PARECER 1 Tipo de Plano #REF! Operação ISOLADO 2 Cliente 3 Endereço Alcântara São Gonçalo 4 IMÓVEL Apartamento tipo Terreno Área (m²) Fração Ideal Testada (m) Formato Topografia Apartamento Tipo de Imóvel 26.149,06 (RGI) 5 AVALIAÇÃO Valor de Mercado 16,5/13.092 Vide RGI Irregular Área privativa Padrão Construtivo Médio Construção Empresa / CREA / Assinatura Brasplan Rio Planejamento, Administração e Participação Ltda. Conservação Bom Área comum TOTAL Valor de Liquidação Forçada R$ 410.000,00 R$ 285.000,00 Idade Aparente 02 anos Plana Área total 0 0 Uso exclusivo da Engenharia do Banco Antônio José Dias de Lemos CREA 45.259D/ Data Rio de Janeiro, 16 de Dezembro de 2016.
6 COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE CÔMODO Sala de Estar Sala de Jantar Escritório Lavabo Suite Banheiro Suíte Dormitório Banheiro Social Cozinha Área de serviço Despensa Dorm. Empregada WC Empregada Varanda Terraço Garagem FACHADAS ESQUADRIAS QTDE SUBSOLO 1 TÉRREO 1 ANDAR TIPO 20 COBERTURA 1 Piscina Playground Churrasqueira COMPOSIÇÃO Edificação Pintura texturizada Alumínio ESTRUTURA E FECHAMENTO Concreto armado / Alvenaria Nº DE BLOCOS 6 Nº DE ELEVADORES / BLOCO 4 Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "") Festa/Gin./Jogos Sauna Depósito indiviual Gerador Guarita Vigilância Quadra Esportiva Apto. do zelador Lavanderia Descrição suscinta do imóvel Tratase de prédio residencial multifamiliar, construído em terreno de topografia plana, em centro de terreno, com padrão médio de acabamento, em bom estado de conservação, tendo pavimento subsolo, pavimento térreo, 2º ao 21º pavimentos tipo, sendo o último duplex, com 08 apartamentos por andar e servidos por 04 elevadores. O prédio está localizado em condomínio fechado com 06 blocos, dotado além da infraestrutura já mencionada de sala de cinema, lan house, salão de beleza, creche, campo de futebol, quadra de volei de areia, pista de skate, redário, bar e sala de repouso. O imóvel é composto de: varanda com churrasqueira, sala de estar, sala de jantar, 04 quartos sociais, 02 banheiros sociais, sendo 01 suíte, cozinha, área de serviço e banheiro de empregada, possuindo ainda 01 vaga para automóvel. Observações: Não foi realizada vistoria interna do imóvel, conforme determinação do Banco. As descrições do imóvel e do condomínio foram obtidas através de laudo de avaliação anterior de outra unidade com a mesma área, realizado para outro Banco. O imóvel foi estimado em bom estado de conservação. A área utilizada nos cálculos avaliatórios foi obtida através da Certidão do Registro de Imóveis. 7 MICROREGIÃO Rede de água Rede de esgoto Rede elétrica ocupação principal residencial Águas pluviais Rede de gás Guias e sargetas Rede telefônica Asfalto Passeio Iluminação pública Paralelepípedo Fossa padrão construtivo médio densidade demográfica alto tráfego no trecho normal DISTÂNCIAS: A até 500m / B entre 500m e 1.000m / C acima de 1.000m Transporte Público A Centros de Ensino A Shopping Center A Comércio Local A Parque / Clube B Indústria C Pólo Comercial B Hospital A Praia C 8 PARTICULARIDADES (marcar com "") risco ambiental favela vista do mar histórico de alagamento córrego rua de feira local turístico ruídos outros
