ESTUDO Nº 766/15 NOTAS SOBRE O LOTEAMENTO INFORMAL DENOMINADO SETOR DE CHÁCARAS LUCIO COSTA - ASCHAGAS. JOSUÉ M. LIMA CONSULTOR LEGISLATIVO Brasília-DF, 30 de julho de 2015. 1
I DA SOLICITAÇÃO DE SERVIÇO Nº 766/2015 REQUISITANTE: Deputado RODRIGO DELMASSO ESPECIFICAÇÃO DO TRABALHO: A requisição versa sobre realização de estudo, por parte desta Unidade de Desenvolvimento Urbano, Rural e Meio Ambiente, sobre a viabilidade de implantação, levantamento dos condicionantes ambientais e comparativo do PDOT com a proposta apresentada da LUOS no que tange ao setor ASCHAGAS Setor de Chácaras do Lucio Costa. O trabalho abordará, portanto, sucintamente, os aspectos urbanísticos relativos ao loteamento em questão, incluindo as normas estabelecidas pelo PDOT e, ainda, regramentos contidos no projeto de lei, retirado pelo Poder Executivo, relativo à Lei de Uso e Ocupação do Solo LUOS. Com o objetivo de dar resposta aos questionamentos formulados por Sua Excelência, realizamos análise de imagens de satélite e consultas ao Sistema de Informação Territorial e Urbana do Distrito Federal SITURB. Os dados extraídos integram os mapas em anexo, onde é possível consultar informações sobre imóveis localizados na região, bem como destinação das áreas circunvizinhas e ainda delimitação da área do loteamento. 2
II INTRODUÇÃO. O loteamento informal denominado Setor de Chácaras Lucio Costa ASCHAGAS está localizado no Setor de Inflamáveis/ Setor de Indústrias e está delimitado pelo Parque do Guará e pela rede ferroviária (anexo 2). Muito embora a expressão chácara sugira ocupação com característica agrícola ou de recreio campestre, trata-se, na realidade, de parcelamento irregular do solo com característica notadamente urbana e uso predominantemente residencial unifamiliar, abrangendo uma área aproximada de 17.78 hectares (anexo 4). Há diversas edificações erguidas em todo o perímetro de ocupação. É possível observar, por meio de consulta aos mapas em anexo, que grande parte do loteamento está sobre lotes particulares desocupados, que integram o Setor de Inflamáveis (lotes 9, 8 e parte do lote 7), setor destinado a atividades de transporte, comercialização e distribuição de combustíveis e inflamáveis. Localiza-se, ainda, nas bordas do Parque Ecológico do Guará, unidade de conservação sujeita a normas rígidas de preservação (anexos 1, 2 e 3). O restante do parcelamento está sobre áreas públicas sem destinação definida, entretanto, uma vez que a área é cortada pela rede ferroviária, é preciso considerar a faixa de domínio de largura mínima de quinze metros de cada lado de seu eixo. Registre-se que, a teor do disposto no art. 1º, 1º do Decreto Federal nº 7.929/2013 1, os bens imóveis não operacionais constantes da faixa de domínio das ferrovias integrantes do Sistema Federal de Viação constituem necessariamente reserva técnica da rede ferroviária, para, dentre outros, eventuais necessidades de expansão da rede e garantia da segurança (anexo 2). 1 Regulamenta a Lei nº 11.483, de 31 de maio de 2007, no que se refere à avaliação da vocação logística dos imóveis não operacionais da extinta Rede Ferroviária Federal S.A. - RFFSA; altera o art. 4º do Decreto nº 6.018, de 22 de janeiro de 2007; e dá outras providências. 3
III Disposições do Plano Diretor de Ordenamento Territorial PDOT e do Projeto de Lei de Uso e Ocupação do Solo - LUOS. Segundo o plano diretor, aprovado pela Lei Complementar nº 803/2009, a área ocupada pelo parcelamento está compreendida na macrozona urbana, zona urbana consolidada. É possível considerar que o loteamento integra a Região Administrativa XXIX Setor de Indústria e Abastecimento, em face das disposições contidas no art. 1º da Lei nº 3.618/2005. Conforme esclarece o Consultor Legislativo Tadeu Almeida, em recente estudo 2,...a Região Administrativa do Setor de Indústria e Abastecimento - RA XXIX, criada pela Lei nº 3.618, de 14 de julho de 2005, possui definidos seus limites em decorrência do parágrafo único, de seu art. 1º, que estabelece que a RA do SIA é composta pelos setores de Indústria e Abastecimento SIA, de Garagens e Concessionárias de Veículos SGCV, de Garagens de Transportes Coletivos SGTC, de Inflamáveis SI, de Oficinas Sul SOFS, de Clubes Esportivos e Estádios Sul SCESS e de Transporte