+ Boletim de Conjuntura Imobiliária 48ª Edição Comercial de 2012 Secovi-DF, Setor de Diversões Sul, Bloco A, nº44, Centro Comercial Boulevard,Salas422/424, (61)3321-4444, www.secovidf.com.br Econsult Consultoria Econômica, Departamento de Economia da UnB, Campus Darcy Ribeiro,(61)9577-7676, www.econsult.org.br Clipping Governo anuncia criação de nova faixa do Minha Casa, Minha Vida Para aumentar o número de beneficiados pelo Minha Casa, Minha Vida, a presidente Dilma Roussef anunciou mudanças no programa social de maior visibilidade e efetividade do governo. As mudanças visam uma faixa intermediária de famílias atendidas pelo programa. Ela deverá atender famílias com renda entre R$ 1.448 e R$ 2.172 (valores equivalentes a de dois a três salários mínimos). Até agora, o programa tinha três faixas de renda: uma com subsídio do governo quase integral para renda de até R$ 1.600, outra também subsidiada para renda até R$ 3.275, e uma terceira para famílias com faixas salariais entre R$ 3.275 e R$ 5.000. Uma das bandeiras eleitorais da presidente Dilma, o Minha Casa, Minha Vida vai sofrer modificações por reivindicação do setor privado.para as construtoras, a mudança é benéfica porque inclui mais famílias nas faixas em que há parcela maior de financiamento e menor de subsídio. A vantagem disso é aproximar um maior número de "clientes" das regras do mercado imobiliário. Com esse movimento ensaiado com o setor privado, a presidente não deixa cair a peteca da indústria imobiliária que é um dos poucos segmentos econômicos do país que ajuda a manter o PIB nacional com viés de crescimento, ainda que mínimo. Fonte: Pense Imoveis. Adaptação: Econsult Neste Boletim: Clipping...1 Comercialização...2 Venda Residencial...3 Venda Comercial...5 Locação...6 Locação Residencial...7 Locação Comercial...9 Rentabilidade...10 Séries Históricas...11 Índice Secovi-DF...15 1
Comercialização Para a elaboração desse estudo, foram considerados 26.763 imóveis no mês de Junho, dos quais 1.885 eram comercias e 24.878 residenciais. Os apartamentos representam a maior parcela analisada, com mais de 68% de todos os imóveis analisados. As casas também participaram significativamente, com quase 25% do total. Em relação a Maio, a composição da amostra não sofreu nenhuma alteração drástica. 2
Imóveis Residenciais Destinados à Venda Comercialização Dos imóveis que possuem 2 dormitórios, Brasília se destaca por ter os apartamentos mais valorizados, seguida por Cruzeiro, Guará e Águas Claras. O Gama se manteve com o pior valor mediano, fechando em R$195.000. Já em relação aos apartamentos com 3 quartos, Ceilândia obteve o pior valor mediano e Brasília se manteve no posto de mais valorizada.. No gráfico IV, os valores medianos apresentados são para o m 2 dos apartamentos de 2 e 3 quartos das mesmas cidades apresentadas acima. Pode-se observar uma grande diferença entre Brasília e as outras regiões administrativas, sendo que as piores médias registradas foram no Gama.. 3
Comercialização Residencial O Gráfico V apresenta o valor mediano das casas de 4 dormitórios. Ceilândia e Samambaia são as regiões mais desvalorizadas. Já a mais valorizada é até mesmo nos condomínios. O gráfico VI mostra o Valor Mediano do m² de casa de 4 dormitórios. O destaque é o Cruzeiro, com um m 2 mais caro até mesmo do que o de Brasília. Na categoria de Quitinetes, a Asa Norte possui o m 2 menos valorizado. Já para as casas com 4 dormitórios, as piores médias ficam com o Lago Sul e Lago Norte, ambas as regiões atrás da Asa Sul. 4
Imóveis Comerciais Destinados à venda Comercialização Comercial da amostra. Foram observados 1.885 imóveis comerciais, que representam 7% do total de imóveis Tabela I Preço mediano e preço mediano por m² de lojas ofertadas no DF, em R$. Loja Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 574.860 10.201 Brasília 600.000 8.833 Guará 466.000 4.588 Núcleo Bandeirante 385.000 3.944 Setor de Indústria 1.408.000 11.074 Sobradinho 170.000 2.432 Taguatinga 500.000 7.206 Vicente Pires 130.000 2.697 Tabela II Preço mediano e preço mediano por metro quadrado de salas comerciais ofertadas no DF, em R$. Sala Comercial Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 269.000 7.250 Brasília 375.798 10.617 Setor de Indústria 389.000 9.459 Taguatinga 243.400 7.046 Sobradinho e Vicente Pires possuem o m 2 mais barato do DF para loja com, respectivamente, R$2.432 e R$2.697. Já para as salas comerciais, o maior valor mediano registrado foi o do Setor de Indústria de R$389.000. Os preços dos imóveis comerciais nos bairros de Brasília podem ser observados nos gráficos a seguir: 5
