EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1 a VARA CÍVEL DO FÓRUM DE BARUERI. fls. 94 Processo n o 0006447-04.2017.8.26.0068 perito nomeado nos autos da movida por contra, arquiteto, ALIENAÇÃO JUDICIAL MARCELO VITORIANO OLIVAN TATIANE LUNCA DE OLIVEIRA, tendo vistoriado o imóvel e coligido os elementos que entendeu necessários para avaliá-lo, vem, mui respeitosamente, à presença de Vossa Excelência para apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no seguinte L A U D O 1
fls. 95 1.0 - IMÓVEL AVALIANDO O signatário foi honrado com a nomeação para avaliar o Imóvel Urbano, objeto da matrícula n o 146.908 do Cartório de Registro de Imóveis de Barueri - SP, localizado na Alameda Trebbiano, n o 506, constituído pelo lote n o 11 e parte do lote 12, da quadra 11, integrante do loteamento denominado VILLA SOLAIA, no Centro Comercial Jubran, Distrito, Município e Comarca de Barueri. 2.0 - VISTORIA Dirigindo-se ao endereço supra descrito, no dia 03/08/2017, o signatário como sói proceder tirou várias fotografias, apresentadas a seguir, comprobatórias da vistoria, que ilustram e dão boa noção do imóvel em questão. Foto n o 1 - Vista frontal do imóvel avaliando, localizado na Alameda Trebbiano, 506 Villa Solaia Residencial - Barueri SP, objeto da presente vistoria. 2
fls. 96 Foto n o 2 - Vista da Identificação do Condomínio Residencial. Foto n o 3 - Vista da Portaria do Residencial Villa Solaia. 3
fls. 97 Foto n o 4 - Vista da Alameda Trebbiano, defronte ao imóvel objeto da vistoria. Foto n o 5 - Vista da Alameda Trebbiano, defronte ao imóvel objeto da vistoria, no sentido oposto. 4
fls. 98 Foto n o 6 - Vista da numeração oficial do imóvel. Foto n o 7 - Vista da fachada lateral direita da edificação objeto da vistoria. 5
fls. 99 Foto n o 8 - Vista do abrigo do medidor de entrada de energia elétrica no imóvel. Foto n o 9 - Vista do abrigo do medidor de entrada de água no imóvel. 6
fls. 100 Foto n o 10 - Vista da garagem da residência. Foto n o 11 - Aspecto do interior da garagem. 7
fls. 101 Foto n o 12 - Vista da área ajardinada, na lateral direita do imóvel. Foto n o 13 - Vista da área de lazer no fundo do imóvel. 8
fls. 102 Foto n o 14 - Vista parcial da área de lazer da residência Hidromassagem. Foto n o 15 - Vista parcial da área de lazer da residência Piscina. 9
fls. 103 Foto n o 16 - Vista parcial da área de recuo, na lateral direita do imóvel. Foto n o 17 - Vista da Edícula Casa do caseiro. 10
fls. 104 Foto n o 18 - Vista parcial interna da Edícula. Hall de distribuição. Foto n o 19 - Vista parcial interna da Edícula Cozinha. 11
fls. 105 Foto n o 20 - Vista parcial interna da Edícula Banheiro. Foto n o 21 - Vista parcial interna da Edícula Dormitório. 12
fls. 106 Foto n o 22 - Vista parcial da área de recuo, na lateral esquerda do imóvel. Foto n o 23 - Vista da Fachada de Fundo da residência. 13
fls. 107 Foto n o 24 - Vista da porta de acesso ao Banheiro Sauna, no pavimento inferior. Foto n o 25 - Vista parcial do interior da Sauna, no pavimento inferior. 14
fls. 108 Foto n o 26 - Vista parcial do Banheiro, no pavimento inferior. Foto n o 27 - Vista parcial do Banheiro no pavimento inferior. 15
