MARKETBEAT COUNTRY SNAPSHOT BRASIL CLIQUE NO SEGMENTO DESEJADO ECONOMIA OFFICE SÃO PAULO RIO DE JANEIRO ESTATÍSTICAS BRASIL CONTATOS warranty or representation, express or implied, is made to the accuracy or completeness of the information contained herein, and same is submitted subject to errors, omissions, change of price, rental or other conditions, withdrawal without notice, and to any special
jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 jan-12 jul-12 jan-13 jul-13 jan-14 jul-14 jan-15 jul-15 jan-16 jul-16 Selic (%) Inflação (%) Variação (%) MARKETBEAT SNAPSHOT ECONOMIA BRASIL ECONOMIA REVERTERÁ CENÁRIO APENAS EM 2016 O momento atual é de cautela. A combinação entre desaceleração da economia chinesa, provável elevação de juros nos EUA e um cenário interno deteriorado por um ambiente político nefasto e políticas econômicas recessivas levarão a um ano ainda mais difícil do que esperávamos durante o primeiro trimestre. Neste sentido, abatese sobre o Brasil uma crise de confiança pessoal e corporativa, reforçando o ciclo recessivo. Em nossa visão, são três os principais fatores de risco da economia brasileira: (1) o iminente risco de perda do investment grade, intensificado após o anúncio da redução da meta do superávit primário; (2) desenvolvimentos da operação Lava-Jato, que atingiu os principais parceiros do governo, colocando em cheque o esquema político praticado até o momento; (3) eficácia demorada das políticas fiscais (3-4 anos) e monetárias (1-2 anos), a fim de recuperar a credibilidade do tripé econômico brasileiro. Para 2015, nossa previsão é que o PIB recue 1.7%. REAJUSTE TURBULENTO E DEMORADO Enquanto os reajustes das contas públicas e inflacionário tomam seu lugar, o mercado estressa, diariamente, através da alta volatilidade da bolsa de valores nacional, os altos riscos econômicos e políticos de se investir no país. Do ponto de vista político, a imprevisibilidade dos eventos tomou seu ponto mais alto nas últimas semanas, quando ambos os presidentes das casas legislativas federais atacaram o governo e tomaram iniciativas para miná-lo. De priorização de análise das contas do executivo junto ao TCU (Tribunal de Contas da União) à abertura de processos de impeachment, ambos os parlamentares munem-se contra o governo, que, segundo eles, os utilizam como bodeexpiatório pelas denúncias apresentadas na operação Lava-Jato. A volta do recesso parlamentar em Agosto promete ser conturbado; as diretrizes do governo são de sobrevivência a qualquer custo. PERSPECTIVAS FUTURAS Caso o reajuste não se prolongue mais por conta das atuais querelas políticas, o caminho para a normalização dos agregados econômicos deverá se dar a partir de 2016. Principalmente no que toca à (1) inflação, (2) juros e (3) emprego, um novo equilíbrio deverá ser atingido no final deste processo de reajuste. Acreditamos que, no longo prazo, a inflação passará a se situar pouco acima dos 5% anuais, os juros cairão atingirem a marca dos 11%-12% e o desemprego aumentará de maneira definitiva, mostrando resistência próxima de 6,5%-7%. RESUMO ECONÔMICO INDICADORES ECONOMICOS* 2012 2013 2014 2015 F 2016 F PIB 1,8 2,7 0,1-1,7 0,5 Consumo 3,9 2,9 0,9-0,7 0,2 Produção Industrial 0,1 1,8-1,2-4,9 0,5 Investimento -0,6 6,1-4,4-5,0 0,5 Taxa de Desemprego (%) 5,5 5,4 4,8 6,5 6,9 