1. - SOLICITANTE JELMA GUIMARÃES LOURENÇO Vista do Imóvel Avaliando LOCALIZAÇÃO Rua Presidente Prudente, 35 apto 10 Jardim Paulista CEP 01408-030 São Paulo - SP fls. 56
2.- ÍNDICE 1. - Solicitante e Endereço do Imóvel em Avaliação...pag. 01 2. - Índice...pag. 02 3. - Objetivo...pag. 03 4. - Número do Parecer...pag. 03 5. - Da competência / ABNT- NBR 14653...pag. 04/05 6. - Abreviaturas...pag. 06 7. - Preliminares /Vistoria...pag. 07 8. - Descrição do Imóvel...pag. 08/09 9. - Características da Região/ Melhorias e Confrontações...pag. 09 10. - Localização / Vista Aérea por Satélite...pag. 10/11 11. - Documentação em Anexo...pag. 12 12. - Fotos do Imóvel Avaliando...pag.13/27 13. - Metodologia Fonte de Pesquisas Referenciais...pag. 28 14. - Fotos de Imóveis Referenciais...pag. 29/38 15 - Homogeneização de dados Imóvel Real...pag. 39 16 - Nota de Esclarecimento...pag. 40 17. Conclusão do Parecer...pag. 41 18. Dados do Escritório e Currículo do Corretor Perito Avaliador...pag. 42/43 fls. 57
3. - OBJETIVO Este Parecer Técnico tem por objetivo determinar o valor de mercado para VENDA do APARTAMENTO situado na rua Presidente Prudente, 35-10º andar apto 10 no bairro de Jardim Paulista propriedade de Jelma Guimarães Lourenço CPF 112.964.588-65 imóvel este descrito nos termos da matrícula nº 3.526 do 4º Cartório de Registro de Imóveis de contribuinte municipal sob nº 014.056.0029-2 4 NÚMERO DESTE PARECER - PTAM LRBF 15 * 08/2018 fls. 58
5. DA COMPETÊNCIA (LEI 6.530/78). Art. 1º - O exercício da Profissão de Corretor de Imóveis, no Território Nacional, é regido pelo disposto na Lei 6530/78. Este parecer foi elaborado de conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), assim redigido: Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imó e ou locação imobiliária. Atende ainda as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) N.º 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006) e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. fls. 59
5.1 PARTES DA ABNT / NBR A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações Parte 1: Procedimentos gerais; Parte 2: Imóveis urbanos; Parte 3: Imóveis rurais; Parte 4: Empreendimentos; Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral; Parte 6: Recursos naturais e ambientais; Parte 7: Patrimônio histórico. Esta parte da NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizável em conjunto. fls. 60
6. - ABREVIATURAS IA - Imóvel em Avaliação CRECI-SP - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários Art. Artigo ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR - Normas Brasileiras M² - Metro quadrado IPTU - Imposto predial, territorial e urbano. R Referenciais V.V - Valor de venda V.L - Valor da locação A. T.C - Área Total construída A. T. T - Área Total do Terreno AT - Área do terreno C.M² - Custo por metro quadrado V. G.V ou V. G.L - Valor global da venda ou locação V.M - Valor médio TG - Total Geral MG - Média geral A.C - Idade aparente da construção DTC Depreciação por Tempo de Construção R. F. D - Resultado do fator de depreciação. fls. 61
7. PRELIMINARES 7.1 - Por solicitação escrita do proprietário; constitui objeto do presente trabalho, o parecer de valoração para efeito de "Valor Real para VENDA de referido Imóvel". 7.2 - O imóvel objeto deste parecer, está devidamente registrado nas matrículas de N.º 3.526 do 4º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo SP, cadastrado perante PMSP - (Prefeitura Municipal de São Paulo) sob o número de contribuinte Nº 014.056.0029-2 7.3 VISTORIA O imóvel foi vistoriado " por este subscritor no dia 05/08/2018 no período da manhã sendo conferida a metragem do prédio, analisado o estado de conservação, as avarias, as benfeitorias e a qualidade do material utilizado em sua edificação. fls. 62
8. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL IMÓVEL Apartamento nº 10 localizado no 11º pavimento ou 10º andar do EDIFÍCIO ESTADOS UNIDOS situado a rua Presidente Prudente nº 35, esquina da Avenida Nove de Julho, ao qual cabe uma cota ideal nas coisas comuns de 94,9428 milésimos, inclusive 1/10 ideal na garagem do prédio, situada no subsolo. Cont..nº 014.056.0029-2 As informações acima foram extraídas da matrícula de nº 3526 do 4º Registro de Imóveis de São Paulo, onde não consta a área útil e área total do referido imóvel desta avaliação. Como referência consultei as informações da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel IPTU 2018 com o Cadastro do Imóvel nº 014.056.0029-2 Dados cadastrais da construção: Área construída (m²): 187 - Área ocupada pela construção (m²): 187 O imóvel foi edificado em uma única torre constituído de 10 apartamentos com uma unidade por andar totalizando 10 apartamentos, térreo e um subsolo onde está localizada a vaga de garagem que para esta unidade está destacada 01 (uma) unidade. A unidade em avaliação encontra-se no 10º andar, por ser constituído de apenas uma unidade por andar e estar localizado no decimo pavimento 10 Em visita de reconhecimento realizada conforme acima mencionado, pudemos verificar que o prédio é de padrão regular em todos os aspectos apresentados, tanto de construção quanto de acabamento; possui dois elevadores sendo um social e um de serviço. O prédio aparenta uma idade aproximada de 48 anos e seu estado de conservação, aspecto e aparência é regular; sua fachada é simples. O condomínio possui uma entrada social para condôminos e visitantes e uma entrada para garagem de proprietários localizadas na frente do condomínio, a entrada de moradores e visitantes é feita manualmente pois não possui portaria 24 horas, sistema de interfone e não tem área de lazer. O condomínio possui dois comércios no piso térreo sendo um restaurante na lateral do prédio e uma lavanderia ao lado da portaria. A visita interna foi realizada, de maneira a vistoriar todas as dependências do referido imóvel que também se destaca por sua boa localização por tratar-se de local próximo da avenida Nove de Julho uma avenida de inúmeros escritórios, bancos, comércios e hospital por onde circula transporte público, sendo uma via de grande importância para toda a região. A unidade possui hall social, o apartamento tem sala com dois ambientes de estar e jantar com piso laminado e duas janelas com boa iluminação natural e vista, três dormitórios sendo uma suíte. U com vista livre e permanente para o bairro do Jardim Paulista o acesso é feito por um dos dormitórios a suíte tem armário embutido e piso laminado o banheiro da suíte tem revestimento cerâmico nas paredes e piso frio, com fls. 63
uma banheira, armário com gabinete e janela de ventilação o banheiro social tem revestimento cerâmico nas paredes e piso frio com box de acrílico e janela de ventilação natural. Cozinha com armários planejados, piso em granito e janela grande, área de serviço com revestimento cerâmico e piso frio com ampla janela de ventilação, amplo dormitório de empregada com janela e piso frio, banheiro de empregada com revestimento cerâmico nas paredes e piso frio, a entrada de serviço independente tem dois acessos pela cozinha e área de serviço. 9. - CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO O referido imóvel está localizado na rua Presidente Prudente entre avenida Nove de Julho e alameda Casa Branca, importantes ruas de trânsito da região, distante 1.3 km da avenida Paulista. Trata-se de uma via pavimentada com mão única o imóvel destaca-se pela proximidade de inúmeros pontos importantes da cidade de São Paulo, tais como o Parque do Ibirapuera, Ginásio do Ibirapuera, MASP, rua Oscar Freire, shoppings Cidade de São Paulo, Pátio Paulista e Center 3 Destacando-se também a proximidade do Club Athetico Paulistano a 900mts. A chegada ao local procede-se por inúmeras vias, destacando as seguintes ruas e avenidas: avenida Brasil, rua Estados Unidos, rua Barão de Capanema, alameda Casa Branca e avenida Nove de Julho interligando o local ao centro da cidade. 9.1 - MELHORIAS PÚBLICAS Todas as ruas do entorno, são pavimentadas e possui iluminação pública, rede de água e esgoto, rede de telefonia, rede de TV a cabo, Internet banda larga, coleta de lixo orgânico e reciclável, linha de transporte coletivo urbano, escolas particulares, estaduais e municipais, panificadoras, agências dos Correios clínicas odontológicas e médicas, lojas e escritórios de prestação de serviços, bancos, postos de gasolina. Um ponto muito importante também se faz ressaltar é a proximidade da Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo localizado a aproximadamente 1.5 km. fls. 64
