fls. 146 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª. VARA CÍVEL DO FORUM REGIONAL DE SANTO AMARO AUTOS Nº. 0016422-59.2014.8.26.0002 MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5035-0, Perita Judicial, nomeada nos Autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DESPESAS CONDOMINAIS que CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE BRASIL move contra MARIA DA CONCEIÇÃO VIEIRA BATISTA, após realizar diligências e vistorias vêm mui respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no presente trabalho: L A U D O Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 1
fls. 147 I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo visa apuração do justo e real valor de um imóvel descrito no termo de penhora e deposito fls. 32 do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DESPESAS CONDOMINAIS que CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE BRASIL move contra MARIA DA CONCEIÇÃO VIEIRA BATISTA A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 60, para avaliar o imóvel matriculado sob Nº. 255.682 no 11 o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 37-42). - Assistentes técnicos: não foram indicados - Quesitos: não foram formulados II - VISTORIA 1. LOCALIZAÇÃO O imóvel objeto do presente laudo localiza-se na Avenida Giovanni Gronchi nº 6.675 - apartamento nº. 16, 1º andar do Edifício Brasília, pertencente ao Condomínio Conjunto Residencial Parque Brasil, na Capital. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 2
fls. 148 Vista aérea do Condomínio Conjunto Residencial Parque Brasil e entorno. 2. PLANTA GENÉRICA DE VALORES Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de São Paulo, o imóvel situa-se no Setor 301 e Quadra 054. 3. MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e esgoto, energia elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de coleta de lixo. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 3
fls. 149 O local apresenta completa infra-estrutura e é atendido por comércio regional variado, dispondo ainda de shopping center, hospital, posto de saúde, escola, igreja, posto policial e rede de transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro, dentre as quais, as Avenidas Dr. Guilherme Dumont Vilares e a própria Giovani Gronchi. Trata-se de região com densidade demográfica alta e de vocação residencial, caracterizada pelos prédios de apartamentos que variam entre o médio até o de alto padrão. 4. ACESSO Através das Avenidas Giovani Gronchi e Dr. Guilherme Dumont Vilares, distando cerca de aproximadamente a 13 km da Praça da Sé, marco zero da Capital. 5. BENFEITORIAS 5.1. Do Condomínio O Condomínio Conjunto Residencial Parque Brasil é constituído por 15 (quinze) prédios, sendo que 12 (doze) torres possuem 15 (quinze) pavimentos cada, distribuídos em: dois subsolos destinados à garagem, pavimento térreo, 12 (doze) pavimentos tipo com 6 (seis) apartamentos por andar; e 3 (três) prédios com 6 (seis) pavimentos cada, distribuídos em: um subsolo de garagem, térreo e 4 (quatro) pavimentos tipo com 4 (quatro) apartamentos por andar. Para uso geral o condomínio dispõe de ampla área de lazer constituída por duas quadras de esportes, completa ala aquática com quatro piscinas, quiosques, salão de festas e de jogos, playgroud e churrasqueira. O condomínio conta com corpo de guardas 24 horas, circuito interno de televisão, interfone, duas portarias e prédio da administração. Para o uso exclusivo de cada prédio o condomínio disponibiliza: salão de festas, sala de jogos, sala de ginástica, pequeno playgroud, piscina infantil, churrasqueira, hall social decorado, recepção com interfones e recuos ajardinados. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 4