Rodoviário e de Cargas STRC, ou seja, setores que já possuem poligonais configuradas. Entretanto, se é possível traçar algumas conclusões em relação ao loteamento (integra o Setor de Inflamáveis) e ao zoneamento (zona urbana consolidada), por outro lado, o PDOT não traz qualquer referência ao Setor de Chácaras Lucio Costa seja nas estratégias relativas à regularização fundiária ou naquelas relativas à oferta de áreas habitacionais. Agrega-se que o parcelamento não faz parte de qualquer setor habitacional de regularização ou área de regularização, seja de interesse social (ARIS) ou de interesse específico (ARINE), tampouco de parcelamentos urbanos isolados (PUI). De fato, o documento técnico do PDOT em seu anexo IV (propostas para o PDOT), estabelece apenas duas áreas de regularização na então Região Administrativa do Guará, quais sejam a Área de Regularização de Interesse 2 Solicitação de Serviço nº 209/2015 Assel. Definição dos limites físicos da Região Administrativa do Jardim Botânico RA XXVII. Maio/2015. 4
Específico ARINE Bernardo Sayão e a Área de Regularização de Interesse Social ARIS Estrutural (naquele momento integrava a Região Administrativa X Guará). Não há, do mesmo modo, parcelamentos urbanos passíveis de regularização relativos à RA do SIA mencionados no documento técnico ou nos anexos do PDOT. Fig. 1. Áreas de regularização no Guará. A estratégia de regularização fundiária busca, consoante disposto na Lei Federal nº 11.977/2009 3 e na Lei Distrital nº 4.996/2012 4, a adequação dos assentamentos consolidados, por meio de ações prioritárias nas áreas de regularização indicadas no plano diretor (anexo II, mapa 2 e tabelas 2ª, 2B e 3 Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas; altera o Decreto-Lei n o 3.365, de 21 de junho de 1941, as Leis n os 4.380, de 21 de agosto de 1964, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 8.036, de 11 de maio de 1990, e 10.257, de 10 de julho de 2001, e a Medida Provisória n o 2.197-43, de 24 de agosto de 2001; e dá outras providências. 4 Dispõe sobre a regularização fundiária no Distrito Federal e dá outras providências. 5
2C), com o objetivo de assegurar o direito à moradia e o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade, além do meio ambiente ecologicamente equilibrado. Na macrozona urbana deve ser promovida, portanto, a regularização de assentamentos informais, considerando os aspectos fundiários, edilícios e ambientais (art. 65, 2º do PDOT), entretanto, é preciso que as áreas de regularização estejam definidas no PDOT. Os índices urbanísticos das áreas de regularização definidas no PDOT serão estabelecidos por meio da Lei de Uso e Ocupação de Solo LUOS, como se observa por meio do art. 131 do plano diretor, in verbis: Art. 131. Na fixação dos índices urbanísticos das Áreas de Regularização, é considerada a situação fática da ocupação, assim como suas especificidades urbanísticas, ambientais e sociais, devendo ser considerado o seguinte: I os usos permitidos, tamanho máximo e mínimo dos lotes residenciais, assim como os coeficientes de aproveitamento básico e máximo dos lotes de cada Área de Regularização, fixados no Anexo VI desta Lei Complementar; II o percentual mínimo de áreas destinadas à implantação de equipamentos urbanos e comunitários, bem como de espaços livres de uso público, incluídas as áreas verdes, e a densidade demográfica calculados para os Setores Habitacionais de Regularização e fixados no Anexo VI desta Lei Complementar; III os parâmetros urbanísticos para as Áreas de Regularização não inseridas em Setor Habitacional, definidos no Anexo VI desta Lei Complementar; IV o dimensionamento do sistema viário deverá considerar a configuração das vias e edificações existentes, de modo a minimizar as realocações, desde que garantida a acessibilidade aos serviços públicos indispensáveis à qualidade de vida da população; V (Inciso revogado pela Lei Complementar nº 854, de 2012.) Parágrafo único. Em situações especiais, considerando-se a realidade consolidada até a data de publicação desta Lei Complementar, os índices urbanísticos para as áreas de regularização definidos nesta Lei Complementar poderão ser ajustados, mediante estudos ambientais e urbanísticos específicos, existentes ou a serem definidos pelos órgãos afins, desde que aprovados pelos órgãos legalmente competentes. Por outro lado, como mencionado, o parcelamento informal do solo denominado Setor de Chácaras Lucio Costa não faz parte das áreas de 6