fls. 109 Foto n o 28 - Vista da porta de acesso à lavanderia no pavimento inferior. Foto n o 29 - Vista do interior da lavanderia no pavimento inferior. 16
fls. 110 Foto n o 30 - Vista do vestiário Utilizado como sala de brinquedos, no pavimento inferior. Foto n o 31 - Vista da área da churrasqueira, a partir a sala de brinquedos, no pavimento inferior. 17
fls. 111 Foto n o 32 - Vista da porta de acesso à área externa, a partir da área da churrasqueira, no pavimento inferior. Foto n o 33 - Vista do piso cerâmico da área da churrasqueira, no pavimento inferior. 18
fls. 112 Foto n o 34 - Vista da abertura de acesso à adega, no subsolo. Foto n o 35 - Vista parcial do interior da adega, no subsolo. 19
fls. 113 Foto n o 36 - Vista geral da área da churrasqueira no pavimento inferior. Foto n o 37 - Vista parcial da área da churrasqueira. Vê-se, ao fundo, a escada de acesso ao pavimento térreo. 20
fls. 114 Foto n o 38 - Vista parcial do pavimento inferior. Em destaque porta do lavabo, junto à escada. Foto n o 39 - Vista do interior do lavabo no pavimento inferior. 21
fls. 115 Foto n o 40 - Vista da escada de acesso ao pavimento térreo, a partir da área da churrasqueira. Foto n o 41 - Vista parcial da Sala de Jantar, no pavimento térreo. 22
fls. 116 Foto n o 42 - Vista parcial do terraço, junto à sala de jantar no pavimento térreo. Foto n o 43 - Outra vista parcial do terraço, junto à sala de jantar no pavimento térreo. 23
fls. 117 Foto n o 44 - Vista parcial da sala de almoço, no pavimento térreo. Foto n o 45 -Vista parcial da cozinha, no pavimento térreo. 24
fls. 118 Foto n o 46 - Vista parcial da despensa, no pavimento térrreo. Foto n o 47 - Outra Vista parcial da despensa, no pavimento térrreo. 25
fls. 119 Foto n o 48 - Vista parcial do interior do Home Theater, no pavimento térreo. Foto n o 49 - Outra vista parcial do interior do Home Theater, no pavimento térreo. 26
fls. 120 Foto n o 50 - Vista parcial da sala de estar, no pavimento térreo. Foto n o 51 - Outra vista parcial da sala de estar, no pavimento térrreo. 27
fls. 121 Foto n o 52 - Vista do escritório, no mezzanino. Foto n o 53 - Vista do escritório, no mezzanino. 28
fls. 122 Foto n o 54 - Vista da porta de acesso à área íntima no pavimento superior. Foto n o 55 - Vista do interior de Suite n o superior. 2 no pavimento 29
fls. 123 Foto n o 56 - Outra vista do interior de Suite n o 2 no pavimento superior. Foto n o 57 - Outra vista do interior de Suite n o 2 no pavimento superior. 30
fls. 124 Foto n o 58 - Vista externa da porta principal de acesso à residência. Foto n o 59 - Vista interna da porta principal de acesso à residência. 31
fls. 125 2.1 RESIDENCIAL O VILLA SOLAIA RESIDENCIAL é um dos inúmeros condomínios residenciais, de alto e bom padrão construtivo, da região de Alphaville e Tamboré. Teve como dada de início de implantação o ano de 2.005, e recebeu a aprovação da Prefeitura de Barueri no ano de 2.009. É constituído de 19 (dezenove) quadras e um total de 257 lotes, dos quais a maioria se encontra já edificado. Trata-se de uma região dotada de todos os melhoramentos públicos, tais como, rede de água, de esgoto, de luz, de telefonia móvel e fixa, dentre outras facilidades, destacando-se agências bancárias, helipontos, transporte coletivo, hospitais e