fls. 150 5.2. Do apartamento nº. 16 O apartamento nº. 16 está localizado no 1º andar do Edifício Brasília, foi reformado pela atual proprietária onde foi excluído um dormitório e o banheiro de empregada, possui atualmente os seguintes compartimentos e acabamentos básicos: Sala estar : Piso : Carpete de madeira Paredes : Pintura látex Teto : Pintura látex Sala jantar : Piso : Carpete de madeira Paredes : Pintura látex Teto : Pintura látex Dormitório Suíte : Piso : Carpete de madeira Paredes : Pintura látex Teto : Pintura látex Banheiro Suíte Piso Cerâmica Paredes Teto Azulejo até o teto Pintura látex Dormitório Piso Carpete de madeira Paredes Teto Pintura látex Pintura látex Banheiro : Piso : Cerâmica Paredes : Azulejo até o teto Teto : Pintura látex Cozinha : Piso : Cerâmica Paredes : Azulejo até o teto Teto : Pintura látex Área de serviço : Piso : Cerâmica Padrão do imóvel Conservação Idade Paredes : Azulejo até o teto Teto : Pintura látex : Apartamento Padrão Médio : Necessitando de reparos de simples : 20 anos Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 5
fls. 151 Área construída privativa : 68,14 m 2 Área de garagem : 25,58 m 2 Área comum : 37,18 m 2 Área total construída : 130,90 m 2 Fração ideal no terreno : 0,0843% A unidade avalianda dispõe de uma vaga de garagem em lugar indeterminado e coberto. 6. FOTOS ILUSTRATIVAS Foto Nº. 1 Vista da via de acesso ao Condomínio Conjunto Residencial Parque Brasil. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 6
fls. 152 Foto Nº. 2 Vista da portaria principal do Condomínio Conjunto Residencial Parque Brasil. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 7
fls. 153 Foto Nº. 3 Vista do Edifício Brasília, onde está localizada a unidade avalianda. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 8
fls. 154 Foto Nº. 4 Vista da entrada social do Edifício Brasília Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 9
fls. 155 Foto Nº. 5 Vista do salão de festas do Edifício Brasília Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 10
fls. 156 Foto Nº. 6 Vista do salão de ginástica do Edifício Brasília. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 11
fls. 157 Foto Nº. 7 Vista do salão de jogos do Edifício Brasília. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 12
fls. 158 Foto Nº. 8 Vista da piscina do Edifício Brasília. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 13
fls. 159 Foto Nº. 9 Vista do subsolo do Edifício Brasília. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 14
fls. 160 Foto Nº. 10 Vista dos elevadores do Edifício Brasília. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 15
fls. 161 Foto Nº. 11 Aspecto da porta de entrada da unidade avalianda. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 16
fls. 162 Foto Nº. 12 Vista parcial da sala de jantar. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 17
fls. 163 Foto Nº. 13 Vista parcial da sala de estar. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 18
fls. 164 Foto Nº. 14 Vista parcial do dormitório suíte da unidade avalianda. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 19
fls. 165 Foto Nº. 15 Vista parcial do banheiro suíte da unidade avalianda. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 20
fls. 166 Foto Nº. 16 Vista parcial do dormitório da unidade avalianda. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 21
fls. 167 Foto Nº. 17 Vista parcial do banheiro social. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 22
fls. 168 Foto Nº. 18 Vista parcial da cozinha. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 23
fls. 169 Foto Nº. 19 Vista da área de serviço. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 24
fls. 170 III - AVALIAÇÃO 1. CRITÉRIO ADOTADO 1.1. Critério Avaliatório - Comparativo Direto O critério a ser utilizado é o Método Comparativo Direto. Sua aplicação se resume na apuração do valor unitário básico de venda praticado na região onde se localiza o imóvel avaliando, devendo todos os elementos comparativos coletados, possuir as mesmas características básicas. 1.2. Fator Oferta Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de cobrir a elasticidade de negócios. 1.3. Depreciação Pela Idade de Construção Para o cálculo da depreciação da construção, será empregado o Método Ross- Heidecke, que combina as considerações da idade da edificação com o estado de conservação por ocasião da vistoria. Para a unidade em questão utilizaremos o seguinte fator de obsolescência: foc = 0,709 1.4. Fator Padrão Serão aplicados os fatores previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será empregado o fator correspondente a faixa inferior do item 1.3.3 Apartamento Padrão Médio, ou seja: 1,926. Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 25