regularização definidas no PDOT, o que inviabiliza a definição de parâmetros urbanísticos por parte da Lei de Uso e Ocupação do Solo LUOS. A propósito, durante sua tramitação na Casa Legislativa, o Projeto de Lei Complementar nº 79/2013, retirado pelo Poder Executivo em 2014, que versava sobre a LUOS, não fazia qualquer menção a parâmetros urbanísticos para o loteamento em questão. No projeto constavam regramentos para os lotes integrantes do Setor de Inflamáveis - SIN, inclusive para os lotes 9, 8 e 7, ocupados pelo loteamento, todos eles classificados como de uso comercial, prestação de serviços, institucional e industrial (CSIIND 3). Fig. 2. Anexo do PLC 79/2013 LUOS. Mapa de zoneamento de uso do SIA. 7
IV Conclusões. A viabilidade de regularização do denominado Setor de Chácaras Lúcio Costa, na forma consultada por Sua Excelência, Deputado Rodrigo Delmasso, depende de inclusão do parcelamento informal nas estratégias de regularização fundiária do Plano Diretor de Ordenamento Territorial - PDOT. Vencida essa etapa, o próximo passo seria definir os índices urbanísticos de regularização na Lei de Uso e Ocupação do Solo LUOS. Entretanto, é preciso considerar, preliminarmente, que o loteamento está situado muito próximo a atividades industriais em operação, voltadas tanto ao depósito quanto à comercialização e ao transporte de combustíveis e inflamáveis, o que indica elevado grau de risco ao uso residencial. O loteamento, inclusive, ocupa lotes particulares, destinados ao uso industrial, quais sejam os lotes 9, 8 e parte do lote 7 do Setor de Inflamáveis, o que, certamente, resultará em litígio com os respectivos proprietários. Considera-se, ainda, que não há áreas públicas disponíveis para fixação de equipamentos públicos e comunitários, como determina a lei de parcelamento do solo, Lei 6.766/1979 5 (infraestrutura, equipamentos de saúde, educação, segurança, etc.), e que a ocupação da faixa de domínio da rede ferroviária (largura mínima de quinze metros de cada lado do eixo da via férrea) pode provocar graves riscos, sobretudo por tratar-se de rota de transporte de combustíveis. Os impactos sobre o Parque Ecológico do Guará, considerando a implantação de redes de água e esgotamento sanitário, além de captação e escoamento de águas pluviais na área de loteamento, medida que faz parte de um eventual processo de regularização, devem ser estudados e mensurados por meio do competente Estudo 5 Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. 8
de Impacto Ambiental EIA e do correspondente Relatório de Impacto sobre o Meio Ambiente RIMA. Deixamos de nos pronunciar sobre demais aspectos, uma vez que dependem de estudos específicos e aprofundados, como o EIA/RIMA, e avaliações de risco por parte da Defesa Civil e dos órgãos de segurança, procurando nos ater apenas àqueles considerados necessários para dar resposta aos quesitos formulados. Sendo essas as considerações, restituímos os autos ao Chefe da Assessoria Legislativa, com vistas ao Gabinete Parlamentar de Sua Excelência, Deputado Rodrigo Delmasso, ao tempo em que nos colocamos à disposição para demais esclarecimentos que se fizerem necessários. Em 30 de julho de 2015. Josué M. Lima Consultor Legislativo 9
ANEXO 1 - ESTUDO 766/2015 Vista geral do Setor de Inflamáveis SIN e do Parque do Guará, além de áreas públicas adjacentes. Fonte: Sistema de Informação Territorial e Urbana do DF SITURB. Imagem 2014. 10
ANEXO 2 - ESTUDO 766/2015 Identificação e confrontação do Setor de Chácaras Lúcio Costa (ASCHAGAS). Destaque para a rede ferroviária. Fonte: Sistema de Informação Territorial e Urbana do DF SITURB. Imagem 2014. 11
ANEXO 3 - ESTUDO 766/2015 Delimitação do Setor de Chácaras Lúcio Costa (ASCHAGAS). Destaque para ocupação de lotes particulares do Setor de Inflamáveis SIN. Fonte: Sistema de Informação Territorial e Urbana do DF SITURB. Imagem 2014. 12
ANEXO 4 - ESTUDO 766/2015 Delimitação e mensuração espacial do Setor de Chácaras Lúcio Costa (ASCHAGAS). Fonte: Sistema de Informação Territorial e Urbana do DF SITURB. Imagem 2014. 13