Índice de Preços Imobiliários para o Brasil: Estudos para Discussão

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1 Mnséro do Planejameno, Orçameno e Gesão Insuo Braslero de Geografa e Esaísca IBGE Dreora de Pesqusas Coordenação de Índces de Preços Ssema Naconal de Índces de Preços ao Consumdor SNIPC Índce de Preços Imobláros para o Brasl: Esudos para Dscussão DEZEMBRO/2010 1

2 Índce de Preços Imobláros para o Brasl: Esudos para Dscussão Fláva Vnhaes Sanos 1 Marlon Bruno Salazar 2 1. INTRODUÇÃO Váras pesqusas êm sdo nensamene conduzdas na busca pelo melhor méodo de avalação de fluuações no preço da morada. Do pono de vsa eórco, não é possível defnr qual meodologa obera melhores resulados, mas, sob uma perspecva práca, pelo fao de o seor mobláro guardar caraceríscas basane dsnas quando comparados dferenes países, a dversdade de méodos só vem a ajudar. A dsponbldade de dados, a rqueza de dealhameno dos mesmos e a sua perodcdade pracamene delmam a meodologa a ser adoada. A complexdade de se consrur um Índce de Preços de Imóves derva parcularmene da dfculdade em se capar preços de resdêncas semelhanes num deermnado período de empo. Por ser ese um mercado muo heerogêneo, os preços sofrem grande nfluênca de quasquer caraceríscas que possam dsngur os móves. Anda que fosse possível enconrar produos basane semelhanes, pequenas dferenças de localzação já seram sufcenes para exercer vsível nfluênca nos preços de venda. É por ese movo que alguns países adoam o méodo de vendas repedas como forma de acompanhar o mesmo móvel ao longo do empo, enando mnmzar a 1 Economsa IBGE/DPE/COINP, flava.sanos@bge.gov.br. 2 Economsa IBGE/DPE/COINP, marlon.salazar@bge.gov.br. 2

3 heerogenedade do produo. Enreano, em algumas economas onde ese mercado responde por menor lqudez, ese méodo orna-se nvável. Ademas, problemas de deprecação e obras de melhoras ambém nfluencaram o valor fnal e abrram espaço para se quesonar a precsão do índce. Os demas méodos, abordados ao longo dese rabalho, apresenam gualmene algumas lmações quano à dfculdade do ajuse de qualdade nas moradas. Os Índces de Preços de Imóves já exsenes em ouros países vêm sendo ulzados enquano uma mporane ferramena de monorameno dese mercado, agndo, drea ou ndreamene, ano para auxlar as decsões prácas de ofera e demanda de móves quano para acompanhar a condução de polícas econômcas. Nos úlmos anos, observa-se no Brasl um elevado número de ransações de compra e venda de móves foremene assocado ao aumeno do fnancameno mobláro de longo prazo, alado à crescene renda e maor geração de empregos, mpacando no movmeno dos preços de móves resdencas em odo o País. Por ese movo, em sdo dscuda a necessdade de um rgoroso acompanhameno do seor por órgãos responsáves de forma a capar o movmeno dese mercado. Nese conexo, a cração de um Índce de Preços de Imóves vem preencher esa lacuna. O objevo dese argo é apresenar fones, méodos e experêncas nernaconas de modo a servr de base para a produção de um índce de preços de móves braslero que aenda às necessdades da socedade de forma ampla e aproprada. Para angr al objevo, ese rabalho esá dvddo em ses seções, além da nrodução, a segunda seção apresena os dferenes usos do Índce de Preços de Imóves, a ercera seção apresena as prncpas meodologas ulzadas, a quara seção descreve as experêncas nernaconas mas relevanes, a quna seção dscue as possbldades e possíves aplcações para o Brasl e, por úlmo, na sexa seção conclu-se o rabalho. 2. DIFERENTES USOS DO ÍNDICE DE PREÇOS IMOBILIÁRIOS A evolução do mercado mobláro em muos países movou dversos esudos com a fnaldade de se compreender o comporameno dese seor. O Índce de Preços de Imóves em sdo ulzado enquano uma mporane ferramena de monorameno dese 3