9.2 - CONFRONTAÇÕES A descrição exata e suas confrontações estão melhor caracterizadas na Matrícula de Nº.3.526 do 4º Registro de Imóveis desta Capital de São Paulo e fazem parte integrante deste Parecer; possíveis alterações estarão contidas nas averbações nestes documentos 10. - MAPA DE LOCALIZAÇÃO / VISTA AÉREA fls. 65
- MAPA DE LOCALIZAÇÃO / VISTA AÉREA fls. 66
11. - DOCUMENTAÇÃO ANEXA - CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS - MATRÍCULA DO 4º REGISTRO DE IMÓVEIS Estão anexo a seguir copias simples dos documentos acima elencados. fls. 67
12. Vista do hall de entrada do imóvel Vista do living de estar e jantar fls. 68
Vista do living de estar e jantar Vista da janela do living de estar e jantar fls. 69
Vista da cozinha Vista da cozinha fls. 70
Vista do corredor dos dormitórios Vista do banheiro social fls. 71
Vista do dormitório 1 Vista do dormitório 1 fls. 72
Vista do dormitório 2 Vista do dormitório 2 fls. 73
Vista da sacada Vista da sacada fls. 74
Vista da suíte Vista da suíte fls. 75
Vista do banheiro da suíte Vista da área de serviço fls. 76
Vista da área de serviço e banheiro de empregada Vista do dormitório de empregada fls. 77
Vista do hall social do imóvel Vista da escada de emergência do condomínio fls. 78
Vista do elevador social Vista da botoeira do elevador indicando o andar fls. 79
Vista do hall social do condomínio Vista da vaga demarcada fls. 80
Vista da entrada e saída da garagem Vista da entrada e saída da garagem fls. 81
Vista da fachada portaria Vista da fachada fls. 82
13.- METODOLOGIA APLICADA Pelo fato de estar sendo efetuado um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica para um imóvel e no estado em que se encontra. A metodologia aplicada para a elaboração do presente Parecer foi a de, tendo sido possível identificar junto ao MERCADO IMOBILIÁRIO, imóveis com características semelhantes ao AVALIANDO obedecendo as Normas NBR 14653-1 e 14653-2 da ABNT; optamos ainda por encontrar a MÉDIA entre os chamados IMÓVEIS REFERENCIAS, considerando que são semelhantes entre si e ao próprio AVALIANDO aplicando a seguir a devida HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS. Portanto, ao final será apresentado o valor para condição de análise (Venda). 13.1 - FONTES DE PESQUISA DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS: A pesquisa de mercado foi realizada com base em informações de imóveis que se encontram a venda e ofertados pelos vários escritórios imobiliários da região identificados em cada fot obtenção de inúmeros imóveis dos quais selecionamos os abaixo descritos, com características intrínsecas semelhantes ao imóvel avaliand R10 Após a coleta de dados descritos na Tabela de Pesquisa, foi possível homogeneizar os dados obtidos e efetuar os cálculos matemáticos que permitiu concluir os valores apresentados ao final deste parecer técnico. fls. 83
14. FOTOS DE IMÓVEIS REFERENCIAIS R1 R1 R$ 998.000,00 160m² - 3 dormitórios sendo 1 suíte 1 vaga Rua Presidente Prudente Jardim Paulista Imóvel a venda na SP Brokers Soluções Imobiliárias Tel. 11 4949-9562 fls. 84
R2 R2 R$1.250.000,00 150m² - 3 dormitórios sendo 1 suíte 1 vaga Alameda Casa Branca Jardim Paulista Imóvel a venda na Baraldi Imóveis e Participações Ltda. Tel. 11 4323-1084 fls. 85
R3 R3 R$1.200.000,00 170m² - 3 dormitórios sendo 1 suíte 1 vaga Rua José Maria Lisboa Jardim Paulista Imóvel a venda na RX Imóveis Tel. 11 3500-0050 fls. 86
R4 R4 R$ 1.050.000,00 160m² - 3 dormitórios sendo 1 suíte 1 vaga Rua Presidente Prudente Jardim Paulista Imóvel a venda na Rudner Imóveis Ltda. Tel. 11 3858-3438 fls. 87
