14 SILVIO CEZAR RAMOS PE] fls. 18 3oS excelentíssimo senhordoutor juiz de direito da 3\ VARA CÍVEL DA COMARCA DE ANDRADINA ESTADO DE SÃO PAULO *0 042 937420148260024* PROCESSO N 0004893-74.2014.8.26.0024 AÇÃO REQUERENTE REQUERIDO ; EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ENCONTRO DAS AGUAS : JACIRENE AOKI SILVIO CEZAR RAMOS PEREIRA, Engenheiro Civil, CREA 506016942 9, infra assinado, nomeado Perito, nos Autos de ação em epígrafe, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem apresentar a Vossa Excelência as conclusões a que chegou, consubstanciado no seguinte.
SILVIO CEZAR RAMOS 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES PEREXRA^^/ 1.10 presente trabalho visa estabelecer o valor mais provável, atual e à vista de um imóvel, situado no município de Castilho, comarca de Andradina, Estado de São Paulo. 1.2 O presente trabalho tem como objetivo aferir o valor real de mercado do referido imóvel, atual e a vista, isto é, o valor que o imóvel poderia alcançar. 1.3 Procurou-se justificar as conclusões, fomecendo-se as bases para julgamento dos critérios e os elementos que pareceram indispensáveis à perfeita compreensão dos números adotados, embora evitando-se descrição e fundamentação muito prolixa dos dados coiigidos e analisados. 1.4 Na presente avaliação, assume-se que os elementos constantes da documentação oferecida ao signatário estão corretos e que as informações fornecidas por terceiros o foram de boa fé e são confiáveis. 2. SITUAÇÃO E DESCRIÇÃO DO LOCAL 2.1 Do Local 2.1.1 Um imóvel residencial urbano, unidade autônoma ou casa n 10, da quadra 01, Rua "B", Condomínio Residencial Encontro das Águas, município de Castilho/SP, com área construída de 303,35 m^ possuindo no terreno uma fração ideal de 0,943760% correspondente a 564,00 m^ de área autônoma. O imóvel foi ampliado em 39,22 m^ totalizando a área de 342,57 m^. fls. 19
SILVIO CEZAR RAMOS PER] 2.1.2 A Rua "B", no trecho do imóvel em questão, apresenta-se com características, residenciais, ruas com pavimentação asfáltica e toda infraestrutura básica necessária. 2.2 Do Terreno IMÓVEL O terreno que compõe o imóvel objeto desta avaliação, apresenta-se seco nivelado, não sendo alagadiço, de forma regular, medindo 24,00 metros de frente e fundos e 23,50 metros ditos da frente aos fundos totalizando a área de 564,00 metros quadrados. 2.3 Das Benfeitorias Sobre o terreno, foi edificado um prédio, próprio para residência, térreo, em alvenaria, estrutura de concreto armado, altura média (pé direito) 3,00 metros, telhas parte cerâmica e parte fibrocimento, forro parte em laje de concreto maciço e parte sem forro, piso parte em cerâmico e parte madeira (taco), instalações elétricas e hidráulicas, fls. 20
SILVIO CEZAR RAMOS PERE! pintura latéx, esquadrias em madeira, aço e vidros, com área aproximada de 342,57 metros quadrados. O prédio possui vários compartimentos: quatro dormitórios (sendo um apartamento), sala com três ambientes (estar, jantar e tv), copa e cozinha com armários, despensa, área de serviço, dois banheiros, um lavabo, uma piscina, uma área de lazer com churrasqueira e uma garagem. Foi executado reforma geral da residência com revisão geral e substituição dos elementos danificados da rede hidráulica e elétrica. Execução de tubulação de gás. Reforma geral dos banheiros. Ar condicionado em todos os dormitórios. Substituição de todo piso cerâmico. Pintura geral da edificação. O prédio enquadra-se como padrão médio e encontra-se em bom estado de conservação. No condomínio existem como áreas comuns: prédios administrativos, logradouros, infraestrutura, quadras de esportes, campo de futebol, restaurante, piscinas, saunas, jardins, garagens para barcos, pesqueiro, praia e quiosques. 3. CRITÉRIOS E METODOLOGIA 3.10 presente trabalho obedece como diretrizes gerais as técnicas estabelecidas e recomendados pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas ) ABNT NBR 14653-2 (Avaliação de Imóveis Urbanos), utilizando-se o "Método Comparativo Direto", Nível de Precisão Normal e Grau de Fundamentação I. 3og fls. 21
SILVIO CEZAR RAMOS PERE! 3.2 Os métodos utilizados na avaliação são o comparativo dos preços de mercado para o terreno e o do custo para as benfeitorias. O método comparativo de preços de mercado consiste em determinar o valor do imóvel através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares. O método de custo é aquele em que o valor dos bens resulta de orçamento da comparação de custo de outros iguais ao avaliando (custo da reprodução) ou equivalente (custo da substituição). 3.3 Foram pesquisados elementos, todos plenamente identificados, ficando assegurada dessa forma, a sua confiabilidade quanto à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação. 3.4 Foram considerados para a avaliação das benfeitorias do imóvel em questão a depreciação ou a amortização, levando-se em conta os aspectos físicos e funcionais, com a consideração da vida útil, aparente e provável, bem como o estado de conservação. 4. PESQUISA DE VALORES UNITÁRIOS O valor médio unitário básico para o terreno, na região do imóvel em questão é q = R$450,00/ m^, conforme homogeneização abaixo. fls. 22
