Operações Urbanas Consorciadas VIABILIZAÇÃO TÉCNICO-FINANCEIRA 30 de Outubro de 2014
CONCEITUAÇÃO Operação Urbana Consorciada Instrumento Urbanístico com função de recuperar, requalificar, ou reurbanizar áreas da cidade, bem como adequar infraestruturas urbanas intensificando dinâmicas imobiliárias e atividades econômicas com melhorias sociais e valorização ambiental; Trata-se de uma parceria, onde todos ganham Consorciada: Agentes do Mercado Imobiliário, Agentes de Obras de Infraestrutura, Munícipe e Municipalidade => Cidade
OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA Conceituação Estar prevista no Plano Diretor (Art. 32 do Estatuto da Cidade); Partir de um projeto urbanístico; Ter lei específica aprovada (Art. 33 do Estatuto da Cidade) devendo constar necessariamente: Perímetro da operação urbana consorciada; Regramento urbanístico de exceção (incentivos); Estoque de potencial adicional de construção; Programa de investimentos; Método de cálculo das contrapartidas; Forma de Controle e Gestão da OUC (Conselho Gestor) Engenharia Financeira/Viabilidade (CEPAC). EIV/RIV e EIA/RIMA (Inciso V do Art.33 e Art.38 do Est. da Cidade).
CONCEITUAÇÃO CEPAC Certificado de Potencial Adicional de Construção Valor Mobiliário emitido pela prefeitura no âmbito das operações urbanas consorciadas; Submetido, regulamentado e fiscalizado pela CVM; As emissões estarão sempre vinculadas a intervenções urbanas (obra ou conjunto de obras); Utilizado como contrapartida em pagamento de outorga onerosa de direitos adicionais de construção, regularização de edificações ou mudança de parâmetros urbanísticos, obrigatoriamente na operação urbana que o criou; Os recursos obtidos com CEPAC deverão ser aplicados exclusivamente na área de OUC.
CONCEITUAÇÃO CEPAC Certificado de Potencial Adicional de Construção Serão alienados em leilão(ões) ou utilizados diretamente no pagamento das obras, das desapropriações necessárias, podendo ser oferecidos em garantia p/ obtenção de financiamentos; Serão livremente negociados, mas convertidos em direito de construir (na OUC que o criou), sendo vinculados ao terreno, no ato da aprovação do projeto da edificação ou através de declaração da Municipalidade (Certidão); Proporcional ao estoque de potencial construtivo adicional previsto na OUC, respeitando-se os limites estabelecidos;
CONCEITUAÇÃO CEPAC Certificado de Potencial Adicional de Construção Expressar o valor mínimo que viabilize a OUC ; Apresentar as formas de cálculos das contrapartidas; As formas de conversão e equivalência dos CEPAC em m2 da potencial construtivo adicional (ACA) e m2 de terreno de alteração de uso/regularização; Para emissão dos CEPAC se faz necessário o registro da OUC junto à CVM, atendendo às exigências contidas na Instrução CVM Nº 401/2003; Inspirar credibilidade e oferecer estabilidade jurídica BLINDAGEM.
Exemplo SERÁ QUE VALE A PENA? Município com Mercado Imobiliário na ordem de R$ 1 Bilhão OUC - Região que absorva 60% do Mercado => 600 milhões Viabilidade do CEPAC => Receita ~10 a 15% do VGV R$ 60 milhões/ano < Receita c/ CEPAC < R$ 90 milhões/ano Em 15 anos => R$ 900 milhões < Receita da OUC < R$ 1,35 Bilhões Qual município não gostaria de ter esta RECEITA EXTRA-ORÇAMENTÁRIA? Sem Endividamento e Obras de Infraestrutura que requalificariam regiões do Município.
Receita Extras Prevista: PROJEÇÕES OUC Além da receita prevista com as vendas dos CEPACs, a OUC também impactará em outras receitas: IPTU => novos imóveis lançados e valorização dos imóveis existentes após a revitalização prevista; ITBI => novos imóveis lançados e valorização dos imóveis existentes após a revitalização prevista; ISS => atividades econômicas ocupadas pelos imóveis nãoresidenciais.
