Renda Fixa Privada Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI
Certificado de Recebíveis Imobiliários Instrumento de captação de recursos e de investimentos no mercado imobiliário O produto O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um investimento de renda fixa. Trata-se de um título que gera um direito de crédito ao investidor. Ou seja, o mesmo terá direito a receber uma remuneração (geralmente juros) do emissor e, periodicamente, ou quando do vencimento do título, receberá de volta o valor investido (principal). Não há investimento mínimo, porém a maior parte dos CRIs possui valor unitário de R$300.000,00. Do ponto de vista do emissor, o CRI é um instrumento de captação de recursos destinados a financiar transações do mercado imobiliário e é lastreado em créditos imobiliários, tais como: financiamentos residenciais, comerciais ou para construções, contratos de aluguéis de longo prazo etc. Somente instituições específicas, denominadas securitizadoras, podem emitir o CRI. As companhias securitizadoras de créditos imobiliários são instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, que têm por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de CRIs, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades. Os CRIs podem ter por remuneração: taxa de juro prefixada; ou uma das seguintes remunerações, ajustada para mais ou para menos, por taxa fixa: o Taxa Referencial (TR) ou Taxa de Juro de Longo Prazo (TJLP), observado o prazo mínimo de um mês para vencimento ou repactuação 1 ; ou o taxas flutuantes que sejam regularmente calculadas e de conhecimento público e que sejam baseadas em operações contratadas a taxas de mercado prefixadas, com prazo não inferior ao período de reajuste estipulado contratualmente. alternativamente, é permitida a emissão de CRIs com cláusula de correção monetária com base nos coeficientes fixados para correção de títulos públicos federais ou índice de preços, ajustada para mais ou para menos por taxa fixa. o É admitida a estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, se emitidos com prazo de vencimento mínimo de 36 meses. O processo pelo qual os recebíveis imobiliários são vinculados ao CRI é conhecido como securitização e, para a sua realização, é necessário seguir uma série de procedimentos formais, incluindo a constituição do denominado Termo de Securitização, com os seguintes elementos: identificação do devedor; valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão; identificação dos títulos emitidos; e 1 Repactuação é uma possibilidade de renegociar as condições acertadas com os debenturistas, de forma a adequar as características dos títulos às condições de mercado.
indicação de outras garantias dos títulos, quando houver. É comum que seja instituído o regime fiduciário, ou seja, os recebíveis: (i) são separados do patrimônio da securitizadora e destinados exclusivamente à liquidação dos CRIs, bem como ao pagamento dos respectivos custos de administração e de obrigações fiscais; (ii) estão isentos de qualquer ação ou execução pelos credores da securitizadora; e (iii) só responderão pelas obrigações inerentes aos CRIs. Desta forma, a securitizadora não pode utilizar tais recebíveis para outras finalidades que não as acima destacadas. Assim como os demais títulos de renda fixa, os investidores podem negociar o CRI no mercado secundário através da plataforma da BM&FBOVESPA. Os CRIs são disciplinados pela Lei n 9.514, de 20/11/1997, pela Instrução CVM nº 414 de 30/12/2004 e pela Decisão Conjunta 000013, de 14/03/2003. Vantagens do produto Por tratar-se de um investimento em renda fixa, o investidor tem a previsão do fluxo de caixa das remunerações e amortizações do título. Regime fiduciário garante segregação do risco do emissor, ou seja, caso a securitizadora tenha dificuldades financeiras, o fluxo de pagamento para os investidores não será afetado, uma vez que os recebíveis estão segregados do patrimônio da emissora. Os rendimentos do CRI são isentos de Imposto de Renda para pessoa física. Fique atento! Ao investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários, o investidor deve considerar que: poderá não receber a remuneração do CRI se os devedores dos recebíveis que compõem o lastro do CRI não quitarem suas obrigações junto à securitizadora; pode não haver interessados em comprar o CRI no mercado secundário, caso o detentor precise sair do investimento antes do prazo de vencimento do título; e a variação da taxa de juro durante o período de vigência do CRI afeta a rentabilidade do investimento e também afeta o seu preço no mercado secundário, podendo gerar ganhos ou perdas, caso o investidor precise vender o título antes do seu vencimento.