Locação No mês de junho, foram analisados 8.089 imóveis, sendo 5.540 residenciais e 2.549 comerciais, correspondendo, respectivamente, a 68% e 32% da amostra.. Como pode ser observado no gráfico IX, a maior parcela é representada pelos apartamentos, com 60% do total. Já as quitinetes e as casas formam, respectivamente, 24% e 11%. 6
Imóveis Residenciais Destinados à Locação Locação Residencial O maior aluguel encontrado tanto para os apartamentos de 2 quartos quanto os apartamentos de 3 quartos foram os de Brasília. Pode-se destacar também o preço do aluguel dos apartamentos de 2 dormitórios do Cruzeiro que foi de R$1.350, região que não possui preços muito elevados na categoria "Apartamento 3 Dormitórios". Taguatinga se destaca pelos baixos valores encontrados no Aluguel/m 2, obtendo o mesmo preço para apartamentos de 2 e 3 quartos. Já Brasília é bem mais valorizada que o restante, acompanhada de perto pelo Cruzeiro. 7
Locação Residencial No gráfico acima, a amostra está restrita aos bairros de onde são apresentados os preços medianos/m 2 para o aluguel. Para os apartamentos de 2 quartos pode-se observar valores bem próximos entre as várias regiões. Enquanto isso, para as quitinetes, a Asa Sul se destaca bastante, com um preço muito elevado quando comparado às outras regiões. Na modalidade "Apartamento 3 Quartos" se observa uma leve diferença para o Sudoeste, que possui preços um pouco acima porém se mantém relativamente constante. 8
Imóveis Comerciais Destinados à Locação Locação Comercial As tabelas abaixo ilustram os valores medianos absolutos e por metro quadrado dos imóveis comerciais das principais localidades do Distrito Federal. As salas comerciais com o valor/m² mais caros foram de Águas Claras e Brasília. Na análise das Lojas observou-se que Águas Claras possui um valor muito mais caro do que o preço das outras regiões, principalmente quando comparado com Sobradinho, que possui o m² mais barato(r$17,00). Tabela III - Mediana do Aluguel e mediana do preço médio por metro quadrado do aluguel de lojas, por tipo e cidade, em R$. Loja Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 3.200 59 Brasília 3.500 50 Ceilândia 2.500 29 Guará 2.500 23 Núcelo Bandeirante 3.000 19 Riacho Fundo 2.400 34 Samambaia 1.600 22 Setor de Indústria 5.200 39 Sobradinho 1.500 17 Taguatinga 3.300 30 Tabela IV - Mediana do Aluguel e mediana do preço médio por metro quadrado do aluguel de salas comerciais, por tipo e cidade, em R$. Sala Comercial Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 1.500 40 Brasília 1.500 40 Ceilândia 950 17 Guará 900 29 Setor de Indústria 1.575 37 Taguatinga 650 22 O Gráfico XIV mostra a grande diferença entre os preços do Lago Sul e as outras regiões. Enquanto o valor observado no Lago Sul foi de R$96,00, a média da Asa Norte foi de R$35,00. Em relação às Salas Comerciais, todos os preços são bem próximos, com uma leve diferença para a Asa Norte.. 9
Rentabilidade O Índice de Rentabilidade Imobiliária mensura o quanto o aluguel de determinado tipo imóvel rende ao ano em relação ao seu preço no mercado. Dentre os imóveis residenciais, foram consideradas as regiões de Águas Claras, Brasília e Guará, para os cálculos dos respectivos índices, por demonstrarem uma expressividade maior nas amostras coletadas. No mês de junho, Guará novamente possuiu a maior rentabilidade em relação às quitinetes. Apresentou valor de 0,47%, superando Águas Claras e Brasília em 0,03 p.p. Nos demais tipos de apartamento, Águas Claras se destacou, como igualmente ocorreu no mês passado. A rentabilidade de seus imóveis dessa categoria foi superior, em relação às outras regiões, com valores respectivos dos apartamentos de um, dois e três dormitórios de 0,43%, 0,40% e 0,39%. Em relação aos imóveis comerciais, regiões como Águas Claras, Setor de Indústria e Taguatinga, possuem maior relevância de dados para os cálculos dos respectivos índices. A maior rentabilidade de lojas, que no mês passado recebeu destaque de foi da região de Taguatinga com 0,66%, também foi a única região que valorizou no mês de junho. E na modalidade Sala Comercial, novamente, Águas Claras superou as outras regiões, com valor de 0,56%. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult. 10
