L A U D O P E R I C I A L D E A V A L I A Ç Ã O

Transcrição

1 fls. 44 Exma. Sra. Dra. Juíza de Direito da 21ª Vara Cível do Foro Central João Mendes São Paulo/SP. Processo: MARCIO MONACO FONTES, Perito Judicial, devidamente habilitado e honrado com a sua nomeação para atuar nos Autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial, movida por CREDFIT FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS MULTISETORIAL, em face de JULIANA PEDROSA CORTEZ, ANDREA PEDROSA CORTEZ e VITAO CONSULTORIA E DESENVOLVIMENTO LTDA, em curso perante esse R. Juízo e tendo concluído seus estudos, vistorias, análises e exames necessários, para a avaliação do imóvel de matrícula , situado à Rua João Euclides Cortez, 253, Jardim Esperança Barueri/SP, vem, respeitosamente a presença de Vossa Excelência apresentar as conclusões a que chegou, através do seguinte:- L A U D O P E R I C I A L D E A V A L I A Ç Ã O

2 fls. 441 SUMÁRIO I CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES... 4 II VISTORIA... 5 II.1 Situação e Características Gerais... 5 II.1.i Zoneamento... 9 III DESCRIÇÃO DO IMÓVEL... 1 III.1 Terreno... 1 III.2 Benfeitorias III.2.i Benfeitoria 1 Cobertura III.2.ii Benfeitoria 2 Cobertura III.2.iii Benfeitoria 2 Alambrado IV CRITÉRIOS E METODOLOGIA IV.1 Método Comparativo IV.2 Tratamento por fatores IV.3 Zonas de características homogêneas... 3 IV.4 Verificação do Grau de Ajustamento IV.5 Grau de precisão IV.6 Método Ross/Heidecke... 33

3 fls. 442 V AVALIAÇÃO V.1 Obtenção do valor metro quadrado do Terreno V.1.i Pesquisa de Campo V.2 Fatores Homogeneizantes... 5 V.2.i Grau de Precisão V.2.ii Grau de Fundamentação: V.3 Valor do Terreno V.4 Valor das Benfeitorias V.4.i Benfeitoria 1 Cobertura V.4.ii Benfeitoria 2 Cobertura V.4.iii Benfeitoria 3 Alambrado VI VALOR TOTAL DO IMÓVEL VI.1 Grau de Fundamentação VII QUESITOS FORMULADOS VII.1 PELA AUTORA, ÀS FLS. 47/49; VII.2 PELO RÉU, ÀS FLS. 41/412; VIII ENCERRAMENTO Anexo 1 Arquivos Digitais

4 fls. 443 I Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo O objetivo do presente Laudo Pericial é determinar o valor de mercado para o imóvel constituído por Capital Terreno e Capital Benfeitoria, situado à Rua João Euclides Cortez, 253, Jardim Esperança Barueri/SP, matriculado sob o , junto ao Cartório de Registros de Imóveis de Barueri. Acima, temos uma imagem do Google Maps, onde foi possível identificar, através da seta vermelha, o imóvel avaliando, bem como as ruas que o circunvizinham.

5 fls. 444 II VISTORIA Após minudente estudo da matéria, procedeu-se com a vistoria do imóvel, podendo observar a disposição do mesmo, vias de acesso, assim como, características topográficas e demais detalhes de interesse a mais completa e perfeita conceituação de seu correto valor, sendo assim, a título de subsidiar melhor esse E. Juízo, este Signatário, no intuito de atender e honrar a missão que lhe foi designada, desta forma, passa a descrever e avaliar o imóvel, objeto da lide. Dessa forma, passa-se a seguir a demonstrar a localização do bem em questão, com base nas informações, razões e pelos fatos narrados anteriormente, assim como, vai este trabalho ilustrado com fotos do local. II.1 Situação e Características Gerais O objetivo do presente Laudo Pericial é determinar o valor de mercado para o imóvel constituído por Capital Terreno e Capital Benfeitoria, situado à Rua João Euclides Cortez, 253, Jardim Esperança Barueri/SP, matriculado sob o , junto ao Cartório de Registros de Imóveis de Barueri.

6 fls. 445 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Na ilustração acima, tem-se uma tomada do Google Earth onde destaca-se a localização do imóvel em questão, através do retângulo vermelho. Ao lado, tem-se uma tomada, aproximada, do referido imóvel. De acordo com o Sistema de Posicionamento Global, conhecido por GPS (do acrônimo do inglês Global Positioning System), é um sistema de posicionamento por satélite, utilizado para determinação da posição de um receptor na superfície da Terra ou em órbita. O sistema GPS pode ser utilizado por qualquer pessoa, gratuitamente, necessitando apenas de um receptor que capte o sinal emitido pelos satélites.

7 fls. 446 O receptor capta os sinais emitidos pelos satélites e calcula a sua posição com base nas distâncias a estes, a qual é dada por latitude e longitude, coordenadas geodésicas referentes ao sistema WGS84. Os receptores de GPS de hoje são extremamente precisos, onde certos fatores atmosféricos e outras fontes de erro podem afetar a precisão de receptores de GPS. Após a aquisição dos satélites, os sinais são mantidos até mesmo em mata densa ou locais urbanos, com edifícios altos. O receptor de 12 canais paralelos da GARMIN é rápido para localizar os satélites e são precisos numa faixa de 15 metros em média, sendo assim, utilizando um receptor da marca Garmin, modelo Etrex, foi coletado em frente ao imóvel em questão, o ponto de coordenadas geodésicas como segue: Latitude : '3.19"S Longitude : '3.28"O Precisão do Ponto :- 15 metros O imóvel avaliando possui os seguintes melhoramentos públicos:

8 fls. 447 Item I Melhoramento conforme art. 32 1º do CTN Meio fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais. Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Melhora mento existente II Abastecimento de água. X III IV V Sistema de esgotos e fossa séptica. Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar. Escola primária ou posto de saúde (distância máxima de 3 Km) X X X X Melhoramento não existente Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Observação A tabela acima demonstra os melhoramentos públicos existentes na via. Acima temos uma ilustração da Rua João Euclides Cortez, onde notam-se os melhoramentos públicos existentes.

9 fls. 448 II.1.i Zoneamento Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo A Lei Complementar 314, de 7 de novembro de 213, alterada pela Lei Complementar 325, de 25 de abril de 214, que estabelece normas e diretrizes relativas ao uso, ocupação e o parcelamento de solo, visando o desenvolvimento com responsabilidade do Município de Barueri, identifica e classifica, a região onde localiza-se o imóvel avaliando, com sendo ZUQ-1 Zona Urbana à Qualificar. Na ilustração acima, tem-se parte da planta de Zoneamento de Barueri, onde foi possível identificar a região na qual está situado o imóvel avaliando, destacada pelo círculo vermelho, bem como sua classificação, como sendo de ZUQ-1 Zona Urbana à Qualificar.