Inflação 5,8 5,9 6,4 8,9 5,2 R$/US$ (media) 1,95 2,16 2,35 3,05 3,19 R$/US$ (fim de período) 2,04 2,34 2,66 3,10 3,20 Taxa SELIC (media) 8,5 8,4 11,0 13,7 13,9 Taxa SELIC (fim de período) 7,25 10,0 11,75 14,25 12,75 NOTA: *taxa de crescimento % anual caso não esteja indicado diferente. E: estimado; F: Forecast Fonte: IBGE, BCB e Cushman and Wakefield Research ECONOMIA E POLÍTICA População PIB Superávit Primário Dívida Pública Balança Comercial Presidente Partido Eleições 204.4 milhões (2015F) US$ 1,958 trilhões (2015F) 0.15% do PIB (2015F) 34.8% do PIB (2015F) US$ 1,43 bilhões (2015F) Dilma Rousseff BRASIL - TAXA DE CRESCIMENTO (%) 15 10 5 0-5 BRASIL - INFLAÇÃO X TAXA SELIC 15 10 5 0 Partido dos Trabalhadores (PT) Outubro 2016 (Legislativo/Municipal) Outubro 2018 (Legislativo/Governador/Presidencial) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 2016* 2017* Mundo EUA Euro China BR 10 9 8 7 6 5 4 3 Fonte: Cushman & Wakefield Research
$141 $65 $131 $60 $126 $56 $121 $52 $117 $51 $119 $53 $115 $49 $113 $43 $114 $35 (.000m²) MARKETBEAT OFFICE SNAPSHOT Q1 2015 SÃO PAULO OVERVIEW O mercado classe A CBD de São Paulo tem um pipeline de 286 mil m² para o ano de 2015. Neste sentido, espera-se que haja um incremento de 11% no estoque de lajes corporativas de alto padrão (A-1) até o final do ano. As principais regiões afetadas serão a Paulista, Itaim, Berrini e Vila Olímpia. Vale ressaltar que algumas dessas novas entregas já estão pré-locadas, como é o caso da Torre Matarazzo, na Avenida Paulista, que será toda ocupada pelo Banco do Brasil. Neste segundo trimestre, apenas um destes novos prédios obteve a permissão para ocupação (habite-se). Seu inquilino já está definido, contudo, as obras de fit-out continuam e sua efetiva ocupação e contabilização da transação em nossas estatísticas deverá ocorrer apenas no terceiro trimestre. A absorção líquida desse período, por sua vez, foi de 7 mil m² (- 81% YoY), ou 50 mil m² no fechamento do semestre (-3% YoY), praticamente igualando as entregas e gerando relativa estabilidade da vacância com relação ao trimestre imediatamente anterior (- 0.1 pp). Paulista, Faria Lima e Chácara Santo Antônio mostraram aumentos de vacância, alcançando 17,9% (+2.9 pp), 21,2% (+2,7 pp) e 16,4% (+1.4 pp), respectivamente. PREÇO PEDIDO ESTÁVEL O preço pedido médio de R$114/m² para empreendimentos classe A CBD se mostrou estável quando comparado com o período anterior (R$113/m²). Se comparado ao ano anterior, apresenta uma queda de 3%, uma clara desaceleração na tendência de baixa interanual nos preços. Cremos que existam três principais motivos para tal comportamento dos preços pedidos: (1) eles estariam chegando já no limite aceito pelos proprietários, que já veem suas margens significativamente comprimidas; (2) muitos dos prédios novos entregues já realizaram suas primeiras ocupações, diminuindo a pressão de custos exercida pela vacância elevada desses empreendimentos; (3) a estrutura do mercado brasileiro, de baixa alavancagem e porção relevante de proprietários pessoa física, que por vezes preferem fechar o imóvel que alugar a preços considerados muito baixos. OUTLOOK Não acreditamos que o relevante volume de novas entregas de edifícios Classe A CBD deverá ser acompanhado por uma igual evolução da absorção liquida no decorrer de 