fls. 171 Para Apartamentos Padrão Médio, teremos a seguinte descrição: Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma ou a funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante a distribuição interna das unidades, em geral quatro por andar. Dotados de elevadores padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas comuns apresentam acabamentos de padrão médio e podem conter salão de festas e eventualmente quadras de esportes e piscinas, alem de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura e massa corrida, ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes. Unidades contendo sala para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo um deles ter banheiro privativo) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também dependências de empregada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade porem padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como de uso comum, tais como: Pisos: taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito. Paredes: pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial. Instalações hidráulicas: completas, atendendo a disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de aquecedor individual. Instalações elétricas: completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão. Esquadrias: caixilhos de ferro ou de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas. 1.5. Vagas de Garagem As vagas de garagem dos elementos comparativos serão homogeneizadas de acordo com o item VI.9 Recomendações do Estudo - Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE. 2. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 2.1. Valor Unitário Básico (VUB) Aplicando-se os critérios referidos no capítulo anterior, o valor unitário resultará dos cálculos desenvolvidos adiante. a) Elementos Comparativos Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 26
fls. 172 ELEMENTO Nº. 1 Local : Avenida Giovanni Gronchi nº 6675 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 1 vaga(s) Área útil : 68,14 m 2 Fonte : New Brokers Informante : Sr. Daniel Telefone : 2801-2220 Oferta : R$ 345.000,00 Data : jul/2015 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficien : 1,926 Idade aparente : 20 anos te foc : 0,709 Altura : 6º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 1,926/1,926 = 1,000 3. Fator obsolescência : 0,709/0,709 = 1,000 Vu 1 = R$ 345.000,00 x 0,900 x (1,000 + 1,000 2,000 + 1,000) (68,14 m² + 1 x 15,00 m² x 0,50) Vu 1 = R$ 4.104,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 27
fls. 173 ELEMENTO Nº. 2 Local : Avenida Giovanni Gronchi nº 6675 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 1 vaga(s) Área útil : 68,14 m 2 Fonte : Imobiliária Blanco Liuti Informante : Sra. Letícia Telefone : 5611-9545 Oferta : R$ 350.000,00 Data : jul/2015 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficien : 1,926 Idade aparente : 20 anos te foc : 0,709 Altura : 2º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 1,926/1,926 = 1,000 3. Fator obsolescência : 0,709/0,709 = 1,000 Vu 2 = R$ 350.000,00 x 0,900 x (1,000 + 1,000 2,000 + 1,000) (68,14 m² + 1 x 15,00 m² x 0,50) Vu 2 = R$ 4.164,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 28
fls. 174 ELEMENTO Nº. 3 Local : Rua José Ramon Urtiza nº 44 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 2 vaga(s) Área útil : 150,00 m 2 Fonte : Krisos Imóveis Informante : Sra. Lusa Telefone : 3723-2200 Oferta : R$ 689.000,00 Data : jul/2015 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficien : 1,926 Idade aparente : 30 anos te foc : 0,609 Altura : 6º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 1,926/1,926 = 1,000 3. Fator obsolescência : 0,709/0,609 = 1,164 Vu 3 = R$ 689.000,00 x 0,900 x (1,000 + 1,164 2,000 + 1,000) (150,00 m² + 2 x 15,00 m² x 0,50) Vu 3 = R$ 4.374,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 29
fls. 175 ELEMENTO Nº. 4 Local : Rua José Ramon Urtiza nº 44 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 2 vaga(s) Área útil : 150,00 m 2 Fonte : Century 21 Imóveis Informante : Sra. Sílvia Telefone : 3739-2799 Oferta : R$ 600.000,00 Data : jul/2015 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficien : 1,926 Idade aparente : 30 anos te foc : 0,609 Altura : 3º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 1,926/1,926 = 1,000 3. Fator obsolescência : 0,709/0,609 = 1,164 Vu 4 = R$ 600.000,00 x 0,900 x (1,000 + 1,164 2,000 + 1,000) (150,00 m² + 2 x 15,00 m² x 0,50) Vu 4 = R$ 3.809,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 30