4 mercado, agndo drea ou ndreamene, ano para auxlar as decsões prácas de ofera e demanda de móves quano para acompanhar a condução de polícas econômcas. Denre as dversas possbldades de uso do índce, a opção por uma delas é que rá defnr a meodologa aproprada a ser adoada. Uma breve vsão dos dferenes usos para o Índce de Preços Imobláros apresenada no relaóro da EUROSTAT (2010) segue abaxo: 2.1. Como um ndcador macroeconômco de nflação O aumeno do preço da morada esá frequenemene assocado a períodos de expansão econômca, assm como a queda dos preços cosuma corresponder a um desaquecmeno da economa. Goodhard and Hofman (2006), cados no Relaóro EUROSTAT (2010), analsaram que denre alguns países ndusralzados observados, em 16 deses exse uma fore correlação enre o preço de móves e a avdade econômca, anda que não se possa afrmar se exse uma relação de causaldade ou uma smples concdênca. O que se pode dzer é que o aumeno do preço da morada normalmene esmula a economa aravés de quaro canas: a) Dos empregos e da renda gerada nese seor, como, por exemplo, a remuneração dos correores e as axas/mposos pagos pela ransferênca de propredade; b) Do aumeno do gaso em consumo, pela elevada confança do consumdor que resula em gasos com reparos e melhoramenos na morada assm como ouros ens de consumo; c) Do aumeno da avdade econômca, prncpalmene a consrução cvl, vso que expecavas omsas em relação a reornos fuuros do nvesmeno na morada levam as consruoras a consrur mas edfícos, dnamzando o mercado mobláro; e d) Do aumeno de preços nese mercado e o efeo rqueza levam a novas oporundades de nvesmeno. 4

5 É adoado como ndcador macroeconômco de nflação e sugere-se que ese seja um dos subíndces do Índce de Preços ao Consumdor - daqu em dane chamado de IPC - a ser paralelamene acompanhado pelos agenes econômcos na busca por um melhor monorameno do mercado e da evolução dos preços, pos a dversdade de ndcadores proporconara um melhor enendmeno sobre economa, em geral, e a endênca da nflação, em parcular Condução da políca moneára e de meas O preço das resdêncas pode desempenhar um mporane papel na condução das polícas econômcas, denre elas a políca moneára. Iso aconece parcularmene quando o índce mobláro é ulzado como uma varável relevane na formulação de polícas moneáras ou quando as meas de nflação ncluem, de alguma forma, o cuso da morada e depos refleem, em pare, uma endênca no preço das mesmas. Anda assm é mporane sublnhar que não exse nenhum padrão nernaconal para a nclusão do cuso de morada no índce de preço, ao consumdor, parcularmene quando ese é ulzado como referênca num ssema de meas de nflação. Apenas dscuese que a nclusão dese cuso num índce ao consumdor elevara a relevânca ano do índce quano da mea para a nflação Como medda de rqueza O preço dos móves compõe uma mporane proxy da renda agregada da economa. O aumeno do preço da morada leva ao aumeno da renda naconal e vce-versa. Do pono de vsa do propreáro, sso se dá porque a habação é o únco nvesmeno que as famílas fazem e, dessa forma, ese efeo renda pode levar os ndvíduos a aumenarem seu consumo ou capar crédo. No longo prazo, a compra da casa própra pode levar a um sgnfcavo ganho de capal para o propreáro, vso que poderá gerar um reorno enquano renda de aluguel. 5

6 2.4. Indcador para medr a exposção ao rsco São ndcadores que reraam a soldez do ssema fnancero e das nsuções do país. O Fundo Moneáro Inernaconal juno à comundade nernaconal crou um índce (FSI Fnancal Soundness Indcaors) com a fnaldade de melhor embasar análses macroeconômcas e demonsrar as forças e vulnerabldades do ssema fnancero de forma a enar combaer o crescene número de crses bancáras que ocorreram em anos recenes. O índce nclu dados agregados das nsuções e ouros ndcadores represenavos do mercado, onde nsuções fnanceras operam, nclundo esaíscas de móves não só referenes a preço de venda, mas ambém relavas a fnancameno mobláro ou quandade de resdêncas adqurdas à vsa, sem a necessdade de fnancameno, a axa méda de emprésmos por preço de móvel e volume de ransações Como deflaor para as Conas Naconas Alguns Insuos de Esaísca ulzam o índce de preço de móves para deflaconar o valor correne das resdêncas novas Para auxlar os ndvíduos na decsão da compra da morada A compra ou venda da morada é pcamene a maor ransação fnancera que uma famíla rá se envolver ao longo da vda. Mudanças no preço das resdêncas rão nfluencar subsancalmene a decsão de compra da casa assm como a admnsração dos recursos para al. Esa ransação é consderada pelas famílas não só a oporundade de aqusção da casa própra com fns de morada, mas ambém uma oporundade de nvesmeno no longo prazo. O nível de preços correnes, juno às expecavas sobre as endêncas fuuras dos preços e axas de juros para fnancameno, rá nfluencar as decsões dos ndvíduos de adqurrem a morada no momeno presene ou posergarem esa 6