2015, embora esta apresente patamares historicamente elevados. Esta tendência estressará a taxa de vacância no médio prazo, mantendo o ciclo imobiliário mais favorável ao locatário. SP MARKET OUTLOOK Taxa de Vacância: A leve queda da taxa de vacância se mostra pontual. Novas entregas devem pressionar a taxa durante os próximos trimestres Preços: Pipeline: Absorção: VACÂNCIA/ABSORÇÃO LÍQUIDA/NOVO ESTOQUE CLASSE A CBD SP 250 200 150 100 50 0 17.4% PREÇO PEDIDO MÉDIO CLASSE A CBD SP PREVISÃO DE ENTREGAS 2015 SP Fonte: Cushman & Wakefield Researh 20.9% 20.9% 20.5% 20.4% 19.4% 23.7% 24.3% 24.2% 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 Absorção Líquida Novo Estoque Taxa de vacância 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 Marginal Pinheiros, 10% Faria Lima, 9% Pressionado por um ambiente mais propenso à negociação de preços, ajustes permanecerão sendo feitos. Elevado número de entregas permanecerão ocorrendo até 2016. Movimento de flight to quality permanecerá ocorrendo, proporcionando uma elevada demanda por Classe A CBD. Itaim, 4% Paulista, 7% Vila Olimpia, 20% R$ US$ Berrini, 49% Forecast 2015: 286.299
$113 $50 $112 $48 $108 $46 $117 $52 $114 $49 $118 $45 $115 $35 $116 $37 (.000 m²) MARKETBEAT OFFICE SNAPSHOT Q1 2015 RIO DE JANEIRO VACÂNCIA EM ALTA A taxa de vacância do Rio de Janeiro continua em ascensão, passando de 17,6% no 1T para 19,4% no 2T, 1.8 pp de variação trimestral. Em termos anuais, a vacância aumentou 8 pp em comparação ao 2T2014. Este movimento se deu não por conta de novas entregas, mas sim pela absorção negativa de 24 mil m² durante o trimestre. As maiores saídas foram observadas no Centro, Zona Portuária e Orla. Vale notar, o aumento na taxa de vacância da Zona do Porto de 6.6 pp com relação ao trimestre imediatamente anterior, atingindo 37%, foi se deu em função da saída da Technip da região, nova ocupante do Centro Administrativo Cidade Nova em mais uma locação trabalhada pela Cushman & Wakefield. NOVO ESTOQUE De todo modo, ainda é esperado para o mercado do Rio de Janeiro um aumento de 69 mil m² de novo estoque até o final deste ano. No que tange às regiões CBD, estas entregas representam um aumento de 5% no estoque total. O Centro é a região com maior volume de entregas, acumulando 40 mil m² - um crescimento de seu estoque total em 6% até o final de 2015. A Zona Sul, que possui apenas 2% do estoque total da cidade, receberá 8 mil m². PREÇOS ESTÁVEIS O preço pedido médio manteve-se estável nos últimos dois anos. No Rio de Janeiro, este indicador é bastante impactado pelo peso da média ponderada quando novas áreas se tornam disponíveis no mercado, seja por novas entregas, seja por mudanças de inquilinos. A variação de apenas 1,2% entre os trimestres, e -0,5% em comparação anual, legitima esta análise. Este movimento, contudo, não pôde sustentar os preços em dólares, cuja tendência de valorização mundial combinada ao aumento de risco da economia nacional levou a um significativa desvalorização recente da taxa de câmbio, junto com uma queda consistente nos preços. OUTLOOK As entregas previstas para o ano de 2015 devem acarretar em uma elevação nos níveis de vacância para o Rio de Janeiro, caso a absorção líquida se mantenha nos patamares atuais consequência direta do atual momento econômico e, principalmente, político