Diretrizes para Investimentos em Imóveis

Diretrizes para Investimentos em Imóveis 21ª reunião do CAP - 15/12/2010 11ª reunião ordinária do CDE - 16/12/2010 Anexo à Política de Investimentos 2011 a 2015

Índice 1. Contratação de Corretores, Avaliadores e Consultores Imobiliários...3 2. Critérios para Aquisições e Alienações...3 2.1. Aquisição...3 2.1.1. Preliminar...3 2.1.2. Técnica...4 2.1.3. Parecer Final...4 2.2. Alienação...4 2.2.1. Preliminar...4 2.2.2. Técnica...4 2.2.3. Parecer Final...5 2.2.4. Intermediação...5 3. Seleção de locatários...5 4. Método para formação de preços de locação...6 5. Método para formação de preços de venda...6 6. Método de parcelamento e de contratação para alienações...6 7. Método de avaliação de resultados...7

Este documento, possui a descrição dos procedimentos a serem adotados pela Entidade para o Segmento de Imóveis. 3 1. Contratação de Corretores, Avaliadores e Consultores Imobiliários Para contratação de corretores, avaliadores e consultores imobiliários, quando houver exclusividade, ou não, para os serviços, a seleção deverá obedecer critérios que garantam transparência no processo, eficiência na contratação de empresas e/ou profissionais que possuam experiência comprovada. Essas empresas ou profissionais devem estar registrados no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis, de Engenharia ou em outro órgão similar. Esses profissionais e empresas devem observar o Código de Ética do SERPROS. Além destes pontos a serem notados, o SERPROS poderá tomar por base a tabela de honorários de intermediação divulgada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis como parâmetro para a seleção de corretoras que prestarão o serviço imobiliário para o SERPROS. 2. Critérios para Aquisições e Alienações 2.1. Aquisição No processo de aquisição, devem ser observadas as seguintes etapas: 2.1.1. Preliminar Nesta etapa, devem ser examinadas: Compatibilidade do imóvel com os objetivos do SERPROS, levando em conta a localização, se está alugado, a idade do imóvel, se a oferta trata de um prédio inteiro ou de andares isolados etc; Informações sobre seu preço comparado com outras ofertas equivalentes na mesma região, dados relevantes do contrato de locação e qualidade creditícia dos locatários, se houver; Avaliação sobre os riscos e oportunidades do negócio. 2.1.2. Técnica Nesta etapa, será examinada a documentação e avaliado o preço de compra e de locação, por meio de: Laudo de Avaliação emitido por empresa ou profissional independente, contratado para esse fim, das condições físicas e de mercado do imóvel; Exame jurídico pela Assessoria Jurídica do SERPROS (ASJU) da documentação e na formalização contratual sobre o imóvel e respectivo locatário, se for o caso.

2.1.3. Parecer Final 4 A DIME encaminha parecer técnico fundamentado, acompanhado de laudo técnico de avaliação ao DRI que, submete ao CAP para em seguida submeter ao CDE para aprovação definitiva. 2.2. Alienação Durante o processo de alienação devem ser observados os critérios de aquisição acima fixados. Para o cumprimento do processo de alienação, deverão ser observadas as seguintes etapas: 2.2.1. Preliminar A DIME encaminha ao DRI parecer técnico fundamentado sobre a alienação de imóvel, acompanhado de laudo técnico de avaliação. O DRI submete o parecer técnico à apreciação do CAP. A aprovação final do assunto será da competência do CDE. Caso aprovada a alienação pelo CDE, divulgação do material contendo informações básicas (locatário, área, vagas de garagem, valor de aluguel mensal, data de renovação locatícia, condomínio e IPTU, valor de venda, condições de pagamento etc.), sobre os imóveis comerciais e investimentos imobiliários aos corretores e/ou consultorias selecionadas e contratadas, se houver. 2.2.2. Técnica No caso de aceite das condições propostas é solicitada toda a documentação necessária recomendada pela assessoria jurídica do SERPROS (ASJU) e pela empresa de consultoria, se for o caso; Uma vez verificada a situação creditícia do comprador e avaliada sua garantia, em caso de venda a prazo a ASJU deverá analisar toda a documentação pertinente, emitindo parecer sobre o assunto. Exame jurídico da documentação e na formalização contratual da negociação do imóvel. 2.2.3. Parecer Final O assunto será objeto de apreciação pelo CAP e, caso aprovado preliminarmente, deverá ser submetido à aprovação final do CDE; A ASJU deverá realizar exame jurídico da documentação necessária à formalização contratual relativa às alienações imobiliárias.

