fls. 152 EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL REGIONAL XI PINHEIROS SP PROCESSO : Nº 1004341-34.2014.8.26.0011 CARTÓRIO : 4º OFÍCIO AÇÃO : PROCEDIMENTO SUMÁRIO REQUERENTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AFONSO GIORDANO REQUERIDOS : SANDRIGO LEZCANO JARA E OUTRO JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133, perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo à V. Exa. L A U D O
fls. 153 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO APARTAMENTO Localização: Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.858, Edifício Afonso Giordano, 2º andar, apartamento nº 21, Bairro e Subdistrito Pinheiros, Zona Oeste do Município São Paulo, SP. Data base: Março de 2015 Valor do apartamento: Porcentagem Valor 100% R$ 740.000,00( setecentos e quarenta mil reais ) 50% R$ 370.000,00( trezentos e setenta mil reais )
fls. 154 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo visa, conforme despacho do MM. Juízo, às fls.117, a apuração do justo, real e atual valor de mercado para a venda de 1 ( um ) apartamento residencial localizado na Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.858, Edifício Afonso Giordano, 2º andar, apartamento nº 21, Bairro e Subdistrito Pinheiros, Zona Oeste do Município São Paulo, SP, devido a uma Ação de PROCEDIMENTO SUMÁRIO. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo.
fls. 155 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização O apartamento avaliando localiza-se na Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.858, Edifício Afonso Giordano, 2º andar, apartamento nº 21, Bairro e Subdistrito Pinheiros, Zona Oeste do Município São Paulo, SP. 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, encontrase no Setor 081, Quadra 228, lote 0095-5 e Índice Fiscal 3.714,00. 3. Planta de localização 4. Acessibilidade O acesso ao Edifício Afonso Giordano é fácil e direto pela Rua Cardeal Arcoverde.
fls. 156 5. Foto aérea 6. Planta de quadra fiscal municipal
fls. 157 7. Ilustração fotográfica externa Vista da frente do Edifício Afonso Giordano. Vista do Edifício Afonso Giordano.
fls. 158 Vista da Rua Cardeal Arcoverde que dá acesso ao Edifício Afonso Giordano. 8. Melhoramentos públicos O Edifício Afonso Giordano é dotado dos principais melhoramentos públicos convencionais. 9. Topografia A topografia apresenta-se plana em toda sua extensão e ao nível da Rua Cardeal Arcoverde. 10. Características do solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 11. Circunvizinhança A região se caracteriza por aproveitamento misto ( residencial e comercial ).
fls. 159 12. Características do Edifício Afonso Giordano Classe / Grupo / Padrão Estrutura Revestimento externo Residencial / Apartamento / Simples com elevador Concreto armado Argamassa fina Nº de elevadores 1 ( um ) elevador Nº de pavimentos 7 ( sete ) pavimentos Apartamentos / andar 2 ( dois ) apartamentos Sistema de segurança Interfonia e porteiro eletrônico 13. Características construtivas do apartamento Piso / Forro / Portas Ladrilhos cerâmicos / Laje / Madeira Revestimento interno Argamassa fina e azulejos Caixilhos / Janelas Alumínio / Tipo de correr e basculante Compartimentos Sala, cozinha, lavabo, banheiro, 3 (três) dormitórios e área de serviço Nº de vagas de garagem 1 ( uma ) Idade real 45 ( quarenta e cinco ) anos Estado do apartamento Necessitando de reparos simples Privativa Comum Total Áreas construídas 115,0000m 2 18,8050m 2 133,8050m 2 Obs.: a) As áreas construídas do apartamento foi resultado da análise da Matrícula nº 89.370 do 10º CRI / São Paulo ( fls. 24 ). b) A idade real do Edifício Afonso Giordano foi resultado da análise da Certidão de Dados Cadastrais da PMSP ( Anexo I ).
fls. 160 14. Ilustração fotográfica do apartamento Sala e cozinha. Lavabo e banheiro.
fls. 161 Dormitórios 1 e 2. Dormitório 3 e área de serviço.