Características técnicas Oferta Pública Permitida através de Oferta Pública, conforme Instrução CVM n 400, de 29/12/2003, e Instrução CVM n 414, de 30/12/2004, ou ainda com esforços restritos, conforme Instrução CVM n 476, de 16/01/2009. Quando distribuídos publicamente, não há restrição de investidores; Quem pode investir Tipo de Investimento Quando distribuídos com esforços restritos, apenas investidores qualificados podem adquirir CRI na oferta pública e a sua negociação no mercado secundário é restrita aos investidores qualificados, exceto em casos específicos previstos no Instrução CVM nº 476, de 16/01/2009. A partir de 01/10/2015, conforme Instrução CVM nº 554, de 17/12/2014, somente investidores profissionais poderão adquirir CRI na oferta pública distribuída com esforços restritos. Investimento em Renda Fixa. A codificação dos ativos de renda fixa é composta da seguinte forma na BM&FBOVESPA. Código de Negociação AAAA-BBBCCDD Modalidade de liquidação (0B liquidação bruta em D+0 balcão/b0 liquidação bruta em D+0/L0 liquidação líquida em D+0/L1 liquidação líquida em D+1) Emissão/Série Natureza do título (ex.: CRI) Emissor do ativo Custódia Liquidação Mercado Central Depositária da BM&FBOVESPA. Em Reais, pelo módulo líquido em D+0 ou D+1 ou ainda pelo módulo bruto em D+0. Na liquidação pelo módulo líquido, a BM&FBOVESPA atua como contraparte central garantidora, calcula o saldo multilateral de cada um dos seus participantes e promove a liquidação com base neste resultado. Na liquidação pelo módulo bruto, a BM&FBOVESPA não atua como contraparte central e as operações são liquidadas uma a uma sem que haja compensação. Portanto, caso o comprador não possua recursos financeiros suficientes, ou o vendedor não possua ativos suficientes, a operação não será liquidada. A vista.
Fluxo de Emissão de um CRI Lastreado em Recebíveis de Financiamentos Imobiliários Realizado por Instituição Financeira 1 O banco concede um financiamento para aquisição do imóvel. 2 vende os recebíveis dos contratos de financiamentos para uma securitizadora. Inst. Financeira Securitizadora paga os valores devidos conforme contrato de 4 financiamento. 5 3 emite os CRIs e vende aos investidores. paga a remuneração (juros) e amortiza o principal. Compradores dos Imóveis Investidor Exemplos de recebíveis imobiliários: contratos de financiamento imobiliário; contratos de compra e venda a prazo de imóveis residenciais ou comerciais; e contratos de locação de imóveis comerciais. O mais comum é que, dadas as facilidades legais de sua utilização, os CRIs tenham como lastro as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs), que são títulos representativos dos créditos imobiliários acima mencionados. Aplicabilidade Um banco financia a aquisição de imóveis para seus clientes pessoas físicas, com condições de pagamento em até 360 meses. Considerando que o banco deseja receber o valor emprestado antes do prazo acima disposto de modo que possa financiar imóveis para outros clientes, o banco pode vender os recebíveis destes contratos de financiamentos imobiliários para uma securitizadora. Esta, por sua vez, emite o CRI lastreado nestes recebíveis e vende aos investidores de forma que possa, com os recursos captados, pagar o banco pelos recebíveis. Ao longo dos 360 meses dos contratos de financiamentos, as pessoas físicas pagarão suas parcelas e, com estes recursos, a securitizadora remunerará (juros) os investidores e amortizará o principal do CRI. Como investir neste produto? Para saber mais sobre este produto ou negociá-lo, os interessados devem entrar em contato com um participante de negociação. Profissionais especializados estão à disposição dos clientes para auxiliá-los nas tomadas de decisões e escolha das melhores estratégias para proteger o seu negócio. A lista de corretoras e distribuidoras e bancos autorizados a negociar na BM&FBOVESPA pode ser consultada no site bmfbovespa.com.br, em Participantes.
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