RIO DE JANEIRO, RJ CÓDIGO: 5788 ELABORADO PARA: TELE NORTE LESTE PARTICIPAÇÕES S.A. POR: 15 DE OUTUBRO DE 2004
LAUDO AVALIATÓRIO OBJETO: ENDEREÇO: R. Dom Marcos Barbosa, 02 Cidade Nova Rio de Janeiro RJ CÓDIGO DO IMÓVEL: 5788 TIPO DE USO: Comercial ÁREA DO TERRENO: 6.239,38 m² ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 21.553,30 m² FINALIDADE: Avaliação da carteira de imóveis corporativos AVALIAÇÃO: DATA DA VISTORIA: 18/03/2004 DATA BASE: Outubro / 2004 VALOR DE MERCADO: R$ 38.740.000,00 VALOR LOCATIVO MENSAL: R$ 441.000,00
ASPECTO GERAL DO IMÓVEL
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO CROQUI DE IMPLANTAÇÃO
ÍNDICE 1 INTRODUÇÃO...7 2 CARACTERIZAÇÃO DO OBJETO...8 2.1 OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA...8 2.2 CARACTERÍSTICAS DOS LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO...9 2.3 ACESSIBILIDADE VIÁRIA...11 2.4 TRANSPORTES COLETIVOS...11 2.5 MELHORAMENTOS PÚBLICOS E EQUIPAMENTOS URBANOS EXISTENTES...11 3 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL...12 3.1 DESCRIÇÃO DO TERRENO...12 3.2 DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES...13 3.3 DESCRIÇÃO DAS BENFEITORIAS... ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO. 4 DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL...20 5 MEMORIAL DE CÁLCULO DA AVALIAÇÃO...21 6 INFORMAÇÕES DE MERCADO...23 7 CONCLUSÃO...24
1 INTRODUÇÃO Em atenção à solicitação de V.Sas., a CUSHMAN & WAKEFIELD SEMCO tem o prazer de apresentar o relatório de avaliação de mercado para venda, locação, valores de terreno e construções para fins de reavaliação do ativo imobilizado e valor máximo para seguro para o imóvel em referência. A avaliação foi elaborada baseada nos dados disponíveis no mercado, em cumprimento com os nossos contatos com corretores e profissionais especializados no mercado local. A metodologia necessária para a elaboração deste laudo avaliatório, como critérios técnicos, métodos adotados, níveis de rigor, definições técnicas, procedimentos, premissas, pressupostos e fatores limitantes para a determinação de valores estão detalhados no volume "Metodologia e Critérios" que segue em conjunto com este documento. Este relatório foi elaborado para a TELE NORTE LESTE PARTICIPAÇÕES S.A. e destinado somente para o uso do Cliente. A publicação ou divulgação, total ou parcial do presente estudo a terceiros não é permitida, a não ser que autorizada por escrito pela CUSHMAN & WAKEFIELD SEMCO. Agradecemos a oportunidade e permanecemos à inteira disposição de V.Sas. para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários. 7
2 CARACTERIZAÇÃO DO OBJETO 2.1 OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA Uso Predominante: Comercial Distribuição de Ocupação Predominante: Vertical Densidade de Ocupação: Média Padrão Econômico: Médio Padrão Comercial do Local: Regional Nível Comercial do Logradouro: Baixo Área sujeita a enchentes: Não Observações: - 8
2.2 CARACTERÍSTICAS DOS LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO Denominação: Tipo de Via: Largura do Logradouro: Mãos de Direção: Pavimentação: Traçado: Perfil: Calçadas: Iluminação Pública: R. Dom Marcos Barbosa Secundária Três Faixas Única Asfalto Retilíneo Plano Cimentadas Vapor de mercúrio 9