fls. 162 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de apartamentos para venda, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2011. Sua aplicação se resumiu na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados ( Anexo III ), onde foi obtido o Quadro Resumo de Homogeneização ( Anexo IV ), dos quais foi extraída a sua Média Aritmética Saneada ( Anexo V ). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes ( Anexo II ). O valor do apartamento para venda foi obtido pelo produto entre a sua área útil e o seu respectivo valor unitário básico. 2. Valor unitário básico ( V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de março de 2015, foi de: V u = R$ 6.436,68 / m 2
fls. 163 3. Valor de mercado do apartamento para venda ( V a ) V a = ( V u x A c ) Sendo: V a = Valor de mercado do apartamento para venda V u = Valor unitário do apartamento ( R$ 6.436,68 / m 2 ) A c = Área construída útil do apartamento ( 115,0000m 2 ) V a = ( 6.436,68 x 115,0000 ) V a = R$ 740.218,00, ou, em números redondos, V a = R$ 740.000,00 ( setecentos e quarenta mil reais ) 3. Valor da parte penhorada do apartamento ( V p ) V p = ( V a x P ) Sendo: V p = Valor da parte penhorada do apartamento V a = Valor de mercado do apartamento para venda ( R$ 740.000,00 ) P = Parte penhorada do apartamento ( 50% ou 0,50 ) V p = ( 740.000,00 x 0,50 ) V p = R$ 370.000,00 ( trezentos e setenta mil reais )
fls. 164 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 13 ( treze ) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 5 ( cinco ) anexos que ficam fazendo parte integrante do presente trabalho. São Paulo, 09 de abril de 2015. JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL
fls. 165 ANEXO I CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS
fls. 166
fls. 167 ANEXO II CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
fls. 168 ANEXO II CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator oferta ( F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2011. 2. Fator localização ( F local ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando ( IF a ) e no denominador, o do apartamento comparativo ( IF e ). 3. Fator área Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da área, conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos. A h = [ ( A e / A a ) 1/4 ou 1/8 ], sendo A h = Área homogeneizada A e = Área do elemento comparativo A a = Área do imóvel avaliando A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma: A e A a 30% 1/4 A e A a > 30% 1/8
fls. 169 4. Fator idade real do prédio ( F irp ) Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Edificações Valores de Venda 1987 Versão 2002. 5. Fator padrão construtivo do prédio ( F pcp ) Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Edificações Valores de Venda 1987 Versão 2002. 6. Valor de vaga de garagem ( V v ) Os imóveis comparativos foram homogeneizados em função do número de vagas de garagens, para a situação paradigma do imóvel avaliando, ou seja, 1 ( uma ) vaga de garagem. Preço médio de venda de uma vaga de garagem na região é de R$ 40.000,00. 7. Fator atualização Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
fls. 170 O valor básico unitário ( V u ) foi homogeneizado para a situação paradigma através da seguinte expressão: V u = { [ V a ( N ve N va ) x V g ] x F f x [ ( IF a ) + ( A e ) e + ( F irpa ) + ( PC a ) n + 1 ] }, onde A u IF e A a F irpe PC e V u = Valor unitário homogeneizado V e = Valor de venda do elemento comparativo A u = Área útil do elemento comparativo N ve = Número de vagas de garagem do elemento comparativo N va = Número de vagas de garagem do apartamento avaliando V g = Valor da vaga de garagem ( R$ 40.000,00 ) Situação paradigma Classe Residencial Grupo Apartamento Padrão Simples com elevador ( 1,470 ) Área útil do apartamento 115,0000m 2 Número de vagas de garagem 1 ( uma ) Valor da vaga de garagem R$ 40.000,00 Número de fatores utilizados ( n ) 4 ( quatro ) Idade real 45 ( quarenta e cinco ) anos Vida referencial 60 ( sessenta ) anos Estado da edificação Necessitando de reparos simples ( e ) F oc 0,425 Índice fiscal 3.714,00 Data-base Março de 2015
fls. 171 ANEXO III ELEMENTOS COMPARATIVOS
fls. 172 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01 01. Fonte de Informação Z-Lar Sr. Camilo Tel.: (11) 3083-0288 02. Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.858, ap to nº 22 04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 228 e Índice Fiscal 3.714,00 05. Área útil / Nº de vagas 115,00 m 2 / Sem vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,680 ) 07. Idade do prédio 45 ( quarenta e cinco ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0,425 10. Valor de venda R$ 780.000,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u1 = {[780.000 (0 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + (115,00) 1/4 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 115,00 3.714 115,00 0,425 1,680 V u1 = R$ 6.417,39 / m 2
fls. 173 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 02 01. Fonte de Informação Proprietária Sra. Mônica Tel.: (11) 98237-9736 02. Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.864, 7º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 228 e Índice Fiscal 3.714,00 05. Área útil / Nº de vagas 138,00 m 2 / 1 ( uma ) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,680 ) 07. Idade do prédio 41 ( quarenta e um ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0,478 10. Valor de venda R$ 990.000,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u2 = {[990.000 (1 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + (138,00) 1/4 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 138,00 3.714 115,00 0,478 1,680 V u2 = R$ 6.044,09 / m 2