7 compra para um momeno fuuro. Por sso, eses rão consderar em sua omada de decsão o mpaco da varação de preço dos móves Como nformação para a consrução de ouros índces, parcularmene o Índce de Preços ao Consumdor O preço dos móves rá afear o cálculo da nflação quando o Índce de Preços ao Consumdor nclur o cuso da morada. Além do mas a nflação é ndreamene afeada quando o preço dos móves repercue no mercado de aluguel, que consu um dos elemenos do IPC, assm como no caso da mpuação do aluguel que em alguns países é ulzada como proxy do cálculo do cuso da morada Para comparação nernaconal A cração de um índce de móves pode ser úl como um comparavo enre países, nclusve podendo ser ulzado para o acompanhameno de endêncas dese mercado nos dsnos países. Obvamene é necessáro que a meodologa adoada seja padronzada, assm como o período de apuração, o que já vem ocorrendo na área do Euro. 3. MÉTODOS A consrução de um Índce de Preços em como pono de parda a colea de preço de um mesmo produo enre dos períodos dsnos, porém no caso de um Índce de Preços de Imóves, o rabalho de colear preço do mesmo produo mpõe dfculdades, prncpalmene por causa das caraceríscas dsnas, ou seja, o esoque de móves é basane heerogêneo. Como argumena Dewer (2007), o problema fundamenal dos índces de preços de móves é que, mesmo acompanhando a mesma resdênca ao longo do empo, não há garanas de que a qualdade do móvel se manenha. A deprecação aua reduzndo a 7

8 qualdade enquano reparos e reformas melhoram a qualdade dos móves, prejudcando, assm, o acompanhameno consane do mesmo móvel. Ouro mporane problema desacado pelo auor, é que em muo países a revenda de móves é consderada baxa, ou seja, o mesmo móvel pode demorar alguns anos para volar a ser venddo, o que mplca pouca quandade de observações a serem ulzadas no cálculo do índce. Em paralelo, a fala de dados, em parcular, as caraceríscas ou arbuos das propredades podem dfcular a escolha do méodo de cálculo do Índce de Preços de Imóves. A segur, desaca-se os prncpas méodos ulzados em ouros países: 3.1. Méodo de Vendas Repedas O méodo de Vendas Repedas consse na ulzação das nformações de propredades que já foram venddas mas de uma vez. Como desaca EUROSTAT (2010), o méodo adme que não há mudanças de qualdade nas propredades. A abordagem de Vendas Repedas fo proposa ncalmene por Baley e al. (1963) e a sua prncpal aplcação proposa por Case e Shller (1987), dando orgem ao S&P/Case-Shller Home Prce Indces, prncpal índce de preços de móves nos Esados Undos. O modelo básco do méodo pode ser mosrado supondo que uma amosra de resdêncas fo vendda pela prmera vez no período s e revenddas no período (0 s < T) ln( p ) ln( p s p ) ln s p T 1 D T s 1 s D s s ( ) (3.1) em que, p e p s referem-se aos preços de um móvel nos períodos s e, D denoa varável dummy que recebe valor 1 para móvel venddo no período e 0 caso conráro. A equação (3.1) pode ser reescra como: s T * D 1 ln( p p ) (3.2) 8

9 em que, D * é uma varável dummy com valor 1 para a prmera venda e 1 para a revenda do móvel 3. Dewer (2007) desaca as prncpas vanagens e desvanagens do méodo de vendas repedas. Prncpas Vanagens: ) O méodo ulza apenas dados de preço e endereço, não sendo necessáro mas caraceríscas ou arbuos; e ) Os resulados são reproduíves, ou seja, é possível refazer os resulados de posse dos mesmo dados e raamenos. Prncpas Desvanagens: ) O méodo não ulza odas as nformações de venda dos móves, ulza apenas as undades que foram venddas no mínmo pela segunda vez; ) O méodo não raa adequadamene os móves que passaram por reparos ou reformas. A deprecação ambém não pode ser raada; ) A ulzação do méodo pressupõe um mercado relavamene grande de compra e venda de móves, pos só são ulzadas as nformações de móves que foram venddos pela segunda vez ou mas; e v) Pode er vés na amosra de dados, pos os móves comercalzados com mas nensdade podem er caraceríscas pouco comum no esoque de móves. O prncpal índce que ulza a meodologa de Vendas Repedas é o S&P/Case- Shller Home Prce Indces publcado pelo Banco Sandard & Poor s. O índce em perodcdade mensal, os dados são obdos em 20 regões dos EUA, e os dados são coleados após publcação nos regsros locas. São coleadas as nformações referenes ao endereço, daa e preço de venda, po de propredade e em alguns casos comprador, vendedor e monane fnancado. (S&P INDICES, 2009). 3 Mas dealhes a respeo da regressão por Vendas Repedas podem ser obdos em Wang e Zorn (1999). 9