10 fls. 449 III DESCRIÇÃO DO IMÓVEL III.1 Terreno Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Após a devida vistoria in-situ, foram colhidos os elementos necessários para descrição da área em questão, a qual possui formato regular, com frente principal para a Rua João Euclides Cortez, colhendo documentação fotográfica para melhor subsidiar este Trabalho:- Área Total ,27 m² Topografia... Declive acima de 2% Formato... Regular Consistência... Seca Acessibilidade... Direta Na imagem acima, tem-se uma tomada da testada do imóvel, onde nota-se a acessibilidade direta do terreno.

11 fls. 45 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Nas imagens, acima e abaixo, tem-se uma tomada interna do terreno, onde nota-se a sua topografia em declive, bem como sua consistência seca.

12 fls. 451 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Nas imagens, acima e abaixo, tem-se outra tomada interna do terreno, onde nota-se a sua consistência seca.

13 fls. 452 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Abaixo, nota-se a descrição perimétrica do imóvel, contida na matrícula , junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Barueri: Na imagem acima, encontra-se destacada pelo retângulo vermelho a descrição perimétrica do imóvel avaliando.

14 fls. 453 III.2 Benfeitorias De acordo com o estudo Edificações Valores de Venda 26, encontra-se erigida no terreno Sub-Judice 3 (três) benfeitorias, as quais foram classificadas, descritas e medidas assim: III.2.i Benfeitoria 1 Cobertura 1 - Padrão Cobertura Padrão Simples - Estado de conservação Regular - Idade aparente 2 (vinte) anos - Área construída 113, m² (centro e treze metros quadrados). Conforme medição in loco - Descrição Cobertura de telhas de barro, metálicas ou fibrocimento apoiadas sobre peças simples de madeira ou de concreto pré-moldado em pequenos vãos; sem forro; sem fechamentos laterais; piso em concreto, em geral revestimentos simples. Podem utilizar como apoio muros ou paredes de outras edificações.

15 fls. 454 Acima, nota-se uma ilustração da cobertura 1, erigida no imóvel objeto. Cobertura A cobertura é constituída de telhas metálicas apoiadas sobre estrutura de madeira. Na imagem acima, tem-se uma tomada da referida benfeitoria.

16 fls. 455 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Nas imagens, acima e abaixo, tem-se outra tomada da referida benfeitoria, onde nota-se as telhas metálicas apoiadas sobre estrutura de madeira.

17 fls. 456 III.2.ii Benfeitoria 2 Cobertura 2 - Padrão Cobertura Padrão Simples - Estado de conservação Regular - Idade aparente 5 (cinco) anos - Área construída 5,33 m² (cinquenta metros quadrados e trinta e três decímetros quadrados). Conforme medição in loco - Descrição Cobertura de telhas de barro, metálicas ou fibrocimento apoiadas sobre peças simples de madeira ou de concreto pré-moldado em pequenos vãos; sem forro; sem fechamentos laterais; piso em concreto, em geral revestimentos simples. Podem utilizar como apoio muros ou paredes de outras edificações.

18 fls. 457 Acima, nota-se uma ilustração da cobertura 2, erigida no imóvel objeto.

19 fls. 458 Cobertura Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo A cobertura é constituída de telhas metálicas apoiadas sobre estrutura de aço, possuindo fechamento com folhas metálicas. Na imagem acima, tem-se uma tomada da referida coberturas, onde nota-se seu fechamento lateral com folhas metálicas.

20 fls. 459 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Nas imagens, acima e abaixo, tem-se outra tomada interna da referida benfeitoria, onde nota-se as telhas metálicas apoiadas sobre estrutura de aço.

21 fls. 46 III.2.iii Benfeitoria 2 Alambrado - Padrão Simples - Estado de conservação Regular - Idade aparente 2 anos - Dimensão 42, m (quarenta e dois metros). - Descrição Alambrado com tela de arame galvanizado, fixada em mourão de concreto

22 fls. 461 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Nas imagens, acima abaixo, tem-se uma tomada da testada do imóvel, onde nota-se o alambrado constituído de mourão de concreto e tela de arame galvanizado.

23 fls. 462 IV CRITÉRIOS E METODOLOGIA IV.1 Método Comparativo Para a determinação do justo e real valor do imóvel ora avaliando, o perito valeu-se dos métodos correntes adotados pela moderna técnica avaliatória, bem como da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícia de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP e NBR A referida Norma preconiza que para a escolha do método deve ser analisada a natureza do bem, a finalidade da avaliação e na disponibilidade de dados de mercado, podendo-se ser utilizado 5 (cinco) métodos: método comparativo, método evolutivo, método involutivo, método da capitalização da renda e método da quantificação do custo. Para o caso vertente, diante das características do imóvel avaliando (como área e localização no perímetro urbano), a metodologia mais adequada a ser aplicada à avaliação do bem em questão é o método Comparativo, o qual é usado no caso da existência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. Nas avaliações, temos como base método comparativo de dados de mercado que consiste em se determinar o valor do imóvel pela comparação com outros similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas características semelhantes e admitindo-se que todos os que produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam proporcionalidade linear. No processo comparativo entre o imóvel em exame e os pesquisados foi levado

24 fls. 463 em conta, às características intrínsecas de cada um e adaptando-se as diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também os coeficientes de transposição, de melhoramentos públicos, de profundidade, de testada, de topografia, de depreciação e outros. Portanto, a apuração do valor básico unitário do imóvel foi feita através do metro quadrado médio, aplicando-se os fatores de valorização ou desvalorização, em consonância com a Norma de Avaliação e Perícia de Engenharia do IBAPE/SP e NBR Para tanto se procedeu a uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em imobiliárias dessa região, cujo tratamento de homogeneização encontra-se no presente trabalho. A finalidade do presente trabalho é, pois, a de apresentar solução para a lide em questão. Abaixo resumimos o método adotado de avaliação do imóvel. Para a avaliação do terreno em questão será utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO, que consiste em uma ampla pesquisa de valores junto ao mercado imobiliário local, para a determinação do valor unitário médio por área. A pesquisa, sempre que possível, deve compreender áreas de dimensões equivalentes e próximas ao avaliando. Em havendo necessidade os elementos de pesquisa serão homogeneizados, visando corrigir fatores tais como localização, capacidade de uso, trafegabilidade, aproveitamento da área permitida, diferentes grandezas de áreas,

25 fls. 464 topografia, melhoramentos públicos disponíveis, zona de ocupação, níveis econômicos da região, bem como o potencial de crescimento, entre outros. Somente de posse disso é que poderemos determinar o que se conhece por VALOR DE MERCADO para uma unidade padrão (elemento paradigma). Essa pesquisa serviu de base para o cálculo do valor unitário, tudo como recomendam as Normas em vigor, adotando-se neste trabalho o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, com tratamento dos dados pela metodologia de TRATAMENTO POR FATORES. IV.2 Tratamento por fatores O tratamento por fatores corresponde à aplicação da teoria cartesiana à engenharia de avaliações. Ou seja, nele é admitido que o problema maior possa ser dividido em vários problemas menores (problema da localização, problema da testada, problema da profundidade, etc.), que são ajustados INDIVIDUALMENTE, perante uma situação de referência, adotada como paradigma. Neste tratamento, devem ser utilizados fatores indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. A norma permite, alternativamente, a adoção de fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.