Denominação: Tipo de Via: Largura do Logradouro: Mãos de Direção: Pavimentação: Traçado: Perfil: Calçadas: Iluminação Pública: R. Rua Ulisses Guimarães Principal Três Faixas Dupla Asfalto Retilíneo Plano Cimentadas Vapor de mercúrio 10
2.3 ACESSIBILIDADE VIÁRIA Nível de Acesso: Acesso ao Imóvel: Intensidade de Tráfego: Nível de Escoamento: Principais Vias de Circulação Local: Bom Acesso Direto Média Bom R. Dom Marcos Barbosa (Secundária); R. Ulisses Guimarães (Principal); Av. Presidente Vargas (Principal); R. Estácio de Sá (Secundária) 2.4 TRANSPORTES COLETIVOS Tipos Existentes: Lotação; Metrô; Ônibus; Trem Terminais Rodoviários: - Estações Metroviárias: Estácio Estações Ferroviárias: Leopoldina Aeroporto: - Porto Marítimo: - Porto Fluvial: - 2.5 MELHORAMENTOS PÚBLICOS E EQUIPAMENTOS URBANOS EXISTENTES Equipamentos Urbanos: Melhoramentos Públicos: Escola; Saúde; Lazer; Igreja / Templo Água; Coleta de Lixo; Energia Elétrica; Esgoto Pluvial; Esgoto Sanitário; Gás Canalizado; Iluminação Pública; Pavimentação; Telefone 11
3 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL O objeto da avaliação refere-se a um imóvel do tipo Escritório. A sua caracterização foi baseada em vistoria detalhada no local e análise da seguinte documentação fornecida: Outro doc. Aquisitivo. 3.1 DESCRIÇÃO DO TERRENO De acordo com os elementos fornecidos, o terreno possui as seguintes características: Área: 6.239,38 m² Testada Principal: 100,00 m Quantidade de Testadas: 2 Área Livre de Terreno: 0,00 m² Formato: Bom Superfície: Seca Topografia: Terreno Plano Zoneamento Urbano: ZE 8 Uso Predominante: Comercial Coef. Aproveitamento: 8 Nível de Aproveitamento: Médio 12
3.2 DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES Características Gerais Edificação: 1 Denominação: TNEXT Situação: Em construção Tipo: Escritório Nº de Pavimentos: 4 Padrão Construtivo: Médio Posicionamento no Terreno: Isolado e recuado do alinhamento da via pública Fundação: Profunda Estrutura: Concreto Armado Fechamento Lateral: Alvenaria Tipo de Cobertura: 02 Águas; Laje Impermeabilizada Apoio da Cobertura: Madeira; Concreto Tipo de Telha: Fibrocimento; Laje Revestimento Externo: Chapa de Alumínio Observação: A obra encontra-se paralisada, sem previsão de recomeço. A fachada está parcialmente pronta, mas o interior do prédio ainda está "no osso". Todos os revestimentos ainda têm que ser aplicados, tanto em piso como em paredes. Os elevadores ainda não foram instalados. Os complementos listados são previstos. Não recebemos Memorial descritivo. 13
Complementos Elevadores Sociais: 2 Quantidade: 2 Capacidade Total: 0 kg Marca: - Elevadores de Serviços: 1 Quantidade: 1 Capacidade Total: 0 kg Marca: - Segurança: Central de PABX; Circuito Fechado de TV; Cartão Magnético Segurança contra Incêndio: Rede de Hidrantes; Extintores; Luz e alarme de emergência; Dectetor de Fumaça Ar Condicionado: Central Comum Energia: Gerador Automatizado Áreas Comuns: - Escada: Independente com porta corta fogo Tecnologia: Linha Digital; Fibra Ótica 14
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- Pavimento Denominação: Subsolo Tipo: SubSolo Qtde. de Pavimentos: 1 Pé Direito: 3,00 Vagas de Garagem: 0 Estade de Conservação: a - Novo Idade: 1 anos Fração Ideal: 0 Área Construída: 3.951,33 m² Área Privativa: 0,00 m² Área Ociosa: 100 % Área Operacional: 0 % Área Administrativa: 0 % Observação: - Acabamentos Internos Observados Piso: Cimentado Parede: Outros Forro: Laje Esquadria: - 16
