Termos em que, Pede deferimento. São Paulo, 28 de julho de LUIS FERNANDO LISANTI CÔRTE PERITO AVALIADOR CNAI: / CONPEJ:

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1 fls. 360 EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVIL DO FORO REGIONAL DE SANTANA DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP Processo nº: Ação: Execução Autor: Banco Bradesco S/A Réu: Helena Yoriko Chinen ME Luis Fernando Lisanti Côrte,, inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários CNAI Nº:12.393, no Conselho Nacional dos Peritos Judiciais da República Federativa do Brasil - CONPEJ Nº: , Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI/SP Nº: e na Ordem dos Advogados do Brasil - OAB/SP Nº: , nomeado nos autos da ação de Execução proposta por Banco Bradesco S/A contra Helena Yoriko Chinen ME, honrado com a nomeação, tendo realizado todos os estudos, diligências e pesquisas, que se fizeram necessárias, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, apresentar a conclusão de seu trabalho, através do Laudo de Avaliação a seguir. Termos em que, Pede deferimento. São Paulo, 28 de julho de LUIS FERNANDO LISANTI CÔRTE PERITO AVALIADOR CNAI: / CONPEJ: CRECI/SP: / OAB/SP: Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

2 fls. 361 Laudo de Avaliação de Imóvel 2 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

3 fls Laudo de Avaliação Fachada do Imóvel Avaliando 3 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

4 fls. 363 Localização: Rua Martins Fernandes, nº 39 (Antigo nº1) 8 Subdistrito Santana - Matrícula nº do 3º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo A Avaliação Total para Julho de 2016 monta no valor de: R$ ,36 (Novecentos e Quarenta e Dois mil, Seiscentos e Vinte e Cinco Reais E Trinta e Seis Centavos) Arredondado para: R$ ,00 (Novecentos e Quarenta e Três Mil Reais) O valor da fração de ideal de 50% (Cinquenta por Cento) para Julho de 2016 monta em: R$ ,00 (Quatrocentos e Setenta e Um Mil E Quinhentos Reais) 4 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

5 fls Índice Petição de Entrega de Laudo pag Capa pag Endereço do Imóvel e Valor do Laudo de Avaliação pag. 03/04 3 Índice pag Objetivo pag Da Competência/ABNT- NBR pag Abreviaturas pag Preliminares/Certidão/Quadra Fiscal e Zoneamento pag. 09/14 8 Vistoria e Descrição do Imóvel pag Características da Região/Melhorias pag Localização /Vista Aérea por Satélite pag. 17/18 11 Documentação em Anexo pag O Imóvel Avaliando pag. 20/41 13 Metodologia/Fonte de Pesquisas Referenciais pag Imóveis Referenciais pag. 43/51 15 Nota de Esclarecimento pag Conclusão do Laudo de Avaliação pag. 53/54 5 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

6 fls Objetivo Este Laudo Pericial Técnico de Avaliação de bem imóvel, tem por objetivo determinar o valor de mercado do imóvel situado Rua Martins Fernandes, nº 39 (Antigo nº1) 8 Subdistrito Santana - Matrícula nº do 3º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo. O nomeado, pelo Excelentíssimo Sr. Dr. Juiz de Direito da 7ª Vara Cívil do Foro Regional de Santana SP, entende que a presente avaliação deve refletir o valor real de mercado do imóvel em questão, utilizando para tanto a metodologia aplicada de METODO COMPARATIVO, tendo sido possível identificar junto ao mercado imobiliário, imóveis com características semelhantes ao avaliando obedecendo às normas nbr e da ABNT. 6 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

7 fls Da Competência (LEI 6.530/78) Art. 1º - O exercício da Profissão de Corretor de Imóveis, no Território Nacional, é regido pelo disposto na Lei 6530/78. Este parecer foi elaborado de conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), assim redigido: Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e e locação de imóveis, podendo ainda, OPINAR quanto à comercialização e ou locação imobiliária. Atende ainda as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) n.ºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006) e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. 5.1 Partes da ABNT / NBR A ABNT/NBR é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações de Bens. Parte 1: Procedimentos gerais; Parte 2: Imóveis urbanos; Parte 3: Imóveis rurais; Parte 4: Empreendimentos; Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral; Parte 6: Recursos naturais e ambientais; Parte 7: Patrimônio histórico. Esta parte da NBR desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizável em conjunto. 7 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