prontos-socorros. Destacam-se, ainda, os vários centros comerciais (shopping Center e centros de apoio) que dão suporte aos condomínios residenciais e comerciais, além de contar com escolas e faculdades afamadas, evidenciando-se, pois, que com esse cabedal de recursos a região é autossuficiente. O VILLA SOLAIA RESIDENCIAL é administrado pela Associação de Proprietários do Villa Solaia, que através de regulamento impõe uma série de regras, limitações e restrições urbanísticas, com a finalidade de disciplinar o uso e ocupação do solo, a proteção ambiental e a aprovação de projetos das edificações ali a serem erigidas.. (parcial) do VILLA SOLAIA RESIDENCIAL Segue abaixo como Figura 1, o projeto urbanístico 32
fls. 126 VER DETALHE Figura 1 Projeto Urbanístico (parcial) do VILLA SOLAIA RESIDENCIAL. Figura 2 Detalhe. Lote 11 parte do Lote 12 da Quadra 11 33
fls. 127 Seguem abaixo colacionadas, imagens aéreas do loteamento VILLA SOLAIA, em Barueri - SP, bem como do imóvel avaliando, localizado em seu interior, mais precisamente na Alameda Trebbiano, n o 506. Figura 3 Vista aérea do VILLA SOLAIA RESIDENCIAL IMÓVEL AVALIANDO VER DETALHE FONTE : GOOGLE MAPS Figura 4 Detalhe. Imóvel objeto da presente avaliação. FONTE: GOOGLE MAPS 34
fls. 128 2.2 IMÓVEL 2.2.1 TERRENO O terreno do imóvel em estudo possui testada ao nível da Alameda Trebiano, topografia em declive e solo aparentemente seco e firme, correspondendo ao lote n o 11 e parte do lote 12 da quadra 11 do loteamento denominado VILLA SOLAIA, encontrando-se edificado, e apresentando as seguintes dimensões: Frente = 21,00 m; Fundo = 26,24 m; Lateral esquerda = 38,96 m; Lateral direita = 37,52 m. conforme atesta a matrícula de n o Encerra uma área superficial de 902,36 m², 146.908 do Registro de Imóveis da Comarca de Barueri SP, acostada aos autos sob fls. 8/10, cuja cópia parcial segue reproduzida abaixo em Figura 5: Figura 5 Matrícula n o 146.908 (parcial ) Cartório de Registro de Imóveis Barueri SP. 35
fls. 129 2.2.2 CONSTRUÇÃO No terreno encontra-se erigida uma edificação (residência) em estrutura convencional de concreto e alvenaria, composta dos seguintes ambientes: Garagem coberta Hall de entrada Sala de estar Sala de jantar Home theater Varanda Cozinha Lavabo Sala de almoço Despensa Sala íntima 4 suítes (1 máster) Lavanderia Depósito Vestiário Sauna Salão de festa Edícula com 2 dormitórios, copa-cozinha, banheiro e área de serviço Adega Deck com piscina e hidromassagem Apresentando como principais acabamentos: Esquadrias: Portas: Revestimentos Externos: PVC e alumínio Madeira Massa fina 36
fls. 130 Revestimentos Internos: Massa fina, pastilhas cerâmicas, Forros: Pintura Externa: Pintura Interna: Pisos Externos: Instalações Elétricas: Aparelhos de Iluminação: Instalações Hidráulicas: Aparelhos Hidráulico-Sanitários: Escadas: Vidros: azulejos, papel de parede Lajes e placas de gesso Látex Látex Cerâmico Embutidas Spots, lustres e luminárias Embutidas Pias de granito preto, tampos e mármore e louças brancas De concreto com acabamento em mármore polido Lisos temperados / laminados Outros detalhes construtivos podem ser observados nas inúmeras fotografias retro apresentadas, bem como nas figuras 6 a 11, extraídas do projeto completo e projeto complementar da residência implantada no imóvel, colacionadas na sequencia: 37