26 fls. 465 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo O fator oferta é utilizado em face da superestimativa dos dados de oferta ocasionados pela elasticidade do mercado imobiliário, razão pela qual é descontado um valor de 1% sobre o valor original da oferta. Fator Área: Utilizado dentro dos limites de áreas previstos, quando não utilizada a aplicação dos fatores testada e profundidade, pela seguinte fórmula: C, 2 a =(A/125), onde A = área do comparativo. Fator Profundidade: Corresponde a função exponencial da proporção entre a profundidade equivalente P e, e as profundidades limites indicadas para as zonas ( Pmi igual a 1,. e P ma ). Entre ( Pmi estiver acima da metade da mesma a seguinte fórmula: o triplo da mesma e P C ma ) admite-se que o fator profundidade p Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e p 1 2 C P / P P Para e inferior a ( Pmi Pe Pmi mi 1 2 Pmi C p p =(,5) p e adota-se: ), deverá ser empregada Se a profundidade equivalente for superior à máxima até ( Pma Pe 3Pma ), o fator somente afeta o valor unitário da é

27 fls. 466 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo parte do terreno que exceda este limite, a fórmula a ser empregada é a seguinte: Pe 3P ma. C p 1/ ma me ma e ma / Para P / P 1 P / P. P P Pe superior a 3 P ma e e, adota-se na fórmula acima Fator Testada: Corresponde a função exponencial da proporção entre a testada projetada (Fp) e a de referência (Fr): F r f C f ( ) Fp, dentro dos limites: F r F 2 p 2F Fator topografia: É usado mediante análise das condições topográficas dos elementos componentes da amostra, podendo ser utilizados os seguintes fatores corretivos genéricos: r

28 fls. 467 Fator consistência: Em função da existência de água aflorante no solo, terrenos brejosos ou pantanosos e alagamentos, o terreno sofrerá uma desvalorização, conforme tabela abaixo: Fator Índice Local: Corresponde a função exponencial da proporção entre o Índice Local do Avaliando e o Índice Local do Elemento. IF F F / F IFA IFE

29 fls. 468 Fator Frentes Múltiplas ou Esquina: Em terrenos de esquina ou de múltiplas frentes, devem ser avaliados como tendo uma só frente, principal, escolhida como sendo a que implica no seu maior valor, aplicando-se os fatores indicados na tabela abaixo: Todos os fatores se referem a essa situação paradigma, admitindo que não-correlacionados. Portanto, devem ser aplicados na forma de ajustes somatórios ou subtrativos.

30 fls. 469 IV.3 Zonas de características homogêneas A retro mencionada Norma classifica os bairros da Região de Barueri de acordo com suas características de diferenciação em quatro grupos, totalizando onze zonas, cujos critérios e recomendações servem para o ajuste do imóvel avaliando em relação à região geoeconômica em que se insere. Quando da vistoria empreendida, este Profissional analisou as características geoeconômicas do imóvel em questão, assim como da região, enquadrando o imóvel avaliando no Grupo IV, onde se insere zonas de uso industrial ou de armazéns, bem como na 11ª Zona: Galpões. A 11ª Zona, é identificada pela presença de armazéns ou galpões, sem características industriais, podendo ser encontradas em regiões cerealistas ou de comércio. A norma recomenda que para a referida Zona o intervalo característico de áreas são de 25, m² a 3., m².

31 fls. 47 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Acima, temos as características para a 11ª Zona, de acordo com a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 211. IV.4 Verificação do Grau de Ajustamento O grau de ajuste do tratamento é verificado através do atendimento aos itens da tabela 4 da NBR , sendo que pode-se atingir Grau III, Grau II ou Grau I. A obtenção de um maior ou menor grau depende sobretudo da qualidade da amostra obtida. A atribuição do grau de ajuste leva em conta uma soma relacionada ao atendimento total ou parcial a todos os itens e, além disso, ao atendimento integral dos itens considerados mais importantes, sem os quais, mesmo com uma soma elevada, não se consegue atingir graus elevados.

32 fls. 471 IV.5 Grau de precisão A normalização estabelece uma precisão em função da amplitude do intervalo de confiança de 8% em torno do centróide amostral, cujos valores encontram-se expostos na tabela 6 da norma. Tal intervalo de confiança, em se tratando de amostra, deve ser calculado com base na função densidade t-student, ilustrada abaixo: 1 ( 1) t f ( t) 1, t 2 Os valores de t advindos da função densidade, para probabilidades conhecidas, encontram-se tabelados, em função do nível de significância adotada (que vai depender do grau de fundamentação que se queira atingir) e do número de graus de liberdade. O gráfico a seguir representa a função densidade de t- Student

33 fls. 472 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Uma vez obtida a estatística t-student (função do nível de confiança e do número de graus de liberdade), pode-se calcular o intervalo de confiança pela expressão apresentada a seguir: Onde: X = centróide amostral; S = desvio-padrão amostral; t = estatística t- n = número de elementos da amostra; IV.6 Método Ross/Heidecke S t S t X - X n n Para a determinação do justo e real valor da benfeitoria ora avalianda, o Jurisperito se louvará no conhecido e consagrado estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/26. O presente estudo dos Valores de Edificações de Imóveis Urbanos tem por objetivo apresentar elementos para o cálculo do valor de venda de construções de imóveis urbanos na região metropolitana de São Paulo, acrescentando conceitos que visam atender aos tipos de construção e os valores nela previsto. O referido estudo fulcro o valor da benfeitoria do imóvel com base na sua idade, estado de conservação, padrão construtivo e custos