10 Há de se desacar Canadá, onde exsem quaro dferenes pos de índces de preços de móves. Um deles o Terane Naonal Bank Compose House Prce Index - é calculado mensalmene para ses regões meropolanas: Oawa; Torono; Calgary; Vancouver; Monreal; e Halfax. A meodologa ulzada é baseada no méodo de Vendas Repedas Méodo de Avalação Ese méodo é uma exensão do méodo de Vendas Repedas. A dferença é que no lugar do prmero preço de venda de cada móvel, ese méodo ulza o preço de avalação da resdênca. Em muos países há mposos sobre propredades e, dessa forma, é possível que em alguns o preço de avalação do móvel seja compaível com o preço de mercado (DIEWERT, 2007). O méodo consse em comparar o preço de avalação com o preço de venda de cada móvel. O uso de Informações de Avalação é mporane para corrgr uma grande desvanagem do méodo de Vendas Repedas, a baxa ncdênca de revendas de móves Clapp e Gaccoo (1998). O méodo pode ser defndo como: p 0 n S 0 p P SA w 0 0 (3.3) a S a n S em que a 0 é o valor de avalação do móvel, 0 0 a w 0 a S é denomnado peso-valor do índce arméco, ou seja, o peso que cada móvel em no índce depende do seu valor no esoque de móves avalados e venddos. O prncpal índce de preços de móves a ulzar esa meodologa é o Sales Prce Apprasal Rao - SPAR proposo por Bourassa e al. (2006) para Nova Zelânda. Conudo como desaca Vres e al. (2009) ese méodo é ulzado desde a década de 1960 pela 10

11 Sascs New Zeland. Ouros países que o ulzam: Holanda (Sascs Neherlands); Dnamarca (Danmarks Sask); e Suéca (Sascs Sweden). Dewer (2007) desaca as prncpas vanagens e desvanagens do méodo de vendas repedas. Prncpas Vanagens: ) O méodo de avalação ulza muo mas nformações que o méodo de Vendas Repedas; ) Não ulza nformações de caraceríscas e arbuos; e ) Dados de avalação e vendas geralmene podem ser enconrados em regsros admnsravos. Prncpas desvanagens: ) O méodo não se adapa a mudanças de qualdade (reparos, reformas e deprecação). ) O méodo depende essencalmene da qualdade dos dados da avalação Méodo de Esrafcação O Méodo de Esrafcação se caracerza pela relava smplcdade meodológca e práca. Ese méodo consse em decompor o mercado de móves em esraos de acordo com caraceríscas comuns, como meragem, dade, padrão de acabameno, localzação enre ouros, com a fnaldade de ornar cada esrao o mas homogêneo possível. A forma maemáca pode ser expressa como: P 0 ES L w P (3.4) l 1 l 0 l em que L é o número de esraos, P o é o índce de preço médo ou medana da cada esrao, w l é o peso arbuído a cada esrao. A ponderação de cada esrao pode ser dada de duas 11

12 formas dsnas, dependendo das necessdades. Se o propóso do índce de preços de móves é medr a varação de preços do esoque de resdêncas, o valor do esoque de cada esrao ou subgrupo deve ser o parâmero relevane para deermnar o peso. Por ouro lado, se o objevo for medr a varação de preços dos móves comercalzados, a despesa ou valor de venda de cada esrao deve ser parâmero para deermnar o peso. Dewer (2007) desaca que um maor dealhameno das especfcações de cada esrao aumena a homogenedade e reduz o problema de mudança de qualdade. Por ouro lado, esrafcar em demasa reduz o número médo de observações em cada esrao, além de poder aumenar o erro padrão no índce agregado. O prncpal nsuo de esaísca a ulzar o méodo de esrafcação é o Ausralan Bureau of Sascs ABS. ABS produz e publca índces de preços de móves desde 1986 para oo capas ausralanas: Sydeney; Brsbane; Perh; Melbourne; Adelade Hobar; Darwn; e Canberra. O ssema de pesos é baseado no oal de esoque de resdêncas e ulza a medana como medda de endênca cenral, cujo uso se jusfca por consderarem como a medda que menos é afeada por oulers, como desacam Olczyk e Nedeck (2007). Prncpas Vanagens 4 : ) o méodo é conceualmene aceável, porém depende fundamenalmene das varáves ulzadas para esrafcar os dados; ) O índce de preços de móves pode ser consruído para dferenes pos de localdades, ou seja, é possível er índces regonas; e ) O méodo é fácl de aplcar e explcar. Prncpas Desvanagens: ) o méodo não conrola adequadamene mudança de qualdade nas resdêncas (deprecação, reparos e reformas); ) numa ordem de gradação, o méodo de esrafcação ulza mas nformações que os méodos de Vendas Repedas e de Avalação; e 4 Dewer (2007) e EUROSTAT (2010). 12