fls. 174 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 03 01. Fonte de Informação Coelho da Fonseca Imóveis Sra. Patrícia Tel.: (11) 3026-7000 02. Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.864, 5º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 228 e Índice Fiscal 3.714,00 05. Área útil / Nº de vagas 138,00 m 2 / 1 ( uma ) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,680 ) 07. Idade do prédio 41 ( quarenta e um ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0,478 10. Valor de venda R$ 950.000,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u3 = {[950.000 (1 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + (138,00) 1/4 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 138,00 3.714 115,00 0,478 1,680 V u3 = R$ 5.799,88 / m 2
fls. 175 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04 01. Fonte de Informação Corretora autônoma Sra. Betânia Tel.: (11) 95279-6461 02. Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Mourato Coelho, nº 756, ap to nº 43 04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 227 e Índice Fiscal 3.095,00 05. Área útil / Nº de vagas 70,00 m 2 / 1 ( uma ) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio com elevador ( 1,926 ) 07. Idade do prédio 43 ( quarenta e três ) anos 08. Estado do prédio Regular e necessitando de reparos simples ( d ) 09. Fator de obsoletismo 0,483 10. Valor de venda R$ 600.000,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u4 = {[600.000 (1 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + ( 70,00 ) 1/8 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 70,00 3.095 115,00 0,483 1,926 V u4 = R$ 6.882,62 / m 2
fls. 176 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 05 01. Fonte de Informação Maber Imóveis Sra. Helena Tel.: (11) 2148-2400 02. Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Mourato Coelho, nº 719, 3º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 228 e Índice Fiscal 2.929,00 05. Área útil / Nº de vagas 51,00 m 2 / Sem vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples sem elevador ( 1,500 ) 07. Idade do prédio 40 ( quarenta ) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0,547 10. Valor de venda R$ 350.000,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u5 = {[350.000 (0 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + ( 51,00 ) 1/8 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 51,00 2.929 115,00 0,547 1,500 V u5 = R$ 7.350,18 / m 2
fls. 177 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 06 01. Fonte de Informação Corretor autônomo Sr. Jorge Tel.: (11) 4119-3201 02. Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Fradique Coutinho, nº 484, 9º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 004 e Índice Fiscal 3.820,00 05. Área útil / Nº de vagas 120,00 m 2 / 1 ( uma ) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio com elevador ( 1,926 ) 07. Idade do prédio 47 ( quarenta e sete ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0,398 10. Valor de venda R$ 950.000,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u6 = {[950.000 (1 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + (120,00) 1/4 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 120,00 3.820 115,00 0,398 1,926 V u6 = R$ 6.578,97 / m 2
fls. 178 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 07 01. Fonte de Informação Zelador Sr. Antônio Tel.: (11) 7764-5725 02. Data Março de 2015 ( oferta ) 03. Localização Rua Cardeal Arcoverde, nº 1.748, 8º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 081, Quadra 227 e Índice Fiscal 3.854,00 05. Área útil / Nº de vagas 70,00 m 2 / 1 ( uma ) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,680 ) 07. Idade do prédio 45 ( quarenta e cinco ) anos 08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e ) 09. Fator de obsoletismo 0,425 10. Valor de venda R$ 515.000,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u7 = {[515.000 (1 1) x 40.000] x 0,9 x [(3.714) + ( 70,00 ) 1/8 + (0,425) + (1,680) 4 + 1]} 70,00 3.854 115,00 0,425 1,680 V u7 = R$ 5.983,61 / m 2
fls. 179 ANEXO IV QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO
fls. 180 ANEXO IV QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO Nº V i F f N ve N va V G F tr A e A h F ir F p n V u 01 780.000,00 0,90 0 1 40.000,00 1,000 115,00 1,000 1,000 1,000 4 6.417,39 02 990.000,00 0,90 1 1 40.000,00 1,000 138,00 1,047 0,889 1,000 4 6.044,09 03 950.000,00 0,90 1 1 40.000,00 1,000 138,00 1,047 0,889 1,000 4 5.799,88 04 600.000,00 0,90 1 1 40.000,00 1,200 70,00 0,940 0,880 0,872 4 6.882,62 05 350.000,00 0,90 0 1 40.000,00 1,268 51,00 0,903 0,777 1,120 4 7.350,18 06 950.000,00 0,90 1 1 40.000,00 0,972 120,00 1,011 1,068 0,872 4 6.578,97 07 515.000,00 0,90 1 1 40.000,00 0,964 70,00 0,940 1,000 1,000 4 5.983,61 08 780.000,00 0,90 1 1 40.000,00 1,000 115,00 1,000 1,000 1,000 4 6.417,39
fls. 181 ANEXO V MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
fls. 182 ANEXO V MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA V u1 = R$ 6.417,39 / m 2 V u2 = R$ 6.044,09 / m 2 V u3 = R$ 5.799,88 / m 2 V u4 = R$ 6.882,62 / m 2 V u5 = R$ 7.350,18 / m 2 V u6 = R$ 6.578,97 / m 2 V u7 = R$ 5.983,61 / m 2 MA = R$ 45.056,75 / m 2 = R$ 6.436,68 / m 2 7 30% = R$ 4.505,67 / m 2 + 30% = R$ 8.367,68 / m 2 Portanto, não foi desprezado nenhum elemento, logo: V u = R$ 6.436,68 / m 2