34 fls. 473 unitários básicos de construção (CUB s) fornecidos por órgãos independentes, como o índice H82N fornecido pelo SINDUSCON. Os principais fatores aplicáveis para a correta avaliação das benfeitorias de Imóveis Urbanos são a Idade Aparente e a Depreciação, uma vez que estes recaem somente sobre a parcela do capital benfeitoria. O método Ross/Heidecke é um método comumente empregado para a avaliação de residências, onde deverá ser considerada a sua depreciação em face da idade aparente, obsoletismo, bem como o estado de conservação e o tipo e acabamento da construção em questão. Para se apurar um valor de uma benfeitoria de um imóvel urbano, deve-se primeiramente fixar seu padrão construtivo, de forma a obter seu valor unitário, respeitando os seus respectivos intervalos de variações para cada tipo de padrão. Este referido valor unitário está vinculado ao valor do R8N, um índice referente ao padrão construtivo que dá o valor por metro quadrado da construção. Depois de estabelecido o padrão construtivo da benfeitoria, multiplica-se o valor unitário desta pelo Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (Foc), de modo que, assim, se possa levar em consideração a depreciação. Foc = R+ K * ( 1 - R ) Onde: R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal;

35 fls. 474 K -= Coeficiente de Ross/Heidecke Para se obter o coeficiente K, foi estabelecido no referido estudo uma relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (Ie) e sua vida referencial (Ir), assim como, seu Estado de Conservação. Uma vez obtido o Foc, pode-se calcular o valor da benfeitoria através da seguinte fórmula: V B = Área (m²) * R8N * Valor Unitário * Foc Onde: VB = Valor da Benfeitoria (R$); Área = área total construída (m²); R8N = Índice (R$/m²); Valor Unitário = coeficiente referente ao padrão construtivo (sem unidade); Foc = fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (sem unidade). Os custos de construção são estimados com base no custo unitário básico (CUB) acrescido do custo para fundações especiais, elevadores, taxa de administração da obra, lucro ou remuneração da construtora, etc.

36 fls. 475 V AVALIAÇÃO V.1 Obtenção do valor metro quadrado do Terreno V.1.i Pesquisa de Campo Nesta importante fase do trabalho, percorreu-se a diversas regiões contíguas à área do imóvel avaliando, na busca de elementos em oferta ou efetivamente transacionados, priorizando elementos que guardassem semelhança com o imóvel avaliando e sempre que possível, se situassem na mesma região geoeconômica do mesmo, com o fito de obter uma amostragem representativa e sem qualquer viés. Como, aprioristicamente, não se sabia quais eram as variáveis importantes na formação do preço no local do imóvel avaliando, o signatário procedeu a minudente estudo, enfocando não somente a área dos elementos amostrais, mas também seus padrões construtivos, estados de conservação, idades estimadas, localizações e demais detalhes julgados importantes no mercado imobiliário. Desta forma, foi possível obter, a princípio, 6 (seis) elementos, os quais foram tratados posteriormente por tratamento por fatores, como segue:

37 fls. 476 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Acima temos uma imagem do Google Earth, onde nota-se a localização dos elementos da pesquisa, em relação aos imóveis avaliando.

38 fls. 477 ELEMENTO 1 Endereço: Rua Ipê, ao lado do nº 18 Ofertante: Nunes Imóveis Cidade: Barueri Informante: Fernando Tipo: oferta Bairro: Vila Industrial Telefone: Data: ago/16 IF : 1 Site: DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 3.68,m² Zona de Ocupação: Testada Principal (m) : 8,m Testada Secundária (m) : - Profundidade Equivalente (m) : 46,m Uso predominante na região: Zona Urbana Topografia : Localização na Quadra: Meio Em aclive até 1% Consistência do terreno : Observação: Terreno Seco BENFEITORIAS Construção 1 Construção 2 Padrões Área Idade Padrões Área Idade Sem Edificação,m² Sem Edificação,m² Classe de Conservação Classe de Conservação Termo Termo Ir = %vida: Ir = %vida: K =, R = K =, R = Foc: Foc: Fator de ponderação do padrão: Fator de ponderação do padrão: R8N: R$ 1.292,27/m² R8N: R$ 1.292,27/m² VALOR DA CONSTRUÇÃO VALOR DA CONSTRUÇÃO R$, R$, Construção 3 Padrões Sem Edificação Área, Idade Classe de Conservação Termo Ir = %vida: K =, R = Foc: Fator de ponderação do padrão: R8N: R$ 1.292,27/m² VALOR DA CONSTRUÇÃO R$, VALOR TOTAL R$ 6.., DADOS DA REGIÃO 11 Zona Galpões ELEMENTO VALOR UNITÁRIO DE TERRENO R$ 1.63,43/m²

39 fls. 478 Acima, nota-se o anúncio referente a oferta do Elemento Comparativo 1.

40 fls. 479 ELEMENTO 2 Endereço: Rua João Euclides Cortês, ao lado do nº 59 Ofertante: Corretora Cidade: Barueri Informante: Renata Melo Tipo: oferta Bairro: Jardim Esperança Telefone: Data: ago/16 IF : 1 Site: DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 3.6,m² Zona de Ocupação: Testada Principal (m) : 45,m Testada Secundária (m) : - Profundidade Equivalente (m) : 8,m Uso predominante na região: Zona Urbana Topografia : Localização na Quadra: Meio Declive até 5% Consistência do terreno : Observação: Terreno Seco BENFEITORIAS Construção 1 Construção 2 Padrões Área Idade Padrões Área Idade Sem Edificação,m² Sem Edificação,m² Classe de Conservação Classe de Conservação Termo Termo Ir = %vida: Ir = %vida: K =, R = K =, R = Foc: Foc: Fator de ponderação do padrão: Fator de ponderação do padrão: R8N: R$ 1.292,27/m² R8N: R$ 1.292,27/m² VALOR DA CONSTRUÇÃO VALOR DA CONSTRUÇÃO R$, R$, Construção 3 Padrões Sem Edificação Área, Idade Classe de Conservação Termo Ir = %vida: K =, R = Foc: Fator de ponderação do padrão: R8N: R$ 1.292,27/m² VALOR DA CONSTRUÇÃO R$, VALOR TOTAL R$ 6.., DADOS DA REGIÃO 11 Zona Galpões ELEMENTO VALOR UNITÁRIO DE TERRENO R$ 1.666,67/m²

41 fls. 48 Acima, nota-se o anúncio referente a oferta do Elemento Comparativo 2.