13 ) a qualdade dos dados de cada esrao depende da quandade de caraceríscas dsposas para ornar mas homogêneo o esrao Méodo de Regressão Hedônca O méodo hedônco reconhece os móves como bens basane heerogêneos, de forma que as caraceríscas e arbuos de cada resdênca deermnam seu preço. Cada móvel em um conjuno de caraceríscas que o dferencam dos demas, de modo que não há dos móves com um mesmo conjuno de arbuos. A écnca de regressão hedônca busca deermnar o preço mplíco ou sombra (shadow prce 5 ) dos arbuos de cada móvel. O modelo básco regrde o logarmo do preço de venda do móvel em relação às caraceríscas deermnscas somadas a uma varável dummy emporal, ou seja, uma varável que arbu valor 1 para deermnado ano e 0 caso conráro. Como pode ser vso na equação (3.5): T K D 1 k 1 ln( p ) z (3.5) k k em que, D denoa a varável dummy emporal, do móvel, é o ermo de erro denomnado ruído branco. z k represena o conjuno de caraceríscas k Como oda análse de regressão, as varáves explanaóras ncluídas no modelo são de grande mporânca. O modelo deve ser muo bem-especfcado para que se eve erros de omssão ou mesmo de excesso de varáves que podem vesar os resulados da análse. Mulcolneardade pode ser um problema mporane, pos pode haver ala correlação enre algumas varáves ncluídas no modelo de modo a afear o erro padrão e as esaíscas de eses dos coefcenes esmados (EUROSTAT, 2010). O prncpal nsuo de esaísca a ulzar o méodo de regressão hedônca é o Insuo Naconal de Esadísca - INE da Espanha, denomnado Índce de Precos de 5 Shadow Prce defne-se como sendo o preço arbuído a um bem ou servço na ausênca de um preço de mercado explíco. 13

14 Vvendas - IPV. Ese índce em perodcdade rmesral, cuja prncpal fone de dados são os caróros de regsros noáros (INE, 2009). Prncpas Vanagens: ) O índce de preços pode ser consruído para dferenes pos de locas e classes de móves; ) O méodo é provavelmene o mas efcene na ulzação dos dados dsponíves; e ) Se os dados dsponíves são sufcenemene dealhados, é possível ajusar o méodo a mudanças de qualdade, ano deprecação quano reparos e reformas. Prncpas Desvanagens: ) O méodo é nensvo na ulzação de dados, requer uma grande varedade de nformações das propredades e das caraceríscas ao redor; ) O méodo não é faclmene reproduível, pode-se assumr dferenes formas funconas para a regressão proposa; e ) O méodo não é faclmene explcável para o usuáro. 4. EXPERIÊNCIAS INTERNACIONAIS Ese capíulo em como objevo mosrar dealhes dos prncpas índces de preços de móves relaconando dferenes fones e méodos, de modo a exemplfcar as varadas aplcações em cada país abordado. 14

15 4.1. Esados Undos 6 O prncpal índce de preços de móves nos EUA é o S&P/Case-Shller Home Prce Indces, cuja meodologa fo desenvolvda pelos pesqusadores Karl E. Case e Rober J. Shller. O propóso do índce é medr a varação méda nos preços dos móves em dferenes regões do país. O índce é calculado mensalmene para as 20 maores regões meropolanas 7. O S&P/Case-Shller ulza o méodo de Vendas Repedas para calcular o índce, ulzando dados de móves que enham sdo venddos no mínmo duas vezes, de modo a capar a verdadera varação no preço de cada móvel. O índce busca maner consane o nível de qualdade dos móves e, para sso, qualquer aleração no padrão, amanho ou mudanças físcas nas resdêncas mplca na exclusão desa do cálculo do índce para evar erros de medção. É publcado, ambém, o S&P/Case-Shller U.S. Naonal Home Prce Index agregando odos os índces regonas e ulzando como peso o valor agregado do esoque de móves em cada período, cuja perodcdade é rmesral. Para o cálculo do índce, os dados são coleados de odas as ransações resdencas durane o mês em quesão. A prncpal varável ulzada no cálculo é a varação de preço no período em que o mesmo móvel fo venddo duas vezes. Os dados são coleados a parr do momeno que se ornam públcos nos escróros locas de regsro Nova Zelânda 8 Na Nova Zelânda, não há um índce ofcal de preços de móves. A empresa ProperyIQ Ld. produz Quoable Value House Prce Index QVHPI em parcera com a empresa esaal Quoable Value Ld., responsável pela avalação de móves. O QVHPI ulza o méodo Sales Prce Apprasal Rao SPAR. Os dados são coleados rmesralmene nas 74 auordades erroras, gerando um índce de preços de 6 Seção baseada em S&P Indces (2009) regões: Boson; Chcago; Denver; Las Vegas; Los Angeles; Mam; San Dego; San Francsco; Washngon DC; Alana; Charloe; Cleveland; Dallas; Dero; Mnneapols; Phoenx; Porland; Seale; e Tampa. 15

