O Grupo, por ter afinidades com o tema, escolheu para seu estudo uma ZEIS na região da Subprefeitura da Sé. A ZEIS escolhida, localizada entre as Avenidas Duque de Caxias, São João e o Elevado Costa e Silva, caracteriza-se, mas não somente, por sua conexão com a cidade através de sua proximidade a estações de trem, metrô e terminais de ônibus. Limítrofe a ela está, por exemplo, o Terminal Urbano Amaral Gurgel e a três quadras o Terminal Princesa Isabel. Esta proximidade, no entanto, não é emanada pela área, que conta com grande quantidade de estacionamentos e oficinas automobilísticas. De fato, grande parte da ZEIS é formada por estes tipos de estabelecimentos. O grupo pôde apurar, em suas visitas, que isto é decorrente do histórico da região, concentradora de concessionárias e oficinas já há algum tempo - hábito criado nas décadas de sessenta a oitenta, quando da expansão da cidade e explosão do número de automóveis, de vir ao Centro, deixar seu carro num estacionamento e cumprir os afazeres a pé, mas não só. A deterioração do Centro, ocorrida justamente na mesma época, acabou por paralisar o desenvolvimento da região e isto acarretou num número expressivo de lotes vazios e edificações em péssimo estado de conservação. Esses lotes tornaram-se estacionamentos e oficinas; as edificações ou tornaram-se cortiços ou estão desocupadas. Existe ainda um agravante para a ZEIS que é estar contígua ao Elevado Costa e Silva, isto acabou por deteriorar ainda mais as condições da área e afastar ainda mais qualquer iniciativa privada. ocupação comércio existente uso do solo Em uma de suas visitas, transcorrida à noite, o grupo pode constatar o vazio que é a ZEIS em relação à região que a circunda. Como exemplo pode ser citada a constatação de que catadores de papel utilizam-se do local para selecionar o material enquanto moradores de rua se abrigam sob o Elevado. Vazio agravado em parte pela conexão deficiente que faz da Avenida Duque de Caxias com o Terminal Urbano e estação de Metrô Santa Cecília, para os quais deve-se circundar o Elevado e entrar por uma praça, gradeada, em frente à Igreja de Santa Cecília, mas também porque é constantemente inundada durante chuvas mais fortes. Exemplo dado por integrante do grupo foi o da opção da ONG (Centro de convivência É de Lei ) em que trabalhava de não comprar um imóvel neste local por este motivo - isto não obstante desta ser voltada para o trabalho social com moradores de rua e cortiços, dependentes de drogas e prostitutas. Mesmo se apresentando este quadro de degradação em que se encontra a ZEIS, existem aspectos positivos para serem relacionados à área. Como dito no primeiro parágrafo, a região é abundante em meios de transporte público, tornando possível a conexão daquele espaço e toda cidade. Em segundo lugar, outro aspecto relevante é o fácil acesso a todo tipo de necessidade básica, como escolas e hospitais, necessidades diárias como padarias e farmácias ou qualquer tipo de comércio especializado que não está há mais do que algumas quadras de distância. Em terceiro lugar, nas proximidades existe uma diversidade cultural e de lazer invejável que contando com cinemas, teatros, galerias e centros culturais, também praças, bares e restaurantes. Justamente por se tratar de uma ZEIS 3, ela pertence a uma parte da cidade em que o tecido urbano já se encontra consolidado e pode se aproveitar disso em benefício próprio. Em conclusão, as ZEIS que se espalham pela subprefeitura da Sé têm todas tarefa semelhante, esta a de torna-las novamente habitáveis para uma pluralidade social corrigindo sintomas acumulados pelo descaso e pelo tempo consolidando-as definitivamente ao tecido urbano. Partindo dessa premissa o grupo elaborou um plano de intervenção para ZEIS da Santa Cecília. Plano de Intervenção - Diagnóstico FAU USP AUP 274 01
manter restaurar reformar remembrar plano de apropriação do espaço perspectiva da proposta Para formar o plano foi feito um levantamento detalhado dos cortiços existentes na região, conjuntamente com este levantamento foi realizado outro sobre a qualidade das edificações e ainda outro sobre construções subtilizadas existentes na região. O objetivo destes levantamentos é o de criar um perfil detalhado do local para assim executar suas intervenções de modo preciso. Logo foram encontrados vários pontos a serem explorados no projeto, como a vila que se encontra no meio da quadra entre as Avenidas São João, Duque de Caxias e Rua Frederico Steidel e não faz parte da área regimentar da ZEIS, mas que guarda em seu interior uma diversidade de condições interessantes a serem exploradas pelo grupo. Estacionamento e Imóveis desocupados vazios ou utilizados como estacionamentos ou ocupados por edifícios precários e deteriorados que, de acordo com o Plano Regional Estratégico da Subprefeitura Sé no artigo 36 da seção II do capítulo III, ficam por esta lei sujeitos ao direito de preempção. No entanto, a maioria das edificações precárias ou deterioradas têm lotes de área inferior a 500 m², limite mínimo estipulado pela lei para que o lote seja afetado pela legislação da ZEIS, o que chamou a atenção do grupo para o que acontecia na Operação Urbana Centro. No inciso II do artigo 3º do capítulo II da Lei que estabelece a Operação Urbana Centro está o proposto de que empreendimentos formados pelo remembramento de 3 ou mais lotes já existentes anteriormente à promulgação da lei e que atinjam o mínimo de 1.000m², teriam direito a uma área construída adicional autorizada, livre de contrapartida, correspondente a 10% da área do terreno resultante por lote remembrado até o limite máximo de 100%. A partir disto o grupo propõem para o trabalho o emprego desta lei como meio de incentivar a iniciativa privada a investir nos lotes da ZEIS. relação dos edifícios base com o elevado elevado Plano de Intervenção - Considerações Contudo o potencial construtivo adquirido não ficaria livre de contrapartida, estaria atrelado a condições de uso como é o caso das quadras entre o Elevado Costa e Silva e Ruas Ana Cintra e Frederico Steidel, que fazem divisa com o Elevado. Foi proposto pelo grupo um edifício que serviria de embasamento para as edificações de HIS e HMP. O fundamento para isto é o de elevar os prédios para acima do nível do Elevado, evitando a situação atual em que os primeiros andares estão em contato direto com os diversos tipos de poluição provenientes do mesmo. Nesse caso, o potencial adquirido seria convertido na construção destes edifícios-base que, amparados por alguns projetos visando atender as necessidades dos habitantes e donos de imóveis tirariam partido de seu espaço para a instalação de um comércio de caráter local, estacionamentos, cinemas, etc. FAU USP AUP 274 02
pavimento tipo HIS e HMP até 50m² perspectiva do parque cooperativa novo teatro folias superior inferior escala 1:300 galeria pavimento tipo HMP corte tranversal corte tranversal quadra do elevado Plano de Intervenção - Detalhamento elevação elevado quadra do elevado FAU USP AUP 274 05