42 fls. 481 ELEMENTO 3 Endereço: Rua Oscar Bressani, 375 Ofertante: Gold Ville Imóveis Cidade: Barueri Informante: Paulo Tipo: oferta Bairro: Chácara Marco Telefone: Data: ago/16 IF : 1 Site: DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 2.115,m² Zona de Ocupação: Testada Principal (m) : 3,m Testada Secundária (m) : - Profundidade Equivalente (m) : 7,5m Uso predominante na região: Zona Urbana Topografia : Localização na Quadra: Meio Terreno Plano Consistência do terreno : Observação: Terreno Seco BENFEITORIAS Construção 1 Construção 2 Padrões Área Idade Padrões Área Idade Residencial Casa Simples 168,m² 2 Sem Edificação,m² Classe de Conservação c Classe de Conservação Termo máximo 3 Termo Ir = 7 %vida: 29 Ir = %vida: K =,793 R = 2 K =, R = Foc:,834 Foc: Fator de ponderação do padrão: 1,2 Fator de ponderação do padrão: R8N: R$ 1.292,27/m² R8N: R$ 1.292,27/m² VALOR DA CONSTRUÇÃO VALOR DA CONSTRUÇÃO R$ ,4 R$, Construção 3 Padrões Sem Edificação Área, Idade Classe de Conservação Termo Ir = %vida: K =, R = Foc: Fator de ponderação do padrão: R8N: R$ 1.292,27/m² VALOR DA CONSTRUÇÃO R$, VALOR TOTAL R$ 3.., DADOS DA REGIÃO 11 Zona Galpões ELEMENTO VALOR UNITÁRIO DE TERRENO R$ 1.315,71/m²

43 fls. 482 Acima, nota-se o anúncio referente a oferta do Elemento Comparativo 3.

44 fls. 483 ELEMENTO 4 Endereço: Avenida Etiópia, em frente ao nº 23 Ofertante: Paulo Roberto Leardi Cidade: Barueri Informante: Neide de Castro Tipo: oferta Bairro: Vila Morellato Telefone: Data: ago/16 IF : 1 Site: DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 7.75,m² Zona de Ocupação: Testada Principal (m) : 18,m Testada Secundária (m) : - Profundidade Equivalente (m) : 65,51m Uso predominante na região: Zona Urbana Topografia : Localização na Quadra: Esquina Em aclive até 1% Consistência do terreno : Observação: Terreno Seco BENFEITORIAS Construção 1 Construção 2 Padrões Área Idade Padrões Área Idade Sem Edificação,m² Sem Edificação,m² Classe de Conservação Classe de Conservação Termo Termo Ir = %vida: Ir = %vida: K =, R = K =, R = Foc: Foc: Fator de ponderação do padrão: Fator de ponderação do padrão: R8N: R$ 1.292,27/m² R8N: R$ 1.292,27/m² VALOR DA CONSTRUÇÃO VALOR DA CONSTRUÇÃO R$, R$, Construção 3 Padrões Sem Edificação Área, Idade Classe de Conservação Termo Ir = %vida: K =, R = Foc: Fator de ponderação do padrão: R8N: R$ 1.292,27/m² VALOR DA CONSTRUÇÃO R$, VALOR TOTAL R$ , DADOS DA REGIÃO 11 Zona Galpões ELEMENTO VALOR UNITÁRIO DE TERRENO R$ 1.5,/m²

45 fls. 484 Acima, nota-se o anúncio referente a oferta do Elemento Comparativo 4.

46 fls. 485 ELEMENTO 5 Endereço: Estrada dos Romeiros, 281 Ofertante: CS Negocios Cidade: Barueri Informante: Beatriz Tipo: oferta Bairro: Vila São Silvestre Telefone: Data: ago/16 IF : 1 Site: DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 1.25,m² Zona de Ocupação: Testada Principal (m) : 25,m Testada Secundária (m) : - Profundidade Equivalente (m) : 5,m Uso predominante na região: Zona Urbana Topografia : Localização na Quadra: Meio Terreno Plano Consistência do terreno : Observação: Terreno Seco BENFEITORIAS Construção 1 Construção 2 Padrões Área Idade Padrões Área Idade Comercial Galpões Médio 85,m² 1 Sem Edificação,m² Classe de Conservação b Classe de Conservação Termo máximo 3 Termo Ir = 8 %vida: 13 Ir = %vida: K =,924 R = 2 K =, R = Foc:,9388 Foc: Fator de ponderação do padrão: 1,68 Fator de ponderação do padrão: R8N: R$ 1.292,27/m² R8N: R$ 1.292,27/m² VALOR DA CONSTRUÇÃO VALOR DA CONSTRUÇÃO R$ ,43 R$, Construção 3 Padrões Sem Edificação Área, Idade Classe de Conservação Termo Ir = %vida: K =, R = Foc: Fator de ponderação do padrão: R8N: R$ 1.292,27/m² VALOR DA CONSTRUÇÃO R$, VALOR TOTAL R$ , DADOS DA REGIÃO 11 Zona Galpões ELEMENTO VALOR UNITÁRIO DE TERRENO R$ 1.82,6/m²

47 fls. 486 Acima, nota-se o anúncio referente a oferta do Elemento Comparativo 5.

48 fls. 487 ELEMENTO 6 Endereço: Rua Imirim Ofertante: Gold Ville Imóveis Cidade: Barueri Informante: Paulo Tipo: oferta Bairro: Chacaras Marco Telefone: Data: ago/16 IF : 1 Site: DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 1.,m² Zona de Ocupação: Testada Principal (m) : 28,m Testada Secundária (m) : - Profundidade Equivalente (m) : 35,71m Uso predominante na região: Zona Urbana Topografia : Localização na Quadra: Meio Declive até 5% Consistência do terreno : Observação: Terreno Seco BENFEITORIAS Construção 1 Construção 2 Padrões Área Idade Padrões Área Idade Comercial Galpões Simples 75,m² 3 Sem Edificação,m² Classe de Conservação c Classe de Conservação Termo médio 2 Termo Ir = 6 %vida: 5 Ir = %vida: K =,69 R = 2 K =, R = Foc:,6872 Foc: Fator de ponderação do padrão:,726 Fator de ponderação do padrão: R8N: R$ 1.292,27/m² R8N: R$ 1.292,27/m² VALOR DA CONSTRUÇÃO VALOR DA CONSTRUÇÃO R$ ,11 R$, Construção 3 Padrões Sem Edificação Área, Idade Classe de Conservação Termo Ir = %vida: K =, R = Foc: Fator de ponderação do padrão: R8N: R$ 1.292,27/m² VALOR DA CONSTRUÇÃO R$, VALOR TOTAL R$ 1.8., DADOS DA REGIÃO 11 Zona Galpões ELEMENTO VALOR UNITÁRIO DE TERRENO R$ 1.316,46/m²

49 fls. 488 Acima, nota-se o anúncio referente a oferta do Elemento Comparativo 6.