fls. 131 Figura 6 Dados do Projeto da Residência Destaque para o quadro de áreas 38
fls. 132 Figura 7 Dados do Projeto da Residência Destaque para o quadro de áreas 39
fls. 133 Figura 8 Planta Baixa do Subsolo. Figura 9 Planta Baixa do Pavimento Térreo. 40
fls. 134 Figura 10 Planta Baixa do Pavimento Superior. 41
fls. 135 Figura 11 Planta Baixa da Edícula Lateral em parte do lote 12 42
fls. 136 Com base em suas características foi possível identificar seu padrão construtivo de forma a enquadrá-la no trabalho denominado VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP (validade a partir de 01/11/2016) e classificá-la como Casa Padrão Fino, cujas principais características vão a seguir reproduzidas: 43
fls. 137 44
fls. 138 3.0 - AVALIAÇÃO Para determinação do valor do lote de terreno será adotado o Método Comparativo Direto, que é a metodologia mais adequada a ser aplicada. 3.1 - PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES No presente caso, foram obtidos 8 (oito) elementos comparativos constituídos de imóveis à venda no mesmo condomínio VILLA SOLAIA RESIDENCIAL, o que, à evidência, retrata bem o valor a ser atribuído ao imóvel avaliando, além de satisfazer a Norma IBAPE no que tange ao número de comparativos do mesmo local (em número de 5). 45
fls. 139 PESQUISA DE VALOR DE TERRENO Local: Fator de oferta: Fator de transposição: Coeficiente de frente: Coeficiente de profundidade: Fator de topografia: Fator de consistência do solo: Benfeitorias: Data base: Alameda Trebbiano, 506 - lotes 11 e 12 (parte) - Qd.11 IL = 100,00 Dedução de 10% (dez por cento) nas ofertas, baseado na elasticidade dos negócios e para se evitar a superestimativa natural das mesmas. Através dos lançamentos fiscais, extraídos da Planta Genérica de Valores da PMSP (2014), à exceção quando verificada notória disparidade observada no índice oficial, sendo seu remanejamento de rigor. Para o local em estudo o índice de localização corresponde ao unitário fiscal de 100,00 para o exercício de 2014. Para 3ª zona (Residencial Horizontal de Padrão Alto) onde a frente de referência (Fr) é igual a 15,00 metros. Para 3ª zona (Residencial Horizontal de Padrão Alto) onde a profundidade mínima de aproveitamento eficiente (Mi) é igual a 30,00 metros e a máxima (Ma) é igual a 60,00 metros. Correção para lote plano e em nível com o logradouro com base nos fatores de desnível ou de declividade, prevalecendo o mais agravante, constantes do item 10.5.2 da Norma IBAPE- SP. Correção para solo firme e seco por meio dos constantes do item 10.5.3 da Norma IBAPE-SP. fatores Serão avaliadas em conformidade com o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos 2002", com suas diversas tipologias e com base nos coeficientes de padrão construtivo revisados pelo IBAPE-SP. Preços unitários homogeneizados para o mês de agosto/2017 com atualizações efetuadas com base nos índices IPC-FIPE quando necessário. IPC (estimado) = 483,2006. 46