OUC ÁGUA ESPRAIADA - RESULTADOS
OUC ÁGUA ESPRAIADA - SP Operação Urbana Consorciada Realizada Objetivo: revitalização da região de sua abrangência com intervenções que incluem sistema viário, transporte coletivo, habitação social e criação de espaços públicos de lazer e esportes: Estoque de CEPAC: Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo Arrecadação OUC ÁGUA ESPRAIADA - SP Resumo da Movimentação até 31/08/2014: RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 3,56 Bi
OUC FARIA LIMA - RESULTADOS
OUC Faria Lima - SP Operação Urbana Consorciada Realizada Objetivo: reorganizar os fluxos de tráfego particular e coletivo, além de construir terminal multimodal junto a estações da CPTM e Metrô e promover a reurbanização do Largo da Batata e urbanizar as favelas em seu perímetro, ou entorno imediato: Estoque de CEPAC: Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo Arrecadação: OUC Faria Lima - SP Resumo da Movimentação até 31/08/2014: RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 2,00 Bi
OUC PORTO MARAVILHA - RESULTADOS
Fonte: Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro OUC Porto Maravilha - RJ Operação Urbana Consorciada Realizada: Objetivo: promover a reestruturação urbana da Área de Especial Interesse Urbanístico da região portuária, por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços livres de uso público da região do Porto: Estoque de CEPAC:
Arrecadação OUC Porto Maravilha - RJ O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) administrado pela Caixa Econômica Federal arrematou em lote único todos os Certificados de Potencial Adicional de Construção da Operação Urbana Porto Maravilha. Os CEPAC foram comprados por R$ 3.508.013.490, equivalentes a R$ 545,00 por unidade. Hoje, a unidade do Cepac está valendo mais do que o triplo (!!!). RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 3,50 Bi
FUTURAS OUC s Operação Urbana Consorciada em Andamento Belo Horizonte MG: OUC do Corredor Antônio Carlos/ Pedro I/ Eixo Leste-Oeste/ Vale do Arrudas; Niterói RJ: OUC da Área Central de Niterói.
FUTURAS OUC s Operação Urbana Consorciada em Andamento São Paulo SP: Arco Tietê; São Bernardo do Campo SP: OUC São Bernardo do Campo; São José dos Campos SP: OUC São José dos Campos.
COMO VIABILIZAR? Local de Interesse do Mercado Imobiliário Análise do comportamento do Mercado Imobiliário nos últimos anos. VIABILIZA onde há interesse imobiliário com demanda acima dos limites estabelecidos pela legislação urbanística; Local que tenha áreas passíveis de adesão Levantamento da Área Passível; Escassez para que não ocorra especulação imobiliária; Estudos ACA & Mudança de Uso + Incentivos => CEPAC Determinação da Área Construída Adicional (ACA); Levantamento do nº CEPAC => Receita do OUC. A RECEITA É CAPAZ DE CUSTEAR AS OBRAS PREVISTAS?
Ajustes da OUC COMO VIABILIZAR? Adequação do Perímetro da OUC Adequações de Ordem Urbanística Aumento/Diminuição dos CA s => EIV (mitigação) Estudos dos Fatores de Conversão do CEPAC (viabilidade de empreendimentos) Simulações e Adequação da Receita Adequação das Obras & Serviços e seus Custos Definição do Perímetro, da ACA (m2) e do nº de CEPAC Aprovação da Lei Câmara Municipal Audiências Públicas Aprovação do Prospecto da OUC na CVM Blindagem Jurídica & Fatores de Risco Estudo de Viabilidade Definitivo
COMO VIABILIZAR? Estudo de Viabilidade Definitivo Valor Mínimo do CEPAC viabiliza empreendimentos imobiliários? A quantidade de CEPAC é escassa? Qual a previsão de Valorização do CEPAC ao longo do período? De acordo com o Mercado Imobiliário, qual a previsão de consumo/demanda do CEPAC? CVM aprovando => Emissão/Distribuição de CEPAC Road Show Estudo da quantidade de CEPAC a ser leiloado Leilão do CEPAC
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