50 fls. 489 V.2 Fatores Homogeneizantes Este Perito adotou os seguintes fatores homogeneizantes na pesquisa realizada, os quais vem descritos a seguir: Fator Oferta: foi aplicada, para elementos em ofertas, uma depreciação de 1% de seu valor, a fim de vislumbrar a elasticidade do mercado imobiliário. Tal fator encontra justificativa na prática Profissional; A aplicação do fator fonte forneceu os seguintes resultados (já descontados o valor da construção, quando for o caso): Ref. Valor Unitário ELEMENTO 1 R$ 1.467,39/m² ELEMENTO 2 R$ 1.5,/m² ELEMENTO 3 R$ 1.173,87/m² ELEMENTO 4 R$ 1.35,/m² ELEMENTO 5 R$ 1.483,26/m² ELEMENTO 6 R$ 1.136,46/m²

51 fls. 49 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Fatores Topografia e Consistência: De acordo com o item 1.5 da NORMA IBAPE 211, resultaram nas seguintes tabelas: de 216. Topografia Ref. Valor Unitário Efeito do Fator Diferença fator VUcorr. ELEMENTO 1 R$ 1.467,39/m² 1,5 73,37,5 R$ 1.54,76/m² ELEMENTO 2 R$ 1.5,/m² 1,5 75,,5 R$ 1.575,/m² ELEMENTO 3 R$ 1.173,87/m² 1,,, R$ 1.173,87/m² ELEMENTO 4 R$ 1.35,/m² 1,5 67,5,5 R$ 1.417,5/m² ELEMENTO 5 R$ 1.483,26/m² 1,,, R$ 1.483,26/m² ELEMENTO 6 R$ 1.136,46/m² 1,5 56,82,5 R$ 1.193,28/m² Consistência Ref. Valor Unitário Efeito do Fator Diferença fator VUcorr. ELEMENTO 1 R$ 1.467,39/m² 1,,, R$ 1.467,39/m² ELEMENTO 2 R$ 1.5,/m² 1,,, R$ 1.5,/m² ELEMENTO 3 R$ 1.173,87/m² 1,,, R$ 1.173,87/m² ELEMENTO 4 R$ 1.35,/m² 1,,, R$ 1.35,/m² ELEMENTO 5 R$ 1.483,26/m² 1,,, R$ 1.483,26/m² ELEMENTO 6 R$ 1.136,46/m² 1,,, R$ 1.136,46/m² Atualização: Todos os elementos são válidos para o mês de agosto

52 fls. 491 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo O grande diferencial da nova norma é que é preciso proceder à combinação dos fatores supra a fim de selecionar uma que represente o verdadeiro valor unitário de venda de lotes na região. As combinações testadas seguem apresentadas abaixo: Combinações Testadas Comb. Ff Fp Fto Fcons Floc Para cada combinação supra, fez-se o cálculo do valor médio, do desvio-padrão, do coeficiente de variação (CV) e dos limites de Chauvenet, como mostram as tabelas a seguir: Ref. Combinação 1 R$ 1.54,76/m² 2 R$ 1.575,/m² 3 R$ 1.173,87/m² 4 R$ 1.417,5/m² 5 R$ 1.483,26/m² 6 R$ 1.193,28/m² média R$ 1.397,28/m² desvio R$ 174,7/m² CV 12% Linferior R$ 978,9/m² Lsuperior R$ 1816,46/m² Após as iterações de praxe (feitas de forma automática pelo software), elencou o jurisperito como combinação representativa da formação do valor unitário do mercado local a combinação, exposta na tabela supra, na qual forneceu um Valor Unitário de R$ 1.397,28/m² (um mil, trezentos e noventa e sete reais e vinte e oito centavos por metro quadrado) conforme destacado em amarelo na tabela.

53 fls. 492 Destaca-se ainda que, os elementos constantes na pesquisa imobiliária apresentada, apresentam a variação entre suas dimensões, e de forma a apurar se o valor unitário possui correlação com as áreas dos elementos, este Profissional procedeu a um teste estatístico. Assim, foram relacionados os valores unitários brutos com as áreas de terreno dos elementos comparativos, potenciais variáveis dependentes do modelo, com uma variável que pudesse explicar seus valores. O resultado desse estudo inicial pode ser mais bem apreciado no gráfico de dispersão a seguir: Gráfico 1 Área de Terreno dos Elementos x Valor Unitário. Como podemos observar no gráfico acima, o valor unitário não possui uma forte correlação com a variável, uma vez que o R² não se aproximou de 1 (,816), razão pela qual, este Profissional entende que a área de terreno dos elementos comparativos não exerce influência sobre o valor unitário por metro quadrado de terreno, uma vez que estão condizentes com a região.

54 fls. 493 V.2.i Grau de Precisão Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Conforme acima relatado, a nova norma estabelece que a combinação selecionada deve ser classificada em um grau de precisão, função da amplitude do intervalo de confiança de 8% para a média, que procedendo-se aos cálculos (automaticamente pelo programa), obtém-se a tabela a seguir: PRECISÃO - NBR Média Saneada Desvio-Padrão Erro-Padrão R$ 1397,28/m² R$ 174,7/m² 14,88 IC(significância=2%) R$ 1292,4/m² < VUmed < R$ 152,16/m² Amplitude do IC 15% Grau III Da tabela supra, certifica o signatário que o modelo proposto atingiu GRAU III DE PRECISÃO.

55 fls. 494 V.2.ii Grau de Fundamentação: Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo Conforme exposto na tabela 4 do item da NBR 14653, há que se calcular o intervalo de ajuste para cada fator individualmente e para o conjunto de fatores, com posterior classificação segundo um grau de fundamentação. Como o fator resultou em valor dentro do intervalo.8 a 1.25, o fator individual atingiu o GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO. Onde: Ref. Vu Combinação FG , ,76 1, , 1.575, 1, , ,87 1, , 1.417,5 1, , ,26 1, , ,28 1,5 - Ref = elemento de referência; - Vu = valores unitários não homogeneizados; - Combinação = valores unitários homogeneizados; - FG = fator de ajuste global;

56 fls. 495 Apresenta-se a seguir o gráfico da bissetriz: Gráfico Bissetriz dos quadrantes ímpares. A) ELEMENTOS DISCREPANTES: Por não se afastarem da faixa supra. Não houve valores discrepantes. B) VALOR MÉDIO SANEADO OU UNITÁRIO PROPOSTO PARA O TERRENO SITUADO NO JARDIM ESPERANÇA- BARUERI/SP, É DE: Q = R$ 1.397,28/m² (Um Mil, Trezentos e Noventa e Sete Reais e Vinte e Oito Centavos por Metro Quadrado) Agosto/216