fls. 140 ELEMENTO COMPARATIVO N 1 LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO Endereço: Alameda Tocai (Q16 - L02), - Villa Solaia - Residencial - Barueri /SP Área: Declividade Nível: DADOS DA CONSTRUÇÃO Padrão: Terreno vago Fone: HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes) Preço unitário = (R$ 735.000,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 490,00 = R$ 1.350,00/m² Pu 1 = em nível Fator oferta: 490,00 m² Consistência do solo: DADOS DA Informante: Preço: OFERTA 4195-3100 R$ 735.000,00 0,9000 Fator transposição: Fator profundidade: Fator topografia: Em aclive até 20% Personal Imóveis - Corretor Edson 1,0000 1,0000 Pu 1 = R$ 1.512,54 /m² foto: 000_009 Frente: 14,00 m Fator atualização: 1,0000 Fator frente: 1,0104 Posição: meio de quadra Data da coleta: agosto-17 Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000 1,1100 Preço unitário atualizado e homogeneizado: Fator consistência do solo: Profund.equiv.: 35,00 m Faixa de valor: - Condições: à vista 1,0000 1.350,00 x 1,0000 x ( 1,0000 + 1,0000 + 1,0104 + 1,0000 + 1,0000 + 1,1100 + 1,0000-7 + 1) 47
fls. 141 ELEMENTO COMPARATIVO N 2 LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO Endereço: Alameda Moscato Esquina com Alameda Cabernet (Q05 - L01)- Villa Solaia - Residencial - DADOS DA CONSTRUÇÃO Padrão: Terreno vago DADOS DA OFERTA Informante: Sr. Ulisses - Proprietário Fone: Preço: R$ 1.374.000,00 Data da coleta: agosto-17 HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes) Fator oferta: 0,9000 Fator atualização: 1,0000 Preço unitário = (R$ 1.374.000,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 687,00 = R$ 1.800,00/m² Pu 2 = Pu 2 = foto: 000_011 Área: 687,00 m² Frente: 16,00 m Profund.equiv.: 42,94 m Declividade Em aclive até 10% Nível: em nível Consistência do solo: Faixa de valor: - 2680-3016 / 99642-8311 Condições: à vista Fator transposição: 1,0000 Fator profundidade: 1,0000 Fator frente: 0,9904 Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000 Fator topografia: 1,0500 Fator consistência do solo: 1,0000 Preço unitário atualizado e homogeneizado: 1.800,00 x 1,0000 x ( 1,0000 + 1,0000 + 0,9904 + 1,0000 + 1,0000 + 1,0500 + 1,0000-7 + 1) R$ 1.872,72 /m² Posição: esquina 48
fls. 142 ELEMENTO COMPARATIVO N 3 LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO Endereço: Alameda Pinot (Último lote da Quadra) - (Q18 - L14) - Villa Solaia - Residencial - Barueri /S Nível: DADOS DA CONSTRUÇÃO Padrão: Terreno vago Faixa de valor: - HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes) Fator transposição: 1,0000 Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000 Fator topografia: 1,1100 Fator consistência do solo: 1,0000 Preço unitário = (R$ 1.200.000,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 769,88 = R$ 1.402,82/m² Preço unitário atualizado e homogeneizado: Pu 3 = em nível Consistência do solo: 1.402,82 x 1,0000 x ( 1,0000 + 1,0000 + 0,9962 + 1,0000 + 1,0000 + 1,1100 + 1,0000-7 + 1) Pu 3 = R$ 1.551,80 /m² foto: 000_014 Área: 769,88 m² Frente: 15,39 m Profund.equiv.: 50,02 m Declividade Em aclive até 20% DADOS DA OFERTA Informante: Sra. Taciene (Proprietária) Fator oferta: 0,9000 Fator atualização: 1,0000 Fator profundidade: 1,0000 Fator frente: 0,9962 Posição: meio de quadra Fone: 9-9620-4389 / 2429-0863 Condições: à vista Preço: R$ 1.200.000,00 Data da coleta: agosto-17 49