brasileiro. Desse modo, esperamos que os preços pedidos de aluguel corporativo sejam pressionados no curto e médio prazo. MARKET OUTLOOK Taxa de Vacância: Continuará a ser pressionada pelas novas entregas. Preços: Pipeline: Absorção: Com um maior nível da taxa de vacância, o ciclo tenderá mais para o lado do locatário Um número significativo de entregas ocorrerá também em 2015 Absorção líquida vem se mostrando negativa ao longo do trimestre. VACÂNCIA/ABSORÇÃO LÍQUIDA/NOVO ESTOQUE CLASSE A CBD RJ 125 75 25-25 PREÇO MÉDIO PEDIDO - CLASSE A CBD RJ PREVISÃO DE ENTREGA EM 2015 RJ POR REGIÃO Fonte: Cushman & Wakefield Research 13.3% 11.4% 12.1% 8.5% 9.1% 8.5% 7.9% 17.6% 19.4% 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 Absorção Líquida Novo Estoque Taxa de vacância 2Q13 3Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 R$ US$ Zona Portuária - RJ, 13% Orla, 03% Zona Sul, 05% Cidade Nova, 53% Centro, 25% Previsão de entrega 2015 YTD 69.885
MARKETBEAT OFFICE SNAPSHOT Q1 2015 ESTATÍSTICAS BRASIL BRASIL - REGIÕES CBD CLASSE A - (.000) SUBMARKET ESTOQUE TAXA DE VACÂNCIA YTD ÁREA LOCADA EM CONSTRUÇÃO* YTD ESTOQUE CLASSE A ENTREGUE ABSORÇÃO LÍQUIDA 2015 PREÇO PEDIDO DE LOCAÇÃO (R$/m²/mês) MÍN MÉD. MÁX. Brasília 560,8 7,3% 8,0 25,8 0,0 3,8 R$ 45 R$ 82 R$ 120 Porto Alegre 163,5 24,6% 4,4 29,7 0,0 2,4 R$ 40 R$ 48 R$ 84 Recife 167,3 39,6% 4,1 12,1 0,0 2,5 R$ 40 R$ 72 R$ 82 Curitiba 331,0 22,4% 54,9 53,9 33,7 54,8 R$ 44 R$ 66 R$ 99 Salvador 213,7 40,4% 3,0 0,0 0,0 2,2 R$ 39 R$ 54 R$ 62 OUTRAS REGIÕES 1.436,3 21,7% 74,5 121,6 33,7 65,7 R$ 39 R$ 65 R$ 120 Berrini 787,8 26,9% 46,2 237,1 13,0 33,5 R$ 80 R$ 109 R$ 125 Faria Lima 465,9 18,5% 7,8 81,4 21,6-16,1 R$ 110 R$ 157 R$ 195 Paulista 252,7 15,0% 14,6 33,3 0,0-2,0 R$ 105 R$ 120 R$ 207 Marginal Pinheiros 437,7 25,8% 6,8 150,0 36,0 16,2 R$ 60 R$ 80 R$ 130 Vila Olímpia 417,1 36,3% 21,3 73,5 0,0 2,2 R$ 87 R$ 114 R$ 149 Itaim 151,3 9,7% 7,5 30,7 0,0 15,4 R$ 101 R$ 106 R$ 170 Chac. Sto. Antonio 54,7 15,0% 16,1 0,0 0,0 15,4 R$ 65 R$ 69 R$ 85 SÃO PAULO 2.567,0 24,3% 120,5 606,0 70,6 64,6 R$ 60 R$ 113 R$ 207 Centro 717,1 8,2% 0,6 245,3 0,0-9,5 R$ 90 R$ 121 R$ 150 Cidade Nova 260,0 44,4% 0,0 86,0 0,0 2,4 R$ 85 R$ 105 R$ 110 Orla 243,2 17,7% 4,1 44,4 0,0-8,5 R$ 110 R$ 161 R$ 250 Zona Portuária 118,1 37,0% 0,0 192,3 0,0-7,9 R$ 113 R$ 125 R$ 165 Zona Sul 29,8 17,3% 0,6 8,4 0,0-1,9 R$ 190 R$ 236 R$ 290 RIO DE JANEIRO 1.368,3 19,4% 5,3 576,5 0,0-25,4 R$ 85 R$ 106 R$ 290 BRASIL 5.371,6 22,3% 200,2 1.304,0 104,3 104,9 R$ 39 R$ 101 R$ 290 * Consideramos "Em Construção" empreendimentos com previsão de entrega até 2017
AS PUBLICAÇÕES DE RESEARCH A área de Research fornece análises de mercado, a fim de dar suporte aos nossos clientes, auxiliando a tomada de decisão e a execução de projetos. A consultoria é realizada com embasamento local e internacional, fornecendo conselhos e avaliações que incorporem mercado imobiliário e negócios, levando em consideração amplas influencias macroeconômicas. Nossos projetos incluem: Inteligência de mercado, utilizando uma base de dados consistente e completa Pesquisa de mercado e análises de demanda destinado ao mercado de escritórios e ao setor industrial Previsões de investimento e otimização de portfólios Análises mercadológicas, envolvendo concorrência e desenvolvimento de atividades