2.2.4. Intermediação 5 Se for o caso, O SERPROS poderá pagar de corretagem na intermediação sobre o valor de venda, tomando por base a Tabela Regional do CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis e a negociação direta com o representante, que deverá estar de acordo com as exigências descritas nestas Diretrizes. 3. Seleção de locatários O processo de seleção de locatários deverá ser realizado pela DIME ou através do apoio de uma consultoria especializada. No mínimo deverão ser solicitadas as seguintes informações dos interessados na locação: Do locatário e de eventual fiador: Certidões de Protesto de Títulos, Distribuidores Cíveis, Falência e Concordata, Distribuidores Executivos Fiscais, Justiça Federal, Dívida Ativa da União, Receita Federal, CND do INSS e FGTS, Certidões trabalhistas; No caso de fiador: também a Certidão Vintenária e de Ônus Reais do imóvel dado em garantia;no caso de garantias bancárias: carta de fiança de instituição financeira, a ser renovada periodicamente; No caso de seguro locatício: a apólice da seguradora. Poderão ser aceitas outras garantias ou dispensadas a critério da DE e parecer da ASJU. No caso de apresentação do locatário pelo corretor, poderá a critério da DE, fazer jus à comissão no valor da 1ª locação mensal, a ser paga mediante apresentação de Nota Fiscal referente aos serviços prestados, bem como registro no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis; A ASJU deverá se manifestar sobre o atendimento integral às condições e documentos relativos à locação de imóveis do SERPROS, bem como sobre a formalização contratual. 4. Método para formação de preços de locação A formulação dos valores locatícios tem como base as avaliações técnicas periodicamente realizadas por reavaliações dos imóveis da carteira do SERPROS, e no mercado relevante a que o imóvel está inserido. O SERPROS poderá também se orientar pelo valor praticado em outra unidade semelhante no mesmo empreendimento, no mesmo condomínio ou por consultas formais a corretores cadastrados. 5. Método para formação de preços de venda A formulação dos valores de venda tem como base as avaliações técnicas de mercado realizadas periodicamente para este fim, por empresas e profissionais

6 especializados. Também será considerada a possibilidade de atendimento às diretrizes traçadas pelo SERPROS visando o maior retorno possível dos investimentos. O SERPROS poderá, no caso de falta de liquidez ou dificuldades na alienação de unidades imobiliárias, oferecer descontos sobre os valores contábeis, de acordo com os obtidos nas avaliações e pelos indicadores aqui descritos, baseando-se em análises de cenário de riscos e econômico-financeiro atuais. Preferencialmente, as vendas deverão ser realizadas à vista, porém não inviabilizando-se a análise e aprovação para venda a prazo, após estudo de viabilidade de acordo com as necessidades e interesses do SERPROS. 6. Método de parcelamento e de contratação para alienações Em caso de parcelamento nas alienações, deve ser aplicado o método Price de amortização ou Amortização Constante. Os juros remuneratórios devem ser, no mínimo, aqueles oferecidos por títulos de baixo risco de crédito para o mesmo prazo, com indexadores relacionados a índices de preços. O prazo poderá ser de acordo com a necessidade apontada pelos estudos de Asset Liability Management - ALM. Os contratos de parcelamento deverão ser elaborados com base na Lei Nº 9.514/1997 que regulamenta os contratos de alienação fiduciária. Para esses parcelamentos poderão ser aceitos imóveis como garantia total ou parcial da alienação, o qual deverá sofrer as mesmas avaliações exigidas para a aquisição de imóveis. Condições diferenciadas deverão ter aprovação prévia do CAP e final do CDE. Toda e qualquer documentação deverá ser analisada pela assessoria jurídica do SERPROS (ASJU). 7. Método de avaliação de resultados Mensalmente, serão apurados os seguintes indicadores do mês e do ano, de cada imóvel e das carteiras componentes do portfólio imobiliário: Saldo atuarial dos investimentos realizados, após receitas e despesas mensais e sua relação percentual em função do investimento inicial; Taxa Interna de Retorno e rentabilidade por cotas; Comparativo de indicadores com o ano anterior.