fls. 143 ELEMENTO COMPARATIVO N 4 LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO Endereço: Alameda Tocai, (Q16 - L10) - Villa Solaia - Residencial - Barueri /SP Área: Declividade Em aclive até 20% Nível: Consistência do solo: DADOS DA CONSTRUÇÃO Padrão: Terreno vago Faixa de valor: - Informante: HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes) Fator transposição: 1,0000 Preço unitário = (R$ 1.000.000,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 491,90 = R$ 1.829,64/m² Preço unitário atualizado e homogeneizado: Pu 4 = 491,90 m² Frente: 14,65 m Profund.equiv.: 33,58 m em nível DADOS DA OFERTA Marco Pioli Fone: 98103-3100 Condições: à vista 1.829,64 x 1,0000 x ( 1,0000 + 1,0000 + 1,0035 + 1,0000 + 1,0000 + 1,1100 + 1,0000-7 + 1) Pu 4 = R$ 2.037,30 /m² foto: 000_016 Posição: meio de quadra Preço: R$ 1.000.000,00 Data da coleta: agosto-17 Fator oferta: 0,9000 Fator atualização: 1,0000 Fator profundidade: 1,0000 Fator frente: 1,0035 Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000 Fator topografia: 1,1100 Fator consistência do solo: 1,0000 50
fls. 144 ELEMENTO COMPARATIVO N 5 LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO Endereço: Alameda Malbec, ao lado direito do nº 541 (Q17- L 32) - Villa Solaia - Residencial - Barueri Área: 420,00 m² Frente: 14,00 m Profund.equiv.: 30,00 m Declividade Em aclive até 10% Nível: Consistência do solo: DADOS DA CONSTRUÇÃO Padrão: Terreno vago Faixa de valor: - DADOS DA OFERTA Informante: HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes) Fator transposição: 1,0000 Fator profundidade: 1,0000 Fator frente: 1,0104 Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000 Fator topografia: 1,0500 Fator consistência do solo: 1,0000 Preço unitário = (R$ 630.000,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 420,00 = R$ 1.350,00/m² Pu 5 = em nível Patricia / Juliano Fone: 4152-7314 / 9-9804-0374 Condições: à vista 1.350,00 x 1,0000 x ( 1,0000 + 1,0000 + 1,0104 + 1,0000 + 1,0000 + 1,0500 + 1,0000-7 + 1) Pu 5 = R$ 1.431,54 /m² foto: 000_017 Fator oferta: 0,9000 Fator atualização: 1,0000 Preço unitário atualizado e homogeneizado: Posição: meio de quadra Preço: R$ 630.000,00 Data da coleta: agosto-17 51
fls. 145 ELEMENTO COMPARATIVO N 6 LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO Endereço: Alameda Tocai, (Q14 - L20) - Villa Solaia - Residencial - Barueri /SP Área: 523,85 m² Frente: 14,40 m Profund.equiv.: 36,38 m Declividade Declive de 10% até 20% Nível: DADOS DA CONSTRUÇÃO Padrão: Terreno vago Faixa de valor: - Preço: R$ 943.000,00 Data da coleta: agosto-17 HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes) Fator transposição: 1,0000 Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000 Fator topografia: 1,2500 Fator consistência do solo: 1,0000 Preço unitário = (R$ 943.000,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 523,85 = R$ 1.620,12/m² Preço unitário atualizado e homogeneizado: Pu 6 = em nível Consistência do solo: DADOS DA OFERTA Informante: Sr. Paulo 1.620,12 x 1,0000 x ( 1,0000 + 1,0000 + 1,0061 + 1,0000 + 1,0000 + 1,2500 + 1,0000-7 + 1) Pu 6 = R$ 2.035,03 /m² foto: 000_018 Fator oferta: 0,9000 Fator atualização: 1,0000 Fator profundidade: 1,0000 Fator frente: 1,0061 Posição: #N/D Fone: 2204-2581 / 99233-9753 Condições: à vista 52