8 fls Abreviaturas IA - Imóvel em Avaliação CRECI-SP - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários Art. Artigo ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR - Normas Brasileiras M2 Metro quadrado IPTU - Imposto predial, territorial e urbano. R Referenciais V.V - Valor de venda V.L - Valor da locação A. T. C - Área Total construída A. T. T - Área Total do Terreno AT - Área do terreno C.M2 - Custo por metro quadrado V. G.V ou V. G.L - Valor global da venda ou locação V.M - Valor médio TG - Total Geral MG - Média geral I. A.C - Idade aparente da construção DTC Depreciação por Tempo de Construção R. F. D - Resultado do fator de depreciação. 8 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

9 fls Preliminares Vistoria Em análise aos autos em questão, pude observar que no processo consta peticionamentos do advogado da executada, sendo que em contato telefônico com o procurador da mesma, o advogado me informou que já havia renunciado aos poderes anteriormente conferidos e que não tinha mais contato com a mesma. Em ato contínuo, efetivei buscas pela executada através das vias eletrônicas usualmente utilizadas, porém sem lograr êxito. Diante dos fatos narrados acima, enviei telegrama (em anexo) para o endereço do imóvel, informando da data de agendamento da perícia, qual seja, dia 29/06/2016 as 10:00 horas. Através de mensagem eletrônica informei aos procuradores do autor, o dia e hora marcados para a diligência, solicitando confirmação de presença. A Dra. Sheyla Gonçalves, advogada do Banco autor, me informou que tinha interesse no acompanhamento da mesma e que estaria presente na vistoria. No dia e hora marcada, estive no imóvel avaliando, e procedi a perícia e vistoria do bem em questão. Cabe salientar, que o auxiliar do Dr. Álvin Figueiredo Leite, o Sr. Guido Del Valle, me acompanhou na vistoria. Além de adentrar ao imóvel e verificar a edificação da mesma, pude também observar, as residências ao entorno, a vizinhança e o bairro ao qual o imóvel está localizado. Cabe salientar, que não consta nos autos, quesitos a serem respondidos. 9 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

10 fls Certidão de Dados Cadastrais 10 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

11 fls Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

12 fls Quadra Fiscal 12 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

13 fls Zoneamento 13 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

14 fls. 373 O imóvel em questão encontra-se na: Zona de Centralidade: Porções do território localizadas na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana com atividades de abrangência regional. Zonas de Centralidades são porções do território localizadas fora dos eixos de estruturação da transformação urbana destinadas à promoção de atividades típicas de áreas centrais ou de subcentros regionais ou de bairros, em que se pretende promover majoritariamente os usos não residenciais, com densidades construtiva e demográfica médias e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos. 14 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

15 fls Descrição do Imóvel Conforme descrição da matrícula de nº do 3º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, o objeto da referida avaliação está localizado à Rua Martins Fernandes, 39 (Antigo nº1) no 8 Subdistrito Santana - São Paulo - Capital. IMÓVEL: DOIS PRÉDIOS E RESPECTIVO TERRENO situados à Rua Martins Fernandes, sob n 1 e fundos no 8º Subdistrito Santana, medindo 10,00 metros de frente; 23,115 metros da frente aos fundos, de um lado, onde confronta, com a propriedade de Paulo Mesquita; 23,095 metros, de outro lado, tendo nos fundos a largura de 10,00 metros, onde confronta, com propriedade de quem de direito, encerrando a área de 230,10m2. Conforme Av. 01/ Os prédios da Rua Martins Fernandes, nºs 01, e fundos, correspondem atualmente ao nº 39. Nota: Conforme Certidões de Dados Cadastrais, juntadas as folhas 10 e 11 respectivamente, do referido Laudo de Avaliação, o imóvel avaliando, foi desmembrado na Prefeitura de São Paulo, contudo em sua Matrícula juntada ao final deste Parecer tal desmembramento não foi averbado. Cabe salientar, portanto que este Perito nomeado efetuou a avaliação conforme o objeto da penhora, qual seja, a matricula de nº do 8º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo. Em diligência ao imóvel avaliando, fui recebido pelo Sr. Julio Cesar Pini, que se identificou como locatário do imóvel de número 39, e que nos acompanhou em toda a vistoria. Pude observar que o terreno contém um sobrado, tendo a parte de baixo uma garagem para cinco veículos e nos fundos desta, uma escada de acesso ao quintal da parte intermediária. Na parte intermediária, temos a sala, nos fundos desta temos um corredor que dá acesso às demais dependências e em seu lado esquerdo uma porta que dá acesso ao corredor lateral. 15 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