fls. 176 ELEMENTO Nº. 5 Local : Avenida Giovanni Gronchi nº 6765 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 1 vaga(s) Área útil : 79,00 m 2 Fonte : Proprietário Informante : Sr. Maurício Telefone : 98360-8800 Oferta : R$ 350.000,00 Data : jul/2015 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficien : 1,926 Idade aparente : 30 anos te foc : 0,609 Altura : 4º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 1,926/1,926 = 1,000 3. Fator obsolescência : 0,709/0,609 = 1,164 Vu 5 = R$ 350.000,00 x 0,900 x (1,000 + 1,164 2,000 + 1,000) (79,00 m² + 1 x 15,00 m² x 0,50) Vu 5 = R$ 4.238,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 31
fls. 177 ELEMENTO Nº. 6 Local : Rua Alexandre Benois nº 330 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 2 vaga(s) Área útil : 72,00 m 2 Fonte : Morumbi Haus Informante : Sr. Alexandre Telefone : 2592-9800 Oferta : R$ 430.000,00 Data : jul/2015 Padrão : Apartamento Padrão Médio Coeficien : 1,926 Idade aparente : 20 anos te foc : 0,709 Altura : 9º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 1,926/1,926 = 1,000 3. Fator obsolescência : 0,709/0,709 = 1,000 Vu 6 = R$ 430.000,00 x 0,900 x (1,000 + 1,000 2,000 + 1,000) (72,00 m² + 2 x 15,00 m² x 0,50) Vu 6 = R$ 4.448,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 32
fls. 178 ELEMENTO Nº. 7 Local : Avenida Giovanni Gronchi nº 5401 Cidade : São Paulo Dormitórios : 3 dormitórios Garagem : 3 vaga(s) Área útil : 140,00 m 2 Fonte : Coelho da Fonseca Imóveis Informante : Sr. Ronaldo Telefone : 3740-5000 Oferta : R$ 600.000,00 Data : jul/2015 Padrão : Apartamento Padrão Superior Coeficien : 2,172 Idade aparente : 25 anos te foc : 0,662 Altura : 5º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 1,926/2,172 = 0,886 3. Fator obsolescência : 0,709/0,662 = 1,071 Vu 7 = R$ 600.000,00 x 0,900 x (0,886 + 1,071 2,000 + 1,000) (140,00 m² + 3 x 15,00 m² x 0,50) Vu 7 = R$ 3.180,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 33
fls. 179 ELEMENTO Nº. 8 Local : Avenida Giovanni Gronchi nº 5441 Cidade : São Paulo Dormitórios : 4 dormitórios Garagem : 2 vaga(s) Área útil : 170,00 m 2 Fonte : Casa Morumbi Imóveis Informante : Sra. Vera Telefone : 3467-6110 Oferta : R$ 645.000,00 Data : jul/2015 Padrão : Apartamento Padrão Superior Coeficien : 2,172 Idade aparente : 25 anos te foc : 0,662 Altura : 12º andar ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 1,926/2,172 = 0,886 3. Fator obsolescência : 0,709/0,662 = 1,071 Vu 8 = R$ 645.000,00 x 0,900 x (0,886 + 1,071 2,000 + 1,000) (170,00 m² + 2 x 15,00 m² x 0,50) Vu 8 = R$ 3.002,00/m 2 Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 34
fls. 180 b) Média Aritmética ELEMENTOS R$/m 2 1...R$ 4.104,00/m 2 2...R$ 4.164,00/m 2 3...R$ 4.374,00/m 2 4...R$ 3.809,00/m 2 5...R$ 4.238,00/m 2 6...R$ 4.448,00/m 2 7...R$ 3.180,00/m 2 8...R$ 3.002,00/m 2 Ma = R$ 31.319,00 = R$ 3.914,87/m 2 8 elementos LIMITES: Inferior : R$ 3.914,87/m 2 x 0,700 = R$ 2.739,80/m 2 Superior : R$ 3.914,87/m 2 x 1,300 = R$ 5.088,20/m 2 c) Média Aritmética Saneada Como não existem elementos discrepantes, teremos a seguinte Média Aritmética Saneada: Mas = R$ 3.914,87/m 2 para setembro de 2015 (três mil, novecentos e quatorze reais e oitenta e sete centavos) Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 35
fls. 181 2.2. Valor do Imóvel O valor do apartamento nº. 16, será dado pela fórmula: VI = Vub x (Au + Ag x 0,5): VI = Valor do Imóvel Au = Área Útil do apartamento = 68,14 m 2 Vub = Valor Unitário Básico = R$ 3.914,87/m 2 Ag = Área da garagem = 15,00 m² VI = R$ 3.914,87/m 2 x (68,14 + 15,00 x 0,5) VI = R$ 296.120,76 Ou em números comerciais: VI = R$ 296.000,00 para setembro de 2015 (duzentos e noventa e seis mil reais) IV - ENCERRAMENTO Tendo sido concluída sua missão, mandou a signatária imprimir o laudo de avaliação em 36 (trinta e seis) folhas, todas elas rubricadas no anverso, sendo esta a última datada e assinada. São Paulo, 16 de outubro de 2015. MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 CEP 03177-010 Tel. 2605-8672 São Paulo 36