fls. 146 ELEMENTO COMPARATIVO N 7 LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO Endereço: Alameda Tocai, (Q16 - L09) - Villa Solaia - Residencial - Barueri /SP Área: 491,90 m² Frente: 14,65 m Profund.equiv.: 33,58 m Declividade Em aclive até 20% Nível: DADOS DA CONSTRUÇÃO Padrão: Terreno vago Faixa de valor: - HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes) Fator oferta: 0,9000 Fator atualização: 1,0000 Fator transposição: 1,0000 Fator profundidade: 1,0000 Fator frente: 1,0035 Preço unitário = (R$ 1.000.000,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 491,90 = R$ 1.829,64/m² Pu 7 = em nível Consistência do solo: DADOS DA OFERTA Informante: Marco Pioli Pu 7 = R$ 2.037,30 /m² foto: 000_019 Posição: meio de quadra Fone: 98103-3100 Condições: à vista Preço: R$ 1.000.000,00 Data da coleta: agosto-17 Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000 Fator topografia: 1,1100 Fator consistência do solo: 1,0000 Preço unitário atualizado e homogeneizado: 1.829,64 x 1,0000 x ( 1,0000 + 1,0000 + 1,0035 + 1,0000 + 1,0000 + 1,1100 + 1,0000-7 + 1) 53
fls. 147 ELEMENTO COMPARATIVO N 8 LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO Endereço: Alameda Tocai (Q16 - L03), - Villa Solaia - Residencial - Barueri /SP Área: HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes) Fator transposição: 1,0000 Fator topografia: 1,1100 Fator consistência do solo: 1,0000 Preço unitário = (R$ 735.000,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 490,00 = R$ 1.350,00/m² Pu 8 = 490,00 m² Frente: 14,00 m Profund.equiv.: 35,00 m Declividade Em aclive até 20% Nível: DADOS DA CONSTRUÇÃO Padrão: Terreno vago Faixa de valor: - DADOS DA OFERTA Informante: em nível Consistência do solo: Personal Imóveis - Corretor Edson Fone: 4195-3100 Condições: à vista Preço: R$ 735.000,00 Data da coleta: agosto-17 Fator oferta: 0,9000 Fator atualização: 1,0000 Fator profundidade: 1,0000 Fator frente: 1,0104 Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000 Preço unitário atualizado e homogeneizado: 1.350,00 x 1,0000 x ( 1,0000 + 1,0000 + 1,0104 + 1,0000 + 1,0000 + 1,1100 + 1,0000-7 + 1) Pu 8 = R$ 1.512,54 /m² foto: 000_021 Posição: meio de quadra 54
fls. 148 LOCALIZAÇÃO DA AMOSTRA 16,50 x 21,50 55
fls. 149 QUADRO RESUMO E TRATAMENTO ESTATÍSTICO Nº Endereço UNITÁRIO HOMOGENEIZADO AMOSTRA SANEADA Alameda Tocai (Q16 - L02), - Villa Solaia - 1 R$ 1.512,54 /m² Residencial - Barueri /SP 2 3 4 5 6 7 8 Alameda Moscato Esquina com Alameda Cabernet (Q05 - L01)- Villa Solaia - Residencial - Barueri /SP Alameda Pinot (Último lote da Quadra) - (Q18 - L14) - Villa Solaia - Residencial - Barueri /SP Alameda Tocai, (Q16 - L10) - Villa Solaia - Residencial - Barueri /SP Alameda Malbec, ao lado direito do nº 541 (Q17- L 32) - Villa Solaia - Residencial - Barueri /SP Alameda Tocai, (Q14 - L20) - Villa Solaia - Residencial - Barueri /SP Alameda Tocai, (Q16 - L09) - Villa Solaia - Residencial - Barueri /SP Alameda Tocai (Q16 - L03), - Villa Solaia - Residencial - Barueri /SP R$ 1.872,72 /m² R$ 1.872,72 /m² R$ 1.551,80 /m² R$ 1.551,80 /m² 8 Elementos contidos no intervalo de amostra saneada MÉDIA SANEADA = R$ 1.748,85/m² - agosto/2017 N: Média aritmética: Limite superior (+30%): Limite inferior (-30%): R$ 2.037,30 /m² R$ 1.431,54 /m² R$ 2.037,30 /m² 8 R$ 1.748,85 /m² R$ 2.273,51 /m² R$ 1.224,20 /m² R$ 1.512,54 /m² R$ 2.037,30 /m² R$ 1.431,54 /m² R$ 2.035,03 /m² R$ 2.035,03 /m² R$ 2.037,30 /m² R$ 1.512,54 /m² R$ 1.512,54 /m² 8 56
