartos somaram 29% da disponibilidade e venderam 21% (118 unidades). As duas tipologias foram responsáveis por 85% das vendas de imóveis residenciais no período. ADEMI Departamento de Pesquisa 7
ii COMERCIAL Tipo Disp. Escr. VSO Sala 2.677 95 3,5% Loja 262 3 1,1% Total 2.939 98 3,3% 4.000 Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas por Tipologia Comercial - Abril 2014 Escrituras por Tipologia Comercial - Abril 2014 3,1% 3.000 2.000 1.000 Disponíveis Escrituras Sala Loja 0 Sala Loja 96,9% Em abril de 2014, das 2.939 unidades comerciais disponíveis para a venda, foram escrituradas 98 unidades, 95 salas e 3 lojas. O VSO da tipologia comercial foi 3,3%. VIII ANÁLISE POR FAIXA DE PREÇO/M² PRIVATIVO Até R$2.000 De R$2.001 a R$4.000 De R$4.001 a Acima de Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO 193 8 4,1% 1.949 213 10,9% 7.265 341 4,7% 2.038 104 5,1% 11.445 666 5,8% 12,0% Percentual de Venda sobre Oferta 10,9% Disponíveis por Preço/M² Priv. Abr. 2014 Escrituradas por Preço/M² Priv. Abr. 2014 10,0% 8,0% 17,8% 1,7% Até R$2.000 15,6% 1,2% Até R$2.000 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 4,1% Até R$2.000 De R$2.001 a R$4.000 4,7% De R$4.001 a 5,1% Acima de 63,5% 17,0% De R$2.001 a R$4.000 De R$4.001 a Acima de 51,2% 32,0% De R$2.001 a R$4.000 De R$4.001 a Acima de Em abril de 2014, a faixa de preço médio por m² que registrou o maior número de vendas foi R$ 4.001 a R$ 10.000, com um total de 341 unidades escrituradas. Essa faixa de preço também obteve a maior disponibilidade, 7.265 unidades (64% do total disponível no mês). Já o maior VSO médio do mês ficou na faixa R$ 2.001 a R$ 4.000, 10,9%. ADEMI Departamento de Pesquisa 8