VISITE NOSSO SITE PARA ACESSAR:... Relatórios de Research Para ler sobre as tendências de mercado de office e industrial e estratégias do mercado imobiliário brasileiro e do mundo.... Business Briefings Para análises e comentários acerca do cenário comercial para o mercado imobiliário e suas tendências futuras.... Relatório Econômicos Para mantê-lo atualizado quanto aos eventos econômicos ao redor do mundo, com tendências que influenciarão investimentos, negócios e como impactarão o mercado imobiliário.... O blog da Cushman and Wakefield Para analisar as tendências do Mercado internacional e como pode afetar a tomada de decisão do mercado imobiliário brasileiro. Tenha acesso a todo material elaborado pela área de Research da Cushman and Wakefield, visitando: www.cushmanwakefield.com/research ou siga-nos no Twitter:@cushwakebrasil Para maiores informações, entre em contato com: Manager Research São Paulo, SP +55 11 3513 6783 Larissa Marchesin Research Coordinator São Paulo, SP +55 11 3014 5281 larissa.marchesin@sa.cushwake.com Cushman & Wakefield is known the world-over as an industry knowledge leader. Through the delivery of timely, accurate, high-quality research reports on the leading trends, markets around the world and business issues of the day, we aim to assist our clients in making property decisions that meet their objectives and enhance their competitive position. In addition to producing regular reports such as global rankings and local quarterly updates available on a regular basis, Cushman & Wakefield also provides customized studies to meet specific information needs of owners, occupiers and investors. Cushman & Wakefield is the world s largest privatelyheld commercial real estate services firm. The company advises and represents clients on all aspects of property occupancy and investment, and has established a preeminent position in the world s major markets, as evidenced by its frequent involvement in many of the most significant property leases, sales and assignments. Founded in 1917, it has 253 offices in 60 countries and nearly 15,000 employees. It offers a complete range of services for all property types, including leasing, sales and acquisitions, equity, debt and structured finance, corporate finance and investment banking, corporate services, property management, facilities management, project management, consulting and appraisal. The firm has more than $3.7 billion in assets under management globally. A recognized leader in local and global real estate research, the firm publishes its market information and studies online at: www.cushmanwakefield.com/research This report was written and produced by Cushman & Wakefield and has been prepared solely for information purposes. It does not purport to be a complete description of the markets or developments contained in this material. The information on which this report is based we believe to be reliable, but we have not independently verified such information and we do not guarantee that the information is accurate or complete. 2015 Cushman & Wakefield, Inc. All rights reserved. Fernando Basilio Research Analyst São Paulo, SP +55 11 5501 5478 fernando.basilio@sa.cushwake.com Praça Prof. José Lannes, 40 3º andar. São Paulo, SP. Cep: 04571-100 - Brasil www.cushmanandwakefield.com