16 fls. 375 Ainda pude observar que após a sala temos uma escada que dá acesso à parte superior do imóvel; ao lado dessa escada, encontramos uma despensa, em seguida um lavabo e uma copa/cozinha; ao final desta temos uma porta que leva ao quintal e também a uma lavanderia coberta. Subindo a escada na parte superior temos, na frente uma suíte com sacada com vista para a rua, voltando para os fundos do imóvel temos mais dois quartos, e um banheiro social. 9 - Características da Região O Referido imóvel está localizado à Rua Martins Fernandes, 39 8 Subdistrito Santana - São Paulo - Capital. Podemos verificar que o imóvel em questão está localizado a 50 m da Av. Imirim, a 800 m da Av. Eng. Caetano Álvares, a 1,2km da Av. Direitos Humanos a 1,7km da Rua Cons. Moreira de Barros e a 8,1 km da Praça da Sé (Marco Zero da Cidade São Paulo). Temos a Estação do Metrô Santana a 3,2 km, a Estação do Metrô Jardim São Paulo a 4,1 km e a Estação do Metrô Tucuruvi a 5,7 km. Próximo ao imóvel avaliando encontramos ainda, o Supermercado Kanashiro a 150m, o Supermercado Dia a 290m, o Hospital São José a 300m, a Escola Estadual Augusto Meireles filho a 550m e a Faculdade Mozarteum de São Paulo a 900m. Verificamos, portanto, que o imóvel está bem localizado, sendo atendido por supermercados, bares, restaurantes, farmácias, postos de gasolina, hospitais, clinicas, lojas de conveniências, escritórios de prestação de serviços entre outros. Cabe ressaltar, que os moradores do bairro ainda são atendidos por inúmeros pontos de ônibus e estações de metrô informadas acima, dando muita praticidade de locomoção pela região, e para outros bairros da Cidade Melhorias públicas A rua do imóvel e as de seu entorno, são pavimentadas e possui iluminação pública, rede de água e esgoto, rede de telefonia, rede de TV e Internet, coleta de lixo, linha de transporte coletivo urbano, escolas, panificadoras, agências dos correios, lojas e escritórios de prestação de serviços, bancos, postos de gasolina e etc. 16 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

17 fls Mapa de Localização / Vista Aérea 17 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

18 fls. 377 Mapa de Localização / Via Satélite 18 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

19 fls Documentação Anexa - Tabelas e Cálculos de Homogeneização de Dados; - Telegrama Enviado ao Imóvel Avaliando; - Matrícula do 3º Oficial de Registro de Imóveis SP 19 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

20 fls Imóvel Avaliando ( IA ) Identificação da Rua e Número 20 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

21 fls. 380 Fachada da Imóvel Avaliando 21 Este documento foi protocolado em 29/07/2016 às 11:47, é cópia do original assinado digitalmente por Tribunal de Justica Sao Paulo e LUIS FERNANDO LISANTI CORTE.

22 fls. 381 Fachada Interna Porta que dá acesso ao imóvel 22

23 fls. 382 Garagem 23

24 fls. 383 Garagem 24

25 fls. 384 Garagem e escada de acesso a parte intermediaria 25

26 fls. 385 Sala 26

27 fls. 386 Escada de acesso a parte superior e despensa 27

28 fls. 387 Lavabo 28

29 fls. 388 Copa / Cozinha 29

30 fls. 389 Porta de acesso ao quintal com detalhe da escada da garagem que também dá acesso ao quintal 30

