CARTA DE GESTÃO Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário

Transcrição

1 Prezado(a) investidor(a), É com satisfação que apresentamos o relatório do administrador do referente ao período de Janeiro e Junho de Constituição, Objetivos e Início das Operações O foi constituído em 28 de fevereiro de 1996, sob a forma de condomínio fechado, de acordo com a Instrução n.º 205/1994 e 472/2009 da Comissão de Valores Mobiliários CVM e iniciou suas operações em 6 de outubro de O Fundo tem por objetivo a aplicação de recursos em bens imóveis de natureza comercial, residencial e industrial, em terrenos e shopping centers, ou ainda, em direitos a eles relativos que tenham condições de rentabilizar o investimento feito pelos condôminos, seja pelo pagamento de remuneração, advinda da exploração de tais bens e direitos em conformidade com a legislação em vigor, seja pelo aumento do valor patrimonial das quotas, advindo da valorização dos bens e direitos ou da sua negociação no mercado. Nos últimos semestres, em especial, o Fundo passou a focar no desenvolvimento de ativos para venda após sua maturação. 2. Conjuntura Econômica do Mercado Imobiliário e as Perspectivas da Administração para os Próximos Semestres O primeiro semestre de 2014 foi marcado por incertezas na política, principalmente por conta da expectativa das eleições e do crescimento fraco do PIB. O momento econômico atual pode ser explicado, por exemplo, pela redução do consumo privado, redução no volume de investimentos, inflação próxima ao teto do intervalo de tolerância em torno da meta do Banco Central entre outros fatores. A perspectiva do 2º semestre de 2014 para os Fundos Imobiliários é melhor do que no último semestre. A indicação do Banco Central de que o ciclo de aumento na taxa básica de juros chegou ao fim contribui para a estabilidade e possibilidade de retorno das captações primárias, neste setor. Até o fim de junho deste ano, pôde-se observar uma recuperação do IFIX, Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, que, após um período negativo, entre julho e dezembro de 2013 de - 4,9%, valorizou-se, aproximadamente, 0,94% no primeiro semestre de No mercado de imóveis para locação no Rio de Janeiro a vacância de imóveis classe AA&A no Rio de Janeiro, um dos focos do, apresentou aumento de 2,9, alcançando 17,5%, segundo a Jones Lang LaSalle. Mesmo com o novo nível de vacância mais elevado os preços pedidos observados na mesma categoria mantiveram-se praticamente inalterados. De acordo com a Jones Lang LaSalle, os preços aferidos apresentaram uma leve redução no período, de 0,4%, mantendo-se na faixa de R$128/m². No mercado imobiliário residencial os preços vem acompanhando a inflação, após uma alta valorização real em 2012 e Em Vitória-ES, o índice Fipe Zap para o preço do metro quadrado de venda variou 5,7% neste semestre. No Rio de Janeiro a variação foi de 5,1% no mesmo período. 1

2 Para o próximo semestre, no mercado de imóveis corporativos para locação no Rio de Janeiro, acreditamos que os prazos de absorção dos empreendimentos entregues em 2014 devem ser mais longos que os verificados nos últimos anos. No caso dos imóveis já locados, o próximo semestre deverá sofrer grandes alterações. No mercado residencial, nas praças onde o Fundo atua, projetamos que os valores continuarão acompanhando os índices de preço. 3. Negócios Realizados no período Ao longo do ano de 2014, foi adquirido por R$ 1,1 milhões imóvel com 375 m² na Rua Teófilo Otoni, nº 26 para posterior locação. Além disso, o Fundo vendeu ativos maturado que, em valor de venda, representam um volume de negócios de R$ 110 milhões e 11,9 mil m² de área privativa, aproximadamente. No campo das locações, foram fechados 13 contratos de locação, localizados no Centro, Botafogo e Barra da Tijuca, que juntos somam 27 mil m² de área privativa, aproximadamente. A soma dos valores de locação contratuais, sem eventuais descontos, representam um adicional de R$ 2,7 milhões ao fluxo de recebimentos do fundo. UNIDADES VENDIDAS NO SEMESTRE Empreendimento UF Unidades Vendidas até 31/12/13* Unidades Vendidas no semestre Valor de Vendas do semestre Valor total de vendas Estoques (Unidades) Estoques(VGV) Due Murano DF , , ,00 Due Capri DF , , ,00 Fusion DF , , ,00 Vision DF , , ,00 Bella Tijuca RJ , ,88 0 0,00 Stilo RJ , , ,00 Innovitá RJ , , ,00 Seasons MG , , ,00 Allegro ES , , ,00 Riserva ES , , ,00 Le Parc Salvador BA 7 0 0, , ,00 Total , , ,00 *Líquido de distratos 2

3 CUSTO INCORRIDO E A GASTAR DOS IMÓVEIS EM DESENVOLVIMENTO Imóveis em desenvolvimento para venda Empreendimento UF Área Priv Custo incorrido Valor a gastar Fusion DF ,13 0,00 Vision DF , ,37 Comercial 2 DF , ,04 Due Capri DF , ,00 Due Murano DF , ,00 Bella Tijuca RJ ,54 0,00 Innovitá RJ , ,69 Presidente Vargas II RJ , ,00 Seasons MG , ,00 Riserva - Constante Sodré ES , ,00 Allegro - Mata da Praia ES , ,62 Enseada do Suá ES , ,00 Green Village ES Em estudo , ,00 * Os valores a serem pagos mensalmente serão atualizados pelo INCC Imóveis em desenvolvimento para aluguel Empreendimento UF Área Priv Custo incorrido Valor a gastar Dom Gerardo 46 RJ , ,64 Miguel Couto RJ , ,00 México 74 RJ , ,38 Presidente Vargas I RJ , ,73 Passeio Corporate RJ , ,00 Cine palácio RJ , ,00 Dom Gerardo, 40/42 RJ , ,00 Colégio São José RJ , ,16 3