9 MEMÓRIA DE CÁLCULO Áreas Compartimento Apartamento Real Privativa. Homog. privativa Real comum Homog. comum Real Total Homog. Total Totais As áreas não homogeneizadas deverão ter sua área repetida nas colunas da homogeneização As áreas cujos padrão sejam diferentes dos demais deverão ser homogeneizadas para o cálculo Terreno R$ Construção R$ Avaliação x m² = R$ 4.795,00 x m² Total = R$ R$ 408.822,00 410.000,00 10 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "" caso a resposta seja negativa) Data da vistoria 14/12/16 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? O imóvel possui vaga de garagem? Se tem vagas, elas estão documentadas? O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou prémoldado? O imóvel possui características unifamiliares? O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? O imóvel apresenta condições de habitalidade? Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo: NÃO Não foi fornecido o IPTU do imóvel avaliando. A área utilizada nos cálculos avaliatórios foi obtida através da Certidão do Registro de Imóveis. Laudo de avaliação de uso restrito: este documento fornece informações préestabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros
METODOLOGIA A melhor técnica de avaliação é a experiência do avaliador, mas há também regras científicas que o avaliador não pode esquecer. Na determinação do valor de um imóvel, sempre que possível, não nos devemos ater a um único aspecto econômico da questão, convindo pelo contrário, considerar simultaneamente os fatores custos e utilidade por inseparáveis e complementares. Para alcançar o VALOR DE MERCADO será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, atendendo o Nível de Rigor Normal. AVALIAÇÃO Para fins de avaliação, procederemos a homogeneização dos valores pesquisados, considerando os fatores, local, características, vaga, padrão e a confiabilidade da fonte de informação, discriminados abaixo: Fator local: influência da localização do imóvel, na região em questão; Fator características: referente a infraestrutura da edificação e/ou conjunto, posição da unidade em relação a edificação e/ou conjunto, estado de conservação da unidade e/ou da edificação, ou ainda outras características específicas, consideradas caso a caso; Fator vaga: número de vagas, em relação ao local, as características e ao padrão da edificação; Fator padrão: padrão construtivo da unidade e/ou edificação; Fator fonte: referente a amostra coletada ser oferta ou venda efetiva. LOCAL: TIPO DE IMÓVEL: apartamento BAIRRO: Alcântara 04 quartos / 01 vaga CIDADE: São Gonçalo IF: Padrão Médio FONTE/ LOCALIZAÇÃO No. VALOR ÁREA IDADE INDICE FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR IF VL. UNIT. FONE vagas R$ (m²) ANOS FISCAL FONTE CARACT. GARAG. PADRAO LOCAL ÁREA R$ 1 BR Brokers bl. C1 apto. 1808 1 461.000,00 2 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 4.866,00 04 quartos Tel.: 35759800 2 BR Brokers bl. C1 apto. 1705 1 463.000,00 2 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 4.887,00 04 quartos Tel.: 35759800 3 BR Brokers bl. C1 apto. 2005 1 469.000,00 2 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 4.951,00 04 quartos Tel.: 35759800 4 BR Brokers bl. C2 apto. 407 1 366.000,00 73,72 2 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 4.692,00 03 quartos Tel.: 35759800 5 BR Brokers bl. C2 apto. 1303 1 386.000,00 75,82 2 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 4.582,00 03 quartos Tel.: 35759800 6 PLANILHA DE CÁLCULOS DADOS COMPARATIVOS 7 CONSIDERAÇÕES MÉDIA R$ 4.796,00 DESV. PADRÃO R$ 153,00 LIM. SUP. (+ 20 %) R$ 5.755,00 LIM. INF. ( 20 %) R$ 3.837,00 VALOR UNITÁRIO R$ 4.796,00 VALOR UNITÁRIO BÁSICO R$ 4.795,00 VALOR ÁREA Idade Aparente unitário DO IMÓVEL 02 anos 4.795,00 Valor do Imóvel 408.822,00 Valor de Mercado do Imóvel 410.000,00
Cliente Endereço Alcântara São Gonçalo Logradouro Entrada do condomínio Fachada
Cliente Endereço Alcântara São Gonçalo
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