16 móves para cada uma e poserormene agregado com um ssema de pesos baseados no valor de esoque das resdêncas. Os resulados do QVHPI saem com uma defasagem de aproxmadamene rês meses do rmesre de referênca. Iso se deve às daa de venda, regsro nas auordades locas e o níco do cálculo pelos produores do índce. Todava, ese lag perme a consoldação de aproxmadamene 90% das vendas em odo o Terróro Naconal, o que garane precsão e confabldade ao índce Ausrála Desde 1986, o Ausralan Bureau of Sascs - ABS vem calculando o índce de preço mobláro para oo capas 9, assm como um índce agregado em nível naconal. O House Prce Index - HPI é calculado e dvulgado rmesralmene. Apesar de o méodo de elaboração do índce vr se aprmorando ao longo do empo, eles êm prorzado o méodo de esrafcação. Na composção do índce, o peso é dado pelo valor de esoque das moradas, e o índce é consruído medndo-se as varações da medana. Essa opção meodológca se jusfca pelo fao da medana ser a melhor medda de endênca cenral e menos afeada por oulers. Uma revsão do HPI, demandada pelo Reserve Bank of Ausrála Annual Repor (RBA), fo fea em 2004 pela ABS, devdo à consaação de haver defasagem nas nformações recebdas. O resulado fo uma mudança na forma como o HPI fo consruído, adoando uma base de esrafcação baseada na Esruura (refere-se às caraceríscas do móvel, como amanho, número de quaros, dade, ec.), Localdade (dsânca de shoppng cener, hospal, escola, ec.) e Vznhança (caraceríscas relaconadas com as condções socal e ambenal). Ese méodo é chamado S, L, N Srafcaon (srucural, locaonal and neghbourhood). Resulados de análses deermnaram que seram ulzadas quaro varáves esruuras, quaro varáves locaconas e uma de vznhança. As caraceríscas 8 Sascs New Zealand (2010). 9 Sydney, Melbourne, Brsbane, Adelade, Perh, Hobar, Darwn e Canberra. 16

17 esruuras são pesqusadas no Censo Populaconal e as caraceríscas de vznhança vêm do SEIFA (The Socoeconomc Index for Areas), que ndca o saus das áreas Espanha 10 Na Espanha o nsuo ofcal de esaísca, Insuo Naconal de Esadísca - INE, publca o Índce de Precos de Vvenda IPV, cujo prncpal objevo é medr a evolução do nível de preços de compra e venda de móves novos e usados ao longo do empo. Ouro mporane uso do IPV é servr de comparação enre os dferenes membros da Unão Europea. O IPV é um índce conjunural, de perodcdade rmesral, cujos dados ulzados represenam aproxmadamene 90% de odas as ransações de compra e venda de móves em odo o erróro espanhol. Os dados ulzados são fornecdos pelo Consejo General del Noarado aravés da Agenca Noaral de Cerfcacón - ANCERT. A ANCERT dsponblza nformações relavas a varáves de localzação, preço, arbuos e caraceríscas, quano ao comprador, daas e caraceríscas regonas. O méodo de cálculo do IPV é a Regressão Hedônca, que perme esmar preços rmesras por esrao, ndependene da quandade de móves venddos em cada período de empo. Desa forma, quano maor o grau de dealhameno, maor é o ajuse esaísco. A esruura de ponderação perme esabelecer a mporânca ou peso de cada esrao de móves frene a odas as demas, em função do gaso oal agregado durane um período de referênca. O que pode ser resumdo a parr de odos os méodos exposos é que comparações enre índces de preços de móves podem ser muo lmadas com relação aos resulados, pos a fone de dados, fnancados ou à vsa, usados ou novos, valor avalado ou preço de regsro, nerferem nos resulados, o que na práca pode sgnfcar comparar índces dferenes. 10 Seção baseada no INE (2009). 17