4 4. Acompanhamento de Contratos de Locação DURAÇÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO Atualmente o fundo possui 125 contratos de locação, dos quais 28% vencem em 1 ano, 9,6% vencem em 2 anos, 12,8% vencem em 3 anos e 49,6% vencem em mais de 3 anos. COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DE LOCAÇÃO Como mostra o gráfico abaixo, a carteira de locação do fundo é concentrada em escritórios e lojas. VARIAÇÃO DO VALOR DA QUOTA No semestre, fechamento em 31 de dezembro de 2013, a quota teve uma valorização de 9,99% em relação ao valor apurado ao final do mês de junho de COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DE LOCAÇÃO POR SETOR Atualmente, 27% da receita de aluguel do Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário provêm de instituições públicas, 18% de empresas do setor de mineração e 13% de empresas de óleo e gás. 4

5 5 - Obrigações Contraídas pelo Fundo As obrigações contraídas pelo Fundo, ainda não liquidadas em 31 de Junho de 2014 correspondem a um montante de R$ sendo R$ referentes a obrigações por construção de imóveis vendidos, R$ por obrigações por compra de imóveis, R$ Outras contas a pagar e R$ referentes a rendimentos a distribuir. 6 - Valor do Patrimônio Líquido, Valor Patrimonial da Quota, Rentabilidade e Distribuição de Resultados O patrimônio do Fundo é constituído de quotas de série única, nominativas, subscritas e integralizadas pelo valor total de R$ mil. O Fundo apurou R$ mil, base positiva no semestre findo de 31 de Junho de 2014, (base positiva de R$ mil em Dezembro/2013). Também foram provisionados dividendos apurados no 1º semestre de 2014 no montante de R$ mil (R$ mil em Dezembro/2013). No quadro abaixo, apresentamos a evolução do patrimônio líquido, valor patrimonial da quota e a rentabilidade semestral, após a distribuição de resultados. Mês Valor do patrimônio líquido - R$ mil Valor patrimonial da quota - R$ Rentabilidade semestral % Junho de ,64 158,28 Dezembro de ,31 0,3 Junho de ,66 3,58 Dezembro de ,87 11,98 Junho de ,40 0, Encargos Debitados ao Fundo Os encargos debitados ao Fundo, referentes à taxa de administração, taxa de fiscalização, despesas com auditoria externa, despesas financeiras, publicações e assessorias jurídica e financeira somam R$ mil no semestre findo em dezembro de 2013 e R$ mil findo no exercício de junho de

6 8 Valor de Mercado dos Ativos Em 30 de junho de 2014 o valor de mercado dos imóveis concluídos de acordo com a metodologia abaixo totalizavam aproximadamente R$ bilhões. ATIVO ATIVO CIRCULANTE DISPONÍVEL TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS CONTAS A RECEBER IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES A RECUPERAR ESTOQUE DE IMÓVEIS OUTROS ATIVOS CIRCULANTES NÃO CIRCULANTE DEPOSITOS JUDICIAIS 206 PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS IMÓVEIS¹ ¹ Os imóveis foram avaliados por consultoria especializada de acordo padrões comparativos ou involutivos no caso de terrenos e imóveis em construção. 9 - Outras Considerações A provisão para créditos de liquidação duvidosa referente a clientes inadimplentes, por alienação e locação de imóveis, é atualizada ao longo dos semestres, totalizando em 30 de Junho de 2014 o valor de R$ mil, (R$ mil em Dezembro/2013). Entretanto não apresentam riscos relevantes para o Fundo, tendo em vista que: (i) caso as demandas judiciais venham a ter desfecho desfavorável ao Fundo, sendo o mesmo o credor da demanda, terá a retomada do imóvel; e (ii) para os inadimplentes, conforme cláusula contratual, o Fundo tem a possibilidade de retomada do imóvel. A Administração. 6

7 Carteira Imobiliária do Fundo Seguem abaixo alguns cases significativos realizados pela área imobiliária do Opportunity. São Bento Corporate Empreendimento construído com recursos do Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário, localizado na Rua São Bento, 1, no Centro do Rio de Janeiro. Possui aproximadamente m² de ABL locado inteiramente para o INPI. Dom Gerardo 46 Retrofit Retrofit de um edifício comercial, construído nos anos de 40, para modernizar a arquitetura com sofisticação e infraestrutura necessária para grandes negócios. Possui aproximadamente m² de área bruta locável. Península Corporate Empreendimento construído com recursos do Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário, localizado na Avenida João Cabral de Melo Neto, 400, na Barra de Tijuca. Possui aproximadamente m² de ABL. México 74 Retrofit Retrofit de um edifício comercial, construído nos anos de 40, para modernizar a arquitetura com sofisticação e infraestrutura necessária para grandes negócios. Possui aproximadamente m² de área bruta locável (ABL). Obras finalizadas. Golden Corporate - Retrofit Retrofit de edifício comercial localizado na Rua Buenos Aires, 48. Possui até 3.665,90 m² de área bruta locável. Obras finalizadas. Passeio Corporate Em construção Empreendimento em construção com recursos do Opportunity Fundo de Investimentos Imobiliário com cerca de m² de ABL localizado na Rua Evaristo Veiga, no Centro do Rio de Janeiro. 7

8 Visconde de Inhaúma Empreendimento construído com recursos do Opportunity Fundo de Investimentos Imobiliário com cerca de m² de ABL localizado na Rua Visconde de Inhaúma, no Centro do Rio de Janeiro. 8