R5 R5 R$ 1.100.000,00 160m² - 3 dormitórios sendo 1 suíte 1 vaga Rua Presidente Prudente Jardim Paulista Imóvel a venda na Lello Imóveis Ltda. Tel. 11 3888-1944 fls. 88
R6 R6 R$ 1.190.000,00 160m² - 3 dormitórios sendo 1 suíte 1 vaga Rua Peixoto Gomide Jardim Paulista Imóvel a venda na MFV Imóveis Ltda. Tel. 11 94544-0461 fls. 89
R7 R7 R$ 1.270.000,00 150m² - 3 dormitórios sendo 1 suíte 1 vaga Alameda Lorena Jardim Paulista Imóvel a venda na Lopes Prime Tel. 11 3894-1000 fls. 90
R8 R8 R$ 1.300.000,00 170m² - 3 dormitórios sendo 1 suíte 1 vaga Alameda Jaú Jardim Paulista Imóvel a venda na Construtora Kauffmann Tel. 11 3897-7777 fls. 91
R9 R9 R$ 1.320.000,00 165m² - 3 dormitórios sendo 1 suíte 1 vaga Alameda Franca Jardim Paulista Imóvel a venda na Tecad Técnica em Adm. S/S. Ltda. Tel. 11 3897-7777 fls. 92
R10 R10 R$ 1.100.000,00 158m² - 3 dormitórios sendo 1 suíte 1 vaga Alameda Campinas Jardim Paulista Imóvel a venda na LEF Properties Tel. 11 4550-4000 fls. 93
15.- HOMOGENEIZAÇÕES DOS DADOS E RESULTADOS DAS COLETAS 15.1. EVOLUÇÕES DOS CÁLCULOS Homogeneização: VENDA IA = (valores referencias (01 a 10)) x (m² IA) (valor de DPC) 10 (7.189,37) x (187) = 1.344.412,96 1.344.412,96 454.689,46 = R$ 889.732,49 fls. 94
15.2 - GRÁFICO DEMONSTRATIVO 16. - NOTA DE ESCLARECIMETOS Logo, o valor global do imóvel considerando a área útil é de: Fator Construção Depreciada ----------------------------- R$ 889.732,49 JUSTIFICATIVA: O valor tecnicamente encontrado através da homogeneização dos dados considerando que o imóvel avaliando encontra-se no estado regular de conservação. O valor é de R$ 889.732,49 fls. 95
17. - CONCLUSÃO Em vistoria realizada segundo a NBR n.º 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT, aplicando fatores de transposição e correção consubstanciada segundo técnicas modernas de avaliações contribuíram para a formação da convicção dos valores aqui expressos; estando o IMÓVEL AVALIANDO livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais comprometimentos tais como títulos, hipotecas, ações ou quaisquer outras avenças que impeçam uma negociação, CONCLUIMOS que: Para a Venda do imóvel no estado em que se encontra, representa nesta data a importância de R$ 889.732,49 (Oitocentos e oitenta e nove mil e setecentos e trinta e dois reais e quarenta e nove centavos). Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica expedida comercial que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando imóveis com característica e localização sócia econômica, semelhante, deve-se prever uma possível variação de até 5% nos valores acima expressos (-5% a + 5%), diante dos interesses inerentes do próprio mercado e de seu proprietário. Agradeço a oportunidade de preparar e apresentar este trabalho, colocando-me a disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessário. Resultado Técnico: R$ 889.732,49 Variáveis Atenciosamente, São Paulo, 10 de agosto de 2018 LUIZ REINALDO BONANÇA FILHO CRECI Nº 134004 CNAI Nº 17828 AVALIADOR IMOBILIÁRIO PELO CAAVI (HABILITADO EM 2013) (AVALIADOR IMOBILIÁRIO PELO CRECI-SP (HABILITADO EM 2016) + 5% R$ 934.219,11-5% R$ 845.245,86 fls. 96
18.- DADOS DO ESCRITÓRIO IMOBILIÁRIO LELLO IMÓVEIS Rua Estados Unidos, 716 Jardins São Paulo SP CEP 014 Tel. 11 3888-1944 Site: www.lelloimoveis.com.br E-mail: luiz.filho@lello.com.br E-mail: luizbonanca@creci.org.br CURRICULO DO CORRETOR PERITO AVALIADOR Luiz Reinaldo Bonança Filho Dados Pessoais Brasileiro, Divorciado,38 anos Rua Estados Unidos, 716 Jardins São Paulo SP 11 3888-1944 com. 11 98626-2125 cel. fls. 97
Habilidades profissionais com experiência na área Imobiliária como Consultor e Imóveis desde 07/2013 e Avaliações Imobiliárias desde 09/2013 Formação Acadêmica Comunicação Social Universidade São Judas Tadeu Incompleto Técnico em Publicidade e Propaganda Colégio São Judas Tadeu Completo Cursos/Extra Curriculares T.T.I. Técnico em Transações Imobiliárias INED Instituto Nacional de Educação a Distância Perito em Avaliações Imobiliárias (CAAVI) Avaliador Imobiliário (PROECCI) fls. 98