- Pavimento Denominação: Térreo Tipo: Térreo Qtde. de Pavimentos: 1 Pé Direito: 7,80 Vagas de Garagem: 0 Estade de Conservação: a Novo Idade: 1 anos Fração Ideal: 0 Área Construída: 5.669,13 m² Área Privativa: 0,00 m² Área Ociosa: 100 % Área Operacional: 0 % Área Administrativa: 0 % Observação: - Acabamentos Internos Observados Piso: Cimentado Parede: Outros Forro: Laje Esquadria: - 17
- Pavimento Denominação: 1º e 2º Pavimentos Tipo: Pavimento Tipo Qtde. de Pavimentos: 2 Pé Direito: 4,70 Vagas de Garagem: 0 Estade de Conservação: a - Novo Idade: 1 anos Fração Ideal: 0 Área Construída: 5.966,42 m² Área Privativa: 0,00 m² Área Ociosa: 100 % Área Operacional: 0 % Área Administrativa: 0 % Observação: A previsão é de colocação de piso elevado e forro termoacústico. Acabamentos Internos Observados Piso: Parede: Forro: Esquadria: Cimentado Outros Laje Alumínio 18
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4 DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL A documentação fornecida é composta dos itens relacionados abaixo e que constam do caderno de documentos que compõem o volume Documentação Fornecida que segue em conjunto com este documento. Tipo de Documento: Termo de Imissão de Posse Data de Certidão: 07/07/1997 Denominação do Imóvel: Lote 01 da quadra 24 do PA 11078/PAL43932 Endereço: R. Dom Marcos Barbosa, 2 Bairro: Cidade Nova Município: Rio de Janeiro UF: RJ Área de Terreno: 0,00 m² Área Total/Construído: 0,00 m² Área Privativa: 0,00 m² Fração Ideal: 0 Número de Vagas: 0 Cartório: Informação não disponivel Comarca: Informação não disponivel Proprietário: Telecomunicações do Rio de Janeiro S/A Observações: Emitido pela Prefeitura do Rio de Janeiro. 20
5 MEMORIAL DE CÁLCULO DA AVALIAÇÃO Com base nos critérios expostos no volume Metodologia e Critérios, determinaram-se os seguintes valores para o imóvel avaliando: VALOR DE MECADO PARA COMPRA/VENDA Metodologia Aplicada: Método da Comparativo de Dados de Mercado ITEM EDIFICAÇÃO EDIFICAÇÃO ÁREA UNITÁRIO VALOR (R$) (M²) (R$/M²) SUBSOLO 3.951,33 1.797,45 7.102.318,11 TÉRREO 5.669,13 1.797,45 10.189.977,72 1º E 2º PAVIMENTOS 11.932,84 1.797,45 21.448.683,26 VALOR TOTAL DA COMPRA/VENDA 38.740.979,09 VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO Metodologia Aplicada: Método Comparativo de Dados do Mercado ITEM EDIFICAÇÃO EDIFICAÇÃO ÁREA UNITÁRIO VALOR (R$) (M²) (R$/M²) SUBSOLO 3.951,33 20,48 80.923,24 TÉRREO 5.669,13 20,48 116.103,78 1º E 2º PAVIMENTOS 11.932,84 20,48 244.384,56 VALOR TOTAL DA COMPRA/VENDA 441.411,58 O nível de rigor do presente trabalho é classificado como Normal conforme o que dispõe as normas da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas. As áreas e quantidades utilizadas nos cálculos foram baseadas nas seguintes fontes: - Edificação: conforme medição in loco 21