57 fls. 496 V.3 Valor do Terreno Com fulcro no valor unitário de terreno calculado no item retro, pode-se calcular o valor total do terreno, conforme segue: IMÓVEL AVALIANDO Área do Avaliando 2967,27 m² VU Homogeneizado R$ 1.397,28 /m² Zona 11 Zona Galpões Topografia Declive acima de 2% Consistência Terreno Seco Localização Meio de Quadra Aplicação do Fator Frente Frente Fator Diferença 42,m 1 Aplicação do Fator Profundidade Profundidade Fator Diferença 7,65m 1 Aplicação do Fator Topografia Topografia Fator Diferença Declive acima de 2% 1,43,43 Aplicação do Fator Consistência Consistência Fator Diferença Terreno Seco 1 Aplicação do Fator Frentes Múltiplas Frentes Múltiplas ou Esquina Fator Diferença Meio de Quadra 1 Aplicação do Fator Área Área do Avaliando Fator Diferença 2967,27 m 1 VU CORRIGIDO R$ 977,12/m² VALOR TOTAL DO AVALIANDO R$ ,89 Para a obtenção do valor unitário por metro quadrado conforme tabela acima, este signatário valeu-se da seguinte formula;

58 fls. 497 VUc = VU /(1+ (F1-1) + (F2-1)) Onde: VUc = Valor Unitário Corrigido VU = Valor Unitário F1 = Fator de Topografia F2 = Fator de Consistência V T = R$ ,89 (Dois Milhões, Oitocentos e Noventa e Nove Mil, Trezentos e Setenta Reais e Oitenta e Nove Centavos) Agosto/216 V.4 Valor das Benfeitorias Com fulcro no conhecido e consagrado estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/26, sucintamente explanado no item CRITÉRIO E METODOLOGIA, teremos a edificações ora objetivadas, as quais vem classificadas a seguir:

59 fls. 498 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva V.4.i Benfeitoria 1 Cobertura 1 Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo A referida benfeitoria vem classificada como COBERTURA PADRÃO SIMPLES, assim apresentamos seu valor, conforme segue:- Ordem :- Classe :- Tipo :- Padrão :- Elevador :- Nivel :- Faixa de Valor :- Conservação:- Fator Conservação Idade Aparente - I e :- 33 Especial Coberturas Simples 2 Médio,12 x R8N c Regular Vida Referencial - I r :- 2 Anos I e /I r *1 = 1 % Depreciação pelo Obsoletismo e Estado de Conservação Formula :- F oc = R + K (1 - R) Onde:- R = Coeficiente residual correspondente ao padrão; K = Coeficiente correspondente ao estado de conservação (Ross/Heidecke) Aplicação R = 1% K =, F oc =,1 + *(1 -,1) = Valor das Benfeitorias V B = Área 2,52 2 Anos Cobertura,1 R8N Faixa V B = 113, m2 x R$ 1292,27 /m2 x,12 x,1 R$ 1.752,32 V = R$ 1.752,32 (Um Mil, Setecentos e Cinquenta e Dois Reais e Trinta e Dois Centavos) Agosto/216 F oc

60 fls. 499 Topografia e Georreferenciamento Patologia Construtiva V.4.ii Benfeitoria 2 Cobertura 2 Avaliação de Imóveis Fraude ao Consumo A referida benfeitoria vem classificada como COBERTURA PADRÃO SIMPLES, assim apresentamos seu valor, conforme segue:- Fator Conservação Idade Aparente - I e :- Vida Referencial - I r :- 2 Anos I e /I r *1 = 25 % Depreciação pelo Obsoletismo e Estado de Conservação Formula :- F oc = R + K (1 - R) Onde:- R = Coeficiente residual correspondente ao padrão; K = Coeficiente correspondente ao estado de conservação (Ross/Heidecke) Aplicação R = 1% K =,8225 F oc =,1 +,8225 *(1 -,1) = Valor das Benfeitorias V B = 5,33 m2 x R$ 1292,27 /m2 x,18 x,843 V B = 2,52 5 Anos Cobertura Ordem :- 33 Classe :- Tipo :- Padrão :- Especial Coberturas Simples Elevador :- Nivel :- 3 Máximo Faixa de Valor :-,18 x R8N Conservação:- c Regular,843 Área R8N Faixa R$ 9.836,97 V = R$ 9.836,97 (Nove Mil, Oitocentos e Trinta e Seis Reais e Noventa e Sete Centavos) Agosto/216 F oc

61 fls. 5 V.4.iii Benfeitoria 3 Alambrado Conforme descrito no corpo do Laudo Pericial o imóvel possui 1 (um) alambrado dividindo a frente do imóvel, sendo que para determinar o custo estimado, este Profissional se valerá do software VOLARE 18, criado pela Editora PINI, cuja base de itens fora extraída do TCPO 14 (Tabela de Composição de Preços para Orçamentos), da Editora PINI, que estabelece os serviços e o consumo de materiais e mão de obra. Os coeficientes de consumo foram rigorosamente avaliados por consultores e técnicos especializados visando a simplificar os cálculos, quanto às quantidades, unidades de compra ou contratação, dos serviços complementares e dos serviços básicos de uma obra. Entre os custos diretos (materiais, equipamentos e mão de obra), insere-se uma taxa de Leis Sociais, a qual se refere à soma de obrigações legais e riscos inerentes ao contrato de trabalho e que incide sobre o custo de mão de obra operacional diretamente envolvida na execução dos serviços. Após os cálculos de custos diretos (mãos de obra, leis sociais, materiais e equipamentos), há necessidade de apurar e alocar os custos indiretos envolvidos, geralmente chamados de BDI Benefício e Despesas Indiretas. Assim, com fulcro nos custos do TCPO 14 (Tabela de Composição de Preços para Orçamentos), da Editora PINI, o valor da referida benfeitoria vem apresentado na tabela abaixo:

62 fls. 51 CÓDIGO DESCRIÇÃO CLASS UNIDADE QUANT. PREÇO(R$) PREÇO TOTAL (R$) SER Urbanização e serviços externos Fechamento perimétrico Alambrado com tela de arame galvanizado, fixada em mourão de concreto armado, altura livre 2 m SER.CG M MOD Ajudante M.O. H 67,2 6,19 415, MOD Montador M.O. H 33,6 7,53 253, MOD Servente M.O. H 1,68 6,19 1, MAT Areia média lavada MAT. M3,84 18,6 91, MAT Brita 2 MAT. M3 1,6 97,8 13, MAT Cimento CP-32 MAT. KG 294,57 167, MAT Mourão de concreto armado seção "T" 15 x 13 MAT. UN 16,8 26,68 448,22 cm x 2,6 m com trecho inclinado de 4 cm MAT Tela de arame galvanizado fio 12 para MAT. M2 88,2 17, ,3 alambrado, malha de 2" MAT Arame galvanizado 14 BWG, Ø 2, mm,,25 MAT. KG 2,52 11,17 28,15 kg/m MAT Arame galvanizado 1 BWG, Ø 3,4 mm,,71 MAT. KG 6,3 9,5 59,85 kg/m MAT Arame farpado fio Ø 1,6 mm MAT. KG 5,92 12,26 72,6 PREÇO (mão-de-obra): PREÇO (material): PREÇO TOTAL (unit.): LS(%): 127, BDI(%): 3, ADM(%):, TOTAL TAXA: PREÇO TOTAL UNIT. (c/ taxa): QUANTIDADE: PREÇO TOTAL (c/ taxa): 16,18 59,98 76,15 2,54 29,1 49,55 125, ,58 Volare 18 - PINI Assim, o valor da referida benfeitoria é de: TOTAL GERAL: 5.279,58 V = R$ 5.279,58 (Cinco Mil, Duzentos e Setenta e Nove Reais e Cinquenta e Oito Centavos) Agosto/216