31 fls. 390 Lavanderia com quintal e corredor lateral 31

32 fls. 391 Hall que dá acesso aos quartos na parte superior 32

33 fls. 392 Suíte 33

34 fls. 393 Vista da sacada da suíte 34

35 fls. 394 Banheiro da Suíte 35

36 fls. 395 Segundo Quarto 36

37 fls. 396 Banheiro Social 37

38 fls. 397 Terceiro Quarto 38

39 fls. 398 Vista da janela do quarto dos fundos 39

40 fls. 399 Rua do Imóvel avaliando 40

41 fls. 400 Rua e Avenida próximas ao imóvel avaliando 41

42 fls Metodologia Aplicada A metodologia aplicada para a elaboração do presente Laudo de Avaliação foi a de METODO COMPARATIVO, sendo possível identificar junto ao MERCADO IMOBILIÁRIO, imóveis com características semelhantes ao AVALIANDO obedecendo as Normas NBR e da ABNT; encontrando a MÉDIA entre os chamados IMÓVEIS REFERÊNCIAS, considerando que são semelhantes entre si e ao próprio AVALIANDO aplicando a seguir a devida HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS. Portanto, ao final será apresentado o valor do imóvel em questão Fontes de Pesquisa dos Imóveis Referenciais: A pesquisa de mercado foi realizada com base em informações de imóveis que se encontram a venda e ofertados pelos escritórios imobiliários identificados em cada foto dos referenciais R. Esta identificação permitiu então a obtenção de inúmeros imóveis dos quais selecionamos os abaixo descritos, com características intrínsecas semelhantes ao imóvel avaliando e identificados como R1 a R9 Após a coleta de dados descritos, foi possível homogeneizar os dados obtidos e efetuar os cálculos matemáticos que permitiram concluir os valores apresentados ao final deste Parecer Técnico de Avaliação de Imóvel. 42

43 fls Imóveis Referenciais: Rua Arthur, 504 R1- R$ , m2 Campione Imóveis Fone:

44 fls. 403 Rua João Dias da Silva, 299 R2- R$ ,00 140m2 Marca Imóveis Fone:

45 fls. 404 Rua Alberto da Silva, 104 R3- R$ , m2 Mirantte Imóveis Fone:

46 fls. 405 Rua Luis Soares, 96 R4- R$ , m2 EBI Imóveis Fone:

47 fls. 406 Rua Gal. Frederico Solon, 128 R5- R$ , m2 Mirantte Imóveis Fone:

48 fls. 407 Rua Rido Roque, 176 R6- R$ , m2 Mirantte Imóveis Fone:

49 fls. 408 Rua Barão de Lucena, 75 R7- R$ , m2 EBI Imóveis Fone:

50 fls. 409 Rua Vicente Biondo, 261 R8- R$ , m2 A.F. Imóveis Fone:

51 fls. 410 Rua Gregório dos Santos, 113 R9- R$ , m2 Mirantte Imóveis Fone:

52 fls Nota de Esclarecimento O imóvel objeto desse Laudo Técnico foi avaliado levando-se em consideração as seguintes ponderações: O imóvel está bem localizado, encontrando-se em região com toda a infraestrutura necessária para moradia, sendo atendido por supermercados, bares, restaurantes, farmácias, postos de gasolina, hospitais, clinicas, lojas de conveniências, escritórios de prestação de serviços entre outros. Ressalta-se que os moradores do bairro são atendidos por inúmeros pontos de ônibus e estações de metrô facilitando a locomoção pela região, e para outros bairros da Cidade. A rua do imóvel e as de seu entorno, são pavimentadas e possui iluminação pública, rede de água e esgoto, rede de telefonia, rede de TV e Internet, coleta de lixo, linha de transporte coletivo urbano, escolas, panificadoras, agências dos correios, lojas e escritórios de prestação de serviços, bancos, postos de gasolina e etc. Cabe salientar que o expert, verificou que conforme Certidões de Dados Cadastrais, juntadas as folhas 10 e 11 respectivamente, do referido Laudo de Avaliação, o imóvel avaliando, foi desmembrado na Prefeitura de São Paulo, contudo em sua Matrícula juntada ao final deste Parecer tal desmembramento não foi averbado. Reitera este Perito que efetuou a avaliação conforme o objeto da penhora, qual seja, a matricula de nº do 8º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo. 52

53 fls Conclusão do Laudo de Avaliação Em vistoria realizada segundo a NBR n.º e da ABNT, aplicando fatores de transposição e correção consubstanciada segundo técnicas modernas de avaliações contribuíram para a formação da convicção dos valores aqui expressos. A Avaliação Total para Julho de 2016 monta no valor de: R$ ,36 (Novecentos e Quarenta e Dois mil, Seiscentos e Vinte e Cinco Reais E Trinta e Seis Centavos) Arredondado para: R$ ,00 (Novecentos e Quarenta e Três Mil Reais) O valor da fração de ideal de 50% (Cinquenta por Cento) para Julho de 2016 monta em: R$ ,00 (Quatrocentos e Setenta e Um Mil E Quinhentos Reais) 53

54 fls. 413 Termos em que, Pede deferimento. São Paulo, 28 de julho de LUIS FERNANDO LISANTI CÔRTE PERITO AVALIADOR CNAI: / CONPEJ: CRECI/SP: / OAB/SP:

55 Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis( em:22/5/ :13:53

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