Para fins de Reavaliação do Ativo Imobilizado recomendamos a distribuição do Valor de Mercado nas parcelas apresentadas e calculadas abaixo. PARCELA TERRENO: R$ 21.530.231,07 PARCELA CONSTRUÇÃO: R$ 17.210.748,02 Para fins de Seguro deduzimos os custos das fundações das edificações, resultando no seguinte valor: VALOR MÁXIMO PARA SEGURO: R$ 15.961.580,82 Observações: Os valores unitários, tanto para venda quanto para locação, foram obtidos por meio de inferência estatística, tendo sido adotados os valores médios esperados, considerando que todos os atributos formadores de valores foram utilizados no modelo, inclusive a elasticidade de preços (oferta). No entanto, devido ao estágio da obra, atualmente não concluída, aplicamos um deságio de 62% sobre os valores unitários obtidos. Embora tenham sido atendidos todos os parâmetros normativos para enquadramento como rigoroso, consideramos a avaliação como de precisão normal em função da amplitude média do intervalo de confiança ser superior a 15%. 22
6 INFORMAÇÕES DE MERCADO De forma geral os fundamentos da economia brasileira não favorecem investimentos em imóveis, dados o alto nível de juros e a baixa atividade econômica vigentes. Para o imóvel em análise ocorre uma situção de mercado no qual o nível de oferta dos imóveis concorrentes é Médio, o nível de demanda atual é Médio, resultando em uma absorção Normal, em uma conjuntura de mercado Equilibrado. Observações: O imóvel situa-se na Cidade Nova, setor planejado para expansão do Centro, com o projeto Teleporto, agregando infra-estrutura de última geração, principalmente em telecomunicações. O projeto ainda está em fase inicial, mas já apresenta obras realizadas no que se refere a circulação viária, estacionamentos e transportes. Na região localiza-se a Prefeitura (Centro Administrativo São Sebastião), a sede do Correios, o Centro Empresarial Cidade Nova, outro prédio da Telemar (Correa Vasquez) e áreas livres aguardando a complementação do projeto Teleporto. Atualmente o mercado aguarda melhoria das condições econômicas, mas a região é uma das poucas a apresentar uma tendência favorável, tendo em vista os investimentos já realizados e seu posicionamento junto a área central. Salientamos que o imóvel em estudo encontra-se com obras paralisadas, mas para este estudo consideramos as obras concluídas no mais alto padrão para consignação de valor de mercado e sobre o valor adotado efetuamos um desconto equivalente ao custo de obra para finalização do empreendimento, estimado em 62% do valor calculado na pasta Custo. A taxa de renda aferida de 13,7% a.a apresenta-se como adequada para o porte e o tipo de edificação para a atualidade de mercado. Conforme análise feita, concluímos que o aproveitamento eficiente do imóvel é o Uso Atual. Quanto ao juízo de valor, ressaltamos que se baseou nas melhores informações disponíveis na região ao momento da análise, face aos tratamentos teóricos aplicáveis em nosso meio. A convicção de valor não se fundamenta apenas em informações obtidas na região, mas também baseia-se nos métodos da Engenharia de Avaliações e na Expertise de nossos quadros profissionais. 23
7 CONCLUSÃO Baseado nas tendências do mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário, concluímos os seguintes valores para o imóvel, na data de 15 de outubro de 2004: VALOR DE COMPRA/VENDA: R$ 38.740.000,00 VALOR LOCATIVO MENSAL: R$ 441.000,00 PARA EFEITO DE REAVALIAÇÃO DO ATIVO IMOBILIZADO: PARCELA TERRENO: R$ 21.530.000,00 PARCELA CONSTRUÇÃO: R$ 17.210.000,00 VIDA ÚTIL REMANESCENTE PONDERADA: 59 anos PARA FINS DE SEGURO: VALOR MÁXIMO PARA SEGURO: R$ 15.960.000,00 Márcio Kawashima Eng Civil CREA n 5060.939.082/D Gerente Advisory Services Claudio M. Costato Eng Civil CREA n 5061.132.144/D Diretor Advisory Services 24