& SILVIO CEZAR RAMOS Item ^alí2ação Imóvel Ârea^ Unitário :(R$/M2) 1 RobertoCN. Araújo Corretor-HHumberto Cainpo5.9l-97821426 Condoininio Encontro das Águas 2 NatanaelSantos - proprietário Condomínio Encontro das Águas 3 Marco Alcaiiüji proprietário Condontinio Encontrci das 4 GaldinoE 0. Feinandes - Proprietário {18)99607-4682 falarc/ Veridiana Águas Condomínio Encontro das Águas-Quadra 01 - Casa 08 5 AdeinirFernando Pasini- Proprietário Cond. Encontro das Águas Rua B - Qdra 01 Casa 2 1 PE] Valor (R$) ; Total Obs 500,00 450,00 225.000,00 500,00 500,00 250.000,00 500,00 400,00 200.000,00 500,00 450,00 225.000,00 500,00 450,00 225.000,00 TOTAL 2.500,00 1.125.000,00 ÜMLTBSÜRERi0R^Q«rACiMAmA:MED1AVr mtawmileeríqtsmosffabmxcbdií&medua 5. AVALIAÇÃO 5.1 Do terreno Para fins de avaliação, a terra nua, devido a sua localização, área, destinação de uso e topografia, foi avaliada da seguinte forma: Vt = S Xq Onde: Vt = valor procurado do terreno S = área do terreno q = valor médio básico unitário para o local =R$450,00/m^ Substituindo, tem-se: oferta oferta oferta oferta oferta fls. 23
TERRENO Vt = 564,00 X450,00 = R$ 253.800,00 SILVIO CEZAR RAMOS PERE: VT = R$253.800,00 (Duzentos e Cinqüenta e Três Mil e Oitocentos Reais), valor este referente ao mês de junho de 2016. 5.2 Das Benfeitorias As benfeitorias foram avaliadas de acordo com a seguinte fórmula: Vb = Qxvcx d Onde: Vb = valor procurado da construção/benfeitoria Q = quantidade (área da construção em m^) vc = valor médio unitário básico R$ de acordo tabela Sinduscon - maio 2016 - categoria residência unifamiliar, com acréscimo de 40% devido fundações e instalações especiais, muros, piscina, paisagismo e BDI - Benefício de Despesas Indiretas. d = fator de depreciação - considerando a idade e o estado de conservação. Critério tabela Ross-Heidecke - % de vida 50 - Fator (l-0,3908)=0,6092 Substituindo, tem-se: VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS Vb = 342,57 X 1.178,16x1,40x0,6092 = R$ 344.224,30 fls. 24
SILVIO CEZAR RAMOS PEREH ^ Vb = R$344,224,30. (Trezentos e Quarenta e Quatro Mil, Duzentos e Vinte e Quatro Reais e Trinta Centavos), valor este referente ao mês de junho de 2016. 5.3 Do Total do Imóvel É a soma do valor da terra nua com o valor das benfeitorias: VI = Vt + Vc Substituindo, tem-se: VI = R$253.800,00+ 344.224,30= R$ 598.024,30 = R$598.024,30 (Quinhentos e Noventa e Oito Mil, Vinte [Quatro Reais e Trinta Centavos), valor este referente ao mês] de junho de 2016. Observação: o valor do imóvel contempla o uso de todas as benfeitorias em comum pertencentes ao condomínio em questão. CEP: 16901-160- Tel: (18)996657466*37222086- E-mail: silvioeng@gmail.com fls. 25
6. CONCLUSÕES SILVIO CEZAR RAMOS PERE 6.1 Os resultados obtidos conduzem ao valor mais provável, atual e à vista do imóvel de R$598.024,30 (Quinhentos e Noventa e Oito Mil, Vinte e Quatro Reais e Trinta Centavos), valor este referente ao mês dejunho de 2016. 6.2 O signatário atesta que a presente avaliação obedece criteriosamente aos seguintes princípios fundamentais: 6.2.1 O avaliador inspecionou pessoalmente o imóvel referido no presente laudo. 6.2.2 No melhor conhecimento e critério do avaliador, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos. 6.2.3 A presente avaliação e o respectivo laudo foram elaborados com estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA - Conselho de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE. CEP: 16901-160- Tel: (18)996657466*37222086 - E-matI: silvioeng@gmail.com fls. 26
7. ENCERRAMENTO SILVIO CEZAR RAMOS PERBíEÃ^, O presente laudo compõe de 10 folhas, imprimidas de um só lado e devidamente rubricadas pelo signatário, sendo esta última datada e por ele assinada. E por fins anexos - Fotos. Andradina-SP, 14 de junho de 2016. SILVIO CEZAR RSylilOS PEREIRA Perito Judicial Engenheiro - CREA50^'69429 Engenheiro Avaliações e Perícias Engenl)eíro de Seguránça do Trabalho Rua Amazonas, 605 - Stella Mahs- Andradina - SP CEP: 16901-160 - Tel: (18)996657466*37222086 - E-maii: silvioeng@gmail.com 10 fls. 27
ANEXO - FOTOS: BENFEITORIAS DO IMÓVEL. FOTO 1: FACHADA FOTO 2; FACHADA SILVIO CEZAR R2^0S PEREIRAr--^ Rua Amazonas, 605 - Stella Maris- Andradtna - SP 11 fls. 28