18 5. ÍNDICE DE PREÇOS DE IMÓVEIS NA REALIDADE BRASILEIRA Com uma população esmada em 190,7 mlhões de habanes 11 e um erróro de aproxmadamene 8,5 mlhões de km 2, o Brasl fgura como um dos maores países do mundo em ermos populaconal e erroral. Conudo, de acordo com nformações apresenadas pelo Mnséro das Cdades, com base em dados da PNAD 2008, o IBGE mosrou um défc habaconal esmado em 5,572 mlhões de domcílos naquele ano, o que corresponde a aproxmadamene 9,7% do esoque oal de domcílos exsenes no País. Por ouro lado, dados relaconados com a conjunura econômca aponam que o Brasl passa aualmene por vruosa fase de crescmeno econômco e desenvolvmeno socal, apresenando uma queda na axa de desemprego de 11,7%, em 2002, para 7,1%, aé seembro de 2010 e um aumeno de 4,1% no rendmeno médo mensal real por domcílo, de 2001 a Ademas, esmavas do Mnséro da Fazenda, sobre o produo braslero, preveem crescmeno do PIB real de 7,5% em As consaações de um cenáro macroeconômco benéfco em relação à renda e ao emprego, assocado ao cado défc habaconal, parecem er mpulsonado o fore crescmeno do mercado mobláro braslero nos úlmos anos. Some-se a as faos o aumeno da ofera de crédo e a expansão dos prazos, melhorando as condções de fnancameno que ambém nfluencam decsvamene nese crescmeno, gerando uma demanda de nformações seoras, denre as quas, dados relavos à varação de preços das moradas. Aravés das Pesqusas de Orçamenos Famlares - POF, desenvolvdas pelo IBGE, é possível observar (Fgura 1) o aumeno da parcpação das despesas moneáras e não moneáras mensas famlares com a aqusção e presação do móvel prncpal e ouros móves, por regão. Vale ressalar que al dsrbução agrega as regões urbana e rural. Abaxo, o gráfco com a proporção das despesas na POF 2002/2003 e 2008/ Segundo Censo 2010 (IBGE). 18

19 Gráfco 1 - Dsrbução das despesas com aqusção e presação do móvel - períodos , e ,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Nore Nordese Sudese Sul Cenro Oese Fone: IBGE/POF. As escolhas que deermnam as fones de dados para o Índce de Preços de Imóves devem levar em consderação alguns créros, como, por exemplo, facldade na obenção dos dados, confabldade, abrangênca e ambém o cuso da colea. A preferênca por fones de dados admnsravos se deve prncpalmene ao baxo cuso da colea e da possível abrangênca, dado que odos os móves comercalzados devem ser regsrados em algum momeno no órgão responsável. Nese caso, vale desacar o banco de dados dsponível nas prefeuras, referenes ao Imposo sobre a Propredade Predal e Terroral Urbana - IPTU e ao Imposo sobre Transmssão de Bens Imóves - ITBI. Com relação ao banco de dados, foram feas duas vsas écncas às prefeuras de São Paulo e Ro de Janero com o nuo de frmar parceras para acesso ao banco de dados das referdas prefeuras. Conudo, ouras fones de dados podem ser levadas em consderação. A Caxa Econômca Federal é o banco com maor parcpação do mercado em fnancameno de móves com aproxmadamene 67% do mercado. Para que seja aprovada uma lnha de 19

20 fnancameno, é necessáro que se faça uma avalação do valor de mercado do móvel, o que possbla à CEF ober dados específcos sobre cada móvel fnancado. Depos de ser feo um mapeameno das possíves fones de dados, é necessáro deermnar o méodo adequado para o raameno e complação dos dados obdos. No capulo 3 dese rabalho, foram enumerados os prncpas méodos ulzados nos mas conceuados nsuos de esaísca. O que pode ser percebdo é que exse uma ordem de gradação enre os méodos lsados e a quandade de dados necessára. Do pono de vsa da quandade de dados, o méodo de Vendas Repedas necessa da menor quandade, enquano o méodo de Regressão Hedônca é o que necessa da maor quandade. Nese sendo, a escolha de uma fone, que possa fornecer odos os dados necessáros a um cuso/benefíco aproprado, deve ser levada em cona. Nese caso, a vanagem fca com a Caxa Econômca Federal, Insução que dspõe das nformações relavas a móves fnancados pelos fundos da poupança e FGTS. Resumndo, para a mplanação de um índce de preços de móves no Brasl será necessáro resolver quesões quano à: ) Perodcdade: Mensal, caso o mercado de compra e venda de móves seja sufcenemene grande, rmesral, caso conráro; ) Fone de dados: Dados admnsravos, fnancadores ou mesmo coleas especas; ) Coberura: Imóves novos e/ou usados, resdêncas e/ou comercas; v) Coberura geográfca: Naconal, regões meropolanas ou mesmo em alguns esados mas represenavos; v) Meodologa: Vendas Repedas, Avalação, Esrafcação ou Regressão Hedônca. v) Ponderação: Valor de esoque de móves ou valor agregado das vendas. Para efeos da produção do Índce de Preços de Imóves, o IBGE em parcera com a Caxa Econômca Federal, que dsponblzará os dados relavos aos móves fnancados pelos fundos da poupança e FGTS, deermnará o méodo a ser ulzado, assm como as formas de raameno dos dados, coberura, perodcdade, ponderação, e, por fm, dvulgará o índce. 20