63 fls. 52 VI VALOR TOTAL DO IMÓVEL Com fulcro nos valores do capital terreno e capital benfeitoria calculados no item retro, pode-se calcular o valor total da área em questão, conforme segue: Valor do Terreno R$ ,89 Valor da Benfeitoria R$ 1.752,32 Valor da Benfeitoria R$ 9.836,97 Valor da Benfeitoria R$ 5.279,58 Valor Total Apurado R$ ,76 Assim, o valor total do referido imóvel é de: V I = R$ ,76 (Dois Milhões, Novecentos e Dezesseis Mil, Duzentos e Trinta e Nove Reais e Setenta e Seis Centavos) Agosto/216

64 fls. 53 VI.1 Grau de Fundamentação A tabela a seguir apresenta o cálculo da fundamentação do presente trabalho técnico de avaliação, a saber: GRAU Item Descrição III II I Caracterização do 1 imóvel avaliando Quantidade mínima de dados de mercado, 2 efetivamente utilizados Identificação dos 3 dados de mercado Intervalo admissível 4 de ajuste para o conjunto de fatores Completa quanto Completa quanto a aos fatores Adoção da situação todos os fatores utilizados no paradigma avaliados tratamento Apresentação de Apresentação de informações informações relativas a todas as Apresentação de relativas à todas as características dos informações características dos dados analisados, relativas a todas dados com foto e as características correspondentes características dos dados aos fatores observadas pelo analisadas utilizados Autor do Laudo,8 a 1,25,5 a 2,,4 a 2,5* *No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de,8 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea. Os campos identificados pela cor cinza mostram os resultados obtidos no presente trabalho técnico. De posse da tabela supra, pode-se enquadrar o presente trabalho de avaliação no GRAU II DE FUNDAMENTAÇÃO.

65 fls. 54 VII QUESITOS FORMULADOS VII.1 PELA AUTORA, ÀS FLS. 47/49; QUESITO 1 Queira o Sr. Perito descrever o imóvel periciado, caracterizando o terreno com relação à dimensão, frente, formato, topografia e zoneamento com potencial construtivo, informando se há divergências com a documentação (matrícula e IPTU) do imóvel. RESPOSTA Este Profissional pede, permissa vênia, para reportar-se ao item III DESCRIÇÃO DO IMÓVEL, do Laudo, o qual atende plenamente ao quesito ora indagado. QUESITO 2 Queira o Sr. Perito descrever o contexto urbano e infraestrutura da região em que se situa o imóvel periciado com relação à macro e microlocalização. RESPOSTA É do entendimento deste Profissional que o imóvel avaliando situa-se em região dotada de infraestrutura básica, bem como localiza-se em região com

66 fls. 55 grande concentração de galpões, conforme descrito no item IV.3 ZONAS DE CARACTERÍSTICAS HOMOGENEAS. QUESITO 3 Queira o Sr. Perito informar quais as metodologias adotadas para a avaliação. RESPOSTA Este Profissional entende que, para a avaliação em questão, o melhor método a ser utilizado consiste no Método Comparativo Direto, o qual encontra-se melhor descrito no item IV CRITÉRIOS E METODOLOGIA, do Laudo. QUESITO 4 Queira o Sr. Perito informar qual o tratamento estatístico utilizado na avaliação. RESPOSTA Este Profissional pede, permissa vênia, para reportar-se ao quesito anterior, o qual atende plenamente ao ora indagado. QUESITO 5 Queira o Sr. Perito informar as características dos comparativos utilizados no tratamento estatístico, tais como, endereço completo, valor de venda, área de terreno, frente,

67 fls. 56 formato, topografia, se existe construção relevante sobre o mesmo (com idade e custo de construção), nota de localização, croqui de localização, fotos, entre outros que considerar relevante. RESPOSTA Todas as informações referente aos Elementos Comparativos encontram-se melhores descritas no item V.1.i PESQUISA DE CAMPO, do Laudo. QUESITO 6 Queira o Sr. Perito informar quais comparativos são de transação e a data base desta transação e quais comparativos estão em oferta. RESPOSTA Este Profissional pede, permissa vênia, para reportar-se ao quesito anterior, o qual atende plenamente ao ora indagado. QUESITO 7 Queira o Sr. Perito informar qual a fonte de informação de cada comparativo com nome e telefone do informante.

68 fls. 57 RESPOSTA Este Profissional pede, permissa vênia, para reportar-se ao quesito Nº 5, o qual atende plenamente ao ora indagado. QUESITO 8 Queira o Sr. Perito informar quais os fatores de transposição utilizados no tratamento estatístico. RESPOSTA É do entendimento deste Profissional que, não foi necessário a utilização de fatores de transposição para a homogeneização dos valores, visto que todos os elementos comparativos encontram-se na mesma região geoeconômica do imóvel avaliando. QUESITO 9 Queira o Sr. Perito informar qual o justo valor de venda para o imóvel periciado. RESPOSTA Conforme descrito no item VI VALOR TOTAL DO IMÓVEL, do Laudo, o justo valor de venda, para o imóvel avaliando, corresponde a importância de R$ ,76 (dois milhões, novecentos e dezesseis mil, duzentos e trinta e nove reais e setenta e seis centavos).

69 fls. 58 QUESITO 1 Queira o Sr. Perito prestar outros esclarecimentos que entender necessários para o deslinde da controvérsia. RESPOSTA É do entendimento deste Profissional que, todas as informações pertinentes para o bom entendimento do presente Trabalho, encontram-se no corpo do Laudo. VII.2 PELO RÉU, ÀS FLS. 41/412; QUESITO 1 Queira o Sr. Perito informar se o imóvel avaliando é o mesmo indicado na matrícula nº do Registro de Imóveis de Barueri. Descreva-o. RESPOSTA É do entendimento deste Profissional que, o imóvel avaliando é o mesmo indicado na Matrícula Nº , onde o mesmo encontra-se melhor descrito no item III DESCRIÇÃO DO IMÓVEL, do Laudo. QUESITO 2 Queira o Sr. Perito informar se o imóvel avaliando consiste em um terreno com ou sem benfeitorias.