Séries Históricas As séries históricas objetivam contextualizar os dados ao longo do tempo, para que seja possível visualizar sua trajetória, destacando tendências. Preços medianos por metro quadrado de imóveis residenciais à venda Gráfico XVI Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais em Águas Claras, em R$. Gráfico XVII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais no Guará, em R$... Gráfico XVIII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais em em R$.. No mês de junho, os preços do metro quadrado de imóveis residenciais caíram, em média, 1,33%. Esse percentual foi influenciado, sobremaneira, pela redução de 3% no preço de vendadas quitinetes em Águas Claras. As quitinetes do Guará apresentaram maior elevação de preços, na qual alcançaram o patamar de 2,8%. 11
Preços medianos por metro quadrado do aluguel de imóveis residenciais Séries Históricas Gráfico XIX Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais em Águas Claras, em R$. Gráfico XX Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais no Guará, em R$. Gráfico XXI Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais em em R$. Quanto aos alugueis das três principais regiões do DF, houve uma queda de 1,31%, em média, nos preços do metro quadrado. Dessa variação, destaca-se o Guará, lugar onde os alugueis diminuíram na maior parte dos imóveis, diferentemente de Brasília e Águas Claras que apresentaram elevação no valor cobrado pela locação de quitinetes e de apartamentos com 3 dormitórios. 12
Séries Históricas Preços medianos por metro quadrado de imóveis comerciais destinados à venda Fonte: Secovi DF. Elaboração: ESTAT. Análise: Econsult *Não há dados para a cidade do Guará Gráfico XXIII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis de salas comerciais, em R$. Fonte: Secovi DF. Elaboração: ESTAT. Análise: Econsult Gráfico XXII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis de lojas, em R$. Nota-se uma variação expressiva no preço do metro quadrado das lojas vendidas no Guará, que subiram 25,6% ou R$ 805,00 em comparação ao mês de maio. Já os preços das lojas e salas comerciais mantiveram-se estáveis nas demais cidades analisadas. 13
Séries Históricas Preços medianos por metro quadrado do aluguel de imóveis comerciais Gráfico XXIV Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de lojas, em R$. Gráfico XXV Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de salas comerciais, em R$. No que concerne à locação de imóveis comerciais, o preço do m² das lojas apresentou, em geral, um aumento no mês de junho, enquanto que houve uma redução no valor pago pela utilização de salas comerciais.. 14
Índice Imobiliário Secovi-DF O Índice Imobiliário Secovi-DF foi criado com o intuito de refletir, mês a mês, o comportamento geral dos preços dos imóveis ofertados no Distrito Federal. Comercialização Índice Imobiliário - Comercialização Mês Índice Variação Percentual No Mês jun/14 124,331-0,028% mai/14 124,366-0,004% abr/14 124,370 0,201% mar/14 124,121 0,923% fev/14 122,986 0,950% jan/14 121,828 1,985% Locação Índice Imobiliário - Locação Mês Índice Variação Percentual No Mês jun/14 110,786 0,748% mai/14 109,963-0,323% abr/14 110,320 0,255% mar/14 110,039 1,246% fev/14 108,685 1,048% jan/14 107,558 1,177% 15
Considerações Sobre o Boletim Este estudo pretende fornecer uma base para pesquisa e análise da conjuntura do mercado imobiliário no Distrito Federal. Espera-se que os dados divulgados possam ser usados tanto para fins acadêmicos quanto por investidores e pessoas interessadas na comercialização ou locação de imóveis. Vale ressaltar que os dados de apartamentos considerados na amostra são referentes apenas a imóveis seminovos ou antigos, de modo que lançamentos não participaram da pesquisa. Além disso, para cálculo mais verossímil dos índices, os valores extremos (outliers) foram removidos da análise. Além de que certas variações de determinados valores, apesar de serem expressivas são ocasionais e não se tornam relevantes quando se considera o longo prazo. Para elaboração dos gráficos, foram priorizados os dados de maior volume relativo na amostra. A amostragem foi feita através de levantamento de dados nas imobiliárias atuantes no DF. O total foi de 34.852 imóveis entre comercialização e locação. Os dados aqui presentes são referentes ao mês de junho do ano de 2014. 16
Contatos SECOVI DF Sindicato da Habitação Setor de Diversões Sul, Bloco A, Nº44 Centro Comercial Boulevard, Salas 422/424 (61) 3321-4444 Colaboração Técnica ESTAT www.estatconsultoria.org www.secovidf.com.br www.twitter.com/secovidf www.facebook.com/secovidf Econsult Consultoria Econômica Departamento de Economia da UnB Campus Darcy Ribeiro (61) 9577-7676 www.econsult.org.br www.facebook.com/econsult.unb 17