fls. 150 3.2 - VALOR DO TERRENO - Vt Portanto, de posse desse valor unitário básico de metro quadrado de terreno de R$ 1.748,85/m² e tendo em vista a área do terreno em tela de 902,36 m², obteremos: V t = V u x A t / {1 + [(C f -1) + (C p -1) + (F top -1)] + (F c -1)]} Onde: Sendo: V t Valor do terreno V u Valor básico unitário A t Área do terreno C f Coeficiente de frente C p Coeficiente de profundidade F top Fator topografia F c Fator consistência do solo V u = R$ 1.748,85/m² A t = 902,36 m² C f = (F r / F p ) f C f = (15,00 / 21,00) 0,15 C f = 0,9508 - f = 0,15 (Expoente para 3ª Zona) 57
fls. 151 C p = (P mi / P e ) p P e = 902,36/21,00 = 42,97 m (P mi P e P ma ) C p =1,00 F top = 1,00 (aproveitamento adequado da superfície) F c = 1,00 Substituindo os valores na expressão, teremos: V t = R$ 1.748,85/m² x 902,36 m² / [1+(0,9508-1)+(1,00-1)+(1,00-1)+(1,00-1)] V t = R$ 1.659.752,09 Resultando no valor de: Vt = R$ 1.659.752,09 3.3 - VALOR DA CONSTRUÇÃO - Vc O valor da construção foi obtido por meio da expressão abaixo cujos resultados vão explicitados na planilha de cálculo resumida adiante. V c = A c x V uc x F oc V c : Valor da construção A c :Área da construção onde: 58
fls. 152 V uc : valor unitário da construção = R8N x coeficiente de padrão de construção F oc : fator de obsoletismo e conservação BENF A A1 Com R8N: índice CUB = R$ 1.317,48/m² Padrão: Casa Padrão Fino, faixa média = 2,436 Idade: 7 anos Vida referencial = 60 anos Valor residual = 20% Conservação = b (entre nova e regular) TIPO/PADRÃO Intervalo CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS (CONFORME ESTUDO "Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - ADEQUAÇÃO 2007") Referência: jul/17 R-8N (R$/m 2 ) = EDIFICAÇÃO AVALIADA PESO IDADE Ir CONSERVAÇ ÃO 1.317,48 FOC ÁREA (m²) UNITÁRIO (R$ /m²) SUB-TOTAIS (R$) CASA/FINO b CP=corp princ 1,00 7 60 0,9455 605,73 3.034,47 1.838.069,51 Médio 2,436 x R-8N nova a regular CASA/FINO b Edic 0,80 7 60 0,9455 35,73 2.427,58 86.737,29 Médio 2,436 x R-8N nova a regular Sendo FOC = R + K x ( 1 - R ) área total 641,46 TOTAL (R$) 1.924.806,80 onde: K = 1-1/2 x ( Ie / Ir + Ie 2 / Ir 2 ) x (1 - % de depreciação constante no quadro A) (calculado com todas decimais) R - conforme constante na tabela 1 V c = R$ 1.924.806,80 base agosto de 2017 59
fls. 153 3.4 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL - V I Assim sendo, tendo em vista os fatores e elementos apontados, o perito signatário avalia o imóvel situado na Alameda Trebbiano, n o 506, integrante do loteamento denominado VILLA SOLAIA RESIDENCIAL, por: V I = V t + V c V I = R$ 1.659.752,09 + R$ 1.924.806,80 V I = R$ 3.584.558,89 Ou em números redondos: 4.0 ENCERRAMENTO V I = 3.580.000,00 (três milhões, quinhentos e oitenta mil reais) (data base: agosto/2017) Laudo impresso em 60 (sessenta) folhas digitadas somente no anverso, sendo esta última devidamente datada e assinada. Barueri, 16 de agosto de 2.017. arquiteto - cau n o A4253-6 60