21 6. CONSIDERAÇÕES FINAIS Como vso, alguns países êm evoluído em muo no desenvolvmeno de méodos que vsam esmar a varação de preços de errenos e móves. Há os que se desacam pelo alcance de fore esruuração e refnameno do índce, como a Ausrála. No Brasl, se por um lado cada vez mas usuáros em poencal demandam por as esaíscas, os índces medem os cusos da consrução e não a varação de preços dos bens dos móves efevamene ransaconados no seor como um odo. Há, enão, que se consrur um ndcador de preços que reúna caraceríscas nerenes a uma esaísca de al pore e possbldades de usos por dversos seores de modo a aender a demanda da socedade e preencher a lacuna exsene. Um ndcador de preços cujos procedmenos meodológcos sejam revesdos de ransparênca, consruído a parr de dscussão e debaes com represenanes da socedade. Um ndcador que seja robuso, abrangene e, sobreudo, confável. Nese sendo, para ncar sua experênca na consrução de um ndcador que meça a evolução de preços dos móves, um País necessa analsar crerosamene cada uma das eapas a ser percorrda, observando as recomendações nernaconas exsenes. Desaca-se como eapa fundamenal, a mas mporane e base de odos os procedmenos, a análse das fones de nformações dsponíves. Iso porque sem as condções de qualdade requerdas no dado prmáro nenhuma esaísca em resulado adequado. Por esa razão os créros de seleção da fone de nformação para consrução do índce de móves deve examnar dealhadamene os aspecos a segur: Ponualdade: A fone deve esar hablada a dsponblzar os dados perodcamene no prazo necessáro para a produção e dvulgação do índce. Aualdade: Os dados devem ser os mas recenes possíves vsando a produção de um índce aual. Coberura: Irá se prorzar a fone cujos dados enham abrangênca por odo erróro naconal. Coneúdo: Os dados devem esar dsponíves no formao e caraceríscas necessáras para produção do índce. 21

22 Conclu-se, por fm, que odos os esforços devem ser volados para a defnção de uma boa e confável fone de nformações, sem o quê o ndcador produzdo pode não er o sgnfcado que se pensa esar nerpreando. 22

23 7. BIBLIOGRAFIA BAILEY, M. J; MUTH, R. F; NOURSE, H. O. A Regresson Mehod for Real Esae Prce Index Consrucon. Journal of he Amercan Sascal Assocaon. Vol. 58, no. 304, pp , Dsponível em: hp:// BOURASSA, S. C; HOESLI, M; SUN, J. A Smple Alernave House Prce Index Mehod. Journal of Housng Economcs. pp Vol. 15(1) CASE, K. E; SHILLER, R. J. Prces of Sngle-Famly Homes Snce 1970: New Indexes for Four Ces. New England Economc Revew. pp CLAPP, J. M; GIACCOTTO, M. Prce Indces Based on he Hedonc Repea-Sale Mehod: Applcaon o he Housng Marke. Journal of Real Esae Fnance and Economcs, pp. 5-26, vol. 16(1) DIEWERT, E. The Pars OECD-IMF Workshop on Real Esae Prce Indexes: Conclusons and Fuure Drecons. Dscusson Paper Dsponível em: hp:// EUROSTAT. Handbook on Resdenal Propery Prce Indces. Dsponível em: hp://epp.eurosa.ec.europa.eu/poral/page/poral/hcp/mehodology/resdenal_propery_p rce_ndces FÁVERO, L. P. L, BELFIORE; P. P; LIMA, G. A. S. F. de. Modelos de Precfcação Hedônca de Imoves Resdencas na Regão Meropolana de São Paulo: Uma Aboradagem sob as Perpecvas da Demanda e da Ofera. Esasca Economca, vol. 38 n. 1, pp , jan-mar, INE INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA. Meodología de Ìndce de Precos de Vvenda. Madr, OLCZYK, A; NEIDECK, G. Measurng House Prce Movemens: Mehods, Issues and some Recen Experence n he Ausralan Conex. 10h Meeng of he UM Inernaonal Workng Group on Prce Indces PESQUISA DE ORÇAMENTOS FAMILIARES POF 2002/2003 E 2008/2009. IBGE. ROZENBAUM, S.; MACEDO-SOARES, T. D. L. V. Proposas para Consrução de um Índce local de Preços de Imovés a parr dos Lançamenos Imobláros de Condomínos Resdencas. Revsa de Admnsração Púbca. Vol. 41, pp , nov-dez,

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